Дело №2-2538/11
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 декабря 2011 года. г. Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Миллер М.В.,
при секретаре судебного заседания Лысевой Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СКМ Групп» к Панчуговой Р.А. об изменении условий договора участия в долевом строительстве жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «СКМ Групп» обратился в Октябрьский районный суд г. Пензы с вышепоименованным иском к Панчуговой Р.А., в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКМ Групп» и Панчуговой Р.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома №, расположенного в микрорайоне № III очереди строительства жилого района ... г. Пензы (жилой микрорайон «...»). Согласно условиям договора ООО «СКМ Групп» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить десятиэтажный жилой дом № со встроено-пристроенным детским садом на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района ... в г.Пензе, ввести данный объект в эксплуатацию во 2 квартале 2011 года и передать Панчуговой Р.А. объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) №, состоящую из 1 комнаты, планируемой общей площадью 35,21 кв.м., планируемой жилой площадью 16,80 кв.м., этаж 5, подъезд 1. Истец не может завершить строительство вышеуказанного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок по причинам, которые на момент заключения договора долевого участия в строительстве застройщиком - ООО «СКМ Групп» не мог разумно предвидеть и не мог их преодолеть, а также из-за этих причин нарушается соотношение имущественных интересов сторон, а из обычаев делового оборота или договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет именно застройщик. Застройщик за два месяца до установленного срока ввода в эксплуатацию, то есть ДД.ММ.ГГГГ, направил ответчику письменное уведомление о переносе срока ввода жилого дома в эксплуатацию с объяснением причин переноса срока и предложением согласовать изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого дома в части переноса срока ввода объекта в эксплуатацию путем подписания дополнительного соглашения. На данное письмо от ответчика каких-либо ответов не получено. Аналогичное уведомление Панчуговой Р.А. было направлено повторно ДД.ММ.ГГГГ. Данное письмо также оставлено ответчиком без внимания. Строительство жилого дома № осуществляется, как строительство одного из домов в ранее не освоенном районе и включает в себя целый комплекс мероприятий направленных на комплексное освоение всего микрорайона, в том числе выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, осуществление жилищного строительства, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. При комплексной застройке микрорайона было истцом осуществлено строительство сетей коммуникаций (внеплощадочные сети) 8 995,4 м на общую сумму 77 708 388 рублей 28 копеек. При комплексной застройке микрорайона истцу пришлось столкнуться с рядом обстоятельств, которые на момент заключения договора № участия в долевом строительстве жилого дома он не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям делового оборота, а так же ООО «СКМ Групп» предполагало, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Для реализации проекта по строительству комплекса жилых домов в микрорайоне № 3-й очереди строительства жилого района ... в г. Пензе ООО «СКМ Групп» заключило ДД.ММ.ГГГГ договор на выполнение функций технического заказчика с ОАО «...». Далее было подписано соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре на выполнение функций технического заказчика от ДД.ММ.ГГГГ. При подключении к коммунальным сетям водоснабжения и водоотведения жилых домов № и №, расположенных в микрорайоне № III очереди строительства жилого района ... (микрорайон «...») г. Пензы ООО «Горводоканал» включил в текст договора требования об обязанности заказчика (ОАО «СКМ ...») по договору выполнить собственным иждивением работы по строительству внеплощадочных сетей, к которым уже планируется произвести подключение объектов строительства, то есть жилых домов № и №, что не приемлемо для ОАО «...». Арбитражным судом Пензенской области было вынесено решение которым исковые требования ОАО «...» были удовлетворены, в связи с чем прокладка внешнеплощадочных сетей от внутриплощадочных сетей до точки врезки должно быть осуществлено ООО «Горводоканал» и за его счет. При реализации проекта комплексной застройки микрорайона «...» ООО «СКМ Групп» заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года.
В период строительства в соответствии с действующим законодательством неоднократно проводился и проводится раздел земельного участка с выделом и оформлением земельных участка под каждый строящийся дом, а так же для каждого объекта инфраструктуры, находящегося на земельном участке, предоставленном для освоения всего микрорайона. В целях оптимизации освоения земельного участка и минимизации негативных последствий для участников долевого участия в строительстве, ООО «СКМ Групп» обратилось в Управление по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы (правопреемнику Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы) с целью заключения дополнительного соглашения, устанавливающего срок аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ, в связи, с чем ДД.ММ.ГГГГ, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ № регистрации № Обстоятельства на мировом финансовом рынке и экономике в целом изменились на столько, что в настоящий момент при исполнении договора № от ДД.ММ.ГГГГ стороны лишились в большей части того, на что они рассчитывали при заключении договора и ни одна из сторон ни заключила бы его на прежних условиях. Истец не стал бы заключать договор долевого участия в строительстве, указывая в нем срок ввода объекта в эксплуатацию 2 квартал 2011 года. Для комплексной застройки микрорайона «...», в связи с отсутствием такого объема денежных средств у истца, последний вынужден был взять кредит в ОАО «Сбербанк России». У обеих сторон и у истца и у ответчика отсутствовали объективные предпосылки считать, что изменение обстоятельств произойдет, - более того имелось значительное количество источников противоположной информации (в результате широкого освещения информации, касающейся освоения нового микрорайона в г. Пензе администрацией г. Пензы предполагалось, что часть затрат по освоению микрорайона будет отнесена на затраты бюджета города). Все вышеуказанные обстоятельства изменились после заключения договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком, а поскольку срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаков для всех дольщиков, то в последующих договорах дата передачи не менялась. 139 Участников долевого строительства согласились с подписанием соглашения о переносе сроков завершения строительства жилого дома. Выплата неустойки, связанной с переносом сроков сдачи объекта долевого строительства по объективным причинам, ставит не подписавших соглашение о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию в заведомо лучшие условия по сравнению с другими участниками долевого строительства, что в свою очередь ущемляет их права; а также остановит хозяйственную деятельность ООО «СКМ Групп», лишив его оборотных средств, которые невозможно восполнить из средств, поступающих от заключения новых договоров участия в долевом строительстве в связи с их резким снижением в результате уменьшения спроса и прибыльности операций.
На основании Пункта 3 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 451 ГК РФ, истец просит суд изменить Договор № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СКМ Групп» и Панчуговой Р.А., изложив подпункт 4.1.1., пункта 4.1., раздела 4 договора в следующей редакции:
- «4.1.1. Ввести в эксплуатацию Жилой дом в 4 квартале 2011 года.»;
изложив пункт 6.2., раздела 6 договора изложить в следующей редакции:
- «6.2. После получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом Стороны предусматривают право Застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче Квартиры».
Представитель истца ООО «СКМ Групп» - Моторина М.А., действующая по доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования ссылаясь на доводы изложенные в иске и просила суд удовлетворить их.
Ответчик Панчугова Р.А. иск не признала. Суду пояснила, что согласно заключенного ею договора с ООО «СКМ Групп» за строительство и передачу квартиры она должна заплатить 1 021 090 руб. 00 коп. Первый взнос в размере 509 890 руб. она оплатила в течение первых двух дней с момента его заключения, на остальную сумму в размере 511 200 руб. истцом ей была предоставлена рассрочка по 21 300 руб. каждый месяц. Свои обязательства она исполняет исправно, без задержек. Однако до настоящего времени в нарушение условий заключенного договора ООО «СКМ Групп» не предало ей указанную квартиру. После получения уведомления о необходимости переноса сроков передачи квартира на четвертый квартал 2011 г., она была на стройке, разговаривала с прорабом, который пояснил, что фактически строительство не ведется из-за отсутствия денежных средств. Она хотела расторгнуть договор и возвратить свои денежные средства, однако представитель ООО «СКМ Групп» ей пояснил, что в данном случае она должна будет уплатить истцу неустойку в размере 30 тыс. руб. С переносом сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартир она не согласна, поэтому отказалась от подписания дополнительного соглашения. Считает требования истца о принуждении ее подписать дополнительное соглашение и тем самым лишить права на получение неустоек за нарушение обязательств ООО «СКМ Групп» незаконны.
Суд, исследовав материалы гражданского дела, считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:
В соответствии со ст.9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту. По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения.
На основании ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Судом установлено: ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКМ Групп» и Панчуговой Р.А., был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома №, расположенного в микрорайоне № III очереди строительства жилого района ... г. Пензы (жилой микрорайон «...»). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. ...
По условиям договора ООО «СКМ Групп» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить десятиэтажный жилой дом № со встроено-пристроенным детским садом на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района ... в г.Пензе, ввести данный объект в эксплуатацию во 2 квартале 2011 года и передать Панчуговой Р.А. объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) №, состоящую из 1 комнаты, планируемой общей площадью 35,21 кв.м., планируемой жилой площадью 16,80 кв.м., этаж №, подъезд №, в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Истец обратился в Октябрьский районный суд г. Пензы с иском об изменении условий договора участия в долевом строительстве, в части завершения срока строительства десятиэтажный жилой дом № со встроено-пристроенным детским садом на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района ... в г. Пензе, прося установить срок сдачи дома в эксплуатацию в 4 квартале 2011 года с возложением на него обязанности по передаче квартиры участнику долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, что по мнению истца, позволит избежать выплаты ответчику неустоек за нарушение застройщиком своих обязательств, обеспечит финансовую устойчивость деятельности застройщика и предотвратит приостановление указанной деятельности в интересах обеих сторон по договору.
В порядке досудебного урегулирования истец направил свои предложения ответчику Панчуговой Р.А. письмом № от ДД.ММ.ГГГГ. Повторно письмо было направленно в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства не опровергались ответчиком в судебном заседании и подтверждены копиями указанных писем, реестра ООО «СКМ Групп» о их направлении, почтового уведомления о их вручении ...
Таким образом, суд признает соблюденным досудебный порядок спора в соответствии со ст.452 ГК РФ.
Истец просит внести изменения в договор в соответствии со ст.451 ГК РФ в связи с указанными в иске существенными изменениями обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статья 310 ГК РФ гласит, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Возможность изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, законодатель связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст.451 ГК РФ.
Нормами названной статьи установлено, что: существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях;
если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора;
из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
По смыслу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными обстоятельствами следует считать конкретные события, явления, факты, наступление которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, то есть не зависящие от их воли и усмотрения.
С учетом свободы сторон в выборе договорных условий их изменение по решению суда допускается в исключительных ситуациях, предусмотренных ч. 4 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. При заключении договора стороны определяют его условия, исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться, отражая стремление сторон обеспечить баланс своих имущественных интересов, который может быть нарушен любым изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием для изменения или расторжения договора.
В силу статьи 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия заключенного договора становятся обязательными для каждого участвующего в договоре лица. Каждая из сторон сделки несет бремя ответственности в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли; невыполнение договорных обязательств - это риск предпринимательской деятельности, который истец должен осознавать и нести, как хозяйствующий субъект.
Суд считает, что в данном конкретном случае обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование требования, не относятся к числу обстоятельств, влекущих изменение договора.
По мнению суда, истец ООО «СКМ Групп» являясь компанией занимающейся строительной деятельностью, имея значительный опыт работы в данной сфере, должен был при выборе места для строительства дома учесть то обстоятельство, что микрорайон не освоен, в связи с чем будут производиться мероприятия, направленные на освоение микрорайона, в том числе строительство внешнеплощадочных сетей водоснабжения и водоотведения, подготовка проекта планировки и проекта межевания территории, раздел земельного участка с выделом и оформлением земельных участков под строящимися домами, выполнение инженерных изысканий, выполнение работ по обустройству территории, а также строительство объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, а следовательно прогнозировать свои возможности перед подписанием договоров участия в долевом строительстве жилого дома и учитывать указанные обстоятельства при согласовании срока сдачи дома в эксплуатацию.
Суд, считает, что правоотношения ОАО «...» с ООО «Горводоканал» не порождают обязанности ответчика Панчуговой Р.А., заключить предлагаемое истцом ООО «СКМ Групп» соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке.
Истец, связывая наступление существенного изменения обстоятельств с наличием договорных отношений с ОАО «...» (договор на выполнение функций технического заказчика) и не выполнение условий в виду наличия спора между ОАО «...» и ООО «Горводоканал» в Арбитражный суд Пензенской области, а также договорных отношений с КУМИ г. Пензы (договор аренды земельного участка), не доказал суду наступления условий, предусмотренных ч. 2, 4 ст. 451 ГК РФ, а, следовательно, и существенного изменения обстоятельств, приводящих к изменению условий договора.
Ссылку истца на обстоятельства, вызванные мировым финансовым кризисом и в экономике в целом, суд считает необоснованной, так как вступая в договорные отношения, стороны должны были прогнозировать экономическую ситуацию; изменение материального положения и наличие дохода относится к риску, который несет застройщик, и по роду свой деятельности истец мог и должен был их разумно предвидеть при заключении спорного договора.
Истец ООО «СКМ Групп» не был лишен возможности прогнозирования достаточности денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости своей деятельности до заключения договора с Панчуговой Р.А.
Учитывает суд и тот факт, что согласно данным отраженным в проектной декларации строительства 10-этажного жилого дома № со встроено-пристроенным детским садом на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района ... в г. Пензе, размещенной на официальном сайте истца www.skmg.ru, ООО «СКМ групп» по результатам 2010 г., а также за 1 и 2 кварталы 2011 года получало прибыль...
Суд считает, что заключая ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве жилого дома с Панчуговой Р.А. истец ООО «СКМ Групп» должен был предполагать исполнение своих обязательств именно к сроку, который был предварительно согласован сторонами, как существенное условие договора.
Согласно ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проведя анализ представленных доказательств, суд пришел к выводу, что истцом, в нарушение требований ст.451 ГК РФ, и дающих основания для изменения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ с участником в долевом строительстве жилого дома Панчуговой Р.А..
Факт того, что 139 участников долевого строительства жилого дома №, расположенного в микрорайоне № III очереди строительства жилого района ... г.Пензы, подписали соглашение об изменении условий договора участия в долевом строительстве в части завершения срока строительства, а 136 соглашений уже подписаны и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, не имеет существенного значения для разрешения настоящего спора.
Оценив имеющиеся по делу доказательства в их совокупности, с учетом вышеизложенных обстоятельств дела и норм закона, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска ООО «СКМ Групп» к Панчуговой Р.А. об изменении в части подпункта 4.1.1. пункта 4 раздела 4 и пункта 6.2. раздела 6 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СКМ Групп» и Панчуговой Р.А.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ООО «СКМ Групп» к Панчуговой Р.А. об изменении в части подпункта 4.1.1. пункта 4 раздела 4 и пункта 6.2. раздела 6 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СКМ Групп» и Панчуговой Р.А.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 20.12.2011 года.
Судья М.В. Миллер