Дело №2-1118/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20 июля 2011 года г. Пенза при секретаре Миловановой И.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Богатикова А.И. к Антонову А.Е. о взыскании убытков и штрафа, УСТАНОВИЛ: Истец индивидуальный предприниматель Богатиков А.И. обратился в суд с вышеназванным иском к Антонову А.Е., указав, что между ними был заключен договор долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ Предметом договора являлось строительство 2-х комнатной квартиры № 5-ти этажного жилого дома. Антоновым А.Е. в 2-х комнатной квартире № 5-ти этажного жилого дома, незавершенного строительством, находящегося по адресу: <адрес>, самовольно без согласия застройщика произведены следующие строительные работы: - пробиты проемы в плитах лоджии; - пробиты ниши в капитальных стенах для установки батарей; - установлен газовый котел, отличающийся от проектного; - изменена электрическая разводка; - установлена металлическая входная дверь. Антонов А.Е. признал свое участие в производстве данных работ и настаивал на законности произведенных работ. Согласно обследованию 5-ти этажного жилого дома, незавершенного строительством, находящегося по адресу: <адрес>, проведенного специалистами Департамента градостроительства Пензенской области данные обстоятельства были подтверждены. В акте проверки от ДД.ММ.ГГГГ № Департамента градостроительства Пензенской области указывается, что жилой дом не может быть принят в эксплуатацию с такими недостатками. По вине Антонова А.Е. жилой дом не может быть сдан в эксплуатацию. В результате самовольных действий Антонова А.Е. затрагиваются права всех остальных дольщиков, добросовестно выполнивших все обязательства перед застройщиком и имеющих право на получение жилья в установленный срок. Самовольно выполненные работы по демонтажу части капитальных несущих стен жилого дома могут представлять угрозу для жизни и здоровья граждан. Данные действия являются нарушением п.4.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому установлено, что в случае самовольного осуществления дольщиком ремонтных работ, предполагающих перепланировку или переустройство квартиры, а также внутренних коммуникационных сетей, наращивание или удаление отопительных батарей, он обязан оплатить штраф в размере 5% стоимости квартиры. Исходя из стоимости квартиры 1 959 010 руб., штраф составляет 97 950 руб. Кроме уплаты штрафа дольщик обязан возместить застройщику все убытки, связанные с ликвидацией последствий самовольных ремонтных работ. Стоимость проекта, разработанного ЗАО «...», для устранения самовольных ремонтных работ квартиры ответчика составляет 15000 руб. Ссылаясь на ст. 15 ГК РФ просил взыскать с Антонова А.Е. штраф в сумме 97 950 руб. и убытки в сумме 15 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление об увеличении исковых требований, указав, что стоимость проекта на восстановление самовольной перепланировки составляет 15000 рублей. За расчет индекса изменения стоимости СМР истец оплатил ГУ РЦЦС 1888 руб. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Стоимость устранения самовольных ремонтных работ квартиры № согласно сводного сметного расчета стоимости строительства, составленного ООО «...», составляет 110 770 руб. Согласно п.2.1 договора долевого участия № дольщик обязан приобрести газовый котел, газовую плиту, фильтры и счетчики воды, электроэнергии. Антонов А.Е. не выполнил своих обязательств, и за него данное оборудование приобрел истец Богатиков А.И., в том числе: Счетчик для воды - 400 руб. по чеку от ДД.ММ.ГГГГ; Электросчетчик - 700 руб. по чеку от ДД.ММ.ГГГГ; газовый котел - 35 000 руб. согласно платежное поручения № от ДД.ММ.ГГГГ; материалы для подключения газового котла - 3116 руб. согласно чеку от ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что дольщиком был самовольно установлен котел отличный от проектного, истец оплатил все работы по новой установке котла - 6100 руб. В связи с самовольной перепланировкой Антоновым А.Е. квартиры и его отказом от устранения результатов самовольных работ истец был вынужден повторно производить опрессовку системы отопления и запуск газа. Стоимость работ составила 5207 руб. Всего истец приобрел оборудования и оплатил работ на сумму 45 316 руб. + 5207 руб.= 50 523 руб. С учетом стоимости проектных работ 15000руб. +1888 руб. = 16888руб. и стоимости работ по устранению самовольной перепланировки 110 770 руб. убытки ИП Богатикова А.И. составляют 178 181 руб. В судебном заседании истец индивидуальный предприниматель Богатиков А.И. поддержал исковые требования с учетом их увеличения в заявлении от ДД.ММ.ГГГГ, сослался на изложенные в иске доводы. Ответчик Антонов А.Е. и его представитель Панин С.Ю., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании просили отказать в удовлетворении исковых требований истца. Сослались в возражение на следующие обстоятельства. Поскольку квартира им приобреталась для проживания его и его семьи, то есть для личных семейных и домашних нужд, ответчик считает себя потребителем, при этом истец является исполнителем работ, и на возникшие между ними отношения распространяются нормы Закона «О защите прав потребителей», при этом согласно ст. 16 закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области зашиты прав потребителей, признаются недействительными. Считает, что предусмотренная п. 4.3 заключенного между ним и ответчиком договора № от ДД.ММ.ГГГГ ответственность в виде штрафа в размере 5% стоимости квартиры за самовольное осуществление ремонтных работ, предполагающих перепланировку или переустройство квартиры, устанавливает условия, ущемляющие его права как потребителя по сравнению с действующим законодательством, а потому данное условие договора является недействительным и ответственность в виде штрафа за какие-либо его действия или бездействие к нему применена быть не может. Относительно перепланировок указал, что при возведении дома застройщик ФИО9 обращался ко всем будущим собственникам квартир с предложением делать в квартирах перепланировки на стадии строительства, чтобы впоследствии после сдачи дома в эксплуатацию не заниматься строительством. Для этого нужно было заказывать проект перепланировки в проектной организации и согласовывать его с застройщиком. Этой возможностью воспользовались все потребители. Он также заказал проект перепланировки квартиры из двухкомнатной в трехкомнатную в ООО «...», согласовал его с застройщиком и ЗАО «...» как организацией, осуществлявшей проектирование жилого дома в целом. В результате планировка квартиры № была выполнена в соответствии с этим проектом. Впоследствии им был заказан в ООО «...» еще один проект, предполагавший устройство проемов в плитах лоджии и ниш в стенах для установки приборов отопления. Эти детали перепланировки он обсуждал с Богатиковым А.И., вместе с ним ездили на завод железобетонных изделий и пытались заказать плиты с уже готовыми проемами, но на заводе им отказали. После подготовки проекта он передал его Богатикову А.И., сообщил о готовящейся перепланировке сотрудникам подрядной организации. ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ данные работы были выполнены силами подрядчиков застройщика. Проемы в плитах лоджий появились также по инициативе Богатикова A.M., который предложил технические неиспользуемые помещения под лоджиями использовать, как подсобные помещения. Застройщиком под лоджиями для устройства подсобных помещений был выбран грунт, выложены наружные стены, утепленные пенопластом, стены оштукатурены, залит бетонный пол. усиленный арматурной сеткой. Точно такие же работы были выполнены застройщиком в квартирах № и №, и претензий он к ним не предъявляет. Отверстия в плитах лоджий являются входом (люком) в эти подсобные помещения, иначе их невозможно использовать. За выполнение этих работ им застройщику были уплачены денежные средства в сумме 40 000 рублей. Считает, что на него не может быть возложена ответственность за выполнение проемов в плитах лоджий и ниш в стенах, поскольку его роль в их появлении ограничилась заказом соответствующего проекта и передачей его застройщику. Если застройщик считал, что выполнение данной перепланировки почему-либо невозможно, он мог запретить своим подрядчикам ее делать, не принимать у них выполненные строительные работы. Вместо этого он пытается всю ответственность переложить на него (истца): потребовав устранения данной перепланировки, хотя он доступа в квартиру № не имеет, а также взыскать с него деньги. После того, как в стенах были устроены ниши, эти ниши были оштукатурены, а затем в них была смонтирована система отопления, размещены батареи. Данные работы также выполнял не он, а подрядчики застройщика. И вновь застройщик не обратил внимания на ниши при приемке работ, а теперь исправление результатов данных работ пытается возложить на него. На момент проведения данных работ у них с истцом имелся конфликт, возникший из-за того, что Богатиков А.И. посчитал, что он остался должен ему деньги. В связи с этим конфликтом он вообще не имел доступа в квартиру, застройщик сменил секрет в установленной по его заказу входной двери в квартиру №. Работы по электропроводке выполнял электрик, нанятый застройщиком, он не имеет отношения к этим работам. Действительно им проводились работы по установке газового котла и входной двери. Обязанность по приобретению агрегата индивидуального отопления (котла) возложена на него абз.5 п.2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ Исполняя данное обязательство, он совместно с другими потребителями приобрел котел. В договоре не указаны требуемые параметры котла, застройщик также не проинформировал его о необходимости приобретения котла определенного типа. В результате он приобрел котел с параметрами, отличающимися от проектных. Впоследствии, когда Богатиков А.И. сообщил, какие именно следует приобретать котлы, потребители обратились в организацию, продавшую котлы, с просьбой произвести их замену и котлы были заменены. Он не смог произвести замену котла, так как застройщик не допустил представителей продавца в квартиру № для замены котла. Установка входной двери является обязанностью застройщика, как следует из положений абз.4 п.2.1 договора № от ДД.ММ.ГГГГ Тем не менее, на общем собрании застройщик Богатиков А.И. объявил об отсутствии средств на входные двери, потому было предложено установить входные двери в квартиры самим. Это решение поддержал и сам застройщик, поддержали предложение. Он, в том числе, установил металлическую входную дверь, передав ключи от входной двери застройщику. Из всех перечисленных в исковом заявлении работ, привлеченными им организациями выполнены навеска газового котла и входной металлической двери. Истец не обращался к нему с предложением демонтировать дверь и заменить котел, претензии по поводу котла и двери он стал высказывать в судебном заседании при рассмотрении дела по его иску к нему о защите прав потребителей. Истец представил копию акта проверки №, который составлен главным специалистом инспекции Госстройнадзора ФИО10 в присутствии ФИО9 В данном акте отражены отступления от проекта, допущенные в квартире №, а также указано, что данные отступления выполнены собственником квартиры и должны быть устранены также собственником за счет собственных средств. Считает, что этот документ не является бесспорным доказательством, что перечисленные в нем работы выполнены именно им. На составление указанного акта он не приглашался, при осмотре квартиры не присутствовал, не имел возможности заявить свои возражения и дать свои комментарии. ФИО10 ни до, ни после составления акта с ним не беседовал, объяснений от него не требовали. Считает, что информация в акте получена исключительно со слов застройщика. Об этом говорит и указание в акте на необходимость замены теплогенератора для нужд отопления и горячего водоснабжения. Сам истец пояснил, что еще ДД.ММ.ГГГГ заменил теплогенератор на проектный в связи с пуском отопления. То есть либо он заменил котел на ненадлежащий, либо это указание в акте проверки дано без осмотра котла. Установка металлической входной двери в качестве отклонения от проекта в акте не отражена. Сославшись на п.п.3,6 ст. 52 Градостроительного Кодекса РФ, считает, что вся ответственность за объект строительства, в том числе за его соответствие проекту, обеспечение порядка на нем лежит на застройщике. При проникновении третьих лиц на объект и нанесении ему ущерба, виноват в том застройщик, не обеспечивший безопасность и неприкосновенность объекта. В связи с этим невозможно отрицать вину ФИО9 в тех отклонениях от проекта, о которых он говорит в исковом заявлении, тем более что помимо необеспечения неприкосновенности объекта строительства, истец своими действиями как минимум способствовал увеличению ущерба. Так, устроенные в стенах ниши, как уже указывалось выше, были заштукатурены, после чего в них была смонтирована система отопления, размещены приборы отопления. В настоящее время, чтобы заделать ниши, необходимо демонтировать приборы отопления, отколоть штукатурку, демонтировать систему отопления, пекле чего вновь штукатурить этот участок стены и вновь устанавливать приборы отопления с монтажом системы отопления, Следует отмстить, что система отопления устроена застройщиком в конструкции полов под бетонной стяжкой, что отличается от проектного решения, не согласовано с потребителями, и исключает при необходимости какое-либо обслуживание и перемонтаж. Выполненная электропроводка также была заштукатурена. На устройство проемов в плитах лоджии и ниш в стенах под установку батарей имеется проект, изготовленный ООО «...». Специализированной организацией ООО «...» подготовлено техническое заключение по результатам визуального обследования состояния строительных конструкций в границах квартиры №, строящегося 5-и этажного жилого дома № по улице .... Эксперты пришли к выводу, что при условии выполнения работ по перепланировке квартиры в соответствии с проектом нарушений несущей способности строительных конструкций не произойдет. Их надежная работа и дальнейшая безопасная эксплуатация здания в целом обеспечиваются. Таким образом, имеется простой и незатратный способ устранить отклонения от проекта в части устройства проемов и ниш, согласовав его, о чем он неоднократно обращался к ФИО9, однако его обращения были проигнорированы, в то время как в остальных квартирах все перепланировки, в том числе и подобные указанным в иске, согласовывались без проблем. С учетом указанных обстоятельств считает, что сохранение проемов в плитах лоджии и ниш в стенах возможно. Это отвечаем его интересам как будущего собственника квартиры №. Именно поэтому он на таком сохранении настаивал. Тем не менее, застройщик настаивает именно на устранении перепланировок, причем сознательно выбирает для этого наиболее долгий и затратный путь. Считаю, что это делается исключительно из желания получить с него деньги и максимально затянуть сдачу дома в эксплуатацию. Кроме того, застройщик пытается увязать передачу квартир гражданам с получением от него (ответчика) денег. Считает, что истец ФИО9 злоупотребляет своим положением, прекрасно понимая, что без его действий сдача дома в эксплуатацию невозможна, а на него тем самым он оказывает давление. Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему. Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель Богатиков А.И. (Заказчик-Застройщик) и Антонов А.Е. (Инвестор) заключили договор об инвестировании предпроектных и проектно-изыскательских работ. По условиям договора его предметом является участие сторон в проектировании жилого дома по адресу: <адрес>. По окончании проектирования жилого дома Инвестор принимает участие в строительстве жилого дома. Доля участия, площадь и номер квартиры определяются договором об инвестировании строительства жилья, который стороны обязуются заключить в будущем. Объем инвестирования в предпроектных и проектных работах жилого дома устанавливается в сумме 200 000 рублей (п. 2.1 договора). Инвестор производит внесение указанной в п.2.1 договора суммы ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2. договора). Как усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру предпринимателем Богатиковым А.И. принято от Антонова А.Е. ДД.ММ.ГГГГ в счет оплаты проектных работ 200 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ИП Богатиков А.И. (Застройщик) заключил с Антоновым А.Е. (Дольщик) договор долевого участия в строительстве жилья №. Согласно условиям договора Застройщик привлекает Дольщика к финансированию строительства 5-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство жилого дома в части двухкомнатной квартиры №. находящейся на 1 этаже, общая проектная площадь с лоджиями (балконом) составляет 93,87 кв.м.. в том числе жилая площадь 38.31 кв.м.. площадь лоджии (балкона) 15,40 кв.м. Квартира передается без чистовой отделки и установки межкомнатных дверей и санфаянса, ванны, мойки, смесителей, без отделки потолков (побелка, оклейка обоями) (п. 2.1.). Правом на оформление квартир в собственность Дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объеме, завершения строительства жилого дома и его приемки государственной приемочной комиссией подписания акта приема-передачи квартиры (п. 2.2.) Застройщик обязан передать Дольщику квартиру во 2 квартале ... г. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих Застройщику исполнению данного обязательства Застройщиком, срок передачи квартиры может быть изменен по согласованию сторон (п. 3.1.1.) Дольщик обязан обеспечить финансирование квартиры, указанной в п.2.1. договора и всех инженерных коммуникаций к строящемуся жилому дому денежными средствами пропорционально степени готовности строящегося жилого дома с учетом коэффициента инфляции, установленного Застройщиком, согласно индекса изменения сметной стоимости поквартально, выданного РЦЦС на неоплаченную часть квартиры (п.4.1.1.). Общий размер вклада Дольщика на момент заключения настоящего договора составляет 1959010 рублей. Стоимость 1 кв.м. на момент заключения настоящего договора составляет 20869.39 руб. (п. 5.2.) Оплата аванса 600000 руб. производится Дольщиком в момент подписания текста настоящего договора (п. 5.3). При оплате Дольщиком полной стоимости квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры остается фиксированной, коэффициент инфляции (п. 4.1.1. договора) не применяется (п. 5.4.) Вклад Дольщика с учетом п. 4.1.1., 4.3. должен быть внесен в полном объеме до ДД.ММ.ГГГГ (п.5.5.) Антоновым А.Е. по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ оплачено Богатикову А.И. 1959010 рублей, в том числе: ДД.ММ.ГГГГ - 600000 руб.: ДД.ММ.ГГГГ - 100000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ - 50000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ - 200000 руб.; ДД.ММ.ГГГГ - 200000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ - 50000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ - 559010 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 20000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 50000 руб.. ДД.ММ.ГГГГ - 130000 руб., что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру. Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту. Истец индивидуальный предприниматель Богатиков А.И. обратился в суд с настоящим иском к ответчику Антонову с иском о взыскании суммы штрафа и убытков, причиненных действиями ответчика по самовольной перепланировке. Истец утверждает, что ответчик Антонов А.Е. без его согласия, как застройщика произвел в квартире № следующие строительные работы: - пробиты проемы в плитах лоджии; - пробиты ниши в капитальных стенах для установки батарей; - установлен газовый котел, отличающийся от проектного; - изменена электрическая разводка; - установлена металлическая входная дверь. чем причинил застройщику убытки и должен нести ответственность в соответствии с п. 4.3 Договора долевого участия в строительстве. В соответствии с п. 4.3 договора в случае осуществления ремонтных работ, предполагающих перепланировку или переустройство квартиры, а также внутренних коммуникационных сетей, наращивание или удаление отопительных батарей, дольщик обязан произвести соответствующие соглашения с застройщиком и в уполномоченных государственных органах. В противном случае, вне зависимости от характера перепланировки и переустройства, указанные действия дольщика будут считаться действиями, причинившими ущерб застройщику, в связи с чем застройщик имеет право расторгнуть настоящий договор и удержать из внесенного дольщиком вклада (в случае нерасторжения настоящего договора по данному основанию- взыскать с дольщика сверх внесенного вклада) штраф в размере 5% от стоимости квартиры, а дольщик дополнительно самостоятельно будет нести все негативные последствия, связанные с этим, в том числе, по возмещению убытков (ст. 15 ГК РФ) застройщика по ликвидации перепланировок и пеерустройств, ТСЖ, других дольщиков и третьих лиц. Действия настоящего пункта распространяется на весь период гарантийного срока, то есть с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ответчиком получено разрешение на строительство ДД.ММ.ГГГГ). К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (п.9 ст. 4). В соответствии со ст. 10 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Названный закон возлагает на участника долевого строительства обязательства по уплате в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и устанавливает ответственность за невыполнение данных обязательств ( в частности ст. 6 Закона). Иной ответственности на участника долевого строительства законом не возложено. Факт исполнения Антоновым А.Е. обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ № в полном объеме установлен вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда города Пензы от ДД.ММ.ГГГГ. решением суда на индивидуального предпринимателя Богатикова А.И. возложена обязанность по выполнению обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и передаче Антонову А.Е. квартиры № на 1 этаже 5-ти этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу <адрес>.встречный иск Богатикова А.И. о признании незаключенным оставлен без удовлетворения. Статьей 7 ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года на застройщика возлагается обязанность по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В силу положений статьи 48 Градостроительного Кодекса Российской Федерации подготовка проектной документации по инициативе застройщика или заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу. При этом проектная документация утверждается застройщиком или заказчиком при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации. Согласно статье 52 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п.1). Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц (п.3). Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов (п.6). Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (п.7). Статьей 53 Градостроительного Кодекса РФ установлено, что строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. 2. Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. 4. В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании 7. Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство. Поскольку жилой дом, в котором находится объект, строительство которого инвестирует дольщик Антонов А.Е., до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, обеспечение соблюдения требований проектной документации, технических регламентов, в процессе осуществления строительства дома несет лицо, осуществляющее строительство, то есть индивидуальный предприниматель Богатиков А.И. Статьей 15 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Действующим законодательством не предусмотрена ответственность лица, участвующего в финансировании строительства жилья для личных нужд, за какие- либо действия в процессе строительства, поскольку его участие на данной стадии в создании объекта недвижимости исключается. Потому для возложения обязанности на ответчика по возмещению требуемой суммы убытков судом должен быть установлен состав деликтной ответственности, включающий наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между двумя первыми элементами, вину причинителя вреда. При чем на истца возлагается обязанность по доказыванию причинения ему вреда ответчиками и размер требуемой в возмещение вреда суммы; причинную связь между действиями ответчиков и наступившим вредом; ответчики вправе представить доказательства отсутствия вины при причинении вреда истцу. На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Статьями 55, 57 ГПК РФ установлено, что доказательства… могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 67 ГПК РФ). В обоснование своих доводов истец Богатиков А.И., кроме собственных объяснений, ссылался на -сообщение ЗАО «Пензгражданпроект» в адрес ИП Богатикова А.И. от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ДД.ММ.ГГГГ было проведено обследование квартиры № на объекте 5-ти этажный жилой дом по <адрес> представителями ЗАО «...», в результате которого выявлены отклонения от проекта: в капитальных несущих стенах выполнены 3 ниши для установки приборов отопления; в плитах перекрытий лоджий пробиты проемы; в жилых комнатах выполнена дополнительная электропроводка с установкой ответвительной коробки, от которой смонтированы дополнительные кабели; теплогенератор для нужд отопления и горячего водоснабжения установлен не проектной марки и требует замены. Данные отступления от проекта выполнены без согласования с проектной организацией и заказчиком. Замечания внесены в журнал авторского надзора; -акт проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный главным специалистом инспекции Госстройнадзора ФИО10 в присутствии застройщика Богатикова А.И. по результатам проверки при строительстве объекта 5-ти этажного жилого дома по <адрес> на соответствие построенного объекта проектной документации и техническим регламентам на основании извещения застройщика от ДД.ММ.ГГГГ. В результате проверки установлено строительство дома осуществлено в соответствии с действующими строительными и иными нормами и проектной документацией в полном объеме. Изменения в ходе строительства внесены в проект и согласованы разработчиком. При осмотре квартиры № установлены отступления от проекта, выполненные собственником квартиры самовольно без соответствующих согласований с застройщиком и проектной организацией, а именно в капитальных несущих стенах выполнены 3 ниши для установки приборов отопления; в плитах перекрытий лоджий пробиты проемы; в жилых комнатах выполнена дополнительная электропроводка с установкой ответвительной коробки, от которой смонтированы дополнительные кабели; теплогенератор для нужд отопления и горячего водоснабжения установлен не проектной марки и требует замены. На основании чего инспекция Госстройнадзора не может выдать заключение о соответствии построенного объекта техническим регламентам и проектной документации по жилому дому по <адрес> и быть принят в эксплуатацию до устранения за счет собственных средств собственником квартиры № самовольно выполненных работ по изменению и отступлению проекта в квартире; -показания свидетеля ФИО11, пояснившей суду, что ЗАО «...» занималось проектированием дома по ул. .... Проект сдан, все остальные работы застройщик должен выполнять в соответствии в разрешением соответствующих органов. ФИО12 обращался в ЗАО «...» и просил произвести осмотр частично по квартирам и по частично по дому с целью рассмотрения проекта перепланировки по отдельным квартирам, чтобы определить повлияла ли перепланировка на состояние дома. Обосновал необходимость проверки невозможностью сдать дом в эксплуатацию. Произведенная перепланировка в квартире ответчика расценивается, как отступление от проекта; -показания свидетеля ФИО13, пояснившего суду, что он работает директором ООО «...», которое производило по договору подряда сантехнические работы в доме по адресу: <адрес>, застройщик ИП Богатиков. Работы в квартире № по ул. ... как и по всему дому, выполнялись ООО «...» по договору подряда, заключенному с ИП Богатиковым А.И., в ... году ими проводилось отопление, водопровод, канализацию. Все работы выполнялись по проекту: устанавливали батареи, прокладывали трубы для канализации и водопровода, устанавливали счетчики. После этого ответчик Антонов А.Е. или сам или нанял людей, которые прорубили ниши под подоконниками и утопили в них батареи, периодически с ... по ... год приезжая на объект. Ответчик просил его сделать ниши, но он на это не пошел. В ... года он (свидетель) приезжал на объект и видел, что все батареи в квартире ответчика, которые устанавливались ООО «...», были откручены, он устанавливал их обратно, на что заключался договор подряда с ИП Богатиковым А.И.; -показания свидетеля ФИО18, пояснившего, что на основании договора подряда, заключенного между ИП Богатиковым А.И. и ООО «...», он монтировал электропроводку в доме по <адрес>, в том числе работы по монтажу электрики в квартире ответчика №, согласно проекта в ... году. По завершению он сдал работу Богатикову А.И. Впоследствии Антонов во всех комнатах своей квартиры самостоятельно произвел дополнительную проводку, что повлекло нарушение электроснабжения по всему дому. Он лично видел, что Антонов в своей квартире проводил работы по электрике, возможно это было в ... году, хотя он неоднократно предупреждал Антонова о недопустимости подобных работ. Вход в квартиру Антонова был свободный. После осмотра проводки комиссией из шести человек сделали вывод, что ее нужно переделывать заново по проекту. При этом комиссия осматривала только квартиру Антонова. Он также видел, как Антонов перфоратором прорубил проем на лоджии, это было вечером, когда не помнит. В возражение ответчик Антонов А.Е. указывал, что работы по перепланировке квартиры, являющейся объектом договора долевого участия действительно имели место, однако они производились с согласия и силами застройщика, сослался, кроме собственных объяснений на -разработанное Персональной творческой мастерской ФИО8 архитектурное решение в дополнение к перепланировке 2-х комнатной квартиры № в доме по ул. ... в районе дома № в г. ... в ... году; -техническое заключение проектно- производственного предприятия ООО «...» по результатам визуального обследования состояния строительных конструкций в границах квартиры № в доме по ул. ... в районе дома № в г. ... с целью определения фактического состояния основных несущих и ограждающих конструкций в границах квартиры №, а также соответствие исполнения проектным решениям. В ходе обследования несущих и ограждающих конструкций выявлено: при производстве работ по перепланировке пробиты отверстия в плите перекрытия лоджии; устроены ниши в подоконной и несущей стенах под отопительные приборы; при этом повреждений, влияющих на нормальную эксплуатацию здания не выявлено; при условии выполнения работ по перепланировке квартиры в соответствии с проектом (шифр ...), нарушений несущей способности строительных конструкций не произойдет. Их надежная работа и дальнейшая безопасная эксплуатация здания в целом обеспечиваются; -показания свидетеля ФИО14, начальника Госжилстройтехинспекции Пензенской области, показавшего суду, что заключение о возможности ввода дома в эксплуатацию выдается по заявлению застройщика после окончания строительства по результатам осмотра объекта на его соответствие проекту, строительным нормам и правилам. Судя по акту проверки № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению застройщика ИП Богатикова А.И. проводился осмотр дома по <адрес> и выборочно квартир в нем. В акте были отражены выявленные Главным специалистом инспекции ФИО10 отступления от проекта, имевшиеся в квартире №: в капитальных стенах несущих стен выполнены ниши глубиной 13 см для установления приборов отопления; пробита плита перекрытия на лоджии; в комнатах дополнительно проведена электропроводка, установлен котел непроектной марки. Акт итоговой проверки ввиду выявления отклонений от проекта застройщику выдан не был. Указание в акте на производство перепланировки Антоновым А.Е. видимо сделана со слов застройщика Богатикова А.И., так как Антонов А.Е. при проверке не присутствовал, никакие объяснения от него не брались. Пока дом не сдан в эксплуатацию за объект и все работы производимые на нем отвечает застройщик, в том числе и за перепланировку, сделанную силами третьих лиц; -показания свидетеля ФИО15, пояснившего, что он работает проектировщиком и выполнял проектную работу по перепланировки квартиры по адресу: <адрес>, в части устройства ниш для отопительных приборов и люку. Перед тем, как заказать проект, весной ... года, Антонов А.Е. и Богатиков А.И. сидели в кабинете Антонова А.Е. и обсуждали предстоящую перепланировку в квартире ответчика в части выполнения ниш и выполнения входа в подвал через лаз на лоджии. Богатиков А.И. не только не возражал против перепланировки, сказал, что согласует проект с проектной организацией. Сначала был изготовлен проект перепланировки, а затем согласно проекту производились работы, но не силами лично Антонова А.Е.; -показания свидетеля ФИО16, пояснившего, что он также как и ответчик Антонов А.Е. заключил с ИП Богатиковым договор об участии в долевом строительстве квартиры № в доме по <адрес>. В ходе строительства дома, когда возводился цокольный этаж и на лоджии не было плит перекрытий, с истцом Богатиковым А.И. он и Антонов А.Е. обсуждали вопрос об обустройстве подвала под лоджиями квартир, на что истец дал свое согласие. Антонов А.Е. оплатил истцу за работу по оборудованию входа в подвал, которая выполнялась работниками застройщика. Он вместе с Антоновым А.Е. самостоятельно устанавливал двери в квартиры, хотя это была обязанность застройщика. Застройщик Богатиков А.И. не сообщил какие должны быть приобретены котлы, поэтому Антонов А.Е., как и он заказали котлы непроектные. Ему истец разрешил заменить котел на проектные, а ФИО3 и Антонову А.Е. - на почве конфликтных отношений- не разрешил. ФИО12 было известно и о том, что в квартире Антонова А.Е. были пробиты ниши под батареями, так как в этой квартире всегда проходили собрания. Все работы выполняли рабочие подрядчика, с которым у застройщика был заключен договор, поскольку никто другой не имеет право зайти на стройку; -показания свидетеля ФИО17, пояснившего, что он также как и ответчик Антонов А.Е. заключил с ИП Богатиковым договор об участии в долевом строительстве квартиры в доме по <адрес>. Сам истец выходил с предложением ко всем дольщикам и предлагал на стадии строительства изменить проект застройки, потому Антонов силами застройщика и с его согласия сделал перепланировку: лаз в подвал на лоджии, а ниши для батарей. Он (свидетель) также выполнял перепланировку силами застройщика. Затем между Антоновым и Богатиковым произошел конфликт относительно суммы задолженности, имевшейся по мнению Богатикова у Антонова перед ним. На общем собрании дольщиков также с согласия застройщика было решено, что они сами ставят металлические двери. Все строительные работы на объекте контролировал прораб и все они согласовывались с Богатиковым. В квартире Антонова неоднократно проводились собрания, поэтому Богатиков знал, какие работы и кем ведутся в квартире, электричество в квартире работало. По договору дольщики должны за свой счет установить приборы отопления. В ... году приборы отопления установили за счет дольщиков, а по наступлению зимы приборы отопления сняли, чтобы они не замерзли. В ... году летом после того, как стены оштукатурили, приборы отопления вновь смонтировали. Истец Богатиков А.И. на общем собрании представил всем дольщикам электрика и объявил, что все могут показать ему (электрику), что хотят сделать в квартире. Электропроводка возмездно была смотнирована электриком и в квартире Антонова и в его (свидетеля) квартире с учетом их пожеланий. С проектом электроснабжения никого застройщик не знакомил. Ему известно, что электрик высказывал претензии Антонову, что тот не заплатил за работы по проведению света в подвал; -показания свидетеля ФИО3, суду показал, что он как и ответчик Антонов А.Е. заключил с ИП Богатиковым договор об участии в долевом строительстве квартиры в доме по <адрес>. Однако до настоящего времени дом в эксплуатацию не сдан. На общем собрании застройщиком Богатиковым А.И. всем дольщикам было предложено на чертежах внести свои предложения электрику для производства работ по электроснабжению своих квартир, что было сделано и Антоновым А.Е., и им самим (свидетелем). Электрик ФИО18 выполнял работу по прокладке дополнительной электропроводки в квартирах его и Антонова за дополнительную плату. В ... году подрядная организация застройщика установила в квартирах прибор отопления, произвела опрессовку, затем в конце ... года застройщик предложил дольщикам забрать батареи, чтоб они не замерзли, батареи сняли. Заново приборы отопления монтировали в ... году. В соответствии с договором входные двери должен был установить застройщик, но ввиду отсутствия у него денег на очередном собрании по согласованию с застройщиком было решено установить входные двери силами дольщиков. Его, как и Антонова А.Е. лишили доступа в квартиру в начале ... года. По договору в обязанности дольщика входит приобретение котлов. Он, ФИО16, ФИО23 и Антонов приобрели котлы у одного поставщика, впоследствии выяснилось, что приобретенные котлы не проектные. При выборе котла мы руководствовались экономичностью и качеством, застройщик не сообщил им какой именно котел они должны приобрести. Поскольку им с Антоновым был ограничен доступ в квартиру, какой котел установлен в квартире его и Антонова неизвестно; -показания свидетеля ФИО19, пояснившего что ответчик Антонов А.Е. консультировался у него по поводу ремонта. Он делает ремонт в квартире на 2-м этаже того же дома у ФИО24. Поскольку электрика в квартире не работала, ее полностью переделывали, приглашали и электрика ФИО18, который сообщил, что не помнит ничего, монтировал давно, схемы у него нет. Ниши и проем на лоджии в квартире ответчика Антонова оборудовали рабочие, он долбили стену. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (статья 740 ГК РФ). В соответствии со ст. 716 Гражданского Кодекса РФ подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. Подрядчик, не предупредивший заказчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, либо продолживший работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока, а при его отсутствии разумного срока для ответа на предупреждение или несмотря на своевременное указание заказчика о прекращении работы, не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства. Если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение со стороны подрядчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков. Оценивая представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства, исходя из вышеприведенных норм действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе в иске индивидуальному предпринимателю Богатикову А.И., так как им не доказана совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика Антонова А.Е. требуемой истцом суммы в качестве убытков. По мнению суда, ответчик представил доказательства, подтверждающие тот факт, что осуществление перепланировки в его квартире производилось с согласия застройщика, частично силами застройщика (устройство проема в плитах лоджии, ниш в капитальных стенах, прокладка дополнительной электропроводки). Первоначальное установление непроектного котла ответчиком произошло вследствие отсутствия у него информации о приобретении котла определенной марки. Истец доказательств обратного не представил. Установление металлической входной двери вообще не может быть расценено в качестве перепланировки. Показания свидетелей ФИО13 и ФИО18 суд не принимает в качестве достоверных доказательств, подтверждающих выполнение ими подрядных работ и работ по выполнению электропроводки в соответствии с проектом, как и других строительных работ в квартире истца, поскольку такие обстоятельства должны подтверждаться соответствующими договорами и актами выполненных работ. Тот факт, что перепланировка не согласована застройщиком, не может влечь для ответчика неблагоприятные последствия, как дольщика, инвестирующего строительство объекта недвижимости, поскольку ответственность за допущенные отступления от проекта на стадии строительства несет застройщик, доказательств совершения действий, предусмотренных ст. 716 ГК РФ застройщиком также не представлено. В соответствии со ст. 54 Градостроительного Кодекса Российской Федерации государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией; Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капитального строительства, подпадающие под действие государственного строительного надзора. По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Оценивая акт проверки № от ДД.ММ.ГГГГ с точки зрения норм Градостроительного Кодекса РФ, суд не считает данный документ бесспорным доказательством осуществления самовольного строительства ответчиком, так как он был составлен в отсутствие последнего, никакие объяснения от ответчика не брались. В данном случае предписания об устранении выявленных нарушений должно было выдаваться лицу, осуществляющему строительство, то есть застройщику ИП Богатикову А.И., а не собственнику квартиры № (каковым Антонов А.Е. до настоящего времени не является). Более того, истцом не представлено бесспорных доказательств в обоснование требуемой от истца суммы убытков. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах (статья 10 ГК РФ). В данном случае суд соглашается с доводами ответчика Антонова А.Е. и усматривает в действиях истца ИП Богатикова А.И. элементы злоупотребления правом в части немотивированного отказа в совершении действий по согласованию произведенной перепланировки в предусмотренном законом порядке с целью получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выбора наиболее затратного и длительного способа, такого, как устранение перепланировки. Также суд соглашается с доводами ответчика в той части, что предусмотренное п. 4.3 договора условие о возможности взыскания штрафа, должно расцениваться, как ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, а потому должно быть признано недействительным. С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л Отказать в иске индивидуального предпринимателя Богатикова А.И. к Антонову А.Е. о взыскании убытков и штрафа. Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение 10 дней после вынесения мотивированного решения. Мотивированное решение вынесено 26 июля 2011 года.Октябрьский районный суд г.Пензы
в составе
председательствующего судьи Ирышковой Т.В.