Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
5 апреля 2011 года город Пенза
Октябрьский районный суд города Пензыв составе
председательствующего судьи Ирышковой Т.В.
при секретаре Миловановой И.Н.
с участием адвоката Шатовой Т.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Проскуриковой В.Н. к Дементьевой Е.А. о признании договора купли- продажи частично недействительным, изменении редакции договора,
У С ТА Н О В И Л :
Проскурикова В.Н. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, указав, что ей на праве собственности в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ней и ответчицей Дементьевой Е. А., свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит квартира, находящаяся по адресу: <адрес>. В п. 7 указанного договора купли-продажи было зафиксировано условие о том, что "Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, в споре и под арестом не состоит, не заложена и не обременена правами третьих лиц". Данное условие противоречило п. 9 данного договора, в котором зафиксировано "В указанной квартире зарегистрированы и проживают Дырдова З.Г. и ФИО2, которые остаются быть зарегистрированными, и проживать в указанной квартире". Учитывая названные противоречия, в соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ Дементьева Е. А. была обязана передать ей квартиру, свободную от притязаний третьих лиц. Дементьевой Е. А. на момент заключения договора купли-продажи и передачи квартиры было известно о реальных притязаниях, в частности ФИО6, что было подтверждено решением суда от ДД.ММ.ГГГГ о его вселении.
Считает, что правило предусмотренное п. 1 ст. 460 применимо к возникшим правоотношениям. В соответствии с указанными обстоятельствами она является добросовестным приобретателем квартиры, имеет право требовать устранения всяких нарушений по поводу ее владения, но не имеет реальной возможности вселить и зарегистрировать в квартире своих родителей.
Просила признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, находящейся, заключенный между Дементьевой Е. А. и Проскуриковой В.Н., частично недействительным и исключить из редакции договора пункт 9.
В судебном заседании истица Проскурикова В.Н. полностью поддержала исковые требования, сославшись на изложенные в исковом заявлении доводы. Указала, что в настоящее время она не является собственницей квартиры по адресу: <адрес>, так как продала указанную квартиру по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в равных долях (по ...) Мазанову Н.А. и Мазановой М.Н.
Представитель истицы Шатова Т.Н., действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования Проскуриковой В.Н. и исключить из договора пункт 9 по причине его противоречия пункту 7.
Ответчица Дементьева Е.А. в судебное заседание не явилась. Извещалась о дате, времени и месте рассмотрения дела по месту жительства, а также путем направления телефонограммы и электронным сообщением.
В адресованном суду электронном сообщении просила рассмотреть дело в ее отсутствие и вынести по нему законное решение. Кроме того, Дементьева Е. А. направила в адрес суда декларацию, подписанную собственноручно, удостоверенную нотариусом государства ..., в которой отразила следующее: она является дочерью ФИО2, который приехал в ... ДД.ММ.ГГГГ с целью получения разрешения на постоянное место жительства в ... и проживал с ней в ее квартире до ДД.ММ.ГГГГ. до сих пор просьба отца о даче разрешения на постоянное место жительства в ... рассматривается МВД .... ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 покинул ... с целью оформить пенсию и вернуться обратно. Квартира по адресу: <адрес> принадлежала ей на праве личной собственности, ее она получила в подарок от матери Дырдовой З.Г. ФИО2 было известно о продаже квартиры третьему лицу, он сообщил ей об этом проживая в ... и выразил свое согласие. При оформлении договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ею Проскуряковой В.Н. в пункте 9 было пропущено, что ее родители остаются прописанными в квартире до момента их отъезда в ... на постоянное место жительства. Данный пункт был выполнен.
3- е лицо Дементьев А.С. в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещен по месту проживания. В адресованном суду письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя Ибрагимовой Т.С.
Представитель 3-го лица Ибрагимова Т.С., действующая по доверенности, просила отказать истице в удовлетворении иска по тем основаниям, что договор купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в соответствии с требованиями закона, в нем оговорено условие о сохранении регистрации и проживания в квартире ее доверителя ФИО2, оснований для исключения из договора данного условия не имеется. Кроме того, договор был исполнен сторонами и зарегистрирован в УФРС по Пензенской области. Имеется вступившее в законную силу решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым удовлетворен иск ФИО2 к Проскуриковой В.Н. о вселении в квартиру по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска Проскуриковой В.Н. о признании прекращенным права пользования ФИО2 данной квартирой и снятии его с регистрационного учета отказано. В настоящее время квартира Проскуриковой В.Н. продана третьи лицам и ее права оспариваемым договором не нарушаются.
3-е лицо Дырдова З.Г. в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования Проскуриковой В.Н.
3-е лицо Мазанова М.Н. в судебном заседании поддержала иск Проскуриковой В.Н., подтвердила то обстоятельство, что в настоящее время она является собственницей ... доли в праве на квартиру по адресу: <адрес>.
3- е лицо Мазанов Н.А. в судебное заседание не явился, в адресованном суду письменном заявлении просил рассмотреть дело без его участия
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, дело правоустанавливающих документов, представленные сторонами доказательства пришел к следующему.
Как установлено в судебном заседании и следует из договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного продавцом Дементьевой Е.А. и покупателем Проскуриковой В.Н., продавец продал, а покупатель купил принадлежащую продавцу квартиру по адресу: <адрес> за 990000 рублей.
Продавец гарантирует, что до подписания договора указанная квартира никому не продана, не подарена, в споре и под арестом не состоит, не заложена, не обременена правами третьих лиц (п.7).
В указанной квартире зарегистрированы и проживают Дырдова З.Г. и ФИО2, которые остаются быть зарегистрированными и проживать в указанной квартире (п.9).
УФРС по Пензенской области произведена регистрация договора купли- продажи квартиры, Проскуриковой В.Н. выдано свидетельство о регистрации права собственности на данную квартиру, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу: <адрес> продана Проскуриковой В.Н. в равных долях по ... Мазанову Н.А. и Мазановой М.Н., что подтверждается представленной копией договора. В пункте 4 договора указано, что в квартире зарегистрированы Проскурякова В. Н., Дырдова З.Г. и ФИО2
Управлением Росреестра по Пензенской области произведена регистрация договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, Мазановым Н.А. и М.Н. выданы свидетельства о регистрации права собственности на данную квартиру (... доля в праве за каждым), о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны соответствующие записи о регистрации.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.
По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения. Только от заинтересованного лица зависит к кому, какое и по каким основаниям предъявить требование.
На основании ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Истица по своему усмотрению избрала форму защиты, по ее мнению, нарушенного права, обращаясь с иском к Дементьевой Е.А. о признании договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ частично недействительным, а именно об исключении из договора пункта 9, который предусматривает право регистрации и проживания в квартире ФИО2 и Дырдовой З.Г.
В качестве оснований для признания договора частично недействительным, а именно об исключении из договора пункта, предусматривающего право проживания в квартире ФИО2 и Дырдовой З.Г. ссылалась на несоответствие указанных в договоре условий требованиям закона.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки совершаются субъектами гражданского права свободно: своей волей и в своем интересе.
По смыслу статьи 420 ГК РФ предусмотрена свобода граждан и юридических лиц в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
При этом в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ).
Согласно требований ст. ст.551, 558 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Существенным условием договора продажи …квартиры…, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи… квартиры… подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Истица ссылалась на несоответствие договора требованиям закона.
Так, статья 168 ГК РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу пункта 1 статьи 460 ГК РФ, на которую также ссылается истица, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. И только в том случае, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи.
Суд не находит противоречий при толковании условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, изложенных, в частности, в пунктах 7 и 9 договора, а также его несоответствия требованиям закона.
Оценивая договор купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Дементьевой Е.А. и Проскуриковой В.Н. по вышеприведенным предусмотренным Гражданским Кодексом РФ правилам, суд приходит к выводу о том, что он заключен лицами, обладающими дееспособностью, в необходимой для совершения сделок письменной форме; в соответствии со ст. 558 ГК РФ в договоре указаны лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением (о чем истица должна была знать, потому как подписала договор); договор, как и переход права собственности, зарегистрированы в соответствии с ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ссылку истицы на то обстоятельство, что она прочитала договор только до пункта 7 суд не принимает во внимание, поскольку данное обстоятельство не может являться основанием для признании договора частично недействительным.
Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда города Пензы от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворен иск ФИО2 к Проскуриковой В.Н. о вселении в квартиру по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска Проскуриковой В.Н. о признании прекращенным права пользования ФИО2 данной квартирой и снятии его с регистрационного учета отказано. При постановлении решения суд исходил из оспариваемого в настоящее время условия договора о сохранении ФИО2 права пользования этим жилым помещением.
Более того, как было установлено в судебном заседании истица Проскурикова В.Н. в настоящее время не является собственником квартиры по адресу: <адрес>, поскольку распорядилась данной квартирой, продав ее по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ в равных долях по ... Мазанову Н.А. и Мазановой М.Н.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в иске Проскуриковой В.Н. о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ частично недействительным и исключении из редакции договора пункта 9.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать в удовлетворении иска Проскуриковой В.Н. к Дементьевой Е.А. о признании договора купли- продажи частично недействительным, изменении редакции договора
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд в течение 10 дней после вынесения мотивированного решения.
Мотивированное решение вынесено 8 апреля 2011 года.
Председательствующий Ирышкова Т.В.