РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
<адрес> суд <адрес> в составе:
Председательствующего судьи Жиляевой О.И.
При секретаре ФИО7
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2 о признании недействительным предварительного договора купли-продажи, взыскании денежной суммы,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) предварительного договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи производственного здания и земельного участка по пер. Технологическому 3 «а» в <адрес>, возврате денежных средств в размере 7120000 руб., оплаченных истцом по предварительному договору.
В обоснование поданного иска ФИО4 указал, что предварительный договор в нарушение требований п. 3 ст. 1102 ГК РФ.
Впоследствии ФИО4 ранее заявленные требования уточнил и просил суд признать недействительным (ничтожным) предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО3, по условиям которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи производственного здания и земельного участка по пер. Технологический 3 "а" в <адрес>; взыскать с ФИО3 в его пользу сумму неосновательного обогащения в размере 7 120 000 рублей, уплаченных истцом ответчику по предварительному договору, ссылаясь на то, что договор не содержит всех существенных условий основного договора, а именно, в качестве объекта договора купли-продажи указан земельный участок, не сформированный на момент заключения договора, не прошедший государственный кадастровый учет и не индивидуализированный как объект права; сторонами не достигнуто соглашение о цене каждого из объектов (производственного здания и земельного участка), а указана общая стоимость.
ФИО4 считал, что ввиду ничтожности предварительного договора, денежные средства в размере 7 120 000 рублей были переданы им ответчику без должного к тому правового основания, а потому подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения.
Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу ответчик ФИО3 в связи со смертью, последовавшей ДД.ММ.ГГГГ, был заменен на его правопреемника ФИО1 (сын умершего). Протокольным определением судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ в качестве ответчиков по делу также были привлечены наследники умершего ФИО3 его бывшая супруга ФИО8 и несовершеннолетняя дочь ФИО2 При разрешении вопроса о круге ответчиков по делу судом установлено и сторонами не оспаривалось, что ФИО1 (сын ФИО3), ФИО5 (бывшая супруга ФИО3), ФИО2 (дочь ФИО3), являются наследниками первой очереди ФИО3 и осуществляют эксплуатацию принадлежащего наследодателю имущества. Соответственно, суд счел указанных лиц правопреемниками ФИО3 в спорном правоотношении.
С изменившимся кругом ответчиков по делу истец исковые требования уточнил, адресовав их ФИО1, ФИО5, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2 как к солидарным ответчикам.
ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель ФИО9, действующий по доверенности, в судебном заседании иск к ответчикам поддержал и просил его удовлетворить.
ФИО1 в судебное заседание не явился, его представитель ФИО10, действующий по доверенности, в судебном заседании иск не признал, в его удовлетворении просил суд отказать. Считал, что истцом не доказано нарушение его прав предварительным договором, предметом которого являлось обязательство сторон заключить основной договор в будущем, поскольку основной договор купли-продажи производственного здания и земельного участка, указанных в предварительном договоре, между ФИО4 и ФИО3 был заключен, ФИО4 зарегистрировал свое право собственности на указанные объекты недвижимости. Полагал, что оснований для признания предварительного договора недействительным оснований нет. Кроме того, указал, что имеется решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что реальная согласованная стоимость проданного ФИО3 ФИО4 недвижимого имущества составляет 8650000 руб., из которой ФИО4 выплатил только часть, оставшаяся сумма в размере 1530000 руб. взыскана с него в пользу ФИО3 судом.
ФИО5, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2 в судебном заседании иск не признала, согласившись с доводами представителя ФИО1
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, считает иск не подлежащим удовлетворению.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии в п. 1.1. указанного договора ФИО3 (продавец) обязался продать, а ФИО4 (покупатель) приобрести производственное здание площадью 938,8 кв.м. литер Д, находящееся по адресу <адрес>, пер. Технологический, <адрес>, а также земельный участок пер. <адрес>, <адрес>, на котором находится это здание после фактического раздела и межевания общего земельного участка, кадастровый номер №, общей площадью 25 566 кв.м., расположенный по адресу <адрес>, пер. Технологический 3а, находящийся на праве общей долевой собственности 1540/10000 у Продавца.
Продажная цена объекта в соответствии с п. 1.4. предварительного договора была определена сторонами равной 8 650 000 рублей.
Учитывая, что в материалы дела представлены документы, содержащие различные указания на адрес объекта - либо Технологический 3а, либо Технологический 3д, а также различные указания по площади объекта - либо 938,8 кв.м., либо 988, 4 кв.м. судом отдельно установлено, что данные расхождения возникли в результате работ по технической инвентаризации, межеванию и присвоению адресов, что на суть спора не влияет. Сторонами также не оспаривалось тождество объекта продажи по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Оценивая доводы иска о недействительности предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ввиду отсутствия согласованного объекта - земельного участка, суд исходит из того, что в спорном предварительном договоре отражена воля сторон на отчуждение недвижимого имущества - производственного здания и земельного участка. При этом, стороны согласовали, что отчуждаемый земельный участок лишь возникнет в будущем в результате мероприятий по разделу и межеванию земельного участка, находящегося в общей собственности.
Указанное обстоятельство не препятствовало сторонам в будущем - ДД.ММ.ГГГГ - заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором отчуждаемый земельный участок был в должной мере индивидуализирован.
Таким образом, достижение цели предварительного договора - заключение основного договора в будущем, на тех условиях, которые истцом не оспариваются, исключают возможность оспаривания по мотиву несогласованности условий предварительного договора об отчуждении недвижимого имущества, содержащего указания на обязательства сторон по проведению мероприятий по формированию и кадастровому учету земельного участка.
Данный вывод суда основан на том, что такое существенное условие предварительного договора как необходимая индивидуализация земельного участка, в том числе его кадастровый учет, было восполнено при заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, а потому признать предварительный договор купли-продажи недействительным по этому основанию не представляется возможным.
Кроме того, всякое обращение в суд должно быть направлено на защиту конкретных прав и охраняемых законом интересов истца.
Суд неоднократно уточнял у истца, за защитой каких именно прав и охраняемых законом интересов он обратился с иском о признании недействительным исполненного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а равно какие именно правовые последствия в контексте ст. 167 ГК РФ должны наступить в результате признания недействительным предварительного договора, обязательства по которому являются прекращенными в силу заключения основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Однако, истцом его заинтересованность в признании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным конкретизирована так и не была.
По аналогичным причинам не принимается судом довод истца о недействительности предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в части определения цены производственного здания и земельного участка, поскольку такое определение цены в предварительном договоре не послужило препятствием к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
В части разрешения исковых требований ФИО4 о взыскании неосновательного обогащения в размере 7 120 000 рублей, суд исходит из следующего.
В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В материалы дела представлен договор купли-продажи земельного участка и строения на нем от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 3.1, 3.2. данного договора цена земельного участка составляет 100 000 рубл., цена производственного здания составляет 100000 руб.
В материалы дела также представлено решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО3 к ФИО4 о взыскании суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами.
При рассмотрении дела по существу Советским районным судом <адрес> были исследованы обстоятельства заключения и исполнения спорного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Суд пришел к выводу, что реальная согласованная стоимость проданного имущества составляет 8650 000 рублей. Поскольку ФИО4 уплатил ФИО3 не всю стоимость приобретенных им объектов недвижимости, а только часть, то оставшаяся сумма в размере 1530000 руб. была взыскана с него в пользу ФИО3 решением суда. Одновременно со ФИО4 в пользу ФИО3 были взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 50000 руб.
Следовательно, исполнение в размере 7120 000 рублей является не неосновательным обогащением ФИО3, а получением причитающегося по договору.
Надлежащее исполнение обязательства по оплате приобретаемого имущества не может быть предметом взыскания по иску о взыскании неосновательного обогащения.
Одновременно в силу принципа формальной определенности исключается ситуация, когда по одному и тому же договору в одном судебном процессе покупатель признается не исполнившим в полной мере свои обязательства по оплате, а в другом судебном процессе продавец взыскивает с покупателя ранее переданные по договору денежные суммы в качестве неосновательного обогащения.
Решение Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обжаловалось ФИО4 в кассационном порядке. Как следует из определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 оспаривал данное решение только по мотивам того, что Советский районный суд <адрес> рассмотрел дело, относящееся к компетенции арбитражных судов, а также потому, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.
Оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия признала их необоснованными.
В соответствии с со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Право лица на справедливое судебное разбирательство в этом случае реализуется путем однократного установления судом формальной определенности в спорных правоотношениях сторон как лиц, участвующих в деле. Повторный спор лиц о фактических обстоятельствах, которые уже получили должную правовую оценку в судебном постановлении, не допускается.
В материалы настоящего дела представлены подлинники расписок, которые, по мнению суда, отражают действительную волю сторон к совершению определенной сделки на определенных условиях. Так в расписке на 600 000 рублей, которая была составлена в марте 2006 года, т.е. до заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, указано, что ФИО3 получил от ФИО4 данную денежную сумму в качестве задатка. Общая сумма сделки составляет 8650 000 рублей.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Таким образом, задаток выполняет двоякую функцию: удостоверительную и обеспечивающую.
Соответственно соглашение о задатке, в том числе оформленное в виде расписки, является доказательством совершения сделки на определенных условиях.
Случаи, при которых задаток подлежит возврату, указаны в ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. К спорной ситуации данное законоположение не применимо.
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
В рассматриваемом случае основной договор заключен, а следовательно, оснований для возврата полученного задатка не имеется. Категория "излишне уплаченный задаток" ни законодательству, ни правоприменительной практике не известна.
Суд принимает во внимание, что до момента заключения основного договора купли-продажи земельного участка вместе со строениями, находящимися на нем от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 уплатил ФИО3 денежную сумму, значительно превышающую сумму, указанную в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.
Так, истцом было передано 600 000 рублей в марте 2006 года, 2400 000 рублей - в апреле 2006 года, в августе 2006 года – 3000 000 рублей.
После заключения основного договора купли-продажи земельного участка вместе с расположенными на нем строениями от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 также передавал денежные средства в счет оплаты приобретенной им недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 передал ФИО3 1 000 000 рублей, в марте 2007 года – 40 000 рублей, в апреле 2007 года - 40000 рублей.
Также в материалы дела представлена расписка без даты и номера, но которая логически является последней, в которой указано, что задолженность ФИО4 перед ФИО3 составляет 1 610 000 рублей.
Суд неоднократно уточнял у истца, в счет чего передавалась такая значительная денежная сумма, если цена по основному договору от ДД.ММ.ГГГГ составляет всего 200000 рублей. Из пояснений истца следовало, что данная денежная сумма передавалась в счет иных совместных проектов.
Судом не принимается такое объяснение ввиду того, что существование "иных совместных проектов" не подтверждено документально.
Указанные обстоятельства в своей совокупности и системной связи свидетельствуют о том, что воля истца была направлена на приобретение недвижимого имущества по цене 8650000 рублей. Соответственно, денежная сумма, переданная истцом ответчику, не может быть квалифицирована в качестве неосновательного обогащения.
Ключевым признаком неосновательного обогащения является отсутствие правового основания для передачи имущества. В рассматриваемом случае денежные средства передавались истцом в счет оплаты приобретенной недвижимости.
Ссылка истца на решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ судом не принимается, поскольку, во-первых, данное решение было постановлено до вынесения решения Советским районным судом <адрес>. Соответственно, после того как состоялось решение <адрес>, предполагается, что выводы Октябрьского районного суда <адрес> в нем учтены. Во-вторых, при постановлении решения Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ суду не были представлены подлинники расписок, которые имеют существенное значение для настоящего дела. В-третьих, предметом спора в Октябрьском районном суде было лишь решение вопроса о заключенности основного договора. Между тем, судом не исследовалась действительная воля сторон и не определялись условия отчуждения недвижимости. Данные обстоятельства в достаточной мере были оценены <адрес> <адрес> в решении от ДД.ММ.ГГГГ, выводы которого являются обязательными для суда.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца, как в части признания недействительным предварительного договора, так и в части взыскания неосновательного обогащения.
Определением судьи Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу в целях обеспечения иска ФИО4 был наложен арест на денежные средства и иное имущество ФИО3 в пределах заявленных исковых требований на сумму 7120000 руб.
Поскольку в настоящее время отпали основания для обеспечения иска, тогда суд в порядке ст. 144 ГПК РФ считает необходимым отменить арест, наложенный на денежные средства и иное имущество на сумму 7 120 000 рублей, принадлежащие ФИО3
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 к ФИО1, ФИО5, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 7 120 000 рублей - оставить без удовлетворения.
Снять арест с имущества ФИО3, допущенный определением <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в <адрес> суд через <адрес> суд <адрес> в течение 10 дней.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.