Дело№ РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 16 декабря 2011 года г. Ростов-на-Дону Октябрьский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Асташева П.В. при секретаре Саруханян Р.С. рассмотрев гражданское дело по иску Кононова Давида Александровича к МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес>, третьи лица: ЗАО «Генподрядное строительное управление №» <адрес> района г. Ростова-на-Дону, об обязании перезаключить договор социального найма, у с т а н о в и л: Кононов Д.А. обратился с иском к МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> об обязании перезаключить договор социального найма, в обоснование своих требований указав следующее. Истец зарегистрирован и проживает в общежитии по адресу: пе<адрес> Комната в общежитии ему была предоставлена ЗАО «Генподрядное строительное управление №», т.к. он является работником этого предприятия, и иного жилья у него нет, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП. До ДД.ММ.ГГГГ истец полностью и своевременно оплачивал жилищно-коммунальные услуги. В мае 2011 года истцу стало известно, что общежитие было передано в муниципальную собственность Муниципальному учреждению «Дирекция муниципального имущества и благоустройства» <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> с выпиской из ЕГРП и заявлением о заключении с ним договора социального найма жилья, однако до настоящего времени ответа не последовало. Истец просил суд обязать МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> перезаключить с ним договор социального найма, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования, просив суд признать за ним право пользования комнатой 211 по адресу: пе<адрес> и обязать заключить договор специализированного найма жилого помещения по пе<адрес> В судебном заседании истец вновь уточнил исковые требования и в окончательном виде сформулировал свои исковые требования в первоначальной редакции, изложенной в исковом заявлении: обязать МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> перезаключить с ним договор социального найма, поскольку переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. При этом истец пояснил суду следующее. Истец зарегистрирован и проживает в общежитии по адресу: пе<адрес>. Данное общежитие в мае 2011 года распоряжением ДИЗО № от ДД.ММ.ГГГГ передано из государственной собственности <адрес> в собственность муниципального образования «<адрес>» и принято на баланс МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес>. В соответствии со ст.7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавщих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Из данной нормы следует, что общежития, принадлежавщие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и переданные в ведение органов местного самоуправления утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов, т.к. закон имеет высшую юридическую силу. Тем самым законодатель прямо указал, что общежития, которые принадлежали государственным предприятиям, каковым являлось ДИЗО, и переданы в ведение органов местного самоуправления, МУ ДМИБ ОР, после вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» утрачивают статус общежитий в силу закона и после ДД.ММ.ГГГГ автоматически стало жилым домом. Договор социального найма с истцом заключало ЗАО «ГП СУ №», как управомоченное собственником лицо. Это не противоречит ст.60 ЖК РФ, в которой указано, что управомоченное собственником лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Договор социального найма, заключенный с истцом отвечает всем признакам такового, а именно: 1. ЗАО «ГП СУ №» предоставило истцу изолированное жилое помещение для постоянного проживания в нем. 2. ЗАО «ГП СУ №» не являлось по договору социального найма выгодоприобретателем. Оплата за жилое помещение и коммунальные услуги производилась в соответствии с едиными тарифами. 3. Расторжение договора социального найма допускалось лишь в случаях, предусмотренных ЖК РФ, 4. По договору социального найма площадь предоставляемого истцу жилого помещения не определялась по соглашению, 5. Объект договора социального найма находилось в областном государственном жилищном фонде, а не в собственности ЗАО «ГП СУ №», 6. Договор социального найма, заключенный с ЗАО «ГП СУ №», носит бессрочный характер, 7. Истец вселился в жилое помещение на законных основаниях. В соответствии с п.2 ст.92 ЖК РФ использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. В соответствии с Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма (п.3). По мнению истца, договор, заключенный с ним, отвечает всем требованиям и содержит все признаки договора социального найма. Дом, в котором проживает истец, не относится и не может быть отнесен к специализированному жилищному фонду, а значит, не является общежитием. Предоставленное истцу жилое помещение не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениях в общежитиях. В судебном заседании представитель ответчика МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> по доверенности Пичкур М.А. исковые требования не признала, в их удовлетворении просила отказать, пояснив суду, что перезаключить договор социального найма с истцом не представляется возможным, поскольку дом, в котором проживает истец, является общежитием, в связи с чем с ним может быть заключен договор специализированного найма, Договор социального найма можно заключить с лицом, стоящим на жилищном учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. На сегодняшний день заключено 6-7 договоров специализированного найма с лицами, проживающими в этом общежитии. В судебном заседании представитель третьего лица Администрации Октябрьского района <адрес> по доверенности Согомонова Л.М. исковые требования также не признала, в их удовлетворении просила отказать, дав пояснения, аналогичные пояснениям представителя ответчика. Представитель ЗАО «Генподрядное строительное управление №» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, представила в суд ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ЗАО «Генподрядное строительное управление №» в порядке ст.167 ГПК РФ. Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела и представленные доказательства, приходит к следующему. Судом установлено, сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и предприятием Товарищество с ограниченной ответственностью Генподрядное строительное управление № был заключен договор о взаимоотношениях сторон и закреплении государственного имущества Комитетом по управлению имуществом <адрес> за предприятием Товарищество с ограниченной ответственностью Генподрядное строительное управление №. В соответствии с этим договором комитет передал, а предприятие приняло в полное хозяйственное ведение государственное имущество, а именно пятиэтажное здание по адресу: <адрес> (2 этажа общежитие, 3 этажа административно-служебное помещение). В соответствии с п.1.3 договора передача имущества в полное хозяйственное ведение не влечет за собой передачу права собственности. Согласно разделу 2 договора предприятие обязалось использовать имущество в соответствии с действующим законодательством, Уставом предприятия и настоящим договором, обеспечивать улучшение социально-бытовых и жилищных условий работников предприятия. При этом предприятие имеет право осуществлять право владения, пользования и распоряжения закрепленным за ним имуществом, совершать в отношении его любые действия, не противоречащие Закону и договору, а также сдавать в аренду и пользование объекты недвижимого имущества, закрепленные за ним на праве полного хозяйственного ведения (л.д.41-43). ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО Генподрядное Строительное управление № (Наймодатель) и Кононовым Д.А. (Наниматель) был заключен договор социального найма жилого помещения. Согласно п.1.2 договора объектом найма является изолированное жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, пе<адрес> комната №, площадью 16,5 кв.м. Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что плата за помещение составляет 1200 руб. в месяц. Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя. Разделом 4 договора предусмотрены обязанности сторон, среди которых обязанность Наймодателя передать Нанимателю в свободное пользование для постоянного проживания изолированное жилое помещение, пригодное для проживания в нем, осуществлять надлежащую эксплуатацию общежития, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении, производить ремонт помещения. К обязанностям нанимателя отнесено: использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя, своевременно вносить плату за помещение и самостоятельно вносить коммунальные платежи. При этом п.7.1 договора предусмотрено следующее: с правилами проживания в общежитии ознакомлен и согласен с их условиями (л.д.17-19). ДД.ММ.ГГГГ Кононов Д.А. зарегистрирован по адресу: <адрес>. (л.д.34-35). Однако работником ЗАО ГП СУ-4 Кононов Д.А. стал только ДД.ММ.ГГГГ, согласно записи в трудовой книжке (приказ №-к от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.39). В соответствии с постановлением <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ и распоряжением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № здание общежития по адресу: пе<адрес> было передано из государственной собственности <адрес> в муниципальную собственность муниципального образования «<адрес>» (л.д.44-57). Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № Департамента имущественно-земельных отношений здание общежития по адресу: <адрес> передано в оперативное управление (на баланс) МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства <адрес>» <адрес> (л.д.14). Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ФИО7» назначена управляющей организацией общежития по пе<адрес> (л.д.15). Согласно акту комиссионного визуального обследования жилых помещений, расположенных по адресу: пе<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ комнаты № жилой площадью 33,9 кв.м занимает Кононов Д.А., комната сдана в поднаем семье ФИО8 – 4 чел., в акте отмечено самовольной переустройство). При этом суду был предоставлен договор поднайма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Кононов Д.А. (Наймодатель) передал комнату № площ.18,0 кв.м. ФИО9К. (Наниматель). Однако в соответствии с техническим паспортом жилого помещения по адресу: <адрес> жилое помещение – помещение (квартира) № номер комнаты № имеет жилую площадь 33,9 кв.м., а помещение (квартира) 212, номера комнат № кв.м. жилой площади соответственно. Учитывая установленные судом обстоятельства, достоверность которых никем в судебном заседании не оспаривается, суд считает, что исковые требования Кононова Д.А. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Действительно, статьей 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. Однако в данном случае суд обращает внимание на то обстоятельство, что общежитие по адресу: пе<адрес>, находясь в государственной собственности <адрес>, в момент принятия данного Федерального закона не принадлежало государственному или муниципальному предприятию либо государственному или муниципальному учреждению, и не было передано в ведение органов местного самоуправления. Данное общежитие было непосредственно передано органом государственной власти <адрес> (Комитетом по управлению имуществом <адрес>) в полное хозяйственное ведение частного предприятия (Товарищество с ограниченной ответственностью Генподрядное строительное управление №). Вместе с тем, суд считает возможным применять к рассматриваемым правоотношениям положения ст.7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Однако, применяя к отношениям по пользованию жилыми помещения, расположенными в жилом доме по пе<адрес> нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма необходимо учитывать следующее. Истцу жилое помещение было предоставлено в этом доме уже после вступления в силу ЖК РФ, он не занимал это помещение в момент принятия Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Таким образом, договор социального найма жилого помещения с истцом мог быть заключен только при соблюдении порядка и условий, предусмотренных ЖК РФ. В данном случае положения ЖК РФ о порядке и условиях заключения договора социального найма были нарушены. В соответствии со статьей 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда. Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном ЖК РФ порядке. Статьей 57 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью 2 настоящей статьи случаев (часть 1). Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне (часть 2). При этом частью 3 статьи 57 ЖК РФ предусмотрено, что гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решения о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Именно решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований настоящего Кодекса, в силу требований ч. 4 ст. 57 ЖК РФ является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением. В соответствии со ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом (часть 1). Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (часть 2). Согласно части 1 статьи 63 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Судом установлено, что в момент заключения договора социального найма истец не состоял на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, решения уполномоченного органа о предоставлении ему жилого помещения принято не было, не являлся истец и работником ЗАО ГП СУ-4. Положения заключенного с истцом договора социального найма не соответствуют положениям ЖК РФ о договоре социального найма, в том числе он не соответствует типовому договору социального найма, утвержденному Правительством РФ, права и обязанности наймодателя, нанимателя не соответствуют положениям ЖК РФ. Статьей 65 ЖК РФ предусмотрено, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В свою очередь согласно статье 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что жилое помещение было предоставлено истцу без установленного законом соблюдения порядка предоставления жилых помещений, фактически истец был вселен в спорное жилое помещение без соответствующих правоустанавливающих документов, каковым, по мнению суда, договор социального найма, заключенный с истцом, не является. Более того, суд приходит к выводу о том, что у истца не возникло право пользования конкретным жилым помещением в <адрес> по пе<адрес>. Согласно договору социального найма истцу предоставлена комната № площадью 16,5 кв.м. Однако согласно техническому паспорту в действительности имеется иное жилое помещение – помещение (квартира) 211, при этом номера комнат в этом помещении - №. Более того, она имеет жилую площадь уже 33,9 кв.м. При этом суду представлен договор поднайма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец Кононов Д.А. (Наймодатель) передал комнату № площ.18,0 кв.м. ФИО10. (Наниматель). Однако согласно все тому же техническому паспорту, помещение (квартира) № имеет номера комнат №, а их площадь 11,6 и 6,4 кв.м. жилой площади соответственно. А в акте комиссионного визуального обследования жилых помещений, расположенных по адресу: пе<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ вообще указано, что истец занимает комнаты и № и № жилой площадью 33,9 кв.м. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих утверждений. Однако истец не представил суду достаточных и достоверных доказательств, позволяющих определить конкретное жилое помещение, занимаемое им в <адрес> по пе<адрес>, в отношении которого с ним мог бы быть заключен договор социального найма. Более того, судом установлено, что договор социального найма заключен ЗАО ГП СУ-4 с истцом незаконно, с нарушением жилищного законодательства. Достоверных и достаточных доказательств обратному суду представлено не было. В силу положений части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истец настаивает на требовании обязать МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> перезаключить с ним договор социального найма, не указывая ни точного адреса, ни точной площади конкретного жилого помещения. Суд, исследовав, проанализировав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 67 ГПК РФ, представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о необоснованности требований истца. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Кононова Давида Александровича к МУ «ДМИБ <адрес>» <адрес> об обязании перезаключить договор социального найма - отказать. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский райсуд <адрес> в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. Судья П.В.Асташев