Дело №2-1165/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 июня 2011 года г. Пенза

в составе

председательствующего судьи Жукова Е.Г.

при секретаре Поликаевой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеевой Р.Ф. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы о замене стороны в договоре аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Алексеева Р.Ф. обратилась с указанным выше иском к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, в котором указала, что в соответствии с договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истица является собственницей одноэтажного нежилого здания, общей площадью 521,1 кв.м., инвентарный № по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Здание расположено на земельном участке площадью 2263 кв.м., кадастровый №, который является муниципальной собственностью и в соответствии с Постановлением главы администрации г. Пензы № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен прежней собственнице здания Хамидуллиной В.Н. в аренду по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на срок - 49 лет. При покупке Здания, право аренды на земельный участок переоформлено не было, по той причине, что у Ответчицы имелась задолженность по арендной плате и КУМИ г. Пензы отказало в переоформлении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась с заявлением в Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы с требованием заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды о вступлении в договор аренды на стороне арендатора с момента приобретения права собственности на здание. Однако до настоящего времени какого-либо ответа не последовало. В названных договорах купли-продажи недвижимого имущества (п. 13.) указано, что к Покупателю переходит право пользования на земельный участок, расположенный под объектом и необходимый для его эксплуатации. Учитывая изложенное, и на основании ст. 1, 35 ЗК РФ, 271, 552 ГК РФ, истец просил произвести замену стороны по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с арендатора Хамидулиной В.Н. на арендатора Алексееву Р.Ф. с момента приобретения права собственности на здание – ДД.ММ.ГГГГ

В ходе рассмотрения дела по существу представитель истца исковые требования уточнил и ссылаясь на то, что согласно п. 3.1. представленных суду Договоров купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности продавцов на имущество переходит к покупателю с момента полной оплаты и государственной регистрации перехода права собственности на имущество в порядке, установленном действующим законодательством РФ. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серия ... № от ДД.ММ.ГГГГ, запись № в ЕГРП о государственной регистрации права собственности Истицы на нежилое здание по адресу: <адрес>, сделана первоначально ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем, истец просил произвести замену стороны по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с арендатора Хамидулиной В.Н. на арендатора Алексееву Р.Ф., с момента приобретения права собственности на здание - ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание истец Алексеева Р.Ф., будучи надлежащим образом извещенной, не явилась, просила дело рассмотреть без ее участия.

Представитель истца по доверенности Романюк Л.Г. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы по доверенности Нагарева Е.В., иск не признала, сославшись на то, что ответчиком не нарушены права истца, имеет место нарушение процедур перехода права аренды новому собственнику недвижимости на земельном участке, так как отсутствует волеизъявление предыдущего арендатора и собственника недвижимого объекта Хамидуллиной В.Н.

Третьи лица Хамидуллина В.Н., Хамидуллин Р.Р, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причин неявки суду не сообщили.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Алексеевой Р.Ф. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 8 Гражданского кодекса РФ определяет круг порождающих гражданские права и обязанности оснований, указывая, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам «относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст.ст. 271, 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее обслуживания на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 и 552 ГК РФ) покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание.

В том случае, когда покупатель приобретает здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В судебном заседании было установлено, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в ЕГРП на недвижимое имущество под № от ДД.ММ.ГГГГ, Алексеева Р.Ф. приобрела в собственность у Хамидуллиной В.Н нежилое помещение в литере ..., назначение: нежилое, общей площадью 277,8 кв.м., этаж ..., номера на поэтажном плане №, находящееся по адресу: <адрес>.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в ЕГРП на недвижимое имущество под № от ДД.ММ.ГГГГ, Алексеева Р.Ф. приобрела в собственность у Хамидуллина Р.Р. нежилое помещение в литере ..., назначение: нежилое, общей площадью 277,8 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане №, находящееся по адресу: <адрес>. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ Алексеевой Р.Ф. на праве собственности принадлежит здание, назначение нежилое, общей площадью 521,1 кв.м., инв. №, литер ... по адресу <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Здание расположено на земельном участке площадью 2263 кв.м., кадастровый №, являющемся муниципальной собственностью.

В соответствии с Постановлением главы администрации г. Пензы № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок предоставлен Хамидуллиной В.Н. для завершения строительства и эксплуатации нежилого здания (магазин) в аренду, сроком на 49 лет, о чем имеется договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы и Хамидуллиной В.Н. и действующий с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, с возложением на арендатора обязанности вносить арендную плату в размере 69985,44 рублей в год, 5832,12 рублей в месяц. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ №.

В судебное заседание сторонами не представлено доказательств оспаривания указанного договора аренды, являющегося на момент рассмотрения дела действующим. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок для размещения нежилого здания, площадью 2263 кв.м., кадастровый № в границах <адрес> находится в аренде у Хамидуллиной В.Н.

Судом также установлено, что при покупке Здания, право аренды на земельный участок на нового собственника недвижимости переоформлено не было.

В соответствии с Положением об Управлении по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы, утвержденного Решением Пензенской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ, Управление является структурным подразделением Администрации города Пензы с правами юридического лица. Управление является уполномоченным органом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью и по решению вопросов в области градостроительства и архитектуры города Пензы, правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Пензы.

На заявление истца, принятое Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы ДД.ММ.ГГГГ, с требованием заключить с ней дополнительное соглашение к договору аренды о вступлении в договор аренды на стороне арендатора с момента приобретения права собственности на здание, ответа не получено, что не отрицалось в судебном заседании представителем ответчика. Арендатор Хамидуллина В.Н. заявление о замене стороны в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы не подавала.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из предоставленных и исследованных в судебном заседании документов, включая технические паспорта, кадастровые паспорта, дела правоустанавливающих документов на спорный недвижимый объект, установлено, что новым собственником объекта недвижимости, расположенном на спорном муниципальном земельном участке является истец Алексеева Р.Ф. Отсутствие заявления арендатора Хамидуллиной В.Н. о замене стороны в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ препятствует истцу в установленном законом порядке осуществлять свои права собственника.

Поскольку арендные отношения между собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости не оформлены, то имеется необходимость оформления прав аренды земельного участка новым собственником, а именно, изменение субъектного состава арендных правоотношений, носящее правоустанавливающий характер.

На основании изложенного, заявленные истцом требовании о замене стороны в договоре аренды земельного участка при переходе права собственности на здание, находящееся на арендуемом земельном участке, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку стороны по договору аренды в добровольном порядке не приняли мер по замене стороны в договоре аренды, в связи с чем, данная замена может быть произведена в судебном порядке по заявлению нового собственника здания.

При этом замена стороны в договоре аренды земельного участка должна быть произведена с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Алексеевой Р.Ф. к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы о замене стороны в договоре аренды земельного участка, удовлетворить.

Произвести замену стороны по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №, с арендатора Хамидулиной В.Н. на арендатора Алексееву Р.Ф., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <адрес>, зарегистрированную по адресу <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд в течение десяти дней после изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2011 года.

Председательствующий Е.Г.Жукова