РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 ноября 2011 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Семенцева С.А.,

при секретаре судебного заседания Боклиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3385/11 иску Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к МНИ о расторжении договора, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Самарский областной фонд поддержки индивидуального жилищного строительства на селе обратился в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь на то, что дата между фондом и МНИ был заключен договор №... о предоставлении целевого займа. В соответствии с п. 1.1. договора займа фонд принял на себя обязательство предоставить целевой заем денежными средствами в сумме *** рублей на завершение строительства жилого дома, расположенного по адресу: адрес. Заем был предоставлен МНИ полностью путем перечисления денежных средств на ее лицевой счет в ОАО КБ «***» адрес, в том числе 10% за пользование займом, удержанные согласно п. 2.3.2. вышеуказанного договора, на общую сумму *** рублей. Таким образом, фонд исполнил свои договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с вышеуказанным договором. Заем был предоставлен под обеспечение договора залога от дата земельного участка площадью *** кв.м. и незавершенного строительством объекта *** кв.м., расположенных по адресу: адрес, принадлежащих МНИ. на праве собственности.

Сторонами по договору залога заложенное имущество оценено в *** рублей. Рыночная оценка заложенного имущества по состоянию на дата согласно отчета №... об определении рыночной стоимости недвижимого имущества составляет *** рублей, где объект незавершенного строительства - *** рублей, земельный участок - *** рублей.

На дата сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом Ответчиком неоднократно пропущены, чем нарушены условия договора №... о предоставлении целевого займа от дата

ЖАМ, являясь гражданским супругом МНИ, обязался нести солидарную ответственность за возврат полученного займа.

Несмотря на уведомление МНИ о необходимости досрочного погашения займа, внесении платежей за пользование займом, уплаты неустойки за нарушение сроков погашения займа, Ответчик от погашения и внесения платежей уклоняется, на претензию о добровольном погашении не ответила.

Просил суд расторгнуть договор №... от дата; взыскать солидарно с ответчиков МНИ и ЖАМ в пользу фонда: непогашенную сумму основного долга по займу – *** руб. *** коп.; задолженность по плате за пользование займом – *** руб. *** коп.; неустойку за нарушение сроков внесения платежей – *** руб. *** коп., всего: *** руб. *** коп.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – земельный участок площадью *** кв.м. и незавершенный строительством объект *** кв.м., принадлежащие МНИ на праве собственности и расположенные по адресу: адрес; определить начальную продажную цену имущества в размере *** рублей, в том числе: стоимость объекта незавершенного строительства - *** рублей; стоимость земельного участка - *** рублей; реализовать заложенное имущество путем продажи на открытых публичных торгах по цене *** рублей; взыскать с ответчика госпошлину в размере *** руб. *** коп. и *** руб. расходы понесенные истцом в связи с обращением в оценочную компанию.

Определением Октябрьского районного суда г.Самара от 04.05.2011 года производство по гражданскому делу № 2-1467/11 в части требований к ЖАМ – прекращено.

04.05.2011г. Федеральным судом Октябрьского района г. Самары вынесено заочное решение по гражданскому делу №2-1467/11 по иску Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к МНИ о расторжении договора, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, которым иск удовлетворен частично.

МНИ обратилась в суд с заявлением об отмене вышеуказанного решения.

Определением суда от 27.06.2011г. заочное решение Октябрьского районного суда г.Самара от 04.05.2011г. по гражданскому делу №2-1467/11 по иску Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к МНИ о расторжении договора, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, отменено и возобновлено рассмотрение данного дела по существу.

В ходе судебного разбирательства ответчик МНИ заявила ходатайство о назначении экспертизы для оценки стоимости заложенного имущества.

Определением Октябрьского районного суда г.Самары от 27.06.2011г. производство по делу №2-3385/11 иску Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе к МНИ о расторжении договора, взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, приостановлено в связи с поручением экспертам Центра независимой экспертизы на автомобильном транспорте, проведения судебной товароведческой экспертизы.

02.07.2011г. в суд поступило заключение эксперта №... от 01.11.2011г. по гражданскому делу №2-3385/11.

Определением Октябрьского районного суда г.Самары от 07.11.2011г. производство по гражданскому делу №2-3385/11 возобновлено.

В судебном заседании представитель истца АЭР, действующая на основании доверенности от дата, уточнила исковые требования к МНИ, просила расторгнуть договор №... от дата, взыскать с МНИ в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе сумму основного долга в размере *** руб. *** коп., сумму процентов за пользование займом – *** руб. *** коп., неустойку за нарушение сроков внесения платежей – *** руб., расходы по оценке предмета залога - *** руб., расходы по оплате государственной пошлины - *** руб. *** коп.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – земельный участок площадью *** кв.м. и объект незавершенного строительства – жилой дом общей площадью *** кв.м., принадлежащие МНИ на праве собственности и расположенные по адресу: адрес, путем продажи на открытых публичных торгах, определив начальную продажную стоимость *** рублей, в том числе: стоимость объекта незавершенного строительства - *** рублей; стоимость земельного участка - *** рублей. Пояснила суду, что последний платеж ответчиком был произведен дата Просила при определении начальной продажной стоимости учесть первоначальную оценку ООО «***».

Ответчик МНИ в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, с заключением эксперта ЦНЭАТ не согласна, сумма оценки экспертом занижена. Считает, что стоимость дома составляет не меньше *** рублей, земельного участка *** соток около *** рублей. Доказательств данной стоимости дома и земельного участка не имеется. С суммой иска не согласна, так как неустойка несоразмерна. Последний платеж был в 2009 году. Подтвердила, что эксперт ЦНЭАТ приезжал, осматривал дом и земельный участок.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что дата между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и МНИ заключен договор №... о предоставлении целевого займа, согласно которому фонд предоставляет заемщику целевой заем на возвратной и платной основе на завершение строительства жилого дома в адрес, общей площадью *** кв.м. в сумме *** рублей на срок *** лет на условиях, определенных настоящим договором; процентная ставка за пользование займом устанавливается в размере ***% годовых.

дата между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и МНИ заключен договор залога недвижимого имущества (об ипотеке), согласно которому с целью обеспечения своевременного исполнения договора №... о предоставлении целевого займа от дата, заключенного между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и МНИ на сумму *** рублей, сроком на *** лет с начала финансирования, со взиманием ***% годовых, МНИ передает в залог Самарскому областному фонду поддержки индивидуального жилищного строительства на селе имущество: земельный участок, расположенный на землях поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью *** кв.м. и расположенный на нем незавершенный строительством объект ***% готовности, состоящий из основного бревенчатого строения, общей площадью *** кв.м., находящиеся по адресу: адрес. В соответствии с п.1.1 договора залога МНИ обязуется погашать заем в течение *** лет, начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей один раз в три месяца, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования, последнего месяца указанного периода.

дата ЖАМ дал согласие в получении МНИ займа на реконструкцию жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, готов нести солидарную ответственность по возврату полученного займа, что подтверждается согласием удостоверенным нотариусом КВФ адрес.

Платежными поручениями №... от дата и №... от дата, Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе перечислены денежные средства на лицевой счет МНИ в ОАО КБ «***» адрес.

Из пояснений представителя истца, данных в судебном заседании, следует, что МНИ сроки внесения периодических платежей в счет погашения займа и платы за пользование займом неоднократно были пропущены, что также не отрицалось ответчиком МНИ, которая указала, что оплата была произведена дата

Согласно выписке по состоянию на дата, представленной представителем истца, МНИ погашена сумма основного долга в размере *** руб.

Судом установлено, что ЖАМ умер дата, что подтверждается свидетельством о смерти серии *** №..., выданным отделом ЗАГС адрес дата

Согласно ответа нотариуса адрес КВФ от дата №... на запрос суда, после смерти ЖАМ наследственное дело не заводилось.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 819 ГК РФ устанавливает, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее, к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

Часть 1 статьи 810 ГК РФ определяет, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд полагает, что нарушение МНИ на протяжении длительного времени сроков погашения суммы основного долга и процентов за пользование займом является существенным нарушением условий договора №... о предоставлении целевого займа от дата и в соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ является основанием для расторжения указанного договора.

В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно п.п. 1.1, 2.3.2, 2.3.5 договора №... о предоставлении целевого займа от дата фонд предоставляет заемщику целевой заем на возвратной и платной основе на завершение строительства жилого дома в сумме *** рублей на срок *** лет на условиях, определенных настоящим договором; процентная ставка за пользование займом устанавливается в размере ***% годовых; заемщик обязуется за пользование займом уплатить фонду проценты за первый год – авансовым платежом при получении каждой части займа, последующие годы один раз в 3 месяца; заемщик обязуется погашать полученный заем в течение *** лет, начиная погашение через один год со дня начала финансирования, с периодичностью внесения платежей один раз в три месяца, не позднее дня, соответствующего дате начала финансирования, последнего месяца указанного периода.

МНИ были нарушены сроки погашения основной суммы долга, процентов за пользование кредитом.

Таким образом, суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика непогашенной суммы основного долга по займу в размере *** руб. *** коп., задолженности по плате за пользование займом в размере *** руб. *** коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.5 договора №... о предоставлении целевого займа от дата предусмотрено, что за просрочку внесения платежей в счет погашения займа, заемщик уплачивает фонду неустойку в размере 0,5 % от невнесенной суммы за каждый день просрочки.

Суд считает, что исковые требования Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе о взыскании неустойки заявлены правомерно и обоснованно. Однако, суд полагает, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и в соответствии со ст.333 ГК РФ подлежит уменьшению, при этом суд принимает во внимание характер обязательства, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит имущественные права ответчика, период просрочки неисполнения обязательств. В связи с этим размер неустойки подлежит уменьшению до *** рублей.

Как указано выше, Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе предоставлен ответчику МНИ заем на завершение строительства жилого дома, в связи с чем, был заключен договор залога недвижимого имущества (об ипотеке) от дата.

В соответствии с ч.1 ст.334 ГК РФ в силу закона кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями установленными законом.

В силу ст.341 ГК РФ право залога возникает с момента заключения договора о залоге.

В соответствии с ч.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно ч.ч.2,3 ст.348 ГК РФ обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ч.1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Как указано выше, судом установлено, что обязательства исполняются ненадлежащим образом, нарушение обязательства по оплате основного долга и процентов за пользование заемными денежными средствами являются существенными, обстоятельства, предусмотренные ч.2 ст.348 ГК РФ отсутствуют.

В силу ч.1 ст. 54.1. Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Вследствие чего, и на основании ч.1 ст.348 ГК РФ, ст.54.1, 78 ФЗ «Об ипотеке» и ч.1 ст.446 ГПК РФ суд полагает, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению.

В силу ч.3 ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случае обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Представителем истца заявлены требования об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере *** рублей, в обосновании требований представил отчет ООО «***» №... от дата, согласно которому итоговая стоимость объекта оценки – земельного участка площадью *** кв.м. с объектом незавершенного строительства – жилого дома общей площадью *** кв.м., расположенных по адресу: адрес, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, округленно составляет *** рублей, в том числе стоимость объекта незавершенного строительства – *** рублей, стоимость земельного участка – *** рублей.

На основании определения суда от дата экспертом Центра независимой экспертизы на автомобильном транспорте проведена судебная товароведческая экспертиза, согласно заключению эксперта №... от дата, рыночная стоимость домовладения, расположенного по адресу: адрес, на сентябрь 2011 года составила *** рублей, в том числе: жилой дом – *** рублей, земельный участок – *** рублей.

Заключение эксперта №... от дата, выполненное Учреждением «ЦНЭАТ», основан на реальной рыночной стоимости домовладения, расположенного по адресу: адрес, по состоянию на сентябрь 2011г. в связи с чем является относимым и допустимым доказательством и может быть принято судом во внимание, эксперт при производстве экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в связи с чем оснований не доверять данному заключению у суда не имеется.

При вынесении решения суд основывается на Заключении эксперта №... от дата, поскольку оснований не доверять данному заключению у суда не имеется. Кроме того, данная экспертиза была проведена по ходатайству ответчика МНИ

Суд полагает, что исковые требования об установлении начальной продажной цены подлежат удовлетворению, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя заключению эксперта №... от дата, подготовленного Учреждением «ЦНЭАТ», в *** рублей, в том числе: жилой дом – *** рублей, земельный участок – *** рублей.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы ответчика о несогласии с суммой оценки, а также, что в настоящее время стоимость дома и земельного участка составляет по 900000 рублей, не могут быть приняты судом, поскольку ответчик каких-либо доказательств в подтверждение своих доводов не представил.

Истцом также заявлены требования о взыскании судебных расходов в размере уплаченной государственной пошлины *** руб. *** коп., расходов по оценке предмета залога в размере *** рублей, что подтверждается платежными поручениями №... от дата и №... от дата

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В связи с чем с ответчика подлежит взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере *** руб. *** коп. В части взыскания расходов по оценке предмета залога в размере *** рублей суд полагает отказать, поскольку результаты оценки ООО «***» не были приняты судом во внимание при вынесении решения, соответственно какой-либо необходимости в данных расходах у истца не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе удовлетворить частично.

Расторгнуть договор №... о предоставлении целевого займа от дата, заключенный между Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе и МНИ.

Взыскать с МНИ в пользу Самарского областного фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе сумму основного долга по договору №... о предоставлении целевого займа от дата в размере *** руб. *** коп., сумму процентов за пользование займом – *** руб. *** коп., неустойку за нарушение сроков внесения платежей – *** руб., расходы по оплате государственной пошлины – *** руб. *** коп., а всего взыскать *** рубль *** копейки.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – земельный участок площадью *** кв.м. и объект незавершенного строительства – жилой дом общей площадью *** кв.м., принадлежащие МНИ на праве собственности и расположенные по адресу: адрес, путем продажи на открытых публичных торгах, определив начальную продажную стоимость *** рублей *** копеек, в том числе: стоимость жилого дома - *** рублей; стоимость земельного участка - *** рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Самарскому областному фонду поддержки индивидуального жилищного строительства на селе - отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г.Самары в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25.11.2011г.

Судья Семёнцев С.А.