РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону « 19 » декабря 2011 года

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.

при секретаре Толстовой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Банк Москвы» в лице Ростовского филиала ОАО «Банк Москвы» к Харахашян ФИО9 об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

В 2009г. ОАО «Банк Москвы» в лице Ростовского филиала ОАО «Банк Москвы» обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Евромаркет», Ервандян С.К., Истоминой Е.Ю., Харахашян Р.Х. о взыскании задолженности по кредитному договору солидарно с ответчиков и обращении взыскания на предмет ипотеки, ссылаясь на то, что ответчик ООО «Евромаркет» не выполняет своих обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № №. В обеспечение обязательств ООО «Евромаркет» по кредитному договору с Истоминой Е.Ю. и Ервандян С.К. заключены договоры поручительства. Также в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключен договор последующей ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ с Харахашян Р.Х.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил суд взыскать образовавшуюся задолженность по кредитному договору в размере 9 <данные изъяты> руб. с ООО «Евромаркет», ФИО5, Истоминой Е.Ю. в солидарном порядке, возложить на ответчиков судебные расходы по уплате госпошлины - <данные изъяты> руб., взыскав всего <данные изъяты> руб., и обратить взыскание на предмет ипотеки по договору последующей ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Харахашян Р.Х, установив начальную продажную цену в сумме <данные изъяты> руб.

В свою очередь, Ервандян С.К. предъявил встречные исковые требования о признании договора поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ОАО «Банк Москвы» и Ервандян С.К., прекращенным.

Кроме того, представитель Истоминой Е.Ю. - Плотникова Т.П. предъявила встречные исковые требования о признании договора поручительства № от 25 июля 2008г., заключенного между ОАО «Банк Москвы» и Истоминой Е.Ю., прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с этим, представитель Харахашян Р.Х. - Плотникова Т.П. предъявила встречные исковые требования о расторжении договора последующей ипотеки.

Решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала АКБ «Банк Москвы» взыскана с ответчика ООО «Евромаркет» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по уплате государственной пошлины - <данные изъяты> руб. В остальных исковых требованиях Банку отказано.

Кроме того, указанным решением суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены и встречные требования ФИО5, ФИО7 к АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала АКБ «Банк Москвы» в части признания договоров поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ прекращенными с ДД.ММ.ГГГГ

Кроме того, суд также удовлетворил встречное исковое требование Харахашян Р.Х. к АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала АКБ «Банк Москвы» и расторг договор последующей ипотеки № № заключенный между ОАО «Банк Москвы» и Харахашян Р.Х.

Одновременно суд снял арест, наложенный на имущество Ервандян С.К., Истоминой Е.Ю., Харахашян Р.Х., в том числе на предмет ипотеки по кредитному договору №, на основании определения Октябрьского районного суда от 26 ноября 2009г.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 26 апреля 2010г. решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 января 2010г. в части отказа в удовлетворении искового требования АКБ «Банк Москвы» (ОАО) к Харахашян Р.Х. об обращении взыскания на предмет ипотеки по договору последующей ипотеки и удовлетворения искового требования Харахашян Р.Х. к АКБ «Банк Москвы» (ОАО) о расторжении договора последующей ипотеки отменено. Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ из числа ответчиков и третьих лиц исключены ООО «Евромаркет», Ервандян С.К., Истомина Е.Ю.

Определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону к участию в деле в качестве третьих лих привлечено ООО «Еромаркет» и Управление Росреестра по РО.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09 июня 2010 года исковые требования АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала об обращении взыскания на предмет ипотеки по договору последующей ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Харахашян Р.Х., на недвижимое имущество, а именно: нежилое торгово-офисное помещение площадью 457,9 кв.м., литер Е, этажность 2, подземная этажность; 1, расположенное по адресу <адрес>, №; земельный участок площадью 800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №, на котором расположено нежилое помещение, с установлением начальной продажной цены в сумме 10 917 591 руб., оставлены без удовлетворения. Суд удовлетворил встречные исковые требования Харахашян Р.Х. к АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала о расторжении договора последующей ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационная запись №).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, дело направлено на новое рассмотрение в ином составе судей.

Протокольным определением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону ООО «Евромаркет» исключено из числа 3-х лиц.

Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала «Банк Москвы», а также встречные исковые требования Харахашян Р.Х. оставлены без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ в части отказа в иске АКБ «Банк Москвы» к Харахашян Р.Х. об обращении взыскания на предмет ипотеки: нежилое торгово-офисное помещение площадью 457,9 кв.м., литер Е, этажность : 2, подземная этажность: 1, расположенное по адресу <адрес>, №; земельный участок площадью 800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер № на котором расположено нежилое помещение отменено и в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суде. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

При новом рассмотрении дела, с учетом уточненных исковых требований представитель АКБ «Банк Москвы» (ОАО) в лице Ростовского филиала АКБ «Банк Москвы» по доверенности просила обратить взыскание на предмет ипотеки по договору последующей ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Харахашян Р.Х., установив начальную продажную стоимость имущества <данные изъяты>., определенной по взаимному согласию сторон. В обоснование заявленных требований представитель Банка указала, что недвижимое имущество, в отношении которого был заключен договор ипотеки, по взаимному соглашению сторон было оценено в <данные изъяты>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ заемщик не погасил задолженность по кредитному договору, которая составляет в общей сложности <данные изъяты> руб. Кроме того, пояснила, что инициатором указания в договоре стоимости в размере <данные изъяты>. являлся Банк, с которой Харахашян Р.Х. согласилась. Указанная стоимость определена сотрудниками залоговой службы Банка на основании анализа, путем сравнения цен на рынке на аналогичное недвижимое имущество на момент заключения договора. Вместе с этим, представитель Банка пояснила, что в настоящее время стоимость залогового имущества составляет <данные изъяты>. на основании отчета оценщика, проведенного по инициативе Банка. Представить указанный отчет суду представитель не пожелала, мотивируя тем, что это приведет к затягиванию дела. С оценкой судебной экспертизы представитель не согласилась. Правом заявить ходатайство о назначении комплексной экспертизы представитель Банка не воспользовалась. В удовлетворении ходатайства Банка об отложении дела с целью формирования правовой позиции по делу и для определения позиции по вопросу целесообразности назначения комплексной экспертизы судом отказано в виду затягивания рассмотрения данного дела.

Харахашян Р.Х. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель Харахашян Р.Х., ее адвокат по ордеру требования иска не признали, просили отказать по тем основаниям, что размер заложенного имущества составляет <данные изъяты> согласно судебной экспертизе, тогда как сумма долга заемщика перед Банком – <данные изъяты>., что свидетельствует о явной несоразмерности размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества.

Выслушав пояснения представителей сторон, адвоката, исследовав представленные доказательства, обозрев материалы данного дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно условиям договора залога обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком каких-либо обязательств

Согласно части 1 статьи 349 Гражданского кодекса РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В частности, в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как разъяснено в пункте 6 Информационного письма Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В связи с наличием между сторонами разногласий о рыночной стоимости заложенного имущества, при рассмотрении спора судом было удовлетворено ходатайство Банка о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ИП Довгопол Р.В., № от 05.12.2011г., рыночная стоимость выше указанного объекта составляет 35240 680руб.

Принимая во внимание, что стоимость имущества в договоре ипотеки существенно занижена (<данные изъяты>.), суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена подлежит установлению исходя из рыночной стоимости заложенного имущества, отражающей наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, в размере <данные изъяты>.

Поскольку согласно действующему законодательству в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации определяется самим судом, то обстоятельство, что не был оспорен и не изменен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в котором стороны определили стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей, определяющего значения при разрешении спора являться не может.

Кроме того, установленная начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты>. не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости) – <данные изъяты>., что может привести к нарушению прав должника – Харахашян Р.Х. в ходе осуществления исполнительного производства.

Утверждение Банка об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты>., то есть, исходя из цены, согласованной сторонами спора в договоре залога недвижимого имущества, несостоятельно, сделано без учета значительного промежутка времени с момента заключения договора залога.

Так, как видно из материалов дела (кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ №, технического паспорта на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), с момента заключения договора залога прошло значительное время, за которое ответчиком произведены различные строительные, отделочные и др. работы, что привело к изменению рыночной стоимости заложенного имущества, и это никем в судебном заседании не отрицалось и не оспаривалось. Доказательств ухудшения состояния недвижимого имущества, что привело бы к значительному снижению его рыночной стоимости, определенной экспертной организацией, Банком суду не представлено.

С учетом того обстоятельства, что Банк не представил возражений относительно установленной в заключении судебной экспертизы стоимости объекта залога, равно как и не представил доказательств не изменения рыночной цены заложенного имущества, не ходатайствовал о назначении комплексной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов, суд считает необходимым установить начальную продажную стоимость заложенного имущества равную 35240 680руб. согласно заключения судебной экспертизы.

Оснований не доверять этому заключению не имеется, поскольку оно является достаточно мотивированным и основано на результатах непосредственного осмотра земельного участка и нежилого помещения и исследования факторов, влияющих на рыночную оценку указанных объектов недвижимости, с учетом данных документов, изготовленных на момент осмотра (в частности, кадастровой выписки о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ № и технического паспорта на здание по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ). Доводов о его неправильности сторонами не приведено.

Само по себе несогласие с заключением судебной экспертизы основанием для установления начальной продажной стоимости в размере 10917591руб., как того просит Банк, являться не может.

Не нашли своего подтверждения и ссылки Банка на чрезмерно завышенную стоимость объекта недвижимости согласно заключению судебной экспертизы. Правом представить свой отчет независимого оценщика Банк не воспользовался, мотивируя тем, что это приведет к затягиванию рассмотрения данного дела.

Включение соответствующего указания в договор ипотеки не может рассматриваться как соглашение сторон о начальной продажной цене имущества на публичных торгах.

Установление судом начальной продажной цены предмета залога - нежилого торгово-офисного помещения, площадью 457,9 кв.м., литер Е, этажность: 2, подземная этажность: 1, расположенного по адресу <адрес>, №, и земельного участка, площадью 800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 61:44:08 02 01:0044, на котором расположено нежилое помещение, в размере <данные изъяты>. не приведет к ухудшению положения Банка.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о наличии достаточных оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 348 Гражданского кодекса РФ, обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таких обстоятельств судом установлено не было.

Напротив судом, бесспорно, установлено, и это никем в судебном заседании не отрицалось, сумма долга заемщика пред Банком до настоящего времени не погашена, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три года (с 2008г.), сумма неисполненного обязательства (<данные изъяты>.) составляет 27,26%, что не менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге (<данные изъяты>.).

Иных доводов суду представлено не было.

Вместе с этим, в рамках данного дела по инициативе Банка назначена и проведена оценочно-товароведческая экспертиза у ФИО11. Расходы по оплате экспертизы возложены на стороны в равных долях.

Поскольку экспертиза Банком оплачена не была, экспертным учреждением заявлено ходатайство о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 85 ГПК РФ эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов; дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам и направить его в суд, назначивший экспертизу…

Эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 96 ГПК РФ суммы, подлежащие выплате экспертам вносятся стороной, заявившей соответствующую просьбу.

Поскольку экспертиза была назначена и проведена, суд считает необходимым взыскать с Харахашян Р.Х. в пользу ИП Довгопол Р.В. <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст. 12,56, 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ОАО «Банк Москвы» в лице Ростовского филиала ОАО «Банк Москвы» к Харахашян Розе Хачатуровне об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество – нежилое торгово-офисное помещение, площадью 457,9 кв.м., литер Е, этажность: 2, подземная этажность: 1, расположенное по адресу <адрес>, и земельный участок, площадью 800 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №, на котором расположено нежилое помещение, установив начальную продажную стоимость <данные изъяты>.

Взыскать с Харахашян ФИО12 в пользу ИП Довгопол Р.В<данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23.12.2011г.

Судья: