РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30.11.2011 года Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Щеголькова А.С.,

при секретаре судебного заседания Багалиевой М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3472/11 по иску Юркова Н.В., Чемирис Д.Е., Огудиной М.В., Скоморохова Ю.Н,, Арапова Ю.Е. к ООО «СК «Региональное строительство», ОАО «Региональный деловой центр» о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Юрков Н.В., Чемирис Д.Е., Огудина М.В., Скоморохов Ю.Н., Арапов Ю.Е.обратились в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что они являются собственниками квартир в жилом доме по адресу: адрес.

На первом этаже жилого дома, в котором проживают истцы, размещён Центральный пульт управления системами противопожарной защиты (именуемый также ЦПУ CПЗ, стационарный пожарный пост квартала), который, в соответствии с проектной документацией, является техническим помещением и предназначен обеспечивать пожарную безопасность жилого дома № адрес и других, не законченных строительством домов в границах улиц адрес Расположение помещения пожарного поста квартала предусмотрено рабочим проектом шифр 20437 «Региональный деловой центр и жилая застройка в границах улиц адрес. Жилая секция со встроенными помещениями А4. Жилая секция со встроенными помещениями А5», разработанным ООО... по заказу застройщика ОАО «Региональный деловой центр», утверждённым приказом №... от дата генерального директора ОАО «Региональный деловой центр». Проект получил положительное заключение государственной экспертизы проектной документации от дата №... «П» Управления Главгосэкспертизы России по Ульяновской области.

В соответствии с проектом, Центральный пульт управления системами противопожарной защиты (ЦПУ CПЗ) расположен на 1 этаже секции А.4 в помещении, включающем комнаты №... (нумерация комнат по проекту), необходимость размещения стационарного пожарного поста квартала в нежилом помещении обоснована «Техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц адрес (исправленными и дополненными в соответствии с №... от дата УГП МЧС России). По состоянию со дня выдачи проекта №... и до настоящего времени никаких изменений в части назначения вышеуказанного помещения в проект внесено не было, о чём свидетельствует письмо №... от дата ООО.... Раздел АР проектной документации №..., предусматривающий функциональное назначение «пожарный пост квартала» для помещения с комнатами №... (номера по проекту) на первом этаже секции А.4 (в настоящее время -жилой дом адрес включён в Акт приёмки законченного строительством объекта от дата. На основе рабочей документации, подтверждающей место нахождение пожарного поста жилого квартала, составлялся Акт итоговой проверки Государственной инспекции строительного надзора Самарской области №... от дата при строительстве объекта капитального строительства, что послужило основанием для выдачи Государственной инспекцией строительного надзора Самарской области заключения №... от дата о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. По итогам технической инвентаризации, проведённой ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», помещению пожарного поста соответствовало нежилое помещение «н6», комнаты №... В дата, из копии свидетельства серия №... о государственной регистрации права собственности, выданного дата ООО СК «Региональное строительство», истцам стало известно, что помещение пожарного поста было отчуждено застройщиком ОАО «Региональный деловой центр» на основании договора №... участия в долевом строительстве от дата, номер регистрации №... от дата, и акта приёма-передачи от дата Ссылаясь на ст.167 ГК РФ и нарушение оспариваемыми сделками положений ст. 36 ЖК РФ., с учётом уточнения к исковому заявлению, просят признать недействительными договоры №... участия в долевом строительстве от дата, №... инвестирования строительства от дата, №... долевого участия в строительстве от дата, между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство», также просят погасить свидетельство о государственной регистрации права собственности серия №..., выданное дата ООО «СК «Региональное строительство» на нежилое помещение №... общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: адрес.

В судебном заседании представитель истцов Юркова Н.В., Чемирис Д.Е., Огудиной М.В., Скоморохова Ю.Н., Арапова Ю.Е. – адвокат РОВ, действующая по доверенностям №... от дата, №... от дата, №... от дата, №... от дата, №... от дата, ордерам адвоката №... от дата, №... от дата, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнении к нему. Представитель РОВ пояснила, что помещение пожарного поста соответствует нежилому помещению №... общей площадью *** кв.м, имеющему кадастровый номер №... в границах, установленных по итогам технической инвентаризации, проведённой дата ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Помещение включает в себя 10 комнат: №... – помещение, №... – помещение, №... – санузел, №... умывальная, №... – коридор, №... – помещение, №... – помещение, №... помещение, №... – коридор, №... – коридор. Правообладателем помещения №..., общей площадью *** кв.м. ответчик ООО «СК «Региональное строительство» никогда не был, договоры в отношении данного помещения не заключал. Предметом оспариваемого договора №... инвестирования строительства является передача в собственность ООО «СК «Региональное строительство» по окончании строительства помещения со строительным номером №... на *** этаже, общей площадью *** кв.м., включающего *** комнат: №.... При этом, из прилагаемого к договору плана размещения помещения на этаже следует, что комнаты №... предметом договора от дата №... инвестирования строительства не являлись. Таким образом, представляя документы в Управление Росреестра по Самарской области на государственную регистрацию договора №... инвестирования строительства от дата и, в последующем, на регистрацию права собственности на помещение н6, ответчик ООО «СК «Региональное строительство» не представил правоустанавливающий документ на нежилое помещение, поставленное на технический учёт, о чём указано в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации от дата исх. №.... Государственная регистрация данного договора от дата №... инвестирования строительства является незаконной. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись от дата о государственной регистрации договора №... участия в долевом строительстве от дата В штампе о государственной регистрации договора, а также в пакете документов Управления Росреестра по Самарской области, а именно в описи документов регистрационного дела, в заявлении ООО «СК «Региональное строительство» №... от дата, в заявлении ООО «СК «Региональное строительство» №... от дата, в свидетельстве о государственной регистрации права серия №... название договора необоснованно изменено, поскольку заключался договор с названием «инвестирования строительства», а не договор «участия в долевом строительстве».

Другой оспариваемый договор №... долевого участия в строительстве от дата, между ответчиками, является ничтожной сделкой, поскольку предметом договора является помещение, не существовавшее на дату заключения договора; кроме того, не соблюдена форма договора. В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Согласно п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность. Предметом оспариваемого договора долевого участия в строительстве №... от дата является помещение общей площадью *** к.в.м., включающее два коридора общего пользования, соответствующих комнатам №... на *** этаже дома адрес, и обеспечивающих выход на улицу из нескольких нежилых помещений первого этажа жилого дома. ООО «СК «Региональное строительство», действуя на основании недействительных договоров, обратилось в ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» с заявлениями о разделении помещения н6, общей площадью *** кв.м., состоящего из *** комнат, на два помещения: №..., общей площадью №... кв.м., включающее №... комнат, и помещение №..., общей площадью *** кв.м., состоящее из 2 комнат. После технической инвентаризации, проведённой дата ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», помещение №... было разделено на два помещения: №... и №..., которые по отдельности были поставлены на технический и кадастровый учёт. Разделение помещения №..., с выделением из него помещения н11, позволило ООО «СК «Региональное строительство» зарегистрировать на себя право собственности на помещение №..., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серия №... Помещение н6 является техническим помещением, а по функциональному назначению – пожарным постом квартала, поэтому изменение границ помещения затрагивает интересы собственников помещений жилого дома. Фактически в комнатах помещения пожарного поста квартала в настоящее время смонтированы технические средства автоматической пожарной сигнализации в части, касающейся обеспечения пожарной безопасности жилого дома № адрес По мере строительства жилой застройки в границах улиц адрес, комнаты помещения пожарного поста квартала в плановом порядке будут заполняться техническими средствами автоматической пожарной сигнализации, необходимыми для обеспечения пожарной безопасности других домов квартала, будет оборудован диспетчерский пост. Выполнение требований пожарной безопасности, установленных рабочим проектом и «Техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц адрес (исправленными и дополненными в соответствии с №... от дата УГП МЧС России)» является необходимым условием ввода в эксплуатацию жилых домов квартала. Просит исковые требования, с учётом уточнения иска, удовлетворить.

Ответчик ОАО «Региональный деловой центр» не явился, уведомлён надлежащим образом, причин неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика ООО «СК «Региональное строительство» - ФДВ, действующий по доверенности дата, представил в материалы дела письменные возражения (л.д.66-69), из которых следует, что основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку договор, заключённый между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство», соответствует требованиям действующего законодательства, осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «СК «Региональное строительство» на помещение №... площадью *** кв.м. по адресу: адрес, кадастровый номер №.... ООО «СК «Региональное строительство» произвело оплату стоимости помещения.

Представители 3 лица ТСЖ «Мегаполис» - Арапов Ю.Е., являющийся председателем на основании протокола заседания правления ТСЖ «Мегаполис» №... от дата и адвокат РОВ, действующая на основании доверенности от дата, ордера адвоката №... от дата, просят удовлетворить уточнённые исковые требования, представили в материалы дела письменный отзыв на иск.

Представитель 3 лица Главного управления МЧС РФ по Самарской области в суд не явился, извещался надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования Юркова Н.В., Чемирис Д.Е., Огудиной М.В., Скоморохов Ю.Н., Арапова Ю.Е. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что жилой дом, в котором проживают истцы, расположенный по адресу: адрес, введён в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №... от дата Содержанием и эксплуатацией жилого дома занимается ТСЖ «Мегаполис».

Рабочий проект шифр №... «Региональный деловой центр и жилая застройка в границах улиц адрес. Жилая секция со встроенными помещениями А4. Жилая секция со встроенными помещениями А5» был разработан ООО... по заказу застройщика ОАО «Региональный деловой центр».

Согласно проектной документации, разработанной ООО... в осях 1-3 секции А.4 (в настоящее время – жилой дом адрес) расположено помещение пожарного поста квартала, включающее в себя комнаты №.... Из экспликации видно назначение комнат: №... - кабинет, №... – кабинет, №... – кабинет, №... – коридор, №... – санузел (состоит из 2-х комнат), №... комната приёма пищи, №... – кабинет, №... – тамбур, №... – коридор.

Письмом от дата (л.д.76), в ответе на судебный запрос, ООО... сообщает, что изменений по назначению помещений пожарного поста в проект внесено не было. Помещения №... на первом этаже секции А.4 в осях 1-3 являются техническими, по назначению – внутриквартальным пожарным постом жилого комплекса «Москва».

План 1 этажа секции А.4 (л.д.177, 180), предоставленный суду проектной организацией ООО... идентичен плану (л.д.169), представленному в суд Государственной инспекцией строительного надзора по Самарской области в ответ на судебный запрос. Письмом №... от дата (л.д.166) Государственной инспекции строительного надзора по Самарской области подтверждается, что на момент выдачи инспекцией Заключения о соответствии построенных секций А4, А5 жилой застройки в Октябрьском районе г. Самары, в границах улиц адрес требованиям технических регламентов и проектной документации, разработанной ООО... (шифр 20437-А4-Ар.2) пожарный пост квартала был расположен в соответствии с проектом на 1 этаже в осях 1-3 секции А.4.

«Техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц адрес (л.д.181-191), разработанными ЗАО..., на странице 15, предусматривается, что «в секции А4 на 1 этаже размещаются помещения центрального пульта управления системами противопожарной защиты». Раздел 12 данных технических условий регламентирует работу центрального пульта управления системами противопожарной защиты (ЦПУСПЗ), в частности говорится о помещении, в котором размещается центральный пульт управления системами. Центральный пульт управления системами следует размещать в здании вблизи от главного входа в помещении первого этажа, обеспеченного выходом непосредственно наружу или в коридор с выходом наружу.

В судебном заседании опрошен свидетель КВН, работающий техническим директором ЗАО ..., который пояснил, что, при проектировании застройки имелись отступления от требований противопожарных норм и правил, в связи с чем было необходимо разработать мероприятия противопожарной защиты, компенсирующие эти отступления. Одним из компенсирующих мероприятий было создание пожарного поста инженерных систем всего района, это было отражено в технических условиях. Предусматривается, что в помещении пожарного поста должен находиться дежурный круглосуточно, средства пожаротушения. Выбирали помещение с наличие комнаты для приготовления пищи, комнаты отдыха. Самое основное, должна быть компьютерная программа, точно определяющая адрес пожара. Согласно техническим условиям, отсутствие пожарного поста является грубым нарушением.

«Технические условия на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва» в границах улиц адрес» были согласованы письмом Госстроя России №... от дата (л.д.196), рекомендованы к реализации письмом ОАО «»Центр методологии и нормирования и стандартизации в строительстве» №... от дата (л.д.195), рассмотрены Управлением Государственного пожарного надзора ГУ МЧС РФ по Самарской области, что подтверждается выпиской из протокола заседания №... экспертного совета УГПН МЧС России по Самарской области от дата(л.д.194).

Помещению пожарного поста, расположенному по проекту на 1 этаже секции А.4, в осях 1-3, после проведения дата технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был присвоен №..., определена общая площадь *** кв.м., присвоен кадастровый номер №..., что подтверждается техническим паспортом на помещение.

Из письма №...-г от дата Отдела надзорной деятельности Октябрьского района г. Самары Главного управления МЧС РФ по Самарской области (л.д.20) следует, что использование помещения пожарного поста под иное функциональное назначение является отступлением от разработанных и утверждённых технических условий, что является нарушением нормативных документов по пожарной безопасности.

Из пояснений представителей ТСЖ «Мегаполис» в судебном заседании, письма ТСЖ «Мегаполис» №... от дата (л.д.167), из писем ООО... №... от дата (л.д.12), от дата (л.д.176), из акта об окончании монтажных работ от дата (л.д.192) следует, что в помещении пожарного поста фактически размещено оборудование систем противопожарной защиты жилого дома адрес (секции А.4 и А.5), а именно пожарная сигнализация дымоудаления и пожаротушения. Из письма №... от дата ОАО «Региональный деловой центр» следует, что в помещении пожарного поста, расположенного по адресу: адрес (секция А.4) будет смонтирован пожарный пост в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу.

Судом установлено, что нежилое помещение н6. общей площадью 115,10 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: адрес является техническим помещением, по назначению - пожарным постом, предназначенным для обслуживания помещений жилого дома и обеспечения пожарной безопасности. В помещении пожарного поста находится оборудование систем противопожарной защиты – пожарная сигнализация дымоудаления и пожаротушения, обслуживающая все помещения дома адрес, в связи с чем помещение пожарного поста входит в состав общего имущества. В соответствии с проектом жилого дома и техническими условиями на проектирование систем противопожарной защиты жилого комплекса «Москва», по мере строительства, из других секций жилого комплекса «Москва» в помещение пожарного поста должны быть выведены сигналы на установленное противопожарное оборудование (диспетчеризация автоматической противопожарной защиты).

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеется инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

На основании ч.1 ст.290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» был подписан договор №... долевого участия в строительстве (л.д.46,47, 228-231), согласно которому по окончании строительства жилого дома по адресу: адрес, ООО «СК «Региональное строительство» приобретает право на получение нежилого помещения со строительным №... на первом этаже, общей площадью *** кв.м. Из прилагаемого к данному договору плана размещения помещения на этаже видно, отчуждаемое помещение состоит из комнат №... являющихся коридорами пожарного поста – помещения № н6. Согласно имеющемуся в материалах дела техническому плану 1 этажа жилого дома по адрес в адрес, комнаты №№... и 17 являются коридорами, обеспечивающими выход на улицу из нежилых помещений н6 и н7.

дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» был подписан договор №...н-А4 инвестирования строительства (л.д.118-122, 213-217), согласно которому по окончании строительства жилого дома по адресу: адрес ООО «СК «Региональное строительство» приобретает право на получение нежилого помещения со строительным №... на первом этаже, общей площадью *** кв.м. Из прилагаемого к данному договору плана размещения помещения на этаже видно, отчуждаемое помещение состоит из комнат №... являющихся частью помещения пожарного поста №....

Договоры от дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» №... долевого участия в строительстве и №... инвестирования строительства нарушают права собственников помещений многоквартирного дома в части распоряжения общим имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

В соответствии со ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы представителя ответчика ООО «СК «Региональное строительство» об отсутствии у истцов Юркова Н.В., Чемирис Д.Е., Огудиной М.В., Скоморохова Ю.Н., Арапова Ю.Е. права на подачу иска опровергаются имеющимися в материалах дела свидетельствами о регистрации прав собственности (л.д.6-10).

Суд учитывает также и то обстоятельство, что договор №...н-А4 от дата долевого участия в строительстве между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство» в нарушение с п.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области не предоставлялся, что следует из письма №... от дата Управления Росреестра по Самарской области. В соответствии с п.1 ст.165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечёт её недействительность.

Разделение нежилого помещения н6, общей площадью *** кв.м., являющегося помещением пожарного поста, на два помещения: №..., общей площадью *** кв.м. и №..., общей площадью *** кв.м. повлияло на состав общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем могло быть произведено только с согласия собственников помещений жилого дома адрес.

Суд также принимает во внимание, что ООО «СК «Региональное строительство» не являлось правообладателем помещения №..., общей площадью *** кв.м.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного иска, с учётом уточнения исковых требований. Расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей подлежат взысканию солидарно с ООО «СК «Региональное строительство» и ОАО «Региональный деловой центр» в пользу Юркова Н.В...

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Юркова Н.В., Чемирис Д.Е., Огудиной М.В., Скоморохова Ю.Н,, Арапова Ю.Е. удовлетворить.

Признать недействительными договор №... участия в долевом строительстве от дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство».

Признать недействительным договор №... инвестирования строительства от дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство».

Признать недействительным договор №... долевого участия в строительстве от дата между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «СК «Региональное строительство».

Погасить свидетельство №... о государственной регистрации права собственности ООО «СК «Региональное строительство», ОГРН ***, на нежилое помещение №..., площадью *** кв.м., расположенное по адресу: адрес, выданное дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Взыскать солидарно с ООО»СК «Региональное строительство», ОАО «Региональный деловой центр» в пользу Юркова Н.В. расходы по оплате государственной пошлины в размере *** рублей.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самара со дня принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательном виде изготовлено 06.12.2011г.

Судья: подпись Щегольков А.С.

Копия верна. Решение в законную силу ____ вступило____________________

Судья Секретарь