Определение по делу №2-980/2011

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 апреля 2011 года г.Пенза

судья Октябрьского района города Пензы Романова В.А

при секретаре Рябуха Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Пензе гражданское дело по жалобе Косова С.Б. на действия органа государственной власти,

УСТАНОВИЛ:

В суд обратился Косов С.Б. с вышеуказанной жалобой, в которой просил признать не соответствующими закону действия Управления Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, выразившиеся в регистрации договоров по переуступке прав на заложенное имущество без уведомления залогодержателя. Впоследствии заявитель уточнил заявленные им требования, просил также исключить из ЕГРП все записи в отношении правообладателей квартир № по адресу: <адрес>, внесенные за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, как совершенные незаконно – без извещения залогодержателя прав требования указанного имущества.

В обоснование заявленных требований, заявитель указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «...» и ООО «...» был заключен договор займа, согласно которому ООО «...» передало, а ООО «...» приняло денежную сумму в размере 10 000 000 рублей. Позднее между данными организациями были заключены дополнительные соглашения, изменяющие порядок и срок погашения долга. Невыплаченный денежный долг ООО «...» передало Косову С.Б. ДД.ММ.ГГГГ, который обратился за признанием суммы долга в суд, доказательством чего служит решение ... районного суда г.Пенза от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому ООО «...» должно Косову С.Б. денежную сумму в размере 12 500 000 рублей. Согласно Договору Ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «...» и ООО «...» залогодатель, которым выступило ООО «...» передало в качестве обеспечения прав требования денежного долга права требования на незавершенное строительством недвижимое имущество в виде квартир № в жилом доме по адресу: <адрес>. Право распоряжения данными объектами недвижимости подтверждено Договором долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «...» и ЖСК «...». Соглашениями между данными организациями №,2 от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Наука» засчитало ООО «...» в счет оплаты по договору долевого строительства общую денежную сумму в размере 42 083 855 рублей, следовательно, ООО «...», имело право передавать в залог свои права на строящиеся объекты. По словам представителей ООО «...», до настоящего момента их организации передано объектов не более чем на 20 000 000 рублей, таким образом, и до настоящего времени ЖСК «...» имеет возможность передать объекты на оставшуюся сумму, но не делает этого. Сам договор долевого участия, дополнительные соглашения к нему, произведенные на основании договора долевого участия уступки прав требования зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРП. Права по договору об ипотеке были зарегистрированы за Косовым СБ. на основании договора уступки права денежного долга от ДД.ММ.ГГГГ, что выпиской от ДД.ММ.ГГГГ, в которой указано, что согласно регистрационной записи № залогодержателем прав ООО «...» является Косов С.Б.. Учитывая переданные права по возврату денежного долга, а также указанные права по ипотеке, ДД.ММ.ГГГГ между Косовым С.Б. и ООО «...» был заключен договор уступки права требования по договору долевого участия №, который подлежит обязательной государственной регистрации. Но данный договор до настоящего времени не зарегистрирован, т.к. ЖСК «...» не предоставило в регистрирующий орган справку, подтверждающую оплату цены договора. Более того, в настоящий момент Заявителю стало известно о том, что договор участия в долевом строительства от ДД.ММ.ГГГГ в настоящий момент расторгнут, причем в одностороннем порядке по инициативе ЖСК «...». Косов С.Б. не получал из регистрирующего органа никаких уведомлений, касающихся расторжения данного договора, хотя о нем как о залогодержателе по отношению к ООО «...» говорится в выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ По аналогии можно предположить, что и иные третьи лица, участвующие своими денежными средствами в строительстве дома по адресу: <адрес> не знают до настоящего момента о расторжении договора долевого строительства между ООО «...» и ЖСК «...». Как известно заявителю, односторонний отказ произошел путем направления уведомления, направленного ЖСК «...» ДД.ММ.ГГГГ к ООО «...». В настоящий момент законность одностороннего отказа оспаривается Истцом ООО «...» в Арбитражном суде Пензенской области, где Косов С.Б. привлечен в качестве третьего лица. Из материалов именно этого дела Косов С.Б. и узнал о нарушении своих прав залогодержателя. Кроме того, в Выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № вообще не указаны права Косова С.Б., что свидетельствует о неправомерности действий регистрирующего органа в части не уведомления заинтересованного лица Косова СБ. о нарушении его прав залогодержателя. Вопрос о наличии ипотеки вообще был разъяснен в одном из судебных заседаний представителем Ответчика Полянской Н.В., которая предоставила Запись об ипотеке, приложенной к иску. Причины, по которым запись об ипотеке отсутствует в вышеуказанной выписке, что может вводить в заблуждение потенциальных приобретателей и владельцев имущества, Полянская Н.В. не смогла объяснить. Таким образом, Косов С.Б. ущемлен в своих правах Управлением Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области. Учитывая положения Закона РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», в частности ст.60 указанного закона гласит: «если в результате издания органом государственного управления или органом местного самоуправления не соответствующего законодательству акта нарушаются права залогодержателя, такой акт признается недействительным судом или арбитражным судом по заявлению залогодержателя.» Таким образом, регистрирующий орган, не оповестив Косова СБ. о прекращении у него залоговых прав нарушил его права залогодержателя, вследствие чего расторжение сделки в одностороннем порядке можно считать недействительным, а договор долевого участия в строительстве жилья между ООО «...» и ЖСК «...» от ДД.ММ.ГГГГ действующим до настоящего момента. Таким образом, права Косова СБ. нарушены Управлением Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, т.к. зная о его правах залогодержателя на объекты долевого строительства, тем не менее, расторгло договор долевого участия между Застройщиком и дольщиком, даже не поставив в известность залогодержателя Дольщика. Учитывая его нарушенные права залогодержателя, Косов С.Б. считает недействительным акт, которым был расторгнут договор долевого участия. Т.к. до настоящего времени Косову СБ. неизвестно, каким именно актом была произведена запись, свидетельствующая о расторжении договора долевого участия, он не имеет возможности обратиться в вышестоящий орган, и обращается непосредственно в суд за защитой своих прав. Кроме того, как стало известно в настоящий момент Управление Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, зарегистрировало договоры уступки прав требования, согласно которым права на объекты, находящиеся в залоге, перешли следующим гражданам: согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на кв. №, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 на кв.№, ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 на <адрес>. Косову СБ. как залогодержателю прав не было известно о том, что права на квартиры переуступаются, получатели прав, следует полагать, также не были поставлены в известность о существующих ограничениях. Копии договоров были получены Косовым С.Б. ДД.ММ.ГГГГ в ходе рассмотрения иска в Арбитражном суде области, следовательно, 3-х месячный срок для обращения с заявлением в суд не истек.

Заявитель Косов С.Б. – в судебном заседании доводы изложенные в жалобе поддержал, также пояснил, что не согласен с тем, что в данной ситуации имеется спор о праве, поскольку регистрирующий орган провел регистрацию с нарушением закона. В соответствии с п. ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Срок обращения в суд с данным заявлением не пропущен, поскольку ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании он узнал, что права на квартиры переуступлены. Тем самым считает, что регистрацией переуступки прав требования нарушено его право как залогодержателя, его не уведомили об уступке прав требования. В связи с изложенным просил заявленные в жалобе требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель заявителя Косова С.Б. – Ленская Т.Е., действующая на основании доверенности, доводы изложенные в жалобе Косова С.Б. поддержала, дополнительно пояснила, что заявитель узнал о том, что права переуступлены ДД.ММ.ГГГГ, когда представитель Росреестра по Пензенской области в судебном заседании при рассмотрении дела в Арбитражном суде Пензенской области, где заявитель привлечен в качестве третьего лица, показала договоры уступки прав требования, составленные на имя ФИО5, ФИО6, ФИО4. В связи, с чем, считает, что срок для обжалования незаконных действий не пропущен, поскольку именно с ДД.ММ.ГГГГ заявитель узнал о нарушении его прав. Кроме того, согласно ст.5 ФЗ «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрирующий орган не уведомил Косова С.Б. об уступки прав требования. Таким образом, в результате незаконных действий регистрирующего органа, заявитель понес убытки. На основании изложенного просила суд, заявленные Косовым С.Б. в жалобе требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра По Пензенской области - главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения - Полянская Н.В., действующая на основании доверенности, с жалобой Косова С.Б. и доводами в ней изложенными не согласилась по следующим основаниям. Косов требует признать действия Управления по регистрации договоров по переуступке прав на заложенное имущество без уведомления залогодержателя незаконными и исключить из ЕГРП все записи в отношении правообладателей квартир №, внесенные за период с ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, заявитель фактически оспаривает зарегистрированное право. Как указывается в п.52 Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 (далее – Постановление № 10/22) в соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Кроме того, заявителем не указаны, какие нормы права нарушены Управлением. Также, заявитель считает себя залогодержателем прав требования на квартиры №. Однако решением ... районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ прекращен залог ООО «...» в пользу Косова С.Б. права требования на незавершенное строительством недвижимое имущество в виде квартир №. Решение суда определением кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. Первомайский районный суд пришел к следующим выводам. Право ООО «...» требования квартир № возникшее из договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, прекращено с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку именно указанное право было заложено по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки права требования денежного долга от ДД.ММ.ГГГГ, то в силу п.3 ч.1 ст.352 ГК РФ залог указанного права прекращается. Таким образом, и в силу закона, и в силу договора ипотеки, лицом, обязанным уведомлять Косова С.Б. о расторжении договора долевого участия, является ООО «...», а не Управление. Поскольку стороны договора об ипотеке в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки не обращались, запись в ЕГРП об ипотеке сохранялась, хотя и носила формальный характер, правовые основания для ее сохранения отпали. Согласно изложенному, Косов С.Б. не является загодержателем прав требования на указанные квартиры, в результате чего его права и интересы не могут быть нарушены. Заявитель, основывая свои требования на незаконности действий Управления о регистрации расторжения договора долевого участия без уведомления его как залогодержателя, оспаривает другие действия Управления – по регистрации договора уступки прав, не указав при этом ни одного обоснования незаконности действий Управления по регистрации уступки прав. С учетом изложенного, а также принимая во внимание то, что все действия регистрирующего органа соответствуют требованиям законодательства РФ, Управление считает что заявленные Косовым С.Б. требования являются незаконными и необоснованными, а следовательно, не подлежащими удовлетворению.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст.46,47 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Согласно ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Кроме того, в силу требований ст. 11 ГПК РФ суд обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти.

В соответствии со ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, …, должностных лиц, …, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; … на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность…

Косов С.Б. обратился в суд с жалобой, в которой просил признать не соответствующими закону действия Управления Федеральной службы Государственной Регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, выразившиеся в регистрации договоров по переуступке прав на заложенное имущество без уведомления залогодержателя, а также просил исключить из ЕГРП все записи в отношении правообладателей квартир № по адресу: <адрес>, внесенные за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, как совершенные незаконно – без извещения залогодержателя прав требования указанного имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЖСК «...» и ООО «...», с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Предметом сделки являлись объекты долевого строительства – квартиры, офисные помещения, доли в праве собственности на цокольный этаж 8-ми этажного 30-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> стр. (строительный адрес).

ДД.ММ.ГГГГ проведена регистрация ипотеки на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. Договор заключен между ООО «...» (залогодатель) и ООО «...» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО «...» передает ООО «...» денежные средства в сумме 10000000 млн. руб. Залогодатель передает в залог залогодержателю права требования на незавершенное строительством недвижимое имущество в виде трех квартир № по адресу: <адрес> (строительный адрес).

Согласно договору уступки права требования ООО «...» уступило Косову С.Б. свои права требования с ООО «...» денежного долга из договора займа от ДД.ММ.ГГГГ. Косовым С.Б. была представлена квитанция ООО «...» о погашении Косовым С.Б. долга ООО «...» перед ООО «...» в сумме 12500000 руб. согласно договору уступки прав требования денежного долга от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись об ипотеке в пользу Косова С.Б. на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования денежного долга от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договору уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ № общество уступало Косову С.Б. право требования к ЖСК «Наука» на получение в собственность квартир № в жилом доме по <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «...» в лице представителя по доверенности обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации расторжения договора долевого участия.

ДД.ММ.ГГГГ проведено прекращение записи регистрации о договоре долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему, в том числе в части прав требования на квартиры №.

ДД.ММ.ГГГГ проведена регистрация договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «...» и ООО «...» (запись ...) на инвестирование строительства в части квартир №.

ДД.ММ.ГГГГ проведена регистрация договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ из договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору ООО «...» переуступает право требования на кв.№ ФИО8

Как следует из текста жалобы Косова С.Б., а также подтверждено стороной заявителя в судебном заседании, заявитель требует признать действия Управления по регистрации договоров по переуступке прав на заложенное имущество без уведомления залогодержателя незаконными и исключить из ЕГРП все записи в отношении правообладателей квартир №, внесенные за период с ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд считает, что Косов С.Б. фактически оспаривает зарегистрированное право.

Как указывается в п.52 Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 (далее – Постановление № 10/22) в соответствии с п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП

Согласно пояснений заявителя и его представителя, Косов С.Б. считает себя залогодержателем прав требования на спорные квартиры.

Однако решением ... районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ прекращен залог ООО «...» в пользу Косова С.Б. - права требования на незавершенное строительством недвижимое имущество в виде квартир № Решение суда определением кассационной инстанции от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

При вынесении указанного решения суд пришел к выводу, что право ООО «...» требования квартир №, возникшее из договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, прекращено с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку именно указанное право было заложено по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, договору уступки права требования денежного долга от ДД.ММ.ГГГГ, то в силу п.3 ч.1 ст.352 ГК РФ залог указанного права прекращается.

В силу положений ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку стороны договора об ипотеке в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ипотеки не обращались, запись в ЕГРП об ипотеке сохранялась, хотя и носила формальный характер, правовые основания для ее сохранения отпали.

При указанных обстоятельствах, суд считает установленным, что заявитель Косов С.Б. не является загодержателем прав требования на указанные квартиры №.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что при установленных в настоящем судебном заседании обстоятельствах, заявителем оспаривается зарегистрированные права третьих лиц на недвижимое имущество, в связи с чем, в данном случае имеется спор о правах на указанное недвижимое имущество, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства

Если наличие спора о праве, подведомственном суду, выяснится при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, то суд на основании ч. 3 ст. 263 ГПК РФ), и выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

Согласно ст. 263 ГПК РФ в случае, если при подаче заявления или рассмотрении дела в порядке особого производства устанавливается наличие спора о праве, подведомственного суду, суд выносит определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

При этом судья считает необходимым разъяснить заявителю, что он вправе разрешить возникший спор в порядке искового производства путем предъявления соответствующего иска.

Согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Как следует текста жалобы, спорное недвижимое имущество расположено в жилом доме по адресу: <адрес>.

Таким образом, заявителю следует обратиться в Первомайский районный суд г. Пензы, с исковым заявлением оформленный в соответствии с требованиями ст.ст. 131, 132 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 263, 223,224, 225 ГПК РФ судья

ОПРЕДЕЛИЛ:

Жалобу Косова С.Б. на действия органа государственной власти оставить без рассмотрения

Определение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение 10 дней.

Судья В.А. Романова