Дело № 2-2294/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 декабря 2011 года город Пенза
Октябрьский районный суд города Пензы
в составе
председательствующего судьи Ирышковой Т.В.,
при секретаре Барановой Л.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к Суровцеву Д.Е., Суровцевой О.С. об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ
ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» обратилось в суд с иском к Суровцеву Д.Е., Суровцевой О.С. об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Суровцеву Д.Е., Суровцевой О.С., Борзовой О.В. ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» предоставило ипотечный жилищный заем в размере 1 815 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков по ? доле каждому квартиры, состоящей из четырех комнат, общей площадью 71,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Заем в сумме 1 815 000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Суровцева Д.Е., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в 2 599 000 рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика предпринимателя ФИО10, отчет об оценке № от ....
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по договору займа были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками как должниками-залогодателями, а также третьим лицом как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю – ОАО «АИК Пензенской области» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст. 309 Гражданского индекса РФ заемщиками не производятся.
Задолженность Ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 528 370 рублей 86 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1 811 254 рубля, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 403 647 рублей, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки – 313 469,86 рублей.
Ссылаясь на ст.ст. 309, 310, 348-350 ГК РФ, ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» истец просил суд обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере 2 528 370,86 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1 811 254 рубля, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 403 647 рублей, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки – 313 469,86 рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,7 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу. Определить способ реализации Квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость Квартиры исходя из оценки Квартиры, указанной в Закладной, в размере 2 599 000 рублей. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000,00 рублей.
В судебном заседании представитель истца - Черный Т.А., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, подтвердил обстоятельства, изложенные в иске.
Ответчики Суровцев Д.Е., Суровцева О.С., в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, представили заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчиков Суровцевой О.С., Суровцева Д.Е. – Прошкина О.В., действующая на основании доверенности, не отрицала факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору ответчиками. Просила снизить размер пени в соответствии со ст. 333 ГК РФ, остановив начисление процентов по договору.
Третье лицо – Борзова О.В. в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.
Как следует из ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии со ст.819 ГК РФ, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
В силу ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Основания возникновения ипотеки и ее правовое регулирование установлены ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года №102-ФЗ, согласно ст. 1 которого по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Статьей 2 вышеназванного закона предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 3 Федерального Закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
В соответствии со ст. 5 вышеуказанного закона по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: … 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Согласно ч. 1 ст. 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
В силу п.2 ст.13 Закона закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам Суровцеву Д.Е., Суровцевой О.С., Борзовой О.В. ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» предоставило ипотечный жилищный заем в размере 1 815 000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков по ? доле каждому в праве на квартиру, состоящую из четырех комнат, общей площадью 71,7 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Заем в сумме 1 815 000 руб. зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет Суровцева Д.Е., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ Права залогодержателя по договору займа были удостоверены Закладной, составленной Ответчиками как должниками-залогодателями, а также третьим лицом как должником, и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю – ОАО «АИК Пензенской области» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке Квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №.
Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области ».
В подтверждение доводов о неисполнении заемщиками обязательств и наличии задолженности по кредитному договору ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» представило расчет задолженности по займу, из которого усматривается факт систематического нарушения Суровцевыми Д.Е., О.С., Борзовой О.В. своих обязательств по своевременному возврату кредита и уплате процентов.
При этом представитель ответчиков Суровцева Д.Е., Суровцевой О.С. не оспаривала факт неисполнения ответчиками обязательств по своевременному возврату займа и уплате процентов.
В соответствии с ч.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно ч.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Статьей 50 Федерального Закона «об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В случае, предусмотренном настоящей статьей … залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
В п. 4.4.1 Договора займа предусмотрено право требования займодавца по досрочному исполнению обязательства по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование и суммы пеней, в том числе при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней.
В соответствии с п. 4.4.3 Указанного договора кредитор имеет право обращения взыскания заложенное имущество в следующих случаях: а) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при неудовлетворении заемщиками требования займодавца (владельца закладной) о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; г) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Право требования залогодержателем досрочного возврата суммы обязательства, начисленных процентов за пользование этой суммой и неустойки, а также право обращения взыскания на заложенное имущество при неисполнении заявленного требования, предусмотрено п.7 Закладной от ДД.ММ.ГГГГ.
С учетом допущенной ответчиками просрочки ежемесячных платежей в погашение основного долга и процентов, истцом в адрес ответчика Суровцева Д.Е. ДД.ММ.ГГГГ направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, которое лично получено Суровцевым Д.Е. ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, поскольку ответчики Суровцев Д.Е., Суровцева О.С. и третье лицо Борзова О.В. не выполняют принятые на себя обязательства по погашению задолженности, то в соответствии со ст. ст. 334 ГК РФ, ст. 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями закладной и кредитного договора, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с п.п.1 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению.
Задолженность Суровцевых Д.Е., О.С., Борзовой О.В. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 528 370 рублей 86 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу – 1 811 254 рубля, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 403 647 рублей, пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки – 313 469,86 рублей.
В соответствии со ст. 809 ГК РФ, п. 3.2. Договора займа проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. В связи с чем, требование истца об определении начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день реализации квартиры подлежащих к выплате проценты за пользование займом в размере 12,7 % годовых подлежит удовлетворению.
В судебном заседании представитель ответчиков Суровцевых Д.Е., О.С. – Прошкина О.В. просила уменьшить размер пени, которая по ее мнению явно несоразмерна последствия нарушения обязательства.
Пеня, это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ).
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Если определенный в соответствии со статьей 395 Кодекса размер (ставка) процентов, уплачиваемых при неисполнении или просрочке исполнения денежного обязательства, явно несоразмерен последствиям просрочки исполнения денежного обязательства, суд, учитывая компенсационную природу процентов, применительно к статье 333 Кодекса вправе уменьшить ставку процентов, взыскиваемых в связи с просрочкой исполнения денежного обязательства.
При решении вопроса о возможности снижения применяемой ставки процентов суду следует учитывать изменения размера ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в период просрочки, а также иные обстоятельства, влияющие на размер процентных ставок (п. 7 Постановления №14 от 8 октября 1998 года «О ПРАКТИКЕ ПРИМЕНЕНИЯ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ПРОЦЕНТАХ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ДЕНЕЖНЫМИ СРЕДСТВАМИ»
С учетом заявления представителя ответчика Прошкиной О.В., требований изложенных норм Гражданского Кодекса РФ, принципа учета соразмерности штрафных санкций последствиям просрочки исполнения денежного обязательств, суд считает возможным уменьшить размер пени, определенный истцом при исчислении суммы задолженности, до 150 000 руб.; размер пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему до 0,01 %.
Таким образом, суд определяет размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 2 364 901 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 811 254 рубля, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом – 403 647 рублей, пени в размере – 150 000 рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры следует определить ко взысканию сумму процентов за пользование займом в размере 12,7 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу.
В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 350 ГПК РФ, реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В силу ст. 56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об «ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.
На основании ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Суд считает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества - в размере оценочной стоимости заложенного имущества, указанной в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ независимого оценщика ПБОЮЛ ФИО10 в размере 2 599 000 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» с ответчиков Суровцева Д.Е., Суровцевой О.С. подлежит взысканию госпошлина в размере 4000 рублей.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к Суровцеву Д.Е., Суровцевой О.С. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Обратить взыскание на квартиру № в доме № по проспекту Строителей города Пензы путем реализации с публичных торгов, определив начальную продажную цену 2599000 рублей в счет исполнения Суровцевым Д.Е., Суровцевой О.С., Борзовой О.В. обязательств по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ
Определить размер задолженности, подлежащей уплате открытому акционерному обществу «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» Суровцевым Д.Е., Суровцевой О.С., Борзовой О.В. из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 2 364 901 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1 811 254 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом 403 647 руб., пени в размере 150 000 рублей, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по договору займа или по день реализации квартиры на остаток задолженности определить подлежащими выплате проценты в размере 12,7 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу.
Взыскать с Суровцева Д.Е., Суровцевой О.С. в пользу открытого акционерного общества «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» в возврат государственной пошлины 4 000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд города Пензы в течение 10 дней после вынесения в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 06 декабря 2011г.
Председательствующий Т.В. Ирышкова