Копия
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 декабря 2010 года Октябрьский районный суд города Самары в составе:
председательствующего судьи Хаировой А.Х.,
при секретаре судебного заседания Цепковой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2- 5750 /10 по иску Линдт М.А. к ООО «Нива-Строй» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, о взыскании излишне уплаченной суммы стоимости объекта,
установил:
Линдт М.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Нива-Строй» о признании права собственности на квартиру, о взыскании излишне уплаченной денежной суммы, указав следующее:
04 ноября 2003 г. Стороны заключили договор № 2/22 о переуступке доли в строительстве жилого дома по <адрес> (далее по тексту - Договор). Предметом Договора является переуступка прав по долевому участию в строительстве жилого десятиэтажного кирпичного дома (№ по генплану, <адрес> и прав на получение в собственность по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры № на пятом этаже, приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м.
Правовыми основаниями для заключения Договора являются: договор № 2 «О долевом участии в проектировании и строительстве двух односекционных 10-этажных жилых домов № 1, 3 (по генплану) на <адрес>» от 21.06.2001 г. между Департаментом строительства и архитектуры г. Самары и ООО «Союз» и договор № 2 «О долевом участии в проектировании и строительстве двух односекционных 10-этажных жилых домов № (по генплану) на <адрес>» от 12.09.2002 г. между ООО «Союз» и ООО «Нива-Строй» (п. 1.3. Договора).
В соответствии с пунктом 2.1. общая сумма Договора составила <данные изъяты> рублей исходя из стоимости одного кв.м. приведенной площади -<данные изъяты> рублей. Согласно пункту 2.2. Договора оплата стоимости доли производилась в следующем порядке: <данные изъяты> рублей была уплачена истцом в кассу ООО «Нива-Строй», 531 <данные изъяты> рублей была перечислена на расчетный счет ООО «Нива-Строй» Администрацией г. Самары на основании Постановления Губернатора Самарской области № 194 от 04.06.2003 г. Таким образом, обязательства по оплате доли в строительстве были исполнены в полном объеме. Пункт 1.2. Договора предусматривает, что дом должен быть построен и введен в эксплуатацию в третьем квартале 2004 г.
На сегодняшний день жилой дом фактически построен, подключен к коммуникациям. 03.10.2005 г. распоряжением Администрации Октябрьского района г. Самары жилому дому присвоен почтовый адрес - <адрес>. В жилом доме создано ТСЖ «Наш Дом». 14 декабря 2004 г. стороны подписали акт приема-передачи и соглашение о передаче квартиры под отделку, с этого времени истица вселилась в квартиру, сделала ремонт и стала оплачивать коммунальные услуги, однако жилой дом не введен в эксплуатацию.
Истица указала, что она уплатила ответчику стоимость приведенной площади <данные изъяты> кв.м. После окончания строительства общая площадь жилого помещения составила <данные изъяты> кв.м., что подтверждается экспликацией из технического паспорта на жилой дом.
24.06.2010 г. истица направила ответчику заявление с просьбой выплатить ей излишне уплаченную денежную сумму, ответчик признал излишне уплаченной денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.
Истица просила суд признать за ней право собственности на квартиру и взыскать с ответчика в её пользу <данные изъяты> рублей как излишне уплаченную сумму стоимости объекта.
В судебном заседании представитель истца уточнил требования, просит суд признать за Линдт М.А. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, так как объект не введен в эксплуатацию, в остальной части требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Представитель истца пояснил, что на момент заключения Договора действовал Закон Самарской области № 5 - ГД «О жилище» от 19.01. 1999 г., где общая площадь квартиры определялась как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры (кухонь, коридоров, ванн или душевых, туалетов, кладовых или хозяйственных встроенных шкафов), а также площадей лоджий, балконов, террас, веранд, подсчитываемых с учетом понижающих коэффициентов согласно действующим строительным нормам и правилам. Строительные нормы и правила предусматривали понижающий коэффициент 0,5 по балконам и лоджиям. В свою очередь истец получил квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м., учитывая определение общей площади по действовавшему на момент заключения Договора законодательству <данные изъяты> Таким образом, истец переплатил ответчику стоимость <данные изъяты>, где <данные изъяты> - разница между общей площадью по Договору и техническому паспорту, <данные изъяты> - стоимость одного кв.м. по Договору.
В судебном заседании представитель ответчика Козиков Н.С, действующий на основании доверенности от 05.04.2010 года, признал иск в части, просит суд удовлетворить требования истца в части признания права собственности на объект незавершенного строительства, пояснил, что ответчик согласен вернуть истцу излишне оплаченную истцом денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.
Представители Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара, Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания, причину неявки не сообщили, не просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд приступил к рассмотрению дела в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований Линдт М.А. по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что на основании Постановления Главы г. Самара от 18.06.2001 года № 824 Департаменту строительства и архитектуры администрации города Самара предоставлен в Октябрьском и Промышленном районах по Пятой просеке в аренду сроком на 5 лет без права выкупа в собственность земельный участок площадью <данные изъяты> га и разрешено проектирование и поэтапное строительство жилой застройки (л.д. 4).
21.06.2001 года между Департаментом строительства и архитектуры администрации г. Самара и предприятием инвалидов ООО «Союз» заключен договор № 2 о долевом участии в проектировании и строительстве домов, предметом которого является долевое участие сторон в проектировании и строительстве двух односекционных, 10-этажных жилых домов № 2,3 (по генплану) на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., при этом заказчик принимает застройщика в долевое участие по проектированию и строительству жилых домов в объеме 100 % (л.д.9-12).
12.09.2002 года между ООО «Нива-Строй» и Ченцовым А.П. был заключен договор о долевом участии в проектировании и строительстве двух односекционных 10-этажных жилых жомов № 2, 3 (по генплану) на <адрес> (л.д.13-14).
04.11.2003 г. между ООО «Нива-Строй» и Ченцовым А.П., Линдт М.А. заключен договор № о переуступке доли в строительстве жилого дома по 5-ой просеке Октябрьского района г. Самары, предметом которого является переуступка прав по долевому участию в строительстве жилого десятиэтажного кирпичного дома (№ 2 по генплану, <адрес> и прав на получение собственность, по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, однокомнатной <адрес> (строительный) на 5-ом этаже, приведенной площадью 51,60 кв.м., общей площадью 49,28 кв.м., жилой площадью 23,42 кв.м. (л.д.15-16).
Свои обязательства по данному договору Линдт М.А. выполнила в полном объеме, что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру № 88 от 05.11.2003 г. (л.д. 17).
14.12.2004 года между ООО «Нива-Строй» и Линдт М.А. заключен акт приема-передачи, согласно которому застройщик передает, а дольщик принимает однокомнатную квартиру за строительным номером 22, приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., общей <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м. на 5-ом этаже жилого дома № 2 (строительный) в жилой застройке по <адрес> (л.д. 18).
Распоряжением Администрации Октябрьского района г.Самара № 712 от 03.10.2005 года присвоен адрес: «Самарская область, <адрес> жилому дому со встроенными нежилыми помещениями №№ 2,3 согласно генплана (л.д. 8).
09.01.2008 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства <адрес> – арендодатель и Департаментом строительства и архитектуры г. Самара – арендатор заключен договор аренды № 180 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», находящийся по адресу: г.Самара, Октябрьский район, Пятая просека, площадью <данные изъяты> кв.м., участок предоставляется для завершения поэтапного строительства (1,2,3,4,5 очереди) жилой застройки; срок действия договора истекает 19.12.2010 года (л.д. 6-7).
Как следует из технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», составленного по состоянию на 10.12.2010 года, площади квартиры № 22, расположенной по адресу <адрес>, составляют: общая площадь <данные изъяты> кв.м., жилая площадь <данные изъяты> кв.м., подсобная площадь <данные изъяты> кв.м., кроме того, прочая (без коэффициента) <данные изъяты>
Согласно ст.131 ГК РФ.
Согласно ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
При постановлении решения суд принимает во внимание, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц либо о создании угрозы жизни и здоровью граждан вследствие признания права собственности на указанный объект недвижимости за истцом.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заявление истца о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Предъявляя требования о взыскании разницы между стоимостью квартиры и уплаченной за неё ценой, истец руководствуется пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд.
Однако, суд принимает во внимание, что в жилищных правоотношениях между собой стороны не состояли и не состоят.
Как следует из материалов дела, 21 июня 2001 года между Департаментом строительства и архитектуры администрации города Самары и Предприятием инвалидов ООО «Союз» был заключен договор № 2 о долевом участии в проектировании и строительстве двух односекционных 10-ти этажных жилых домов № 2, 3 (по генплану) на <адрес>.
По условиям договора заказчик (Департамент) принимает застройщика (ООО «Нива-Строй) в долевое участие по проектированию и строительству жилых жомов в объеме 100 %, исходя из ориентировочной стоимости одного квадратного метра общей площади на момент подписания настоящего договора 7 000 руб. (п.1), а также застройщик обязался путем перечисления средств производить ежемесячными авансовыми платежами в течение 5 банковских дней после получения расчета от заказчика финансировать работы и затраты, связанные с проектированием и строительством жилых домов и магистральных сетей ( п.2.3.1., п. 2.3.2). (л.д. 9-10)
Из материалов дела также следует, что 12 сентября 2002 года между ООО предприятие инвалидов «Союз» и ООО «Нива-Строй» заключен договор № 2 о долевом участии в проектировании и строительстве двух односекционных 10-ти этажных жилых домов № 2,3 (по генплану) на <адрес>, предметом которого является осуществление сторонами договора строительства строительстве двух односекционных 10-ти этажных жилых домов общей ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м. По условиям данного договора объем долевого участия ООО «Нива-Строй» в строительстве объекта составляет 50 % об общей площади объекта с учетом балконов и лоджий (п.1.3). (л.д. 13 – 14).
04 ноября 2003 года Линдт М.А. (дольщик) и ООО «Нива-Строй» («застройщик) заключили договор № о переуступке доли в строительстве жилого дома. Согласно п. 1.1. предметом договора является переуступка прав по долевому участию в строительстве жилого десятиэтажного кирпичного <адрес> по генплану и прав на получение в собственность по окончанию строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной <адрес> на 5-ом этаже, приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Площадь квартиры берется из проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основании данных БТИ (л.д. 15).
Изучив договор, суд приходит к выводу, что между сторонами заключен не договор о переуступке прав требований между Департаментом заказчиком), ООО предприятие инвалидов «Союз» (застройщиком), ООО «Нива-Строй» и Линдт М.А., а договор о долевом участии в строительстве жилого дома между Линдт М.А.(дольщиком) и ООО «Нива-Строй» (застройщиком). Таким образом, ООО «Нива-Строй» не передал свои права требования по отношению к ООО «Союз» или к Департаменту, а заключил с истцом договор о долевом участии в строительстве дома. Правоотношения между сторонами возникли в связи с заключением между ними договора о долевом участии в строительстве жилого дома, Линдт М.А. являлась инвестором и полностью исполнила свои обязательства по финансированию в части указанной однокомнатной квартиры..
Из материалов дела и из пояснений представителей сторон не следует, что общая площадь квартиры по этому договору приведена с учетом площади балконов и лоджий с коэффициентом = 1. Это обстоятельство не следует и из договоров, заключенных между Департаментом и ООО «Союз», между ООО «Союз» и ООО «Нива-строй».
Доводы представителя ответчика о том, что в договоре № 2/22 от 04.11.2003 года, заключенному между сторонами, не предусмотрено применение понижающего коэффициента, поэтому общая площадь переданного истцу жилого помещения должна рассчитываться из его фактического размера, который составляет <данные изъяты> кв.м., суд не принимает во внимание, поскольку Ответчиком не представлено суду доказательств того, что в общую площадь квартиры была включена площадь лоджий и балконов с коэффициентом, равным 1.
Суд, проверяя исполнение ответчиком обязательства по предоставлению истцу квартиры определенной площади, не может использовать методику расчета ответчика, так как согласно п.1.1 площадь квартиры <данные изъяты> кв.м. берется из проектно-сметной документации и подлежит уточнению на основании данных БТИ.(л.д. 15).
Из технического паспорта, изготовленного Самарским филиалом «ФГУП Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» следует, что общая площадь квартиры с учетом коэффициента составляет <данные изъяты> кв.м. Данная площадь рассчитана с учетом прочей площади с коэффициентом в соответствии с п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного Фонда в РФ, утвержденной приказом Минземстроя от 04 августа 1998 года № 37. В техническом паспорте также рассчитана общая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м. в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Стороны не состоят и не состояли в жилищных правоотношениях, поэтому суд приходит к выводу, что истцу передана квартира общей площадью с учетом прочей площади с коэффициентом <данные изъяты> кв.м.
Условиями договора, заключенного между сторонами, предусмотрено, что если по окончанию строительства жилого дома по данным БТИ общая площадь изменена более чем на 1 кв., то делается перерасчет стоимости квартиры. Если уплаченная сумма превышает сумму оплаты за фактически предоставленную дольщиком общую площадь, застройщик возвращает излишне оплаченные денежные средства в течение 10 дней. Если сумма меньше необходимой, дольщик производит доплату соответствующей суммы в течение 10 дней с момента письменного уведомления застройщиком о необходимости доплаты, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади жилья, указанной в ст. 2 договора (п.4.2 на л.д. 16).
Поэтому, суд приходит к выводу, что ответчик должен был в течение 10 дней возвратить истцу денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей за <данные изъяты> кв.м. исходя из следующего расчета:
<данные изъяты> рублей.
Заявление представителя ответчика о пропуске срока исковой давности не подлежит удовлетворению, поскольку о своем нарушенном праве истцу стало известно с момента получения экспликации квартиры летом 2010 года, технический паспорт по заявлению истца изготовлен 10 декабря 2010 года. Доводы представителя ответчика о том, что истцу было известно о нарушенном праве в момент подписания акта приема-передачи квартиры 14 декабря 2004 года (л.д. 18) суд не принимает, поскольку в этом акте указано, что ответчик передает истцу квартиру приведенной площадью <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.ми., т.е. указаны размеры из договора долевого участия в строительстве дома.
Заявление представителя ответчика об уменьшении размера госпошлины, подлежащей взысканию в доход федерального бюджета, с учетом имущественного положения ответчика подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Линдт М.А. удовлетворить частично.
Признать за Линдт М.А. право собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры № 22 площадью с учетом прочей (с коэффициентом) <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., подсобной <данные изъяты> кв.м., кроме того прочей (без коэффициента) <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО «Нива-Строй» в пользу Линдт М.А. излишне уплаченную за объект незавершенного строительства денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Нива-Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд города Самары в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательном виде 28 декабря 2010 года.
Решение в окончательном виде изготовлено 28 декабря 2010 года.
Судья (подпись) А.Х. Хаирова
Копия верна:
Судья
Секретарь