Дело № 2-1736/10

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 сентября 2011 года                                                                       город Пенза

председательствующего судьи        Ирышковой Т.В.,

при секретаре                                     Миловановой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Метейкину Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Метейкину Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Метейкину Д.А. ОАО «Агенство по ипотечному и жилищному кредитованию» предоставило заем в размере 2350000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в частную собственность Метейкина Д.А. квартиры, состоящей из трех комнат, расположенной по адресу: <адрес>. Заем в сумме 2350000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Метейкина Д.А., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Квартира была оценена в 2958000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика предпринимателя ФИО4, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по договору займа были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником-залогодателем, а также третьим лицом как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского индекса РФ ответчиком не производятся.

Задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2595557,85 рублей.

Ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 348-350 ГК РФ, ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просил суд обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 2595557,85 рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 15,9 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу. Определить способ реализации Квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость Квартиры исходя из оценки Квартиры, указанной в Закладной, в размере 2958 000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000,00 рублей.

Определением Октябрьского районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на правопреемника - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

В судебном заседании представитель истца - Черный Т.А., действующий на основании доверенности, исковые требования уточнил и просил обратить взыскание на квартиру № в доме № по <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену - 2 958 000 рублей. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 3 191 025 рублей. 64 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 2 344 542 рубля, сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 744821 рубль, а также начисленные пени в размере - 101 662.64 рубля. 64 копейки, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату займа (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями Договора займа и Закладной на остаток задолженности по основному долгу определить подлежащими выплате проценты в размере 15.9% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0.2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей.

Ответчик Метейкин Д.А. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, его представитель на основании доверенности Филаткина Е.М., действующая на основании доверенности исковые требования с учетом их уточнения ДД.ММ.ГГГГ признала, просила снизить размер пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

3-е лицо Соколова О.А. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрении дела извещена в установленном законом порядке.

Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Как следует из ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст.819 ГК РФ, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В силу ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Основания возникновения ипотеки и ее правовое регулирование установлены ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ, согласно ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Статьей 2 вышеназванного закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального Закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: … 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В силу п.2 ст.13 Закона закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Метейкину Д.А., Соколовой О.А. ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» предоставило заем в размере 2350000 рублей на срок 240 месяцев для приобретения в частную собственность Метейкина Д.А. квартиры, состоящей из трех комнат, расположенной по адресу: <адрес>. Заем в сумме 2350000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Метейкина Д.А., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ

Права залогодержателя по договору займа были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, а также третьим лицом как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

В подтверждение доводов о неисполнении заемщиками обязательств и наличии задолженности по кредитному договору ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» представило расчет задолженности по кредиту, из которого усматривается факт систематического нарушения Метейкиным Д.А., Соколовой О.А. своих обязательств по своевременному возврату кредита и уплате процентов.

При этом представитель ответчика Метейкина Д.А. не оспаривала факт неисполнения ответчиком обязательств по своевременному возврату кредита.

В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ч.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Статьей 50 Федерального Закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В случае, предусмотренном настоящей статьей … залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В п. 4.4.1 Договора займа предусмотрено право требования займодавца по досрочному исполнению обязательства по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование и суммы пеней, в том числе при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней.

В соответствии с п. 4.4.3 Указанного договора кредитор имеет право обращения взыскания заложенное имущество в следующих случаях: а) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при неудовлетворении заемщиками требования займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; г) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Право требования залогодержателем досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и неустойки, а также право обращения взыскания на заложенное имущество при неисполнении заявленного требования, предусмотрено п.7 Закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом допущенной ответчиком просрочки ежемесячных платежей в погашение основного долга и процентов, истцом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое лично получено Метейкиным Д.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку ответчик Метейкин Д.А. и третье лицо Соколова О.А. не выполняют принятые на себя обязательства по погашению задолженности, то в соответствии со ст. ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями закладной и кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с п.п.1 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.

Задолженность Метейкина Д.А. и Соколовой О.А. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 191 025 рублей 64 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 2 344 542 рубля, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 744821 рубль, а также начисленные пени в размере - 101662 руб. 64 коп.

В соответствии со ст. 809 ГК РФ, п. 3.2. Договора займа проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. В связи с чем, требование истца об определении начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации квартиры подлежащих к выплате проценты за пользование займом в размере 15,7 % годовых подлежит удовлетворению.

В судебном заседании представитель ответчика Метейкина Д.А. признала иск в части требований об обращении взыскания на предмет залога, вместе с тем, просила уменьшить размер пени за нарушение сроков возврата займа, определенный истцом при исчислении задолженности Метейкина Д.А. и Соколовой О.А. по кредитному договору, ссылаясь на затруднительное материальное положение и несоразмерность суммы последствиям нарушения обязательства.

Пеня, это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).

Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом заявления представителя ответчика Метейкина Д.А., требований изложенных норм Гражданского Кодекса РФ, суд считает возможным уменьшить размер пени, определенный истцом при исчислении суммы задолженности, до 25000 рублей.

Таким образом, суд определяет размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 3 114363 рубля, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 2 344 542 рубля, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - 744 821 рубль, а также пени в размере – 25000 рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры следует определить ко взысканию сумму процентов за пользование займом в размере 15,9 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 350 ГПК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об «ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

На основании ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества - в размере оценочной стоимости заложенного имущества, указанной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика ПБОЮЛ ФИО4 в размере 2958 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» с ответчиков Метейкина Д.А подлежит взысканию госпошлина в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Принять признание Метейкиным Д.А. исковых требований открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» об обращении взыскания на заложенное имущество.

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» к Метейкину Д.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на квартиру № доме № по <адрес> путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену 2958000 (два миллиона девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей в счет исполнения Метейкиным Д.А., Соколовой О.А. обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, определив задолженность, подлежащую уплате открытому акционерному обществу «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» из стоимости заложенного недвижимого имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 114363 рубля, в том числе основной долг - 2 344 542 рубля, сумма процентов за пользование займом - 744 821 рубль, пени– 25000 рублей; определить к выплате начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры, сумму процентов за пользование займом в размере 15,9 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Метейкина Д.А. в пользу ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» в возврат государственной пошлины 4000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение 10 дней после вынесения.

Председательствующий Т.В. Ирышкова