Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону « 29 » ноября 2011 года

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.

при секретаре Толстовой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Мурадяна ФИО7 к Язеву ФИО8 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и взыскании денежных сумм,

установил:

Истец обратился в суд с иском к Язеву ФИО9 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недействительным и взыскании денежных сумм, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>, лит. Б.

Истцом передан ответчику задаток в размере <данные изъяты>. Впоследствии, истцом передано еще <данные изъяты>

По утверждению истца, переданный ему жилой дом не является пригодным для проживания, не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Так, на момент заключения договора вокруг дома не было ограды, пешеходных дорожек с плиточным покрытием, подводки электричества, газового снабжения для подачи газа в газовые колонки в целях автоматического отопления дома, подвода к дому труб для подачи холодной воды в дом, сливного стояка, верхняя часть половины дома по высоте снаружи окрашена в бежевый цвет, краска на котором пузырилась, внутри дома во всех комнатах не было дверей, не была сделана стяжка полов и потолков, стены не были оштукатурены, в подвале на полу был растаявший лед.

Кроме того, истец указывает, что в предварительном договоре не определен его предмет - земельный участок по адресу: <адрес>.

В период с марта по ДД.ММ.ГГГГ. никаких работ по устранению имеющихся недостатков не велось, в связи с чем истец сообщил ответчику о расторжении с ним предварительного договора купли-продажи и необходимости последнего вернуть ему (истцу) денежные суммы в размере <данные изъяты>

На неоднократные предложения истца вернуть деньги ответчик отвечал отказом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 принял решение, которым обязал истца заключить с ответчиком основной договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>

Ссылаясь на указанные обстоятельства, заключающиеся в том, что в предварительном договоре не определен его предмет - земельный участок (не указана площадь участка), жилой дом не является пригодным для проживания, не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, что свидетельствует о введении истца в заблуждение, последний утверждает о недействительности предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и просит его признать таковым, применив последствия недействительности сделки (ч. 2 ст. 178 ГК РФ). Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу <данные изъяты>. и расходы по уплате госпошлины – <данные изъяты>

Правовым обоснованием заявленных требований является п.1 ст. 170 ГК РФ.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, об отложении дела суд не просили. Дело рассмотрено в отсутствие сторон с согласия их представителей в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представители истца по доверенности поддержали исковые требования, просили удовлетворить, дав аналогичные пояснения доводам, изложенным в иске. Настаивали на том, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор заключен под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Представитель ответчика по доверенности требования иска не признала, просила в иске отказать. До рассмотрения дела по существу заявила о применении пропуска срока исковой давности.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы данного дела, представленные доказательства, приходит к следующему.

Судом установлено, и это никем в судебном заседании из представителей сторон не отрицалось и не оспаривалось, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, выступающим в качестве продавца, и ФИО5, выступающим в качестве покупателя, заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались на условиях, предусмотренных настоящим договором, заключить в будущем договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 3 указанного предварительного договора стороны обязались заключить основной договор в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4 указанного предварительного договора установлена цена продаваемой недвижимости в размере <данные изъяты>., прописано соглашение о задатке в размере <данные изъяты>., которые покупатель передает, а продавец принимает в день подписания данного договора, и указан порядок дальнейшего расчета, а именно: оставшуюся сумму в размере <данные изъяты>. покупатель передает в следующем порядке: до ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты>., начиная с <данные изъяты>. по ДД.ММ.ГГГГ покупатель оплачивает до 20 числа ежемесячно денежную сумму в размере не менее <данные изъяты>. до полного расчета.

Во исполнение п. 4 указанного предварительного договора ответчик передал истцу денежную сумму в размере <данные изъяты>., что не оспаривалось сторонами в судебном заседании, как не оспаривался и факт заключения и подписания указанного предварительного договора.

В связи с отсутствием со стороны ответчика встречных действий, направленных на заключение основного договора купли-продажи, истец ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.г направлял в адрес ответчика письменные предложения о заключении основного договора.

Вступившим в законную силу решением ФИО11 на истца возложена обязанность заключить с ответчиком основной договор купли-продажи жилого дома по адресу: <адрес>

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что в указанном предварительном договоре не определен его предмет - земельный участок (не указана площадь участка), жилой дом не является пригодным для проживания, не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, что свидетельствует о введении его (истца) в заблуждение при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Правовым обоснованием заявленных требований является п.1 ст. 170 ГК РФ.

Давая оценку требованиям истца, суд исходит из следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

При этом, по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным.

Перечень случаев, имеющих существенное значение, приведенный в данной норме права, является исчерпывающим.

Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Исключением является существенное заблуждение относительно природы (но не объема прав) сделки.

Названные истцом обстоятельства, в том числе возникшие впоследствии, после заключения оспариваемого договора, не свидетельствуют о том, что истец заблуждался относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, и не являются основанием для признания сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы истца о том, что он заблуждался относительно характеристик предмета договора – недвижимого имущества, не свидетельствуют о наличии у него заблуждения относительно природы совершенной сделки, что могло бы являться основанием для признания ее недействительной в силу ст. 178 ГК РФ.

Напротив, из анализа представленных документов усматривается, что предварительный договор, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, соответствует требованиям закона, предъявляемым к такого рода договорам, поскольку в нем определен предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее продаже, указаны данные, позволяющие идентифицировать его, а именно месторасположение, продаваемого недвижимого имущества, документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о государственной регистрации права серия № в котором также прописаны характеристики предмета договора; также в договоре сторонами определена цена этого имущества.

Кроме того, как пояснили в судебном заседании представители истца, истец перед подписанием предварительного договора дважды, в момент подписания и после подписания этого договора осматривал недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора, при этом какого-либо несогласия с состоянием недвижимого имущества, являющегося предметом договора, в том числе его непригодностью для проживания, не соответствием установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства, не высказывал. Более того, ДД.ММ.ГГГГ, после подписания предварительного договора, истцом передан задаток в размере <данные изъяты>., ДД.ММ.ГГГГ. во исполнение условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ – сумма в размере <данные изъяты>. и в начале ДД.ММ.ГГГГ. – <данные изъяты>. агентству недвижимости за оформление сделки, что подтверждает намерение истца заключить предварительный договор купли-продажи, а равно опровергает доводы истца о том, что он подписал предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

Ответной же стороной не представлено доказательств того, что Мурадян ФИО13 в момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ был введен в заблуждение относительно предмета договора, а именно, что покупатель был обязан передать продавцу объект недвижимости в надлежащем состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, однако дом находится в стадии строительства.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцом в данном конкретном случае не представлено доказательств, подтверждающих, что он заблуждался относительно природы сделки в том смысле, как это предусмотрено ст. 178 ГК РФ, а именно относительно совокупности свойств сделки, характеризующих ее сущность; а также доказательств отсутствия его воли на совершение сделки купли-продажи либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.

Доводы истца, о том, что он не предполагал, что в результате исполнения договора он лишен возможности использовать приобретенное им жилое помещение, как единственное место жительства не могут быть отнесены к предмету сделки.

Не подлежат удовлетворению требования иска и по иным основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с правилами п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

Более того, в силу п. 2 ст. 455 ГК РФ даже основной договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Следовательно, отсутствие товара в наличии не препятствует заключению предварительного договора, который имеет целью юридически связать стороны еще до возникновения всех условий для заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из содержания предварительного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости – жилого дома по адресу: <адрес> сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, следовательно, содержание предварительного договора позволяет определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Таким образом, анализ условий предварительного договора свидетельствует о том, что условия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным ст. 429, 554, 555 ГК РФ требованиям, договор заключен в предусмотренной ст. 550 ГК РФ письменной форме. Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со ст. ст. 219, 223 ГК РФ регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.

Оспариваемый договор заключен сторонами в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

При таком положении, правовых оснований для признания предварительного договора недействительным по указанным основаниям не имеется.

Поскольку оснований для признания договора недействительным не имеется и не имеется оснований для применения последствий недействительности сделки, то суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы внесенной по договору.

Вместе с этим, истцом пропущен срок исковой давности для предъявления настоящего требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным по п.1 ст. 170 ГК РФ, истечение которого является самостоятельным основанием для отказа в иске в силу ст. 199 ГК РФ.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, устанавливается в три года.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Определяя момент начала течения срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, суд приходит к выводу о том, что истец узнал о своем нарушенном праве в момент заключения сделки – ДД.ММ.ГГГГ, поскольку при заключении договора он присутствовал лично, лично его подписал, имел возможность ознакомиться с представленным договором и понимал, что заключает именно договор купли-продажи, тогда как с иском обратился в суд только ДД.ММ.ГГГГ Каких-либо доказательств в подтверждение пропуска срока исковой давности по уважительной причине истцом не представлено.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено ответной стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 197-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении иска Мурадяна ФИО15 к Язеву ФИО16 о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и взыскании денежных сумм – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.12.2011г.

Судья: