РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону « 15 » декабря 2011 года

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Кушнаренко Н.В.

при секретаре Толстовой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Панченко ФИО8, Носачевой ФИО9, Акимовой ФИО10, Сергеевой ФИО12 к ООО «Виктория Плюс» о взыскании убытков, встречному иску о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

В ДД.ММ.ГГГГ году Панченко В.Д. и др. обратились в суд с иском к ООО «Виктория Плюс» о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (далее – Договор), на срок до ДД.ММ.ГГГГ. По условиям Договора ответчик с ДД.ММ.ГГГГ должен был производить оплату арендной платы в размере <данные изъяты> рублей по ДД.ММ.ГГГГ, а в последующем в размере 390 000 рублей в месяц, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено Дополнительное соглашение к Договору, в соответствии с которым часть нежилых помещений было возвращено и арендная плата уменьшена до 300 000 рублей в месяц. По условиям Договора арендная плата уплачивается до 1 числа каждого месяца.

По утверждению истцов, в нарушение условий Договора ответчик допускал просрочку в уплате арендной платы, а с ДД.ММ.ГГГГ года перестал вносить ее полностью. В результате образовалась задолженность за период с марта ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года в сумме ДД.ММ.ГГГГ рублей. Последний платеж был произведен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей и был засчитан как оплата арендной платы за март ДД.ММ.ГГГГ года.

Кроме того, истцы указывают, что ответчик без получения разрешения собственников – Арендодателя нежилого помещения существенно нарушил условия договора аренды - произвел перепланировку нежилого помещения, в результате чего подвальные помещения здания не соответствуют нормам СНиП, электротехнические устройства здания не соответствуют Правилам устройства электроустановок. Для устранения всех выявленных несоответствий с данными, указанными в техническом паспорте на ДД.ММ.ГГГГ и изменений несущих конструкций здания, необходима разработка проектной документации с полным обследованием несущих конструкций здания, проведение строительно-монтажных работ и восстановительных работ, стоимость которых составляет 1 566 350 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, которые свидетельствуют, по мнению истцов, о существенном нарушении ответчиком условий Договора, истцы с учетом уточнения первоначально предъявленных исковых требований просили суд следующее:

1.      Расторгнуть Договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ;

2.      Обязать ответчика освободить нежилое помещение;

3.      Взыскать с ответчика задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу Панченко В.Д. в сумме <данные изъяты> рублей, в пользу Носачевой Л.Д. – <данные изъяты> рублей, в пользу Акимовой Т.И. – <данные изъяты> рублей, в пользу Сергеевой Н.П. – <данные изъяты>;

4.      Взыскать с ответчика расходы, необходимые для приведения нежилого помещения в первоначальное состояние, в сумме <данные изъяты> рублей.

ООО «Виктория Плюс» в свою очередь предъявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, указывая, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год Обществом были произведены значительные работы, которые улучшили состояние нежилого помещения. Работы были выполнены не в рамках Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, по мнению Общества, являются неосновательным обогащением истцов.

Просило взыскать в его пользу стоимость произведенных работ в размере <данные изъяты>.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Панченко В.Д. и др. о взыскании убытков, встречный иск о взыскании неосновательного обогащения выделено в отдельное производство (т.1 л.д.1-2).

В ходе рассмотрения дела Панченко В.Д. и др. вновь уточнили исковые требования, ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ года между Панченко В.Д. и др. истцами (Аредодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> на срок до ДД.ММ.ГГГГ (далее – Договор). Указанный Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ. Недвижимое имущество передано Арендатору в аренду для его использования в коммерческих целях - в качестве предприятия общественного питания развлекательного типа (кафе «Чили Пеппер»). Сданное в аренду помещение было пригодно для использования в указанных целях (акт приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ).

В ходе действия Договора Обществом произведена реконструкция и перепланировка нежилого помещения, без разрешения Арендодателя помещения, что подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Документов, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта помещения, а так же требования Общества о необходимости осуществлении капитального ремонта Арендодателям не поступали.

По утверждению истцов, в связи с реконструкцией здания был демонтирован участок капитальной стены между помещениями № и №, в которой проходили вентиляционные каналы системы вентиляции помещений подвала, 1-го и 2-го этажей. В результате же перепланировки подвальные помещения здания литер А не соответствуют требованиям СНиП ДД.ММ.ГГГГ-91 «Отопление, вентиляция и кондиционирование» и СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым и общественным зданиям и помещениям». Так, на первом этаже в помещениях №, 2, 3, 10, 16 демонтированы конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовалось помещение - обеденный зал №, площадью 76,3 кв.м, в помещениях №, 5, 6, 7, 8, 9, 10 демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: кухня №а-10, площадью 30,4 кв.м, котельная №, площадью 5,6 кв.м, туалет №, площадью 0,8 кв.м, подсобное помещение №а, площадью 5,7 кв.м. В помещениях №, 14, 15, 16, 17, 18, 19 демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: моечная №, площадью 24,3 кв.м, подсобное помещение №а, площадью 2,2 кв.м, обеденный зал №, площадью 75,3 кв.м, коридор №, площадью 3,8 кв.м, туалет №а, площадью 2,1 кв.м. В результате устройства ограждающих конструкций в помещении входного узла образовалось помещение коридора №, площадью 11,7 кв.м. По второму этажу в помещениях №, 7, 8 демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: кабинет №а, площадью 14,6 кв.м, туалет №, площадью 1,5 кв.м, в помещениях №, 9а, 10, 10а, 11, солярий, демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: моечная №а, площадью 8,5 кв.м, терраса №б-10-10а-11, площадью 171,1 кв.м, туалет №в, площадью 2,4 кв.м, коридор №г, площадью 14,8 кв.м.

В соответствии с Заключением экспертов ООО «НЭОО «Эксперт» №, составленным по инициативе истцов, для устранения выявленных несоответствий и изменений несущих конструкций здания необходима разработка проектной документации с полным обследованием несущих конструкций здания, проведение строительно-монтажных и восстановительных работ, стоимость которых определена в размере 1566 350 рублей.

В связи с тем, что ряд работ – улучшений арендованного имущества был согласован с Арендодателями, а именно: разборка межкомнатной стены между помещениями первого этажа №, 14, 15, 17,18, демонтаж напольного покрытия, демонтаж лифта и лифтовой шахты, а также демонтаж и замена входных дверей и фасадных витражей, стоимость строительно-монтажных и восстановительных работ будет составлять <данные изъяты> рубля, которую истцы и просили суд взыскать с Общества в их пользу следующим образом: в пользу Панченко В.Д. в сумме <данные изъяты> рублей, в пользу Носачевой Л.Д. – <данные изъяты> рублей, в пользу Акимовой Т.И. – <данные изъяты> рублей, в пользу Сергеевой Н.П. – <данные изъяты> рублей (т. 2 л.д.96-99).

Правовым обоснованием предъявленного иска являются п.п. 4.2.3, 4.5, 4.4.3 Договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.93-100) и положения ст.ст. 616, 623 ГК РФ.

В обоснование ссылались на технические паспорта помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 73-90) и на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.62-72), согласия на переоборудование (т.2 л.д.100-101, 102-103), экспертное заключение № (т.1 л.д.18-43).

В судебном заседании Панченко В.Д., Носачева Л.Д., Сергеева Н.П., их представитель по доверенности, она же представитель Акимовой Т.И. по доверенности исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении, дав аналогичные пояснения доводам иска. Встречный иск не признали, просили отказать, пояснив, что те улучшения арендованного имущества, которые арендатор - ответчик произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя – истцов по первоначальному иску, не отделимые без вреда для имущества, последние признают, не возражают против их возмещения, в связи с чем исключили из размера убытков, подлежащих взысканию с Общества в их пользу, предъявив ко взысканию суммы за вычетом стоимости этих улучшений арендованного имущества. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором - Обществом без согласия арендодателя - истцов, не признают и возражают против их возмещения.

Акимова Т.И. в судебное заседание не явилась, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель Общества в судебном заседании требования первоначального иска не признала, просила отказать, ссылаясь на то, что возмещение расходов на будущее Законом не предусмотрено. Встречный иск поддержала, просила удовлетворить, пояснив, что улучшения арендованного имущества, которые арендатор - ответчик произвел за счет собственных средств, как с согласия, так и без согласия арендодателя – истцов по первоначальному иску, являются неотделимыми без вреда для имущества, а потому подлежат возмещению в полном объеме.

В обоснование необходимости понесения расходов и их размер ссылалась на согласования с Арендодателем (т.2 л.д. 88-89, 90-91), проект переоборудования, расчет суммы неосновательного обогащения (т.2 л.д.104-107), платежные поручения, квитанции, счета и др. финансовые документы (т.2 л.д.108-157), договора подряда, счета-фактуры, акты выполненных работ, акты приема-сдачи и др. (т.1 л.д.121-250), техническое заключение по результатам обследования помещения (т.2 л.д.79-87).

Выслушав пояснения истцов, представителей сторон, исследовав материалы данного дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Панченко В.Д., Носачева Л.Д., Акимова Т.И. и Сергеева Н.П. являются собственниками нежилого помещения лит. А, общей площадью 730,8кв.м, по адресу: г<адрес> В частности, Панченко В.Д. принадлежит <данные изъяты> доли, Носачевой Л.Д. – <данные изъяты>, Акимовой Т.И. – <данные изъяты> и Сергеевой Н.П. – <данные изъяты> (т.1 л.д.85-92).

Панченко В.Д., Носачева Л.Д., Акимова Т.И. и Сергеева Н.П. (Арендодатели) и ООО «Виктория Плюс» (Арендатор) ДД.ММ.ГГГГ заключили договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.93-98).

Указанный Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 20.12.2007 года за №.

Согласно акта приема-передачи нежилого помещения нежилое помещение передано Арендатору в аренду для его использования в коммерческих целях - в качестве предприятия общественного питания развлекательного типа (кафе «ФИО13») (т.1 л.д.99-100).

По условиям Договора (п.п.4.3, 4.4 и 4.5) Арендодатель вправе требовать от Арендатора выполнения условий Договора, бережного отношения к арендуемому имуществу.

Арендатор обязан… не совершать действий, ущемляющих имущественные права Арендодателя.

Арендатор обязан… в целях приведения недвижимого имущества в состояние, пригодное для его целевого использования, произвести следующие виды ремонтных работ по согласованию с Арендодателем:

·        Соединить торговые залы, расположенные на первом этаже, проемом в единое помещение;

·        Перепланировать существующие помещение путем демонтажа и переноса некоторых некапитальных перегородок с целью наилучшего приспособления помещений под соответствующий вид деятельности;

·        По необходимости выполнить косметический ремонт внутренних помещений, ремонт входной группы и замену рекламных носителей, установленных на фасаде здания;

·        По необходимости отремонтировать подвал целью приспособления его под основной вид деятельности;

·        Также произвести иные виды работ, необходимые для переоборудования помещений под основной вид деятельности;

·        Реконструировать летнюю площадку второго этажа (по предварительному согласованию с Арендодателем и соответствующими органами);

Произведенные Арендатором неотделимые улучшения помещений являются собственностью Арендодателя на безвозмездной основе с момента передачи помещений Арендатором Арендодателю (п. 4.7 Договора).

Ссылаясь на то, что действиями Общества истцам причинены убытки, последние обратились в суд с настоящим иском о взыскании убытков.

Рассматривая доводы первоначального иска, суд исходит из следующего.

Возмещение убытков представляет собой специальный вид предусмотренного ст. 12 ГК общего способа защиты гражданских прав - восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основанием иска для возмещения убытков может служить любое нарушение гражданских прав и законных интересов лица (нарушение договорных обязательств, деликт или действие государственного органа и т.п.), повлекшее причинение убытков (ст. 309 ГК РФ).

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что истец имеет право получить такую сумму денег, которая поставила бы его в такое имущественное положение, в котором он находился бы, если бы обязательство из договора было надлежащим образом и в срок исполнено (принцип полного возмещения) (ст. 393 ГК РФ).

Таким образом, согласно действующему законодательству возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности.

Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению по делам данной категории, являются: факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, а также причинная связь между нарушением права и возникшими убытками (ст. 15 ГК РФ).

Доказывать вину нарушителя обязательства не требуется, ибо она предполагается (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Разрешая возникший спор, суд исходит из того, что, заявляя требование о взыскании убытков при договорных правоотношениях, что имеет место в данном случае, истцы должны представить этому доказательства в соответствии с гражданским процессуальным законодательством (ст. 56 ГПК РФ). В данном случае истцы должны доказать, факт противоправного поведения (нарушения договора) и факт существования самих договорных отношений (факт заключения между сторонами договора); наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; факт и размер требуемых убытков.

Факт наличия договорных отношений между сторонами никем в судебном заседании не отрицался и не оспаривался (договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ).

Факты же нарушения прав истцов действиями ответчика, противоправного поведения (нарушения договора) со стороны ответчика, а равно наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками у истцов в полном объеме нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения данного дела.

Так, судом, бесспорно, установлено, и это никем в судебном заседании не отрицалось и не оспаривалось, в период действия Договора Обществом – Арендатором произведена реконструкция и перепланировка нежилого помещения, что подтверждается техническими паспортами, составленными по состоянию ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 73-90) и на ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.62-72), из сопоставления которых видно, что в связи с реконструкцией и переоборудованием здания выполнены следующие работы:

·        демонтирован участок капитальной стены между помещениями № и №, в которой проходили вентиляционные каналы системы вентиляции помещений подвала, 1-го и 2-го этажей;

·        на первом этаже в помещениях №, 2, 3, 10, 16 демонтированы конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовалось помещение - обеденный зал №, площадью 76,3 кв.м, в помещениях №, 5, 6, 7, 8, 9, 10 демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: кухня №а-10, площадью 30,4 кв.м, котельная №, площадью 5,6 кв.м, туалет №, площадью 0,8 кв.м, подсобное помещение №а, площадью 5,7 кв.м;

·        в помещениях №, 14, 15, 16, 17, 18, 19 демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: моечная №, площадью 24,3 кв.м, подсобное помещение №а, площадью 2,2 кв.м, обеденный зал №, площадью 75,3 кв.м, коридор №, площадью 3,8 кв.м, туалет №а, площадью 2,1 кв.м;

·        в результате устройства ограждающих конструкций в помещении входного узла образовалось помещение коридора №, площадью 11,7 кв.м;

·        по второму этажу в помещениях №, 7, 8 демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: кабинет №а, площадью 14,6 кв.м, туалет №, площадью 1,5 кв.м, в помещениях №, 9а, 10, 10а, 11, солярий, демонтированы и вновь установлены конструктивные элементы ненесущих перегородок, в результате чего образовались помещения: моечная №а, площадью 8,5 кв.м, терраса №б-10-10а-11, площадью 171,1 кв.м, туалет №в, площадью 2,4 кв.м, коридор №г, площадью 14,8 кв.м.

Кроме того, судом установлено, что ряд работ – улучшений арендованного имущества был согласован с Арендодателем, а именно: разборка межкомнатной стены между помещениями первого этажа №, 14, 15, 17,18, демонтаж напольного покрытия, демонтаж лифта и лифтовой шахты, а также демонтаж и замена входных дверей и фасадных витражей. Данное обстоятельство подтверждается из представленных истцовой стороной согласований и приложений к ним (т.2 л.д.100-101, 102-103).

Представленные же ответной стороной согласования и приложения к ним (т.2 л.д. 88-89, 90-91) суд не может принять во внимание по следующим основаниям.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Разрешая возникший спор суд, руководствуясь указанными положениями процессуального закона, исследовал представленные истцом доказательства в подтверждение обстоятельств, на которых он основывает свои требования, и дал им надлежащую оценку.

Оценивая имеющиеся по делу доказательства, суд исходит из установленных им фактических обстоятельств данного дела, согласно которым Арендатор обязан был в целях приведения недвижимого имущества в состояние, пригодное для его целевого использования, произвести ремонтные работы только после согласования с Арендодателем, что сделано не было.

Так, из представленных истцовой стороной согласований и приложений к ним видно, как на самих согласованиях, так и на приложениях к ним указано «Согласовано». На представленных же ответной стороной согласованиях указано «Согласовано», тогда как из представленных приложениях к ним (экспликациях) согласования не было. Допрошенная в судебном заседании Панченко В.Д. с уверенностью заявила, что разборку межкомнатной стены согласно представленного ответной стороной приложения она не давала. Доказательств обратному суду представлено не было, тогда как обязанность доказывания этих обстоятельств лежит именно на ответчике (ст. 56 ГПК РФ).

В соответствии с Заключением экспертов ФИО14» №, представленным истцовой стороной, для устранения выявленных несоответствий и изменений несущих конструкций здания необходима разработка проектной документации с полным обследованием несущих конструкций здания, проведение строительно-монтажных и восстановительных работ, стоимость которых определена в размере 1566 350 рублей (т.1 л.д.18-43).

Поскольку ряд улучшений арендованного имущества был согласован с Арендодателем (разборка межкомнатной стены между помещениями первого этажа №, 14, 15, 17,18, демонтаж напольного покрытия, демонтаж лифта и лифтовой шахты, демонтаж и замена входных дверей и фасадных витражей), стоимость строительно-монтажных и восстановительных работ составляет 1500 404 рубля, исходя из следующего. Общая стоимость затрат на восстановительные строительно-монтажные работы (Приложения № к экспертному заключению №), равная <данные изъяты> рублей, - стоимость согласованных работ (демонтаж дверных коробок в каменных стенах с отбивкой штукатурки откосов (п. 3 7) - <данные изъяты>., монтаж витражей, витрин с одинарным остеклением в одноэтажных зданиях (п. 20,1)- <данные изъяты> руб., устройство стяжек цементных толщиной 20 мм (п. 25) - <данные изъяты> руб., устройство покрытий на цементном растворе из плиток: керамических для полов одноцветных (п. 26) - <данные изъяты> руб., устройство покрытий из мраморных плит при количестве плит на 1 м²: до 2 шт. (п. 27) - <данные изъяты> руб., устройство покрытий мозаичных: мраморная крошка, толщиной 20 мм без рисунка (п. 28)- <данные изъяты> руб., установка блоков в наружных и внутренних дверных проемах: в каменных стенах, площадью проема до 3 м² (п. 29) - 9047 руб., блоки дверные глухие однопольные: ДГ 21-9 пл. 1.80 м; ДГ 21-10 пл. 2,00 м (п. 30) - <данные изъяты> руб.), а всего согласовано работ на сумму <данные изъяты> рублей = <данные изъяты> рубля.

Представленные же ответной стороной проект переоборудования (т.2 л.д.104-107) и техническое заключение по результатам обследования помещения (т.2 л.д.79-87), в обоснование невозможности использования помещения по назначению, сами по себе не свидетельствуют об этом (согласно Договора и акта приема-передачи нежилого помещения помещение передается в аренду для его использования в коммерческих целях – в качестве предприятия общественного питания развлекательного типа, соответствует санитарно-техническим нормам, пригодно к эксплуатации, оборудовано сантехническими приборами, электропроводкой, электросчетчиками, приточно-вытяжной вентиляцией и сплит-системами, отопительными системами, водомером и газовым счетчиком), а равно не освобождают Общество – Арендатора от обязанности производить улучшения арендованного имущества исключительно по согласованию с Арендодателем, что в данном случае сделано не было.

Более того, Договор подписан ДД.ММ.ГГГГ, помещение передано ДД.ММ.ГГГГ, регистрация в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, что не лишало Общество в случае непригодности помещения для его использования (о том, что помещение непригодно Общество узнало ДД.ММ.ГГГГ, техническое заключение по результатам обследования помещения (т.2 л.д.79-87)) расторгнуть Догово<адрес> пояснила представитель Общества, перед подписанием Договора, представители Общества неоднократно осматривали помещение, после передачи помещения приступили к его эксплуатации. Договор был заключен на выгодных для Общества условиях.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

В данном конкретном случае отсутствуют доказательства того, что с собственником нежилого помещения – Панченко В.Д. и др. была согласована необходимость таких улучшений и сметная документация, в которой указана стоимость ремонтно-строительных работ.

Документов, свидетельствующих о необходимости проведения капитального ремонта помещения, а так же требования Общества о необходимости осуществлении капитального ремонта Арендодателям не поступали.

Какое-либо дополнительное соглашение к договору аренды Арендодателем не подписано.

Представленные ответной стороной договоры подряда на выполнение проектных и иных работ, заключенные с ответчиком, также Панченко В.Д. и др. не подписаны, а, следовательно, не согласованы.

Ссылка Общества на имеющиеся в материалах дела платежные поручения, квитанции, счета и др. финансовые документы (т.2 л.д.108-157), договора подряда, счета-фактуры, акты выполненных работ, акты приема-сдачи и др. (т.1 л.д.121-250), не подтверждают согласование истцами общего объема ремонтных работ, их необходимости и полной стоимости, так как сметная документация Панченко В.Д. и др. подписана не была.

Иных доводов Обществом суду представлено не было.

С учетом изложенного, суд находит требования истцов законными и обоснованными, а, следовательно, подлежащими удовлетворению по выше изложенным основаниям.

Решая вопрос о размере убытков, подлежащих взысканию в пользу каждого из истцов, суд исходит из размера доли каждого, в связи с чем в пользу Панченко В.Д. надлежит взыскать сумму в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей х 57 (57/100 доли) / 100), в пользу Носачевой Л.Д. – <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей х 22 (22/100 доли) / 100), в пользу Акимовой Т.И. – <данные изъяты> рублей <данные изъяты> рублей х 13 (13/100 доли) / 100), в пользу Сергеевой Н.П. – <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей х 8 (8/100 доли) / 100).

Вместе с этим, суд не может согласиться с позицией Общества о наличии правовых оснований для взыскания с Панченко В.Д. и др. неосновательного обогащения. Основания данного вывода следующие.

В соответствии со статьями 1102, 1105 Кодекса, лицо, которое без установленных законом, иными правовым актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Согласно п.3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Из смысла и содержания указанных норм следует, что законодатель, учитывая добросовестность приобретателя, а также тот факт, что неосновательно полученное имущество является основным источником существования, рассматривает оставление у него данного имущества как дополнительную гарантию благосостояния граждан.

Исключением из этого правила являются выплаты, явившиеся результатом счетной ошибки либо недобросовестности со стороны гражданина.

Исходя из общих правил распределения бремени доказывания, предусмотренных ст.1109 ГК РФ, бремя доказывания недобросовестности гражданина, получившего названные денежные суммы, лежит на стороне, требующей возврата таких денежных сумм. Гражданин презюмируется в этих случаях добросовестным.

Судами установлено, что ремонтные работы были выполнены без согласия Арендодателя, результат выполненных работ к приемке не предъявлялся и Панченко В.Д. и др. не принят, факт получения имущественной выгоды за счет Арендатора не доказан.

При таких условиях суд приходит к выводу о том, что стоимость выполненных на объекте ремонтно-строительных работ не может считаться неосновательным обогащением Панченко В.Д. и др., в связи с чем встречный иск не подлежит удовлетворению.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Арендатором с согласия Арендодателя, исключена Арендодателем из общей стоимости ость затрат на восстановительные строительно-монтажные работы.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В связи с этим суд считает необходимым взыскать с Общества в местный бюджет госпошлину в сумме 15702,02руб. (ст. 333.19 НК РФ).

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 103, 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление Панченко ФИО16, Носачевой ФИО17, Акимовой ФИО18, Сергеевой ФИО19 к ООО «Виктория Плюс» о взыскании убытков удовлетворить.

Взыскать с ООО «Виктория Плюс» в пользу ФИО20 – <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «Виктория Плюс» в пользу Носачевой ФИО21 – <данные изъяты> рублей.

Взыскать с ООО «Виктория Плюс» в пользу Акимовой ФИО22 – <данные изъяты> рубля.

Взыскать с ООО «Виктория Плюс» в пользу Сергеевой ФИО23 – <данные изъяты> рубля.

Взыскать с ООО «Виктория Плюс» в пользу в местный бюджет госпошлину в размере <данные изъяты> рубля.

В удовлетворении встречного иска ООО «Виктория Плюс» - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.12.2011г.

Судья: