РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 февраля 2012 г. Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Рапидовой И.В.

при секретаре судебного заседания Фроловой Ю.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-401/12 по иску ОАО «БАНК «ПРИОРИТЕТ» к Разумову А.Б., Разумову Н.А., третьи лица: судебный пристав исполнитель ОСП Октябрьского района г. Самары Трунина О.А., ООО «СтройКом», Управление Росреестра по Самарской области, о признании договора купли – продажи земельного участка от дата, заключенного между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А.недействительной (мнимой) сделкой и применении последствий ее недействительности: обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., обязать Разумова А.Б. вернуть Разумову Н.А. денежные средства в сумме *** рублей, а также взыскать с ответчиков уплаченную сумму государственной пошлины в размере *** рублей,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «БАНК «ПРИОРИТЕТ» обратился в суд с указанным исковым заявлением, мотивируя тем, что дата между ОАО «БАНК «ПРИОРИТЕТ» (далее по тексту - Банк) и гр. Разумовым А.Б. (За­емщик) был заключен Договор о предоставлении кредита №..., по условиям которого Банк предоставил Заемщику кредит на потребительские цели в сумме *** рублей, сроком погашения дата, с про­центной ставкой за пользование кредитными средствами - 21 % годовых.

Заемщик до дата уплачивал проценты своевременно, затем прекратил уплату процентов за пользование кредитом. дата наступил срок погашения кредита, но Заемщик кредит не погасил и никаких мер для погашения возникшей за­долженности не предпринимал.

Решением Промышленного районного суда г. Самары 28.03.2011 года с Разумова А.Б. в пользу ОАО БАНК «ПРИОРИТЕТ» взыскана за­долженность в размере ***. по Договору о предоставлении кредита №...

По заявлению ОАО БАНК «ПРИОРИТЕТ» дата судебным приставом- исполнителем ОСП Октябрьского района г. Самары Труниной О.А. было возбуждено ис­полнительное производство на основании Исполнительного листа № 2-1757/11, выданного 01.06.2011г. Промышленным районным судом г. Самары. В ходе исполнительного произ­водства судебным приставом-исполнителем было установлено, что имущество которое принадлежало ранее Разумову А.Б. было им отчуждено (продано) род­ному сыну Разумову Н.А., в момент когда ответчик Разумов А.Б. пе­рестал выполнять обязательства по договору о предоставлении кредита №... от дата

Договор купли-продажи земельного участка общей площадью *** кв.м., располо­женного по адресу: адрес, был заключен между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А. 21.09,2010г., согласно условиям которого Разумов А.Б. продал, а Разумов Н.А. купил указанный земельный участок по цене *** руб., указанная сумма Покупателем Разумовым Н.А. уплачена Продавцу Разумову А.Б. полностью, до подписания договора, что подтверждается Справкой о содержании пра­воустанавливающих документов №... от дата

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним №... от дата земельный участок площадью 820 кв.м., расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №... принадлежит на праве собственности Разумову Н.А.

Банк полагает, что являясь взыскателем по отношению к Разумову А.Б., имеет право оспорить недействительность ничтожной сделки по купле-продаже имущества, при­надлежащего должнику. При этом у должника Разумова А.Б. отсутствует какое-либо иное имущество на которое можно было бы обратить взыскание, что подтверждается материала­ми исполнительного производства.

Земельный участок, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес кадастровым номером №... предоставлялся Ответчиком Разумовым А.Б. в качестве обеспечения кредитных обязательств по Договору о предостав­лении кредита №... от дата, при этом залоговая стоимость земельного участка устанавливалась сторонами в размере *** руб. Следовательно, полагает истец, стоимость земельного участка была значительно занижена сторонами договора.

Таким образом, купля-продажа земельного участка была произведена с целью вывода его из владения Разумова Л.Б. и исключения возможности обращения взыскания на земель­ный участок, а не с целью получения реального дохода продавцом от продажи недвижимого имущества и дальнейшее погашение задолженности по кредиту. Данный факт также под­тверждается тем обстоятельством, что сделка была совершена между близкими родственниками — отцом и сыном, проживающими фактически совместно по одному и то­му же адресу, то есть ее совершение не направлено на фактический переход права собст­венности и извлечение дохода от продажи.

Банк просил признать Договор купли-продажи земельного участка площадью *** кв.м., расположенного по адресу: адрес. от дата, заключенный между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А., недействительной сделкой (мнимой), применить последствия признания сделки недействительной: обязать Управле­ние Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самар­ской области осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собст­венности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: Самар­ская область, адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., взыскать с Разумова А.Б. и Разумова Н.А.­ча в пользу ОАО БАНК «ПРИОРИТЕТ» расходы на оплату госпошлины в сумме *** руб­лей.

В судебном заседании представителем истца ОАО БАНК «ПРИОРИТЕТ» Осокиной Н.Д., действующей на основании доверенности от дата, исковые требования были уточнены, просила суд признать договор купли – продажи земельного участка от дата, заключенный между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А.недействительной (мнимой) сделкой и примененить последствия ее недействительности: обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., обязать Разумова А.Б. вернуть Разумову Н.А. денежные средства в сумме *** рублей, а также взыскать с ответчиков уплаченную сумму государственной пошлины в размере *** рублей.

Ответчики Разумов А.Б., Разумов Н.А. исковые требования не признали и просили в иске отказать по основаниям, изложенным в возражениях на иск.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ООО «СтройКом» Нечипоренко Н.В., действующий на основании доверенности от 27.04.2011 года, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку заключение договора купли-продажи соответствует требованиям законодательства. Кроме того, представитель суду пояснил, что между ООО «СтройКом» и ответчиком заключен договор аренды спорного земельного участка, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. На данном земельном участке на настоящее время осуществляется строительство 2-ой очереди 4 односекционных домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, на что получено разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Третье лицо не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ОСП Октябрьского района г. Самары Трунина О.А., в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствии.

Представитель третьего лица не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором удовлетворение требований истца о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки отнесло на усмотрение суда, в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., просил отказать.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные в дело доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Из содержания части 1 статьи 170 ГК РФ следует, что мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Следовательно, для признания сделки мнимой необходимо установить, была ли направлена соответствующая сделка на создание соответствующего условиям заключенной сделки правовых последствий, характерных для сделок данного вида.

При этом, поскольку речь идет о двухсторонней сделке (договоре), должна иметь место порочность воли обеих сторон такой сделки. Мнимая сделка по своей сути, не порождает никаких правовых последствий, поскольку, совершая такую сделку, стороны не имеют реального намерения ее исполнять.

Исходя из сущности договора купли – продажи (статья 454 ГК РФ) правовыми последствиями такого договора являются передача вещи (товара) одной стороной (продавцом) в собственность другой стороне (покупателю), и обязательство покупателя принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, оценивая мнимость совершенной сделки, необходимо выяснить, была ли сделка реально исполнена, в том числе осуществляет ли новый собственник правомочия владения, пользования, распоряжения имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено частью 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Таким образом, определение цены договора относится к праву сторон по сделке.

Судом установлено, что дата между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый (условный номер) №...

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в Управлении Россреестра по адрес, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 07 октября 2010 года.

В соответствии с пунктом 7 заключенного договора, настоящий договор одновременно является актом приема-передачи.

Согласно пункту 4 заключенного договора, земельный участок продан за *** рублей. Указанную сумму покупатель уплатил продавцу полностью, до подписания настоящего договора. Данные обстоятельства подтверждены также показаниями ответчиков Разумова А.Б. и Разумова Н.А.

Факт оплаты проданного земельного участка истец не оспаривает, доказательства того, что указанная денежная сумма не была передана продавцом покупателю, суду не представлены.

При этом определение, по мнению истца, цены земельного участка ниже рыночной стоимости, само по себе не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку определение цены продаваемого имущества относится к праву сторон по сделке. Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что ранее указанный земельный участок вместе с расположенным на нем одноэтажным жилым домом общей площадью *** кв. был приобретен у предыдущего собственника за *** руб. (договор купли-продажи от 12.12.2006 г.). В 2010 году за указанную сумму в *** руб. был продан уже лишь указанный земельный участок без жилого дома.

Таким образом, оспариваемый истцом договор купли – продажи земельного участка был реально исполнен сторонами.

Кроме того, суду ответчиками представлен предварительный договор купли- продажи указанного земельного участка от 10 декабря 2009 года. Доказательств, опровергающих факт заключения указанного договора, истцом не представлено.

Поэтому у суда отсутствуют основания не доверять данному соглашению, заключение и исполнение которого подтверждается не только показаниями ответчиков Разумова А.Б. и Разумова Н.А., но и последующими действиями ответчиков по заключению основного договора купли-продажи земельного участка.

Суд считает возможным принять во внимание следующие обстоятельства.

По условиям предварительного договора, речь идет о продаже именно того земельного участка, который впоследствии был предметом договора купли – продажи между ответчиками от 21 сентября 2010 года. Цена договора по условиям предварительного договора также совпадает с ценой по договору купли – продажи.

Как усматривается из решения Федерального суда адрес от дата по делу №..., заемщик (Разумов А.Б.) своевременно уплачивал кредитору (ОАО «БАНК «ПРИОРИТЕТ») проценты до дата. Таким образом, предварительный договор был заключен за 8 месяцев до начала неисполнения ответчиком Разумовым А.Б. обязательств по кредитному договору.

Между тем, как указано в иске, заключение оспариваемой сделки произведено с целью выведения имущества из владения должника для устранения возможности обращения взыскания на указанный объект недвижимости.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, сам факт наличия между ответчиками предварительного договора следует расценить как реальное намерение вступить в правоотношения по продаже земельного участка,.

Тот факт, что ответчики приходятся друг другу родственниками, отцом и сыном, сам по себе не может свидетельствовать о мнимости заключенной между ними сделки, и не указан в части 1 статьи 170 ГК РФ в качестве признака мнимой сделки.

Судом установлено, что после приобретения земельного участка новый собственник Разумов Н.А. осуществил действия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащего ему земельного участка.

В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение те обстоятельства, что Разумовым Н.А. был изменен вид разрешенного использования земельного участка, с «индивидуальный жилой дом с приусадебным участком» на «многоквартирные дома свыше 3-х этажей со встроенными помещениями нежилого использования на нижних этажах, общая площадь 820 кв.м.». Это подтверждается имеющимися в материалах дела копиями свидетельств о государственной регистрации права от дата, от дата, копией кадастровой выписки от дата.

Судом также установлено, что дата, новый собственник земельного участка Разумов Н.А. заключил договор его аренды с ООО «СтройКом». Срок действия – договора – до дата включительно.

В соответствии с частью 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области, никем не оспаривается, не признан в установленном порядке судом недействительным.

Вышеизложенное свидетельствует о реальном исполнении ответчиками оспариваемого договора купли – продажи, в том числе о реальном осуществлении новым собственником правомочий владения, пользования, распоряжения имуществом.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о признании договора купли – продажи земельного участка от дата, заключенного между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А.недействительной (мнимой) сделкой, не подлежат удовлетворению.

Суд также считаем не подлежащими удовлетворению исковые требования о применении последствий признания сделки недействительной в виде обязания Управления Росреестра по адрес осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следовательно, судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц возможна только путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, при прекращении права, ограничении (обременении) права, сделки соответствующая запись в ЕГРП прекращается.

Согласно пункту 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, в случае признания судом сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки судебный акт будет являться основанием для погашения записи о праве собственности Разумова Н.А. на данный объект недвижимости. Данное регистрационное действие производится во внесудебном, заявительном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Возложение судом обязанности на тот или иной государственный орган предполагает признание судом незаконными действия (бездействие), решения такого органа.

В рамках предъявленного иска действия Управления Росреестра по Самарской области не обжалуются.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что исковые требования о применении последствий признания сделки недействительной в виде обязания Управления Росреестра по Самарской области осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме, уплаченная им государственная пошлина взысканию с ответчиков не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований «БАНК «ПРИОРИТЕТ» к Разумову А.Б., Разумову Н.А. о признании договора купли – продажи земельного участка от дата, заключенного между Разумовым А.Б. и Разумовым Н.А.недействительной (мнимой) сделкой и применении последствий ее недействительности: обязании Управления Росреестра по Самарской области осуществить регистрационное действие по регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью *** кв.м., расположенный по адресу: адрес, от Разумова Н.А. к Разумову А.Б., обязать Разумова А.Б. вернуть Разумову Н.А. денежные средства в сумме *** рублей, а также взыскать с ответчиков уплаченную сумму государственной пошлины в размере *** рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено – 27 февраля 2012.

Председательствующий Рапидова И.В.

Копия верна

Судья:

Секретарь: