РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 декабря 2010 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Курмаевой А.Х.,
при секретаре судебного заседания Мартыновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3796/10 по иску Шевцовой Г.А. к ЗАО «Губерния», ОАО «Региональный деловой центр» о признании обязательств исполненными, признании права собственности на жилое помещение, взыскании неустойки, судебных расходов и компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Шевцова Г.А. обратилась в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение, взыскании неустойки, судебных расходов и компенсации морального вреда. Просит признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства – трехкомнатную квартиру № на 19-м этаже, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., фактически суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, ул. <адрес> (строительный) секция <данные изъяты>. Взыскать с ЗАО «Губерния» в ее пользу неустойку в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя – <данные изъяты> рублей.
На 25.08.10 Шевцова Г.А. иск уточнила. Просила признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства – трехкомнатную квартиру № на 19-м этаже, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты> кв.м., фактически суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, ул. <адрес> (строительный) секция <данные изъяты>. Взыскать с ОАО «РДЦ» в ее пользу неустойку в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя – <данные изъяты> рублей (л.д. 81).
На 08.12.10 Шевцова Г.А. иск уточнила и дополнила. Просит признать обязательства Шевцовой Г.А. по договору № об инвестировании строительства жилого дома от 16.11.07 в части оплаты, выполненными в полном объеме и надлежащим образом. Признать за ней право собственности на объект незавершенного строительства – трехкомнатную квартиру № на 19-м этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой – <данные изъяты>., фактически суммарной (подлежащей оплате) площадью, включая площадь балконов и/или лоджий <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, ул. <адрес> секция <адрес>. Взыскать с ЗАО «Губерния» в ее пользу неустойку в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> коп., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> рублей, расходы на оплату услуг представителя – <данные изъяты> рублей (л.д. 111-112).
Представитель Шевцовой Г.А. по доверенности № 3-2258 от 07.12.10 – Тепаева И.И. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.
Представитель ЗАО «Губерния» по доверенности от 30.11.10 – Юдина Н.В. иск не признала, пояснила, что обязательства по оплате истцом не выполнены. В соответствии с договором от 16.11.07, дольщик обязуется произвести окончательный расчет по цене одного квадратного метра. Изначально в договоре, общая площадь квартиры составляла <данные изъяты> кв.м. После изменения проектной площади квартиры, площадь составила <данные изъяты> кв.м. Оплата произведена лишь за <данные изъяты> кв.м., что составляет <данные изъяты> рублей. Коэффициенты 0, 3 и 0, 5, по которым Шевцова Г.А. производила оплату, не прописаны условиями договора. ЗАО «Губерния» является коммерческой организацией, а потому имеет право устанавливать свой коэффициент. В соответствии с приказом, цена за <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> рублей. В ходе рассмотрения дела, истица доплатила за <данные изъяты> кв.м. по цене <данные изъяты> рублей, в связи с чем, долг истца перед ЗАО «Губерния» состсавляет за <данные изъяты> кв.м. х <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рублей, поэтому в удовлетворении требований о признании обязательств по оплате за квартиру исполненными и признании права собственности на квартиру в объекте незавершенного строительством, просит отказать. Требуемую истицей неустойку считает завышенной, поскольку взыскание в полном объеме требуемой суммы, может привести к ущемлению интересов других дольщиков. Просит взыскать размер неустойки до <данные изъяты> рублей. Моральный вред в <данные изъяты> рублей также считает завышенным, просит снизить размер компенсации до <данные изъяты> рублей.
Представитель соответчика ОАО «Региональный деловой центр» по доверенности от 07.10.10 – Пюльзю А.К. поддержала позицию представителя ЗАО «Губерния».
Представители 3-х лиц Администрации г.о. Самары и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом – повестками по почте, причину неявки суду не сообщили.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Губерния», с одной стороны, и Шевцовой Г.А., с другой стороны, был заключен договор № 1016/88-А.2 «Об инвестировании строительства жилого дома», по условиям которого, Шевцова Г.А. приобрела право на получение в собственность по окончании строительства трехкомнатной квартиры № на 19-м этаже дома, общей площадью (без учета площади балконов и/или лоджий) <данные изъяты> кв.м. в т.ч. жилой – <данные изъяты> кв.м., фактически суммарной (подлежащей оплате), включающей площадь балконов и/или лоджий <данные изъяты> кв.м. в секции <данные изъяты>, расположенной на <адрес> (л.д. 7-10).
Дополнительным соглашением к договору от 26.05.08 к договору от 16.11.07 пункты 1.2, 2.5.2, 2.5.3 изложены в иной редакции. П. 1.2: проектный срок окончания СМР – 2 полугодие 2008; п. 2.5.2: сумму, эквивалентную <данные изъяты> кв.м., внести на расчетный счет или в кассу Инвестора до ДД.ММ.ГГГГ по цене одного квадратного метра, сложившейся у инвестора на день оплаты и определенной приказом Генерального директора инвестора; п.2.5.3: до ДД.ММ.ГГГГ произвести стопроцентную оплату доли, указанной в п.1.1 настоящего договора. Окончательный расчет произвести на основании данных СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация» в соответствии с п. 2.4 настоящего договора (л.д. 11).
Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ пункты 1.1, 2.5.2, 2.5.3 изложены в иной редакции. П. 1.1.: предметом настоящего договора является инвестирование строительства многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> в части трехкомнатной квартиры № № на 19-м этаже, общей площадью (без учета площади балконом и/или лоджий) <адрес> кв.м., в т.ч. жилой – <адрес> кв.м. фактически суммарной (подлежащей оплате) площадью, включающей площадь балконов и/или лоджий <адрес> кв.м., именуемая в дальнейшем «квартира». Общая площадь квартиры определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация». П. 2.5.2: сумму эквивалентную стоимости <данные изъяты> кв.м. внести на расчетный счет или в кассу Инвестора до 01.12.08 по цене одного квадратного метра, сложившейся у инвестора на день оплаты и определенной приказом Генерального директора инвестора. П. 2.5.3: до 01.12.08 произвести стопроцентную оплату доли, указанной в п.1.1 настоящего договора. Окончательный расчет произвести на основании данных СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация» в соответствии с п. 2.4 настоящего договора (л.д. 12).
Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ пункты 1.2, 2.5.2, 2.5.3 изложены в иной редакции. П. 1.2.: проектный срок окончания СМР – 1 квартал 2009; П.2.5.2: сумму эквивалентную стоимости <данные изъяты> кв.м. внести на расчетный счет или в кассу Инвестора до 01.03.09 по цене одного квадратного метра, сложившейся у инвестора на день оплаты и определенной приказом Генерального директора инвестора. П. 2.5.3: до 01.03.09 произвести стопроцентную оплату доли, указанной в п.1.1 настоящего договора. Окончательный расчет произвести на основании данных СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация» в соответствии с п. 2.4 настоящего договора (л.д. 13).
Судом установлено и следует из представленных в материалы дела квитанций (л.д. 14, 15, 113), что Шевцова Г.А. произвела оплату стоимости квартиры за <данные изъяты> кв.м. в размере <данные изъяты> рублей.
Изначально в договоре от 17.11.07 общая площадь квартиры, подлежащая оплате, составляла <данные изъяты> кв.м.
Между тем, как следует из представленного в материалы дела, технического паспорта на квартиру, итого общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м. (л.д. 73-76). При этом при расчете площади квартиры ФФГУП «РТИ» площадь балконов рассчитывается с использованием коэффициента <данные изъяты>, а площадь лоджии – с коэффициентом 0, 5. ЗАО «Губерния» при расчете использован коэффициент 1, что завышает цену договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Ст. 310 ГК РФ предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Дополнительным соглашением к договору от 04.12.08 к договору от 16.11.07, п. 2.5.3 изложен в следующей редакции: до 01.03.09 произвести стопроцентную оплату доли, указанной в п.1.1 настоящего договора. Окончательный расчет произвести на основании данных СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация» в соответствии с п. 2.4 настоящего договора.
В соответствии с п. 2.4 заключенного между сторонами договора от 16.11.07, если по окончании строительства по данным СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация» имеется расхождение фактической общей площади квартиры с проектной общей площадью, указанной в п.1.1. настоящего договора, то стоимость квартиры подлежит перерасчету и оплате в течение 10 дней с момента письменного уведомления инвестором дольщика-соинвестора о необходимости доплаты (возврата) денежных средств. Дольщик-соинвестор доплачивает за дополнительные квадратные метры инвестору по цене одного квадратного метра, сложившейся на момент окончания строительства. В случае возврата инвестором дольщику – соинвестору за недостающие квадратные метры перерасчет производится по цене одного квадратного метра, сложившейся на день внесения последнего платежа дольщика-соинвестора в кассу инвестора. Окончательный расчет по договору оформляется дополнительным соглашением.
Согласно ч.4 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из технического паспорта на квартиру следует, что общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов составляет <данные изъяты> кв.м.
Между тем, в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в выборе условий договора и в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается.
Принимая во внимание буквальное значение условий договора от 16.11.07 (п. 25.3 и 2.4), суд приходит к выводу о том, что расчет должен производится на основании данных СГО СФ ФГУП «Ростехинвентаризация», а потому, учитывая, что общая площадь квартиры определена в <данные изъяты> кв.м. с применением коэффициента 0, 3- для балкона и 0, 5 – для лоджии, следует признать то, что Шевцова Г.А. выполнила условия договора в части оплаты стоимости квартиры.
Расчет ЗАО «Губерния» общей площади квартиры, подлежащей оплате с применением коэффициента 1 к лоджиям и балконам, суд не может принять во внимание по вышеизложенным основаниям. Кроме того, расчет общей площади в <данные изъяты> кв.м. не обоснован, поскольку при применении коэффициента 1 к балкону и лоджии разница составит <данные изъяты> кв.м., а не <данные изъяты> кв.м. Более того, условиями заключенного между сторонами договора, применение коэффициента «1» не оговорено.
Требование о признании права на квартиру в объекте незавершенного строительства также подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что постановлением Главы г. Самары от 07.08.03 № 958 утвержден акт о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения и разрешении проектирования регионального делового центра и жилой застройки ОАО «Региональный деловой центр» на земельном участке, расположенном в границах улиц <адрес> в Октябрьском районе г. Самары (л.д. 127-129).
Постановлением Главы г. Самары № 412 от 31.03.05 утвержден проект границ земельного участка, предоставлении ОАО «Региональный деловой центр» в аренду земельного участка для строительства жилой застройки (л.д. 132-133).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Губерния» (Инвестор) и ОАО «Региональный деловой центр» (заказчик застройщик) заключен инвестиционный договор № 1, по условиям которого ОАО обязалось произвести строительство жилой застройки с нежилыми помещениями на земельном участке в границах улиц <адрес> в Октябрьском районе г. Самары (л.д. 134-137).
30.09.05 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ОАО «РДЦ» заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. под строительство жилой застройки (л.д. 39-42).
28.04.07 ОАО «РДЦ» Главой г.о. Самары выдано разрешение на строительство 1-й очереди жилой застройки (жилые секции со встроенными нежилыми помещениями <данные изъяты>, офисная секция <данные изъяты>, офисно-торговая секция <данные изъяты>, жилые секции со встроено-пристроенными нежилыми помещениями <данные изъяты>, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, в границах улиц <адрес> (л.д. 36).
ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» составлен технический паспорт на ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, площади квартиры <данные изъяты> д. <данные изъяты> по <адрес>, составили: общая площадь – <данные изъяты> кв.м., жилая – <данные изъяты> кв.м., подсобная – <данные изъяты> кв.м., кроме того, прочая (без коэффициента) <данные изъяты> кв.м.
Как следует из пояснений представителей ответчика, в настоящее время секция № жилого дома по <адрес>, № частично завершена строительством, дом возведен под кровлю и к дому подведены все требуемые коммуникации (водоснабжение, отопление, электричество).
Распоряжением заместителя Главы г.о. Самары № 180 от 17.11.08 жилой секции А2 1-й очереди жилой застройки был присвоен адрес: <адрес> (л.д. 38).
В письме ОАО «РДЦ» в ответ на запрос суда содержится следующая информация о строительной готовности жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>: 1. Железобетонный каркас секции выполнен 100% 2. Наружные стены выполнены на 90% 3. Наружные инженерные сети (тепло, водопровод, канализация, электроснабжение) выполнены на 10% - к секции подведены, но не подключены. 4. Внутренние инженерные сети (отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение) выполнены на 25% (л.д. 69).
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Процедура ввода в эксплуатацию законченного строительством жилого объекта жилищно-гражданского назначения предусмотрена СНИП № 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 года в редакции 18.11.1987 года, согласно которой подлежит введению в эксплуатацию жилой дом, проходящий оценку рабочей комиссии, а затем государственной приемочной комиссии.
В соответствии с п.7.5 "СНиП 3.01.04-87. «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84, законченные строительством объекты после приемки их приемочными комиссиями не более чем в 5-дневный срок предъявляются заказчиком совместно с генеральным подрядчиком Государственной приемке.
Между тем, как видно из материалов дела, указанное требование выполнено не было.
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.
Разрешение на ввод в эксплуатацию отсутствует, в связи, с чем жилой <адрес> является объектом незавершенного строительства.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся… здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи… подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
На объект незавершенного строительства – квартиру в вышеуказанном жилом доме по состоянию на 10.08.10, изготовлен технический паспорт.
Факт создания объекта незавершенного строительства, подтверждается договором об инвестировании строительства жилого дома, материалами технической инвентаризации.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что строительство жилого дома, в котором расположена квартира истицы, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, а потому суд считает возможным признать за истицей право на квартиру в объекте незавершенного строительством.
Нарушение прав дольщика в связи с неисполнением ответчиком ЗАО «Губерния» своих договорных обязательств регулируется Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ пункт 1.2. изложен в следующей редакции: проектный срок окончания СМР – 1 квартал 2009 года.
В соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской Федерации» в ред. ФЗ от 18.07.06 № 111-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства
Истица Шевцова Г.А. по представленному расчету просит взыскать с ответчика ЗАО «Губерния» проценты в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп (л.д. 16).
Однако, в соответствии со ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Проанализировав собранные по делу доказательства, учитывая характер обязательства, стоимость оплаченной истцом доли, а также то обстоятельство, что взыскание неустойки в полном объеме нарушит права не только ответчика, но и других дольщиков, суд полагает снизить размер требуемых процентов до 20000 рублей.
Поскольку ответчик ЗАО «Губерния» является представителем услуги по строительству квартиры истицы, суд считает, что на возникшие правоотношения распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
В силу требований ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
С учетом установленных обстоятельств – полного внесения денежной суммы, наличия нравственных страданий в связи с неисполнением договора, суд полагает возможным определить моральный вред в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Интересы истца в судебном заседании осуществлял представитель, расходы по оплате услуг которого, составили согласно представленного договора и квитанции <данные изъяты> рублей (л.д. 122-126).
Учитывая характер дела и количество судебных заседаний, а также принимая во внимание разумные пределы, суд считает возможным удовлетворить требование истца о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей.
Требования к ОАО «РДЦ» заявлены необоснованно, поскольку ОАО «РДЦ» не являлся стороной по договору «Об инвестировании строительства жилого дома», заключенному с Шевцовой Г.А., обязательств по его исполнению на себя не принимал, а потому в иске к ОАО «РДЦ» должно быть отказано.
На основании ст.103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ с ответчика ЗАО «Губерния» подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере <данные изъяты> руб.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Шевцовой Г.А. удовлетворить частично.
Обязательства Шевцовой Г.А. в части оплаты по договору № 1016/88-А.2 «Об инвестировании строительства жилого дома» от <данные изъяты>, признать исполненными.
Признать за Шевцовой Г.А. право собственности на квартиру № в секции №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., подсобной площадью <данные изъяты> кв.м., в объекте незавершенного строительства - <адрес> в Октябрьском районе г. Самары.
Взыскать с ЗАО «Губерния» в пользу Шевцовой Г.А. неустойку в размере <данные изъяты> рублей, моральный вред – <данные изъяты> рублей, расходы на участие представителя – <данные изъяты> рублей, а всего <данные изъяты> рублей.
Взыскать с ЗАО «Губерния» госпошлину в доход государства в размере <данные изъяты> рублей.
В удовлетворении иска Шевцовой Г.А. к ОАО «Региональный деловой центр» отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение 10 дней со дня принятия в окончательном виде.
В окончательном виде решение суда принято 24.12.10г.
Судья Курмаева А.Х.