Копия:
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 января 2011 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Хаировой А.Х.
при секретаре судебного заседания Цепковой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5652/10 по иску Ильиной Е.А. , Ильина А.О. к Александровой С.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств недействительным, о признании зарегистрированного права собственности на квартиру недействительным, о погашении записи о регистрации права Александровой С.В. на спорную квартиру и восстановлении записи о регистрации права Ильина О.В. на спорную квартиру,
установил:
Ильина Е.А. и Ильин А.О. обратились в Кировский районный суд города Самары суд с исковым заявлением к Александровой С.В., Управлению Росреестра по Самарской области о признании договора купли-продажи и зарегистрированного права собственности на квартиру № № дома № № по <адрес> недействительными.
В обоснование иска истцы указали, что 01.02.2010 г. между
продавцом Ильиным О.В. и покупателем Александровой С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>. Цена договора составила <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. ответчица оплатила наличными денежными средствами, а для оплаты оставшейся суммы <данные изъяты> руб. Александровой С.В. с ОАО АКБ «РОСБАНК» был заключен кредитный договор. Для получения кредита Александрова С.В. передала по ипотеке в залог квартиру, собственницей которой она на тот момент (01.02.2010 г.) не являлась. 05.02.2010 г. УФРС по Самарской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.23.06.2010 г. Ильин О.В. внезапно умер. Истцы указали, что после смерти сына и отца - Ильина О.В. в силу ст. 1142 ГК РФ приняли наследство, о чем свидетельствует справка нотариуса. Истцы считают сделку купли-продажи квартиры незаконной и недействительной, поскольку в договоре есть положения, не соответствующие действительности, а именно: в п. 8. договора от 01.02.2010 г. указано, что «продавец гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц, в том числе прав пользования членов семьи собственника». В указанной квартире на момент подписания договора была зарегистрирована мать умершего Ильина О.В. В пункте 20 договора продавец обязуется передать квартиру, не обремененную задолженностью по коммунальным платежам. В передаточном акте квартиры от 01.02.2010 г. указано, что коммунальные платежи и эксплуатационные расходы по передаваемой квартире оплачены по январь 2010 года, однако задолженность по коммунальным платежам на момент передачи квартиры составляла <данные изъяты>. Денежные средства в размере <данные изъяты> руб., переданные по договору купли-продажи квартиры, не были найдены после смерти Ильина О.В.
29.06.2010 Александрова С.В. заключила с истцом Ильиным А.О. предварительный договор о продаже приобретенной ею ранее квартиры № № по цене в два раза дешевле, чем она приобреталась самой Александровой С.В., т.е. за <данные изъяты> рублей, причем сумма ежемесячных выплат по предварительному договору полностью совпадает с суммой ежемесячных выплат по кредитному договору. Истцы, считая, что договор купли-продажи квартиры и кредитный договор были заключены с целью безвозмездного отчуждения вышеуказанной квартиры в пользу Александровой С.В,. в результате чего мать продавца квартиры осталась без места жительства и регистрации, без права на наследство, сын продавца также лишен наследства, просили суд признать договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Ильиным О.В. и Александровой С.В. недействительным, признать недействительным зарегистрированное за Александровой С.В. право на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> на основании ст. ст. 166, 168, 172 ГК РФ. В исковом заявлении истцы также указали, что продавец Ильин О.В. передал квартиру покупателю Александровой С.В. 01.02.2010 года, то есть до окончательного расчета, который был произведен Александровой С.В. только 08.02.2010 года, перечислением со своего ссудного счета в ОАО «АКБ «Росбанк» на расчетный счет Ильина О.В. в ОАО «АЛЬФА-Банк» платежным поручением № 1 от 08.02.2010 года денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, а государственная регистрация права собственности на квартиру была произведена 05.02.2010 года, т.е. до окончательного расчета. Александрова С.В. 01.02.2010 года передала в залог квартиру, собственником которой она еще не являлась, право собственности за ней зарегистрировано толь 05.02.2010 года.
Определением Кировского районного суда г. Самары от 25 октября 2010 года гражданское дело передано на рассмотрение по подсудности в Октябрьский районный суд города Самары (л.д. 57 – 58).
В судебном заседании 09.12.2010 года истцы, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, признать недействительным зарегистрированное право Александровой С.В. и погасить запись о регистрации права Александровой С.В. на спорную квартиру и восстановить запись о регистрации права Ильина О.В. на спорную квартиру (л.д. 70-71).
В судебном заседании истцы и представитель истцов по доверенности 01.07.2010 г. Судакова Л.И. поддержали исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Ильина Е.А. и Ильин А.О. суду пояснили, что никаких намерений продать квартиру Ильин О.В. не высказывал, о продаже квартиры они узнали после похорон. Ильин А.О. пояснил, что пИтцом елем 11 года..товеряются закладной (л.д. артиру к покупателю, квартира считается находящейст, поскольку согласно пункта 1о предложению Александровой С.В. он подписал предварительный договор купли-продажи квартиры по цене 1800000 рублей, была договоренность с Александровой С.В. о передаче права собственности на земельные участки, приобретенные Ильиным О.В. и Александровой С.В. в общую долевую собственность (по 50 % за умершим Ильиным О.В. и Александровой С.В.) за рекой Волга в районе г. Жигулевска, о чем обменялись расписками, но в дальнейшем не удалось договориться окончательно. Ильин А.О. пояснил, что земельные участки включены в наследственное имущество.
Ильина Е.А. пояснила, что она проживает в комнате, нанимателем которой являлся её сын Ильин О.В. по адресу: <адрес>, данная квартира данная двухкомнатная, после расторжения брака супруги Ильины разделили лицевые счета, одна комната приватизирована и является собственностью внука Ильина А.О., во второй комнате был зарегистрирован и являлся нанимателем по договору найма муниципального жилья её умерший сын Ильин О.В. После смерти сына она продолжает проживать в этой комнате, эта квартира принадлежала ей и её мужу по договору найма. В 1995 году она зарегистрировалась в спорной квартире, осталась проживать в <адрес>.
Суд разъяснил Ильиной Е.А. её право на обращение в Департамент по управлению имуществом г.о. Самара с заявлением о заключении с ней договора найма муниципального жилья, истица полагает, что комната должна быть передана внуку или его матери, так как они нуждаются в улучшении жилищных условий.
Представитель истцов Судакова Л.И. исковые требования поддержала, пояснила, что оспариваемый договор не соответствует ст. 558 ГК РФ. В квартире на момент её продажи была зарегистрирована истица Ильина Е.А. В пунктах 8, 10 и 20 договора содержатся сведения, не соответствующие действительности. Александровой С.В. представлены недействительные справка с места работы, справка формы № 2 НДФЛ, она указана в договоре комплексного ипотечного страхования как работающая, Александрова С.В. нигде не работала, доходов на приобретение жилья не имела, не доказала, что у неё имелись денежные средства в размере <данные изъяты> рублей для первоначального платежа, также не представила подлинник расписки о получении Ильиным О.В. <данные изъяты> рублей 01 февраля 2010 года.
Представитель ответчика Лисицкий В.Н., действующий на основании доверенности от 16 сентября 2010 года (л.д. 150), исковые требования не признал, просит отказать в их удовлетворении, пояснил, что договор содержит все существенные условия для данного вида договора, регистрирующим органом не было выявлено оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, недвижимое имущество продано собственником, все справки были представлены самим Ильиным О.В., Александрова С.В. продала две квартиры в <адрес> за <данные изъяты> рублей, продала принадлежавшую ей четырехкомнатную квартиру, денежные средства на покупку квартиры имелись, умерший Ильин О.В. и Александрова С.В. приобретали в общую долевую собственность земельные участки, ранее была возможность разрешить спор мирным путем, при условии передачи сыном умершего в собственность Александровой С.В. земельных участков, поэтому был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, в настоящее время невозможно решить спор мирным путем, есть только один вариант - покупка истцами спорной квартиры за <данные изъяты> рублей.
Представитель ответчика Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, предоставил письменный отзыв, в котором указал, что Управление Росреестра по Самарской области является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку лишь осуществляет государственную регистрацию прав. Право собственности на квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес> было зарегистрировано за Александровой С.В. на основании договора купли-продажи с использованием кредитных средств от 01.02.2010 г. Указанный договор содержит все существенные условия для данного вида договора, регистрирующим органом не было выявлено оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. Неисполнение обязанности по оплате, согласно действующему законодательству, не является препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю. Представитель ответчика Управления Росреестра по Самарской области просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель третьего лица ОАО АКБ «Росбанк» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, причину неявки не сообщил, не просил суд рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав пояснения истцов и представителей сторон, показания свидетелей Семеновой В.Н., Ильиной Н.А., Савельева Д.А., исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Допрошенная в судебном заседании свидетель Семенова В.Н. показала, что Ильину Е.А. она знает с детства, Александрову С.В. впервые увидела в больнице летом 2010 года, была свидетелем разговора Ильина О.В. и его матери Ильиной Е.А., когда он жаловался, что Александрова С.В. не работает, находится на его иждивении, о продаже квартиры Ильиным О.В. узнала после его похорон.
Свидетель Ильина Н.Ф. суду показала, что с Ильиным О.В. расторгла брак в 1992 году, Александрову С.В. она впервые увидела в больнице, когда навещала Ильина О.В. летом 2010 года, затем на его похоронах. Про продажу квартиры № № она узнала со слов юриста ФИО1, место жительства и место работы которой не знает, от нее же узнала о том, что деньги за квартиру не передавались. Квартиру № на <адрес> Ильин О.В. считал своим семейным гнездом, планировалось, что она достанется их сыну, так как других детей у Ильина О.В. нет. Сам Ильин О.В. был зарегистрирован по адресу: <адрес> в комнате в коммунальной квартире, одна из комнат приватизирована их сыном, она не участвовала в приватизации, в настоящее время подала заявление в Департамент по управлению имуществом г.о. Самары о заключении с ней договора найма на освободившееся после смерти Ильина О.В. жилое помещение – комнату, в которой проживает истица Ильина Е.А..
Свидетель Савельев Д.А. суду показал, что дружит с истцом Ильиным А.О., его отец Ильин О.В. никогда в его присутствии не говорил о продаже спорной квартиры.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьи 166, 167, 168 и 181 ГК Российской Федерации в их взаимосвязи закрепляют право лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, обратиться в суд с иском о признании такой сделки недействительной.
Пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» разъяснено, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Требование истцов о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ указывает на то, что они просят признать её ничтожной.
Для признания договора купли-продажи квартиры от 01.02.2010 года ничтожной сделкой необходимо несоответствие данной сделки требованиям закона или иным правовым актам.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что Ильин О.В. являлся собственником квартиры № №, расположенной по адресу: <адрес>. Этот факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2008 года серия № (л.д. 173).
01.02.2010 г. между Ильиным О.В. и Александровой С.В. был заключен договор купли-продажи квартиры №№, расположенной по адресу: <адрес> с использованием кредитных средств.
Согласно п. 7 договора от 01.02.2010 г. оплата стоимости квартиры производится покупателем продавцу в следующем порядке: сумма в размере 1800000 руб. оплачивается покупателем продавцу наличными при подписании настоящего договора, что подтверждается распиской, сумма в размере 1800000 руб. оплачивается покупателем продавцу за счет средств, предоставленного ОАО АКБ «РОСБАНК» ипотечного кредита по кредитному договору в срок не позднее 4 рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю и предоставления закладной в ОАО АКБ «РОСБАНК» путем перечисления денежных средств на счет продавца.
Таким образом, факт получения Ильиным О.В. денежных средств в качестве первоначального взноса по продаваемой квартире, находящейся по адресу <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей указан в самом договоре. Представитель ответчика пояснил, что подлинник расписки хранится в Банке, представил суду копию расписки, представитель истцов и ответчика заявляли ходатайство об истребовании подлинника расписки. Определением суда отказано в удовлетворении данного ходатайства, поскольку договор купли-продажи квартиры с использованием кредитным средств является достаточным доказательством передачи денежных средств в размере <данные изъяты> рублей при подписании договора 01.02.2010 года, об этом конкретно указано в пункте № 7 договора (л.д. 166).
Судом установлено, что договор купли-продажи квартиры от 01.02.2010 г. соответствует требованиям гражданского законодательства, в частности, требованиям параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса РФ (части второй).
Тот факт, что, несмотря на положения пункта 20 договора купли-продажи квартиры на момент продажи квартиры имелась задолженность по коммунальным платежам в размере <данные изъяты> руб., не свидетельствует о наличии при заключении договора нарушений гражданского законодательства.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Мать Ильина О.В. – истица Ильина Е.А., зарегистрированная в спорной квартире, не относится к лицам, сохраняющим в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.
Суд не принимает доводы истцов о том, что Александровой С.В. были нарушены при заключении кредитного договора с ОАО АКБ «РОСБАНК» требования действующего законодательства, поскольку указанное обстоятельство не является предметом иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры. Установлено, что Александрова С.В. денежные средства в ОАО АКБ «РОСБАНК» получила и перечислила их на расчетный счет Ильина О.В. в ОАО «Альфа-Банк».
Доводы истцов о несоответствии спорного договора закону в связи с тем, что согласно ст. 335 ГК РФ 01 февраля 2010 года Александрова С.В. не имела права передавать квартиру в залог суд не принимает, поскольку в пункте 12 спорного договора указано «На основании статьи 77 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю, квартира считается находящейся в залоге у АОА АКБ «РОСБАНК», права которого удостоверяются закладной» (л.д. 166-167).
Доказательств несоответствия спорного договора купли-продажи закону или иным правовым актам истцами, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, представлено не было, поэтому суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований Ильиной Е.А. , Ильина А.О. к Александровой С.В., Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области о признании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств недействительным, о признании зарегистрированного права собственности на квартиру недействительным, о погашении записи о регистрации права Александровой С.В. на спорную квартиру и восстановлении записи о регистрации права Ильина О.В. на спорную квартиру отказать.
Обеспечительную меру, принятую определением суда от 29 ноября 2010 года – арест на квартиру № № по адресу: <адрес> сохранить до вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары города Самары в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме 17 января 2011 года.
Решение в окончательной форме изготовлено 17 января 2011 года.
Судья (подпись) А.Х. Хаирова
Копия верна:
Судья
Секретарь