РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 ноября 2010 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе
председательствующего судьи Рапидовой И.В.
при секретаре Фроловой Ю.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5359/10 по иску Беньямина Д.О. к ООО «Кросс», третьим лицам: Администрации г.о. Самара, Департаменту строительства и архитектуры г.о. Самара, ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Управлению Ресреестра по Самарской области о признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Беньямин Д.О. обратился в суд с исковым заявлением, указывая, что Д*** между Департаментом строительства и архитектуры администрации города Самары (Далее - Департамент строительства и архитектуры) и ООО «КРОСС» был заключен договор №*** «О долевом участии в проектировании и строительстве *** секционного *** жилого *** (по генплану) на *** ***». По этому договору Департамент строительства и архитектуры («Заказчик») принимает ООО «КРОСС» («Застройщика») в долевое участие в проектировании и строительстве жилого дома. Согласно п. 2.1.1. указанного договора Департамент строительства и архитектуры решает вопросы по оформлению необходимой проектной документации, получению разрешения на строительство, заключает договор генерального подряда на осуществление строительно-монтажных работ, готовит документацию и организует работу комиссий по приемке построенного жилого дома в эксплуатацию в 4 квартале 2001 г. И в соответствии с п. 2.1.2. только после подписания Постановления об утверждении акта Государственной комиссии Департамент строительства и архитектуры передаст ООО «КРОСС» по акту приема-передачи площади по договору №*** от Д*** В обязанности ООО «КРОСС» согласно п. 2.3. входит финансирование строительства, т.е. вклад своих средств либо привлечение средств иных лиц, в том числе и физических лиц. В соответствии с вышеуказанным договором провести мероприятия по сдаче жилого дома в эксплуатацию и выдать соответствующие документы, необходимые для окончательного оформления квартир в собственность обязан Департамент строительства и архитектуры. ООО «Кросс» в свою очередь свои обязательства по финансированию и организации строительства выполнило. Д*** вынесено Постановление главы города Самары №*** «О предоставлении Департаменту строительства и архитектуры администрации города в аренду земельного участка, разрешении проектирования и поэтапного строительства жилой застройки по ***». Д*** между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и Департаментом строительства и архитектуры на основании Постановления Главы города Самары от Д*** заключен договор №*** аренды земельного участка. Д*** Департамент строительства и архитектуры администрации г. Самары и ООО «КРОСС» заключили Дополнительное соглашение к Договору №*** от Д*** Д*** зарегистрировано право аренды земельного участка под проектирование и поэтапное строительство жилой застройки (***), сроком на пять лет. Д*** Распоряжением №*** администрации Октябрьского района г. Самары «О присвоении адреса жилому дому со встроенными нежилыми помещениями по *** (№*** по генплану), присвоен адрес: ***. Д*** между ООО «***» (Дольщик) и ним (Новый дольщик) был заключен договор №*** «О переуступке прав на долю в строительстве жилого *** (по генплану) на ***». Предметом договора является передача прав по долевому участию в строительстве жилья в жилом доме по адресу: *** оформлению в собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию *** - комнатной квартиры №*** на *** этаже в *** этажном жилом доме общей площадью *** кв.м. В соответствии с ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Просит признать за ним право собственности на квартиру №***, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв.м., подсобной площадью *** кв.м., кроме того, площадью лоджий, балконов, террас, веранд и хол. кладовых *** кв.м., в объекте незавершенного строительства жилом доме ***.
В судебном заседании истец Беньямин Д.О. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО «Кросс» в судебное заседание не явился, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указала, что считает требования истца законными и обоснованными, против их удовлетворения не возражает. Также ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и снизить размер государственной пошлины.
Третье лицо Департамент строительства и архитектуры г.о.Самара в судебное заседание не явился, представил письменный отзыв, просил рассмотреть данное дело в его отсутствие.
Представитель ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, представил письменный отзыв, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представители Администрации г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещались, надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Постановлением Главы г. Самары от Д*** №*** на основании заявления Департамента строительства и архитектуры администрации города был предоставлен в *** в аренду сроком на *** лет без права выкупа в собственность земельный участок общей площадью *** га и разрешено проектирование и поэтапное строительство (***) жилой застройки. На основании указанного Постановления от Д*** №*** между Комитетом по управлению имуществом г. Самара и Департаментом строительства и архитектуры администрации города был заключен договор №*** аренды земельного участка, находящегося по адресу: ***
Согласно свидетельства о государственной регистрации права от Д*** серии *** №*** у Учреждения Департамента строительства и архитектуры Администрации г.Самары в праве аренды по Д*** находится земельный участок под проектирование и поэтапное строительство (*** очереди) жилой -застройки площадью *** кв.м., расположенный по адресу: ***.
Д*** между Департаментом строительства и архитектуры администрации города Самары - Заказчик и ООО «Кросс» - Застройщик был заключен договор №***, предметом которого является долевое участие сторон в проектировании и строительстве 2-х секционного, *** жилого дома №*** (по генплану) на *** общей площадью *** кв.м., при этом Заказчик принимает Застройщика в долевое участие по проектированию и строительству жилого дома в объеме 80%, исходя из ориентировочной стоимости одного квадратного метра общей площади на момент подписания настоящего договора *** руб.
Д*** между ООО «Кросс» и ООО «***» был заключен договор №*** «О переуступке прав на долю в строительстве *** жилого дома №*** (по генплану) на ***. Предметом договора является переуступка прав на долю в строительстве *** этажного жило дома №*** ( по генплану) на ***, и по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию передача (выделение) в собственность ООО «СПЛАВ ЛТД» оплаченную им долю в объеме *** кв.м.
Д*** между ООО «***» и Беньямином Д.О. был заключен договор №*** о переуступке прав на долю в строительстве жилого дома №*** (по генплану) по ***, предметом которого является переуступка ООО «***» на возмездной основе прав на долю в строительстве многоэтажного жилого дома №*** (по генплану) со встроенными нежилыми помещениями по адресу: *** и прав на получение в собственность Беньямина Д.О. по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию доли, составляющей в натуре однокомнатную квартиру №*** строительный на первом этаже, всего общей площадью *** кв.м.
Д*** между ООО «Кросс» и Беньямином Д.О.был подписан акт приема-передачи, по которому Беньямин Д.О. принимает жилое помещение – *** на первом этаже в ***.
Свои обязательства по оплате стоимости долевого участия в строительстве Беньямин Д.О. выполнил в полном объеме.
Распоряжением Администрации Октябрьского района г.о. Самара жилому дому со встроенными нежилыми помещениями №*** по Пятой просеке присвоен почтовый адрес: ***.
В настоящее время дом снабжен водопроводными и канализационными сетями, тепловыми и электрическими сетями. Вышеуказанные энергоресурсы нанесены на планшеты города, которые подтверждаются представленными в деле исполнительными съемками.
В соответствии с заключением «По экспертной оценке уровней электромагнитных излучений в жилых помещениях принимаемого в эксплуатацию жилого *** расположенной по ***» от Д*** №***, выполненного ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в г.Самара - по результатам проведенного лабораторно-инструментального контроля уровней электромагнитных излучений в жилых помещениях принимаемого в эксплуатацию жилого *** расположенного по *** на момент выдачи экспертного санитарно-эпидемиологического заключения -значения уровней электромагнитных излучений промышленного и радиочастотного диапазонов не превышают предельно-допустимых уровней установленных санитарными нормами. Согласно заключения «По экспертной оценке качества питьевой воды из разводящей сети централизованного источника водоснабжения жилого *** этажного *** расположенного по *** г.о.Самары» от Д*** №***, выполненного ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в г.Самара - по результатам проведенного санитарно-бактериологического анализа, питьевая вода в образцах проб, из распределительной сети централизованного источника водоснабжения по исследованным показателям - безопасна в эпидемическом отношении, безвредна по химическому составу, с удовлетворительными органолептическими свойствами, однако имеет незначительные отклонения от санитарно-эпидемиологических нормативов, установленных СанПиН 2.1.4.1074-01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества».
Из экспертного заключения «По результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы по радиационному фактору» от Д*** №***, выполненного ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в Самарской области в соответствии с «Нормами радиационной безопасности -99» (НРБ-99 СП 2.6.1.758-99 п.5.3.2) объект: вновь построенное жилое, 2-ух подъездное, *** квартирное здание со встроенными нежилыми помещениями в цокольном этаже, считается пригодным для сдачи в эксплуатацию по радиационному показателю.
Согласно заключения «По экспертной оценке почвы на территории вновь построенного жилого дома с детской площадкой по адресу: ***» от Д*** №***, выполненного ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в г.Самара — по результатам проведенных лабораторных исследований качество почвы на территории участка благоустройства завершенного строительством жилого дома по улице *** соответствует санитарно-гигиеническим требованиям.
Из заключения «По экспертной оценке уровней шума в жилых помещениях во вновь построенном жилом доме, расположенном по адресу: ***» - по результатам проведенного лабораторно-инструментального контроля уровней шума в жилых помещениях вновь построенного жилого ***, расположенного по ***, на момент выдачи экспертного санитарно-эпидемиологического заключения уровней звукового давления не превышают предельно-допустимого уровня установленного санитарными нормами.
Все инженерные коммуникации нанесены на планшеты г.о. Самара, что подтверждается согласованиями Департамента строительства и архитектуры г. Самары (геолого - геодезической службой Департамента), на исполнительной съемке: водопровода, электроснабжения, теплосети, низковольтного электрокабеля, проведены исследования воздуха.
Кроме того, Д*** между ОАО «Волжская территориальная генерирующая компания» и ООО «Кросс» заключен договор №***т на снабжение тепловой энергией в горячей воде и теплоносителе.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что строительство жилого *** по *** осуществлялось с соблюдением действующего законодательства, без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, в связи, с чем не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
В соответствии с решением рабочей комиссии, оформленным соответствующим Актом от Д*** *** этажный жилой дом *** по *** считается принятым от генерального подрядчика и готовым для предъявления государственной приемочной комиссии.
Процедура ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого объекта жилищно-гражданского назначения предусмотрена СНИП № 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 года в редакции 18.11.1987 года, согласно которой подлежит введению в эксплуатацию жилой дом, проходящий оценку рабочей комиссии, а затем государственной приемочной комиссии.
В соответствии с п.7.5 СНиП 3.01.04-87. «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84, законченные строительством объекты после приемки их приемочными комиссиями не более чем в 5-дневный срок предъявляются заказчиком совместно с генеральным подрядчиком Государственной приемке.
Между тем, как видно из материалов дела, указанное требование выполнено не было.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома №*** по *** отсутствует, в связи с чем данный жилой дом является объектом незавершенного строительства.
Согласно п. 7.3 СНиП 3.01.04-87 заказчик и генеральный подрядчик предъявляют приемочным комиссиям документацию, перечисленную в п. 4.17 СНиП, которая должна содержать документы об отводе земельных участков.
Кроме того, как видно из представленных ООО «Кросс» документов ими неоднократно в Департамент строительства и архитектуры направлялись письма с просьбой сообщить координаты исполнителя отвечающего за сдачу указанного дома в эксплуатацию, с целью передачи ему подготовленных ООО «Кросс» для этой цели документов, а также затребовать у ООО «Сплав ЛТД» (являющегося генеральным подрядчиком строительства) документы, необходимые для приемки дома в эксплуатацию представителями УГПН.
На момент рассмотрения дела судом срок аренды земельного участка отведенного для строительства жилого *** (№*** строительный) истек, в связи с чем предъявить указанный дом государственной приемочной комиссии не представляется возможным. Также невозможно зарегистрировать указанный объект недвижимого имущества (***) в установленном законом порядке в Росреестре по Самарской области.
Из материалов дела следует, что Распоряжением Министра строительства и ЖКХ Самарской области от Д*** №*** постановлено заключить с Департаментом строительства и архитектуры администрации городского округа Самара договор аренды без права выкупа в собственность сроком на 3 года земельного участка площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, предоставленного для поэтапного строительства (*** очереди) жилой застройки по ***.
Между тем суду не представлено доказательств того, что указанный договор аренды заключен и ведется работа для представления указанного дома №*** (№*** строительный) государственной приемочной комиссии с последующей регистрацией жилого дома в установленном законом порядке в ГУФРС по Самарской области с целью реализации гражданами-дольщиками своих прав на получение в собственность оплаченных ими долей (которые представляют собой квартиры).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 1ст. 131 и ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней и возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объекты незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих... описание объекта незавершенного строительства.
Согласно техническому паспорту, составленному по состоянию на Д*** жилое помещение ***, расположенная на 1 ***, имеет общую площадь *** кв.м., жилую площадь *** кв. м., подсобную площадь *** кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) площадью *** кв.м.
Между тем, право истца на государственную регистрацию права собственности оплаченной им квартиры *** оказалось ограниченным в связи с несогласованностью действий организаций ответственных за введение указанного дома в эксплуатацию и его регистрацию в установленном законом порядке.
В силу п.1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.
Статья 12 Гражданского Кодекса РФ предусматривает способ защиты нарушенного права путем его признания в судебном порядке. Единственной возможностью получения истицей документов, подтверждающих право собственности на квартиру является обращение в суд с настоящим иском.
В соответствии действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения: многоквартирный жилой дом и квартира являются самостоятельными объектами жилищных прав.
И соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Жилым домом в силу вышеуказанной статьи признаётся индивидуально -определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, следовательно, применяя аналогию закона, многоквартирный жилой дом - это индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Как было установлено в судебном заседании, спорный многоквартирный жилой дом *** является объектом незавершенного строительства, так как разрешение па ввод его в эксплуатацию отсутствует, однако, сама спорная *** по адресу: *** является объектом завершенного строительства и обладает всеми признаками, необходимыми для признания объекта недвижимости квартирой, что подтверждается техническим паспортом на вышеуказанную квартиру.
Таким образом, суд находит возможным признать за Беньямином Д.О. право собственности на квартиру №***, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв. м., расположенную на *** этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме по адресу: ***
Кроме того, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ООО «Кросс»» подлежит также взысканию сумма государственной пошлины в доход государства, однако суд считает возможным уменьшить размер взыскиваемой с ответчика государственной пошлины до *** рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Беньямина Д.О. удовлетворить.
Признать за Беньямином Д.О. право собственности на квартиру номер ***, общей площадью *** кв.м., жилой площадью *** кв. м., подсобной площадью *** кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) площадью *** кв.м., расположенную на *** этаже в объекте незавершенного строительства – жилом доме по адресу: ***.
Взыскать с ООО «КРОСС» в доход государства государственную пошлину в размере *** рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней через Октябрьский районный суд после его изготовления в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме изготовлено – 29.11.2010 г.
Судья И.В. Рапидова