РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону « 11 » февраля 2011 года
Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.
при секретаре Кисленко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, Губанова Александра Александровича, ФИО5, Лобановой Татьяны Валерьевны, ФИО7, ФИО8, ФИО23, Шаповалова Александра Александровича, Шетухиной Зои Гавриловны к ЗАО «Антарес-К», третьи лица: ФИО25, ОАО «ФИО26», об обязании заключить договоры найма жилых помещений в общежитии на условиях предоставления жилых помещений по договорам социального найма,
установил:
Истцы обратились в суд с иском к ЗАО «Антарес-К», третье лицо: ФИО28 об обязании заключить договоры найма жилых помещений в общежитии на условиях по аналогии закона предоставления жилых помещений по договорам социального найма, ссылаясь на то, что в 1999г. в результате приватизации государственного предприятия, в ведении которого находилось здание общежития, право собственности на строение приобрело ОАО «ФИО29
ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи право собственности на общежитие перешло к ЗАО «Антарес-К». Согласно п. 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Антарес-К» принято на себя все обязательства по отношению к проживающим на тот момент в общежитии лицам. Однако с момента перехода права собственности и до настоящего времени, ответчик завышает размер платы за жилое помещение по сравнению с оплатой за жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма в <адрес>. От заключения договора на условиях социального найма ответчик уклоняется.
Поскольку ответчик уклоняется о заключения с истцами договора найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму, то истцы просили суд обязать ЗАО «Антарес-К» заключить с ними договоры найма жилого помещения с закреплением за ними занимаемых ими и совместно проживающими с ними членами их семей комнат в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>, на условиях т по тарифам аналогичным предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили заявленные ими первоначальные требования и, ссылаясь на ст. 7 ЖК РФ, просили суд обязать ЗАО «Антарес-К» заключить договоры найма жилого помещения в общежитии по <адрес> в <адрес>, на условиях и по тарифам предоставления жилых помещений по договорам социального найма с истцами и членами их семьи
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица по делу привлечено ОАО «ФИО17
В судебном заседании истцы Губанов А.А., Лобанова Т.В., Шаповалов А.А., Шетухина З.Г., их представители по доверенности, представитель ФИО19 по доверенности требования иска поддержали, дав аналогичные пояснения доводам, изложенным в иске, просили удовлетворить в полном объеме.
Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО14, ФИО7, ФИО8, ФИО18 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представители не явившихся в судебное заседание истцов по доверенности требования иска поддержали, дав аналогичные пояснения доводам, изложенным в иске, просили удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика по доверенности требования иска не признала, просила отказать. Завила о пропуске срока исковой давности, поскольку право собственности у ответчика возникло на спорное общежитие в 2001г. и с указанного времени истцы не обращались с требованиями о восстановлении нарушенного права.
Представители ФИО20, ОАО «ФИО21 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, об отложении дела суд не просили. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав пояснения истцов, представителей сторон, исследовав представленные доказательства, обозрев материалы данного дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Антарес-К» приобрело в собственность пятиэтажное строение общежития лит. А, общей площадью 3978,1кв.м, по адресу: <адрес>.
Согласно п.4 указанного договора купли-продажи право пользования жилым помещением строения сохраняют 332 лица. Перечень лиц, зарегистрированных по месту жительства по адресу: <адрес>, изложен в Приложении № к договору.
Согласно указанного перечня к договору купли-продажи истцы, как лица, проживающие в спорном общежитии, сохранили право пользования жилым помещением.
В соответствии с п.10 договора купли-продажи здания общежития по <адрес>, покупатель – ЗАО «Антарес-К» с момента государственной регистрации права собственности на строение, принимает на себя все обязательства по отношению к проживающим в общежитии лицам, сохраняющим в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
Предъявляя требования об обязании заключить с истцами именно договора найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму, истцы ссылались на то, что им были предоставлены комнаты в общежитии по <адрес> как работникам РСМУ-3 «ФИО35 АО «ФИО36
Поскольку на момент заключения договора купли-продажи ЗАО «Антарес-К» общежития по <адрес> истцы проживали в общежитии на условиях не некоммерческого найма, а на условиях социального найма, то у ответчика, как нового собственника общежития, по мнению истцов, возникает обязанность заключить с ними договор найма жилого помещения на тех же условиях, на которых они пользовались занимаемыми комнатами в общежитии ранее.
Ссылаясь на ст. 7 ЖК РФ, а равно на то, что истцы ранее проживали именно на условиях социального найма, просили суд обязать ответчика заключить с ними именно договор найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму.
Однако с доводами истцовой стороны суд не может согласиться, исходя из следующего.
По ранее действующему законодательству в соответствии с требованиями ст. 109 ЖК РСФСР для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период с работы или учеты могут использоваться общежития. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них.
Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ею определяется законодательством Союза ССР и ФИО12.
Постановлением ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ № было утверждено «Примерно положение об общежитиях», и в соответствии с п. 10 этого Положения жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площадью в общежитии по установленной форме (Приложение). При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Самовольное переселение из одного помещения в другое запрещается.
Таким образом, в силу действующего законодательства с истцами не мог быть заключен договор социального найма при вселении в общежитие в связи с трудовыми отношениями. С ними мог быть заключен только договор найма специализированного жилого помещения.
Исходя из общих правил распределения бремени доказывания, предусмотренных ст.56 ГПК РФ, обязанность по доказыванию упомянутых выше обстоятельств лежит на том лице, которое об этом утверждает, то есть на истцах.
Однако каких-либо доказательств тому, что истцы ранее проживали в общежитии на условиях договора социального найма, суду предоставлено не было.
В соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Поэтому применительно к спорным отношениям и требованиям истцов отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к заключению договора социального найма, так как общежитие не является государственной или муниципальной собственностью.
Истцами избран не предусмотренный законом способ защиты нарушенного права, поскольку в силу требований ст. 672 ГК РФ только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.
Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. К такому договору применяются правила ст.ст. 674, 675, 678, 680, п.п. 1-3 ст. 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Как предусмотрено 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Таким образом, значимым для рассмотрения данного спора является вопрос о том, заключался ли с истцами ранее договор социального найма. Однако такие доказательств истцами суду представлен не были.
Представленная же копия договора социального найма жилого помещения в общежитии, заключенного между ФИО39 и Ростовским филиалом № ОАО «ФИО38» ДД.ММ.ГГГГ, и, как утверждают истцы, их представители, такие договоры была заключены с каждым из них, сами по себе не свидетельствуют о наличии между истцами и ОАО «ФИО40 договора социального найма, а, следовательно, не являются основанием для возложения на ответчика обязанности заключить с истцами именно договора найма жилого помещения на условиях, аналогичных социальному найму.
Договор социального найма предусматривает предоставление жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий согласно очередности, то есть подразумевается определенная процедура предоставления жилого помещения. В данном случае комната (койко-место) в общежитии не может быть объектом договора социального найма, поскольку согласно ст. 109 ЖК РСФСР общежития предоставляются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.
Позиция истцовой стороны о том, что истцы вправе требования заключения с ними договора социального найма, свидетельствует о неверном применении положений действующего законодательства, регулирующего возникшие между сторонами правоотношения.
При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 7 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и переданы в иную форму собственности, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяются правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Граждане вправе приобрести занимаемое ими по договору социального найма жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Именно это обстоятельство имеет существенное значение для правильного разрешения спора.
Утверждая о наличии законных оснований для заключения с истцами именно договора социального найма в силу аналогии закона, истцы ссылались на то, что они ранее проживали именно на условиях, аналогичных социальному найму.
Между тем, договор социального найма может быть заключен только с наймодателем жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, но не с собственником частного жилищного фонда, что имеет место в данном случае.
В соответствии со ст. 18 Закона РСФСР от ДД.ММ.ГГГГ « 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежит приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему ФИО12 народных депутатов, на территории которого находится.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» в ст. 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми, при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление приемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.
Пунктом 1 Указана Президента РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» установлен запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.
В соответствии с абз. 1 п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» переход государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе, и на право бесплатной приватизации жилья.
Указанными выше нормами, действующими с ДД.ММ.ГГГГ, и подлежащими применению в системной взаимосвязи со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», которая предусматривает право каждого гражданина, занимающего жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде на приватизацию указанных помещений, не допускалось включение объектов жилищного фонда, к которому относятся и общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. Такие объекты подлежат передаче в муниципальную собственность.
Включение жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия не должно влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживающих в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Поэтому отказ истцам в обязании ответчика заключить с ними договоры найма жилых помещений в общежитии на условиях предоставления жилых помещений по договорам социального найма сам по себе не свидетельствует о нарушении конституционных прав истцов на жилое помещение. Истцы не лишены права заявить требования о признании за ними права на приватизацию занимаемых комнат в порядке приватизации.
Следует согласиться и с позицией ответной стороны о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд с настоящим иском.
Так, в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Факт истечения срока исковой давности с учетом разъяснения, данного в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12, ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности", служит самостоятельным основанием для отказа в иске.
Судом установлено, и это никем из сторон, в том числе, истцами не отрицалось, право собственности у ответчика возникло на спорное общежитие ДД.ММ.ГГГГ В период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, момента подачи настоящего иска, истцы с требованиями о восстановлении нарушенного права не обращались. Следовательно, истцами пропущен срок исковой давности, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска и по причине пропуска срока исковой давности.
При этом с доводами истцовой стороны о том, что на их требования исковая давность не распространяется (ст. 196 ГК РФ), согласиться нельзя.
Действительно, в соответствии с п. 4 ст. 304 ГК РФ).
В данном случае истцы не являются ни собственниками, ни иными законными владельцами спорного объекта недвижимого имущества. В связи с этим следует согласиться о применении сроков исковой давности, установленных ст. 196 ГК РФ.
Факт открытого и добросовестного пользования комнатами в общежитии по <адрес> в <адрес> существенного значения для принятия решения по настоящему делу не имеет.
Руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-198 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, Губанова Александра Александровича, ФИО5, Лобановой Татьяны Валерьевны, ФИО7, ФИО8, Федорива Петра Васильевича, Шаповалова Александра Александровича, Шетухиной Зои Гавриловны к ЗАО «Антарес-К», третьи лица: ФИО43, ОАО «ФИО41 об обязании заключить договоры найма жилых помещений в общежитии на условиях предоставления жилых помещений по договорам социального найма – отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 21.02.2011г.
Судья: