Дело № 2-1916/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 6 октября 2011 года город Пенза председательствующего судьи Ирышковой Т.В., при секретаре Миловановой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к Куляпиной Л.В. о взыскании суммы долга, обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ ОАО «Агентство ипотечного кредитования» обратилось в суд с вышеназванным иском к ответчице, указав, что в соответствии с условиями кредитного договора №ДЗ-26ВР/2009 от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Куляпиной Л.В. ОАО «АИК Пензенской области» предоставило заем в сумме 1268000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Куляпиной Л.В. <адрес> в <адрес>. Заем в сумме 1268 000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Куляпиной Л.В., что подтверждается платежным поручением. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 1812 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика ПБОЮЛ ФИО5, отчет об оценке № от «ДД.ММ.ГГГГ г. Государственная регистрация права на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Пензенской области. Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Росреестра по Пензенской области первоначальному залогодержателю – ОАО «АИК Пензенской области» ДД.ММ.ГГГГ Запись об ипотеке в силу закона в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области». Начиная с октября 2010 г. ежемесячные аннуитетные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, ответчиком не производятся. Задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1335876 рублей 45 копеек. Ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 348-350 ГК РФ, ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просил суд взыскать с ответчика Куляпиной Л.В.: 1335876, 45 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1237394 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом- 76510 рублей, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки – 21972 рубля 45 копеек, а также проценты за пользование займом в размере 13,5 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г.<адрес>; определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере суммы остатка неисполненных обязательств по займу, процентов по нему на день реализации квартиры. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной в размере 1812000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате В судебном заседании 12 сентября 2011 года представитель ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» по доверенности Черный Т.А. в связи с описками в исковом заявлении уточнил предмет иска и просил взыскать с ответчика Куляпиной Л.В.: 1335876, 45 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1237394 рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом- 76510 рублей, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки – 21972 рубля 45 копеек, а также проценты за пользование займом в размере 10,7 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере суммы остатка неисполненных обязательств по займу, процентов по нему на день реализации квартиры. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки, указанной в закладной в размере 1812000 рублей. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате В судебном заседании представитель истца – ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» по доверенности Филаткина Е.М. уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, ссылаясь на обстоятельства, изложенные в исковом заявлении. Ответчик Куляпина Л.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке. Представитель ответчицы Савельева В.Ф., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности от 15 апреля 2011 года, в судебном заседании не оспаривала наличие обязательств Куляпиной Л.В. по погашению кредита перед банком. Просила ввиду затруднительного материального положения Куляпиной Л.В., состояния ее здоровья снизить процентную ставку за пользование ипотечным кредитом до установленной стандартами процедур выдачи ипотечного кредита -7,9%, отсрочить исполнение решения о взыскании и обращении взыскания на заложенное имущество до сентября 2015 года; снизить размер штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств Куляпиной Л.В. до максимально возможного. Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Как установлено в судебном заседании и подтверждается условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщику Куляпиной Л.В. ОАО «Агенство ипотечного кредитования Пензенской области» предоставило заем в сумме 1268000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Куляпиной Л.В. двухкомнатной <адрес> в <адрес> общей площадью 54,6 кв.м. Заем в сумме 1268 000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Куляпиной Л.В., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ По договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ Куляпина Л.В. приобрела квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, которая принадлежит ей на праве собственности. В соответствии со ст.819 ГК РФ, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора. За пользование займом согласно п. 3.1. договора заемщик уплачивает проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 10,7%. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 14239 руб. При нарушении сроков возврата займа заемщик согласно п.п. 5.2, 5.3 договора обязан выплатить неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый день просрочки. При нарушении сроков уплаты процентов – пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по уплате процентов. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. По правилам ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. По представленным истцом данным, начиная с октября 2010 года ежемесячные аннуитетные платежи по погашению суммы кредита и процентов за пользованием им, предусмотренные условиями Закладной и Кредитным договором, Куляпиной Л.В. не производились. Это обстоятельство не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании, как и сама сумма задолженности. Согласно ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В пункте 4.4.1 Договора займа перечислены случаи, когда займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней. Данное право возникает у займодавца, в том числе, при просрочке заемщиком очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ является ипотека в силу закона квартиры (п.1.4.1). Права залогодержателя по договору займа были удостоверены закладной, составленной ответчиком Куляпиной Л.В., как должником-залогодателем, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю – ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. В соответствии с п. 17.1. Закладной и п. 4.4.2 Договора займа Куляпиной Л.В. предъявлялись требования о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (Письма № 06-02/3139 от 3.12.2010 г. и № 06-02/3140 от 3.12.2010 г.). Указанное требование ответчицей не выполнено. Согласно ст.ст.334, 337 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Основания возникновения ипотеки и ее правовое регулирование установлены ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ, согласно ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно ст. 3 Федерального Закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. В силу п.2 ст.13 Закона закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Поскольку ответчица не выполняет принятые на себя обязательства по погашению задолженности, то в соответствии со ст. ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество. Задолженность Куляпиной Л.В. по состоянию на 17 июня 2011 года составляет 1335876 рублей 45 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1237394 рубля, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 76510 рублей, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки – 21972 рубля 45 копеек. Согласно положений ч. 2 ст. 811 ГК РФ, условий договора займа с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга – 1237394 рублей. В соответствии со ст. 809 ГК РФ, п. 3.2. Договора займа проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. В связи с чем, требование истца об определении начиная с 18 июня 2011 года по день реализации квартиры подлежащих к выплате проценты за пользование займом в размере 10,7 % годовых также подлежит удовлетворению. Требования ответчицы о снижении процентной ставки за пользование ипотечным кредитом до 7,9% годовых не основаны на нормах действующего законодательства, данный вопрос не находится в компетенции суда, потому у суда не имеется оснований для удовлетворения в этой части заявления представителя ответчика. В судебном заседании представитель ответчика просила уменьшить размер пени за нарушение сроков возврата займа, определенный истцом при исчислении задолженности Куляпиной Л.В. по кредитному договору, ссылаясь на затруднительное материальное положение и несоразмерность размера пени последствиям нарушения обязательства. Пеня, это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства. При решении вопроса о возможности снижения применяемой ставки процентов суду следует учитывать изменения размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в период просрочки, а также иные обстоятельства, влияющие на размер процентных ставок (п. 7 Постановления №14 от 8 октября 1998 года «О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ПРОЦЕНТАХ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ» С учетом заявления представителя ответчика Куляпиной Л.В., требований изложенных норм Гражданского Кодекса РФ, принципа учета соразмерности штрафных санкций последствиям просрочки исполнения денежного обязательств, суд считает возможным уменьшить размер пени, определенный истцом при исчислении суммы задолженности, до 2197,2 руб.; размер пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему до 0,02 %. Таким образом, суд определяет размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 1316 101руб. 65 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 1237394 рубля, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 76 510 руб., пени в размере – 2197,2 руб., а также начиная с 18 июня 2011 г. и по день реализации квартиры следует определить ко взысканию сумму процентов за пользование займом в размере 10,7% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. В силу ст.56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Вопросы об отсрочке исполнения решения в части взыскания суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество суд вправе разрешать после вступления решения суда в законную силу при наличии соответствующего заявления должника, потому при рассмотрении по существу настоящего гражданского дела суд не учитывает доводы представителя ответчика в части предоставления ответчице отсрочки по исполнению решения до сентября 2015 года. На основании ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества - в размере оценочной стоимости заложенного имущества, указанной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика ПБОЮЛ ФИО5 в размере 1812 000 рублей. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца ОАО «АИК Пензенской области» с ответчика Куляпиной Л.В. подлежит взысканию госпошлина в размере 18780,51 рублей. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к Куляпиной Л.В. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. Взыскать с Куляпиной Л.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» сумму задолженности по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1316 101 рублей 65 копеек. Обратить взыскание на <адрес> путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену 1812000 (один миллион восемьсот двенадцать тысяч) рублей в счет исполнения Куляпиной Л.В. обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ Определить задолженность, подлежащую уплате открытому акционерному обществу «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» Куляпиной Л.В., из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере суммы остатка неисполненных обязательств по займу, процентов за пользование им и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему на день реализации квартиры. Определить ко взысканию с Куляпиной Л.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», начиная с 18 июня 2011 года и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры, сумму процентов за пользование займом в размере 10,7 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,02% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Взыскать с Куляпиной Л.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» в возврат государственной пошлины 18780 рублей 51 коп. Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение 10 дней после вынесения в окончательной форме. Решение в окончательной форме вынесено 11 октября 2011 года. Председательствующий Т.В. Ирышкова
государственной пошлины в размере 18879 рублей 38 копеек.
государственной пошлины в размере 18879 рублей 38 копеек.