взыскании задолженности

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

11 ноября 2010 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Семёнцева С.А.,

при секретаре судебного заседания Юровой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-5090/10 по иску Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество) к КАВ, КИИ о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Коммерческий акционерный банк «***» (закрытое акционерное общество) обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком и Истцом был заключен Договор о предоставлении кредита физическому лицу под залог земельного участка, с расположенным на нем жилым домом №, на основании которого ответчику был предоставлен кредит на сумму *** рублей, сроком на 120 месяцев, с условием выплаты процентов за пользование кредитом из расчета 11,75% годовых для строительства дома, под залог земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащие Ответчику на праве собственности.

В соответствии с пунктом 1.2 Кредитного договора ответчик обязался возвратить полученный Кредит, уплатить проценты на Кредит и исполнить иные обязательства по Кредитному договору в полном объеме. Погашение Кредита и уплата процентов производится в соответствии с Графиком платежей, являющимся Приложением № к Договору.

В соответствии с п.6.1 Кредитного договора, исполнение обязательств по Кредитному договору обеспечивается залогом земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащие Ответчику на праве собственности, которые он в соответствии с п.2.1.3 Кредитного договора передал Истцу по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

В обеспечение надлежащего исполнения Ответчиком положений Кредитного договора между Истцом и Соответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен Договор поручительства к кредитному договору №, согласно п.1.2 которого Соответчик обязуется отвечать перед Истцом за исполнение Ответчиком всех обязательств в том же объеме, что и Ответчик, и несет солидарную с Ответчиком ответственность согласно п.2.2 Договора поручительства.

Начиная с апреля 2008 г. Ответчик прекратил исполнять свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Истец в соответствии с требованиями кредитного договора направил уведомление о существующей задолженности, а также требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору, однако указанное требование исполнено не было.

Просил суд взыскать солидарно с КАВ и КИИ в пользу Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество): задолженность по кредитному договору № в размере *** руб., в том числе: основной долг - *** руб., проценты за пользование кредитом - *** руб., неустойка за просрочку платежей – *** руб.; государственную пошлину в сумме *** руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб.; а также обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности КАВ на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных: ДД.ММ.ГГГГ серия ААХ №, и от ДД.ММ.ГГГГ серия 16-АА № соответственно, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества; принять меры по обеспечению иска - запретить органам Федеральной регистрационной службы и Федеральной Миграционной службы производить регистрационные действия по отчуждению земельного участка и жилого дома и постановке на регистрационный учет по месту жительства граждан в указанном доме.

В ходе судебного разбирательства представитель истца КДГ, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с корректировкой задолженности по кредиту уточнил исковые требования, просил суд взыскать солидарно с КАВ и КИИ в пользу Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество): задолженность по кредитному договору № в размере *** руб., в том числе: основной долг - *** руб., проценты за пользование кредитом - *** руб., неустойка за просрочку платежей - *** руб.; государственную пошлину в сумме ***; расходы по оплате услуг представителя в размере *** руб.; а также обратить взыскание на имущество, заложенное по договору залога – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности КАВ на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных: ДД.ММ.ГГГГ серия *** №, и от ДД.ММ.ГГГГ серия № соответственно, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом г.Самары вынесено заочное решение, которым постановлено исковые требования Коммерческого акционерного банка «***» (ЗАО) удовлетворить частично, взыскать солидарно с КАВ и КИИ в пользу Коммерческого акционерного банка «***» (ЗАО) задолженность по Договору о предоставлении кредита физическому лицу под залог земельного участка с расположенным на нем жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ сумму задолженности по основному долгу в размере *** руб. *** коп., сумму задолженности по уплате процентов за пользование кредитом – *** руб. *** коп., сумму неустойки за просрочку платежей – *** руб. *** коп., а всего *** рубля *** копеек, также взыскать солидарно с КАВ и КИИ в пользу Коммерческого акционерного банка «***» (ЗАО) расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей *** копеек; обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью *** кв.м. (кадастровый №, номер объекта №) и жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью *** кв.м., *** этажный (подземных этажей -1), кадастровый (или условный) номер ***, принадлежащие на праве собственности КАВ на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных: ДД.ММ.ГГГГ серия *** №, и от ДД.ММ.ГГГГ серия *** № соответственно, путем продажи предмета залога (ипотеки) с публичных торгов, для удовлетворения из стоимости заложенного имущества требований Коммерческого акционерного банка «***» (ЗАО), вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства по Договору о предоставлении кредита физическому лицу под залог земельного участка с расположенным на нем жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере *** рублей 00 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований Коммерческому акционерному банку «***» (ЗАО) - отказано.

Определением Октябрьского районного суда г.Самары от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение по гражданскому делу № по иску Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество) к КАВ, КИИ о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца КДГ, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования, указанные в заочном решении от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал в полном объеме, просил также взыскать проценты за пользование кредитом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере *** руб. *** коп. Дополнил, что предоставленный ответчиком договор № оказания услуг по оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «***» и КАВ является ничтожной сделкой согласно ст. 166 ГК РФ, просил также взыскать проценты до конца действия договора. Также пояснил, что в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» договор должен содержать сведения ст. 10 ФЗ.

Ответчики КАВ, КИИ и их представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. В ходе судебного разбирательства представитель ответчика МАВ, действующий на основании доверенности, в части основного долга в размере *** руб. *** коп. исковые требования признал, в остальной части возражал против удовлетворения иска, пояснил суду, что ответчик не признает сумму истребуемых истцом в качестве процентов за пользование кредитом, поскольку Согласно ст. 4.2, 12 Договора, заемщик обязуется производить аннуитетные платежи начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно в то же число каждого следующего календарного месяца до даты окончательного погашения кредита, т.е. проценты уплачиваются только за период пользования кредитом, и в силу того, что истцом заявлены требования о досрочном погашении кредита, им правомерно могут быть затребованы суммы процентов начисленные по ДД.ММ.ГГГГ Также ответчик не признает сумму неустойки, как явно завышенную и не соответствующую последствиям нарушенного обязательства. Договором, а именно ст. 7.2., установлено, что неустойка составляет 0,2 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Данный размер неустойки примерно в десять раз превышает размер процентов установленных ставкой рефинансирования ЦБ РФ. Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Кроме того, начальная продажная стоимость, в которую Истец оценивает заложенное в обеспечение исполнение обязательства имущество, явно занижена. Оценка, приведенная Истцом в качестве подтверждения указанной стоимости, выполнена с нарушениями, что выразилось в следующем: в соответствии со ст. 11 Закона об оценке, Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. При оценке данного имущества не был проведен осмотр данного имущества, хотя в декларативной части отчета об оценке указывается, что осмотр недвижимости был произведен лично оценщиком; в качестве аналогов выбранных для сравнения указаны кирпичные дома, в силу чего был применен понижающий коэффициент, что также отразилось на стоимости; фотографии, приведенные в приложении к отчету, и на основании которых был произведен отчет, предоставлены истцом и датируются 2007 годом. Ответчиком была произведена независимая оценка данного недвижимого имущества, жилого дома и земельного участка, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляет *** рублей. Считает, что требования, предъявленные в исковом заявлении, не подлежат удовлетворению в полном объеме. С момента заключения договора ипотеки были произведены улучшения, повлиявшие на стоимость дома – проведена центральная канализация, к дому проложен асфальт.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, по делу может быть вынесено заочное решение, если истец против этого не возражает.

Суд, выслушав представителя истца, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статья 819 ГК РФ устанавливает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ответчиком и Истцом был заключен Договор о предоставлении кредита физическому лицу под залог земельного участка, с расположенным на нем жилым домом №, на основании которого ответчику был предоставлен кредит на сумму *** рублей, сроком на 120 месяцев, с условием выплаты процентов за пользование кредитом из расчета 11,75% годовых для ремонта.

Кредит был предоставлен ответчику в соответствии с п.п.3.1, 3.2 Договора в безналичной форме путем зачисления суммы кредита на счет №, открытый в банке на имя ответчика.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора Ответчик обязался возвратить полученный Кредит, уплатить проценты на Кредит и исполнить иные обязательства по Договору в полном объеме.

В соответствии с п.6.1 Кредитного договора, исполнение обязательств по Кредитному договору обеспечивается залогом земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащие Ответчику на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных: ДД.ММ.ГГГГ серия *** №, и от ДД.ММ.ГГГГ серия *** № соответственно, которые он в соответствии с п.2.1.3 Кредитного договора передал Истцу по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

В обеспечение исполнения КАВ обязательств по Кредитному договору истцом был заключен Договор поручительства к кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с КИИ.

Согласно п.1.2 Договора поручительства к кредитному договору в обеспечение надлежащего исполнения Заемщиком положений Кредитного договора, Поручитель обязуется отвечать перед Кредитором за исполнение Заемщиком всех его обязательств по возврату Кредита, в том же объеме, что и Заемщик. Поручитель отвечает за возврат основной суммы долга, за уплату всех причитающихся процентов по Кредиту, а также при наличии таковых – за уплату неустоек в соответствии с Кредитным договором, возмещение расходов Кредитора по истребованию задолженности по Кредиту, возмещение убытков, если таковые возникнут в связи с исполнением Кредитного договора. Поручитель отвечает также в случаях, когда в соответствии с Договором или действующим законодательством Кредитор обращает свои требования досрочно.

Согласно п.2.2 Договора поручительства к кредитному договору Поручитель безусловно и безотзывно отвечает перед Кредитором за исполнение Заемщиком его обязательств по Кредитному договору солидарно с Заемщиком.

В соответствии с п. 4.2 Кредитного договора, погашение Кредита и уплату процентов по договору Ответчик обязался производить, начиная с даты погашения первого аннуитетного платежа ежемесячно в то же число каждого следующего календарного месяца до даты окончательного погашения кредита в размере *** руб. *** коп., включая в себя возврат кредита и уплату процентов за пользование кредитом, согласно графика платежей, являющимся приложением № 1 к Кредитному договору.

При нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов в соответствии с п.7.2 Кредитного договора Ответчик обязан уплатить Банку неустойку в размере 0,2% от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки обязательств по возврату суммы основного долга и процентов.

Судом установлено, что ответчиком неоднократно нарушались сроки возврата кредита и уплаты процентов, начиная с апреля 2008 г. ответчик прекратил исполнять свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом. Просрочка Ответчика по оплате ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом составляет более 15 дней, что подтверждается Выпиской из банковского счета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, расчетом задолженности от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно п. 8.1 Кредитного договора истец вправе потребовать досрочного возврата Кредита, уплаты причитающихся процентов и предусмотренных Договором неустоек, возмещения убытков в полном размере, а также обратить взыскание на заложенную в обеспечение исполнения обязательств по договору квартиру, в т.ч. если ответчик нарушает сроки платежей более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна; при просрочке ответчиком очередного ежемесячного платежа по Кредиту более, чем на 15 календарных дней.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга; кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников; солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со ст.361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнением последним его обязательств полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств должником поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно.

В связи с нарушением сроков возврата кредита, ДД.ММ.ГГГГ Ответчикам было направлено требование о досрочном возврате задолженности по кредиту. Срок досрочного возврата кредита установлен 15 календарных дней.

Согласно п.8.2 Кредитного договора требование о досрочном возврате кредита направляется Кредитором Заемщику в письменной форме и подлежит удовлетворению Заемщиком в полном объеме в течение 15 дней после его отправления ответчику, если более длительный срок не указан в таком уведомлении.

До настоящего времени требование о досрочном возврате кредита ответчиком и соответчиком не исполнено, в нарушение условий кредитного договора, а также ст.ст. 309, 819 ГК РФ, погашение задолженности ответчиком не производятся.

В соответствии со ст.811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, судом установлено, что свои обязательства по возврату кредита Ответчик и Соответчик не исполняют, - денежные средства в соответствии с Графиком погашения задолженности не выплачивают.

Истцом заявлены требования о досрочном взыскании с ответчика суммы основного долга в размере *** руб. *** коп., процентов за пользование кредитом - *** руб. *** коп., в том числе за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере *** руб. *** коп., неустойки за просрочку платежей – *** руб. *** коп.

Суд соглашается с представленным представителем истца расчетом долга ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, как следует из выписки банковского счета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и пояснениям представителя истца в судебном заседании следует, что ответчиком с января 2008г. по ноябрь 2008г. производились выплаты основного долга в сумме *** руб. *** коп., в связи с чем с ответчика следует взыскать сумму основного долга в размере *** руб. *** коп. Ответчик сумму основного долга не оспаривает.

Требования о досрочном взыскании с ответчика задолженности по процентам за пользование кредитом заявлены до конца срока действия кредита, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, в размере *** руб. *** коп., (согласно расчету долга: за период с декабря 2008 года (частичное погашение за декабрь в сумме *** руб.) по август 2010г. в размере *** руб. *** коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере – *** руб. *** коп., доначисленные проценты до конца срока действия кредита в размере *** руб. *** коп.), однако суд полагает необходимым взыскать сумму задолженности по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку согласно ст. 4.2, 12 Договора, заемщик обязуется производить аннуитетные платежи начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно в то же число каждого следующего календарного месяца до Даты окончательного погашения кредита. Каждый аннуитетный платеж включает в себя полную сумму процентов, начисленных за период со дня следующего за днем зачисления кредита на Счет по день погашения первого аннуитетного платежа, либо начиная со дня, следующего за днем осуществления предыдущего аннуитетного платежа по день осуществления очередного аннуитетного платежа на остаток судной задолженности. Начисление процентов происходит по 13 число каждого месяца включительно. Таким образом, проценты уплачиваются только за период пользования кредитом, и в силу того, что истцом заявлены требования о досрочном погашении кредита, им правомерно могут быть затребованы суммы процентов начисленные по ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, заявленное требование истца о взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ является обеспечением права на будущее, отказ не лишает истца при наступлении срока, в случае неисполнения ответчиком своих обязательств обратиться в суд с иском о взыскании процентов за пользование кредитом в соответствии с кредитным договором. Также, обязанность ответчика уплачивать данные проценты проистекают из закона и условий договора, в связи с чем дополнительного подтверждения решением суда не требуется. В настоящее время спор между сторонами по данному вопросу отсутствует. Кроме того, истцом требования о расторжении договора не заявлены, соответственно условия договора будут действовать и после вынесения решения суда. Согласно выписке из банковского счета от ДД.ММ.ГГГГ и справке о задолженности от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком внесены платежи в счет погашения процентов за пользование кредитом в размере *** руб. *** коп. за период с января 2008г. по ноябрь 2008г., и за декабрь (частично) - *** руб. ***.

В связи с чем, суд, учитывая уплаченные ответчиком проценты, полагает взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование кредитом за период с декабря 2008 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере *** руб. *** коп.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, суд считает, что исковые требования истца о взыскании неустойки заявлены правомерно и обоснованно. Однако, суд полагает, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст.333 ГК РФ подлежит уменьшению, при этом суд принимает во внимание характер обязательства, период просрочки исполнения обязательств, в связи с чем суд полагает необходимым снизить размер неустойки до *** рублей.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает исполнение в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст. 1 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 1. ст. 3 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно п. 4.1 Договора об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях (п. 4.1. Договора ипотеки):

- при наличии просрочки при осуществлении ежемесячного платежа по возврату
Кредита и уплате начисленных процентов по исполнению вышеуказанного Кредитного
договора более 15 дней;

- при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по возврату Кредита и уплате начисленных процентов более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если срок каждой просрочки незначителен;

- в случае если требование Залогодержателя о досрочном возврате Кредита и процентов на Кредит не будет удовлетворено Заемщиком в течение 15 (пятнадцати) календарных дней, считая со дня получения письменного уведомления о таком требовании;

- в случае ненадлежащего исполнения п. 2.1.1. Договора.

Пунктом 10 ст. 28.1 Закона РФ «О залоге» вопрос об определении начальной продажной цены заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке отнесен к компетенции суда.

В соответствии с ч.3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно п. 1.1 Договора об ипотеке (залоге недвижимости) стороны оценили данный объект недвижимости как предмет залога в сумме *** рублей.

Представителем истца предоставлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – жилого дома площадью *** кв.м. и земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, выполненное ООО «***», в соответствии с которым стоимость заложенного имущества составляет *** рублей (дата оценки ДД.ММ.ГГГГ).

Представителем истца заявлены требования об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере *** рублей.

В обоснование своих возражений представителем Ответчика представлен отчет и заключение об оценке заложенного имущества, произведенной ООО «***» ДД.ММ.ГГГГ, а также договор № оказания услуг по оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ

Суд полагает, что данный договор не соответствует требованиям законодательства РФ - ФЗ-135 от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно согласно ст. 10 ФЗ -135 договор на проведение оценки в обязательном порядке должен содержать: сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст.246 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Данных сведений в указанном договоре не содержится.

Согласно ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц. направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- много сторонними -договора.

Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта *** пояснил суду, что он является зам.директора ООО «***» курирует вопросы ипотеки. Отчет составлялся КВМ, в настоящее время он находится в командировке в <адрес>. Отчет составлялся без осмотра, так как банк не предоставил возможность осмотра. Отчет составлялся на основании правоустанавливающих документов, фотографий 2007 г., который предоставил заказчик. Аналоги брали из газеты «Из рук в руки» на момент составления отчета в <адрес>. Аналоги выбирались КВМ исходя из схожести объектов. На момент оценки на рынке <адрес> предлагалось всего 3 срубовых дома. Считается допустимыми при оценке разброс цен на аналоги не более 15%. Строения из дерева не типичны, строится их мало. В связи с тем, что аналогов из оцилиндрованного бревна, схожего по параметрам не было, брали дома из кирпича, делали поправку на материалы стен. Поправка бралась 17,08 % в пользу уменьшения цен стоимости кирпичных домов. Т.е. бревенчатые дома стоят дешевле. Стоимость кирпичных домов уменьшали на 17,08%, стоимость домов из оцилиндрованного бревна меньше из-за материала. На сайте компании ГК «Хорошие дома» опубликованы планы, проекты, стоимость строительства, что позволяет просчитать соотношение кирпичных домов и бревенчатых. Брали 25 объектов из бревна, 33 - из кирпича. Расчет коэффициента корректировки стен, расчет ничем не предусмотрен. Это субъективная оценка эксперта. Расчет корректировали на материалы стен, формула ничем не предусмотрена. Методических указаний по оценке стоимости жилых домов не существует. Расчет производился следующим образом, брали стоимость строительства 1 кв.м. из оцилиндрованного бревна (по 25 аналогам). Также считали по кирпичным домам (по 33 аналогам). Поправка (коэффициент) представляет собой отношение стоимости строительства 1 кв.м. из бревна к стоимости строительства 1 кв.м. из кирпича, получилось – 0,82. Расчет стоимости начинается на стр.33 отчета. Брали стоимость строительства кирпичного дома 1 кв.м., умножали на коэффициент поправки по материалам стен, получили стоимость 1 кв.м. из бревна, получили несколько значений в зависимости от характеристик дома. Усреднили результаты, получилась усредненная стоимость дома из бревна на 1 кв.м. – 19289,07 руб. Также стоимость дома снизили на 11% торга в условиях кризиса. Про торги было опубликовано в Русской службе оценки статья Маргуна в 2009 г., которое проводило системное исследование рынка недвижимости. По отчету, предоставленному ответчиком, использовали метод сравнения. Изучалось только 3 аналога. Оценщик получил сертификат только в 2009г. надо использовать не менее 5 аналогов. Стоимость 1 кв.м. дома аналога №1 и №3 за - 50000 руб., а бревенчатые – 36000 руб. После применения корректировали между кирпичным домом и бревенчатым, разброс в цене не должен превышать 15%. В отчете ответчика разница в 43 %, данная разница очень большая. По поправке на материалы стен необходимо обоснование, схемы, расчет и т.п. В отчете указано, что кирпичный дом дороже на 5 % бревенчатого, почему указано 5 %, ему непонятно, объяснений не имеется. Использовали 3 аналога, 1 из кирпича, 1 из бревна, 1 из клееного бруса. Постройка из клееного бруса не является аналогом оцилиндрованного бруса, стоимость которого больше на 60%. Поправка на материалы стен вообще не применялась, объяснений этому нет (лист отчета 23-25). Также на клееный брус корректировка вообще не применялась. Исходя из знания рынка недвижимости, в отчете ответчика аналоги взяты из самых дорогих по цене. Итоговая стоимость не является рыночной, это стоимость (в отчете), по которой можно попытаться продать дом. Есть ценовые сборники, публикующиеся ежеквартально компанией «КомИнвест», разбивка есть по регионам, материалам, отделке. Последний был опубликован в 2001 г. Почему в отчете ответчика использован ценовой норматив 1969г., ему не понятно. Чем старее информация, тем больше корректировок применяется, соответственно, результат менее точен, чем свежее источник, тем более точнее результат. Ценовой норматив применяется при затратном методе исследования, т.е. сколько стоит построить здание. При этом должен быть учтен износ функциональный, экономический. Он же при расчете использовал только сравнительный подход, т.к. оценивался объект, у которого есть аналоги на рынке. Зачем считать, сколько будет стоить строительство дома, ему не понятно. В отчете ответчика использован затратный и сравнительный подходы, результаты которых выражены в весовых коэффициентах, они указаны разные 0,4 и 0,6. Разброс в цене по методам получается в 46%, объяснений почему использовался тот или иной весовой коэффициент нет.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование исковых требований либо возражений против иска.

Доказательств, произведенных ответчиком улучшений, повлиявших на стоимость дома, представителем ответчика суду не представлено.

Согласно ст. 11 ФЗ-135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

В силу Закона отчет должен содержать расчет, обоснование расчета и применяемых корректировок, однако этих сведений в отчете ответчика нет. Также в отчете должно быть указано, что оценщик состоит в саморегулируемой организации оценщиков. Отчет истца содержит все расчеты, обоснование применения этих расчетов и корректировок.

С учетом показаний эксперта ***., а также изучив представленные отчеты истцом и ответчиком, суд приходит к выводу, что рыночную стоимость следует установить исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ООО «***», суд полагает возможным установить начальную стоимость продажный цены недвижимого имущества – жилого дома площадью *** кв.м. и земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, в сумме *** рублей

В связи с чем, требование истца о взыскании задолженности путем обращении взыскания на заложенное имущество ответчика – жилого дома площадью *** кв.м. и земельного участка площадью *** кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащие КАВ на праве собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных: ДД.ММ.ГГГГ серия *** №, и от ДД.ММ.ГГГГ серия *** № соответственно, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в сумме *** рублей, также подлежит удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представителем истца также заявлено требование о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере *** рублей, в обоснование доводов представлен договор № возмездного оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Коммерческим акционерным банком «***» (закрытое акционерное общество) (Заказчик) и ООО «***» (Исполнитель), предметом которого является Исполнитель обязуется по заданию Заказчика оказать Услуги, а Заказчик обязуется оплатить оказанные Услуги в сроки и в порядке, предусмотренные Договором. Однако каких-либо документов, подтверждающих оплату услуг представителя по данному гражданскому делу суду не представлено, в связи с чем суд считает в данной части требований отказать.

Судом установлено, что при подаче искового заявления в Октябрьский районный суд. г.Самары истцом была оплачена государственная пошлина в размере *** руб. *** коп., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, а в соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. В связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований в размере *** руб. *** коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество) удовлетворить частично.

Взыскать с солидарно с КАВ и КИИ в пользу Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество) задолженность по Договору о предоставлении кредита физическому лицу под залог земельного участка с расположенным на нем жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ сумму задолженности по основному долгу в размере *** руб. *** коп., сумму задолженности по уплате процентов за пользование кредитом – *** руб. *** коп., сумму неустойки за просрочку платежей – *** руб. *** коп., а всего ***.

Взыскать солидарно с КАВ и КИИ в пользу Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество) расходы по оплате государственной пошлины в размере ***.

Обратить взыскание на заложенное имущество – земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью *** кв.м. (кадастровый №, номер объекта №) и жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью *** кв.м., *** этажный (подземных этажей -1), кадастровый (или условный) номер ***, принадлежащие на праве собственности КАВ на основании свидетельств о государственной регистрации права, выданных: ДД.ММ.ГГГГ серия *** №, и от ДД.ММ.ГГГГ серия *** № соответственно, путем продажи предмета залога (ипотеки) с публичных торгов, для удовлетворения из стоимости заложенного имущества требований Коммерческого акционерного банка «***» (закрытое акционерное общество), вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства по Договору о предоставлении кредита физическому лицу под залог земельного участка с расположенным на нем жилым домом № от ДД.ММ.ГГГГ, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере ***.

В удовлетворении остальной части исковых требований Коммерческому акционерному банку «***» (закрытое акционерное общество) - отказать.

Ответчики вправе подать в Октябрьский районный суд г. Самары заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня получения ими копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение десяти дней по истечении срока подачи заявления об отмене заочного решения.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 19.11.2010г.

Судья Семёнцев С.А.