Решение по делу №2-2276/2011

Дело №2-2276/2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2011 года г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Лукьяновой О.В.,

при секретаре Пахомовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СКМ Групп» к Ильиной М.А. об изменении условий договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «СКМ Групп» обратился в Октябрьский районный суд г. Пензы с иском к Ильиной М.А. об изменении условий договора участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКМ Групп» и Ильиной М.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома №, расположенного в микрорайоне № III очереди строительства жилого района ... г. Пензы (жилой микрорайон «...»).

Согласно условиям договора ООО «СКМ Групп» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить десятиэтажный жилой дом № со встроено-пристроенным детским сам на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района ... в г.Пензе, ввести данный объект в эксплуатацию во 2 квартале 2011 года и передать Ильиной М.А. объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) №, состоящую из 1 комнаты, планируемой общей площадью 35,21 кв.м., планируемой жилой площадью 16,80 кв.м., этаж №, подъезд №.

Пунктом 3 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена возможность для застройщика в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, переноса срока передачи объекта долевого строительства, в том числе, путем изменения уже заключенного договора участия в долевом строительстве в порядке, установленном законодательством.

Истец не может завершить строительство десятиэтажного жилого дома № со встроено-пристроенным детским садом на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района

... в г.Пензе в предусмотренный договором срок по причинам, которые

на момент заключения договора долевого участия в строительстве застройщиком - ООО «СКМ Групп» не могло разумно предвидеть и не могло их преодолеть, из-за этих причин нарушается соотношение имущественных интересов сторон, а из обычаев делового оборота или договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет именно застройщик.

Руководствуясь п.3 ст.6 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик за два месяца до установленного срока ввода в эксплуатацию, то есть ДД.ММ.ГГГГ, направил ответчику письменное уведомление о переносе срока ввода жилого дома в эксплуатацию с объяснением причин переноса срока и предложением согласовать изменение условий договора участия в долевом строительстве жилого дома в части переноса срока ввода объекта в эксплуатацию путем подписания дополнительного соглашения. На данное письмо от ответчика каких-либо ответов не получено.

Повторно, с аналогичным уведомлением и предложением к заключению дополнительного соглашения о переносе срока ввода жилого дома №2 в эксплуатацию истец обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ. На данное письмо ответчица дала ответ, в котором не согласилась изменить условия договора участия в долевом строительстве.

Наличие всех условий, необходимых для изменения договора, предусмотренных ст. 451 ГК РФ подтверждается, по мнению истца, следующими фактами.

Строительство жилого дома № осуществляется не только как строительство отдельно стоящего дома в месте со сложившейся инфраструктурой, а как строительство одного из домов в ранее не освоенном районе. Поэтому строительство дома включает в себя целый комплекс мероприятий направленных на комплексное освоение всего микрорайона, которое включает в том числе выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, осуществление жилищного строительства, объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. При комплексной застройке микрорайона было истцом осуществлено строительство сетей коммуникаций (внеплощадочные сети) 8 995,4 м на общую сумму 77 708 388 рублей 28 копеек.

Проектом комплексной застройки жилого района «...» в г. Пенза предполагается возведение на территории 15,3 га жилья (квартир) площадью 550 000 кв.м. Предполагаемая численность населения строящегося микрорайона - 24 000 человек.

При комплексной застройке микрорайона истцу пришлось столкнуться с рядом обстоятельств, которые на момент заключения договора № участия в долевом строительстве жилого дома он не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям делового оборота, а так же ООО «СКМ Групп» предполагало, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Для реализации проекта по строительству комплекса жилых домов в микрорайоне № 3-й очереди строительства жилого района ... в г. Пензе ООО «СКМ Групп» заключило ДД.ММ.ГГГГ договор на выполнение функций технического заказчика с ОАО «...». Далее было подписано соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о замене стороны в договоре на выполнение функций технического заказчика от ДД.ММ.ГГГГ.

При подключении к коммунальным сетям водоснабжения и водоотведения жилых домов № и №, расположенных в микрорайоне № III очереди строительства жилого района Арбеково (микрорайон «...») г. Пензы ООО «Горводоканал» включил в текст договора требования об обязанности заказчика (ОАО «...») по договору выполнить собственным иждивением работы по строительству внеплощадочных сетей, к которым уже планируется произвести подключение объектов строительства, то есть жилых домов № и №, что не приемлемо для ОАО «...». В связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ был подан иск в Арбитражный суд Пензенской области об урегулировании разногласий при заключении договора. ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом Пензенской области было вынесено решение которым исковые требования ОАО «...» были удовлетворены, в связи с чем прокладка внешнеплощадочных сетей от внутриплощадоных сетей до точки врезки должно быть осуществлено ООО «Горводоканал» и за его счет.

При реализации проекта комплексной застройки микрорайона «...» ООО «СКМ Групп» заключило с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года. В период строительства в соответствии с действующим законодательством неоднократно проводился и проводится раздел земельного участка с выделом и оформлением земельных участка под каждый строящийся дом, а так же для каждого объекта инфраструктуры, находящегося на земельном участке, предоставленном для освоения всего микрорайона. В целях оптимизации освоения земельного участка и минимизации негативных последствий для участников долевого участия в строительстве, ООО «СКМ Групп» обратилось в Управление по имущественным и градостроительным отношениям Администрации г. Пензы (правопреемнику Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы) с целью заключения дополнительного соглашения, устанавливающего срок аренды земельного участка до ДД.ММ.ГГГГ, в связи, с чем ДД.ММ.ГГГГ, было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ № регистрации №.

Обстоятельства на мировом финансовом рынке и экономике в целом изменились на столько, что в настоящий момент при исполнении договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ стороны лишились в большей части того, на что они рассчитывали при заключении договора и ни одна из сторон не заключила бы его на прежних условиях. Истец не стал бы заключать договор долевого участия в строительстве, указывая в нем срок ввода объекта в эксплуатацию 2 квартал 2011 года.

Для комплексной застройки микрорайона «...», в связи с отсутствием такого объема денежных средств у истца, последний вынужден был взять кредит в ОАО «...».

У обеих сторон отсутствовали объективные предпосылки считать, что изменение обстоятельств произойдет, - более того имелось значительное количество источников противоположной информации (в результате широкого освещения информации, касающейся освоения нового микрорайона в г. Пензе администрацией г. Пензы предполагалось, что часть затрат по освоению микрорайона будет отнесена на затраты бюджета города).

Все вышеуказанные обстоятельства изменились после заключения договора участия в долевом строительстве с первым дольщиком, а поскольку срок передачи объектов долевого строительства должен быть одинаков для всех дольщиков, то в последующих договорах дата передачи не менялась. Однако истец предпринял все возможные попытки, предусмотренные законодательством минимизировать последствия изменившихся обстоятельств.

Истец всем участникам долевого строительства направлял в соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.04г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» направлял извещение о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию и соответственно переноса сроков передачи объекта долевого строительства, а также предлагал заключить дополнительно соглашение, отражающее изменившиеся условия. Вышеуказанные уведомления были направлены 160 участникам долевого строительства, 139 участников долевого строительства согласились с подписанием такого соглашения, 136 соглашений были подписаны и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

Многие из тех, кто не подписывает дополнительное соглашение о переносе срока, требуют выплату неустойки. В настоящий момент выплата неустойки, связанной с переносом сроков сдачи объекта долевого строительства по объективным причинам, ставит не подписавших соглашение о переносе срока ввода объекта в эксплуатацию в заведомо лучшие условия по сравнению с другими участниками долевого строительства, что в свою очередь ущемляет их права. Однако выплата неустойки связанной с переносом сроков сдачи объекта долевого строительства всем участникам долевого строительства в настоящий момент остановит деятельность ООО «СКМ Групп», лишив его оборотных средств, которые невозможно восполнить из средств, поступающих от заключения новых договоров участия в долевом строительстве в связи с их резким снижением в результате уменьшения спроса и прибыльности операций. Поэтому в настоящий момента такие выплаты могут послужить причиной остановки хозяйственной деятельности предприятия.

На основании изложенного истец просит суд изменить договор № участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СКМ Групп» и Ильиной М.А., изложив подпункт 4.1.1., пункта 4.1., раздела 4 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома в следующей редакции:

- «4.1.1. Ввести в эксплуатацию Жилой дом в 4 квартале 2011 года.».

Изложить пункт 6.2., раздела 6 договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве жилого дома изложить в следующей редакции:

- «6.2. После получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома Застройщик обязан передать Квартиру Участнику долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. При этом Стороны предусматривают право Застройщика на досрочное исполнение обязательства по передаче Квартиры».

Представитель истца ООО «СКМ Групп» - Моторина М.А., действующая по доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, ссылаясь на доводы изложенные в иске, и просила суд удовлетворить их.

Ответчик Ильина М.А. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала и пояснила, что, заключив договор с ООО СКМ Групп на приобретение квартиры, ДД.ММ.ГГГГ она переехала на постоянное место жительство в г. Пензу из г. .... Вначале проживала у родственников, а с ДД.ММ.ГГГГ снимает квартиру по ул. .... Если бы при заключении договора она была бы поставлена в известность о переносе сроков сдачи дома, она не подписала бы такой договор.

Представитель ответчика Буренков Е.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился и суду пояснил, что, заключая договор и выступая участником долевого строительства жилого дома, ответчица преследовала одну цель – удовлетворить личные, семейные нужды по улучшению жилищных условий и последующему проживанию в приобретенной квартире.

С этой целью ответчик Ильина М.А. обратилась к застройщику ООО «СКМ Групп» для приобретения квартиры, при этом срок окончания строительства дома и передачи квартиры являлся для ответчика существенным условием договора и, исходя из заявленного застройщиком срока окончания строительства дома, Ильина М.А. принимала свое решение о заключении договора.

При заключении договора представители застройщика не высказывали каких-либо опасений о том, что строительство дома может быть не завершено в предусмотренный договором срок, наоборот, всячески заверили ответчика о надлежащем выполнении застройщиком своих обязательств, его опыте и деловой репутации.

Считает, что обстоятельства, приводимые истцом в иске в качестве подтверждения свого требования, не подтверждают наличие условий, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ для изменения судом условий договора, а напротив, подтверждают отсутствие таковых условий в силу следующего.

Такое обстоятельство как «строительство истцом не только отдельно стоящего дома, а как строительство одного из домов в ранее не освоенном районе» и несение каких-либо расходов по строительству сетей коммуникаций не может быть принято во внимание, поскольку истец: является коммерческой организацией, то есть в силу ст.ст. 50, 66 ГК РФ, преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности; согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке; предметом договора, заключенного с ответчиком, является один дом и одна квартира (пп. 1.1., 1.2. договора).

Ведение застройщиком ООО «СКМ Групп» своей коммерческой деятельности по строительству иных домов, объектов социальной инфраструктуры и сетей коммуникаций, не может, по мнению представителя ответчика, являться обстоятельством, которое не было известно самому застройщику при заключении договора с ответчиком, предметом которого является один конкретный дом и одна конкретная квартира или которое возникло только после заключения договора с ответчиком.

Полагает, что никаких изменившихся обстоятельств в отношениях между истцом и ответчиком не имеется.

Считает, что несостоятельной является ссылка ООО «СКМ Групп» о заключении договора на выполнение функций технического заказчика с ООО «...». Полагает, что вступление истца в какие-либо договорные отношения при строительстве жилых домов является его правом, однако в силу требований ст. 451 ГК РФ это обстоятельство не относится законом к числу юридически значимых и подлежащих доказыванию по данной категории споров.

Тоже, по его мнению, относится и к договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, на котором ведется строительство дома, заключенному между истцом и КУМИ г. Пензы.

Полагает, что невозможность освоения микрорайона за 3 года, на которые был заключен договор аренды, ответчик, имеющий большой опыт строительства, должен был предвидеть ещё на стадии планирования, и решать вопрос со сроком аренды до заключения договоров с дольщиками.

Что касается второй волны кризиса, представитель ответчика считает, что истец не предоставил каких-либо доказательств негативного влияния для себя последствий кризиса.

Полагает, что наличие судебного спора между ООО «СКМ Групп» и ООО «Горводоканал» не относится законом к числу юридически значимых при применении положений ст. 451 ГК РФ.

Осуществляя строительство дома, квартиру в котором Ильина М.А. приобрела, истец самостоятельно определял все существенные условия и параметры такого строительства, в т.ч. необходимость подключения объекта к сетям инженерных коммуникаций, еще на стадии проектирования, получения разрешения на строительство и принятии решения о привлечении денежных средств населения для участия в долевом строительстве.

Как следует из п. «д» ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче застройщику разрешения на строительство необходимо представить, в частности, сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Разрешение на строительство ООО «СКМ Групп» было выдано в установленном порядке, следовательно, вопрос подключения дома к сетям коммуникаций ООО «СКМ Групп» могло и должно было предвидеть.

В силу ст. 30.2 Земельного кодекса РФ комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

В силу п. 7 ч. 1 ст. 18. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях, в частности, возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В силу ч. 1 ст. 21 указанного выше закона информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков.

Согласно Проектной декларации, размещенной ООО «СКМ Групп» в сети Интернет АО в разделе «Возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства» указано, что, по мнению самого застройщика - помимо обстоятельств непреодолимой силы, другие риски отсутствуют, добровольное страхование рисков застройщиком не производилось (п. 2.11. Проектной декларации).

Считает, что при той степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от истца в силу требований ст. 451 ГК РФ при ведении строительства жилых домов и заключении договоров участия в долевом строительстве, ООО «СКМ Групп» могло и должно было предвидеть необходимость строительства объектов инженерной инфраструктуры и подключения дома к ним, а также все связанные с этим затраты и возможные сложности, что подлежало учету при принятии соответствующих решений.

Учитывая, что истец осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск (п. 1 ст. 401 ГК РФ), ООО «СКМ Групп» должно нести все риски, вызванные несвоевременным (до начала строительства и заключения договоров с участниками долевого строительства) и не надлежащим урегулированием всех вопросов со своими контрагентами, в т.ч. с ООО «Горводоканал».

Какие-либо «обстоятельства мирового финансового рынка» не являлись предметом отношений между истцом и ответчиком по договору, более того, на момент подписания договора с Ильиной М.А. эти обстоятельства уже не могли являться не предвиденными. Так, договор был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, согласно штампу регистрирующего органа – зарегистрирован в установленном законом порядке и, следовательно, считается заключенным - ДД.ММ.ГГГГ. Уведомление истца без номера и даты о необходимости увеличить срок строительства было направлено ответчику уже ДД.ММ.ГГГГ. В этом уведомлении истец указывает причину изменившихся обстоятельств - «вследствие мирового финансового кризиса ... годов…», какие-либо другие причины в уведомлении не названы.

Как следует из указанного выше уведомления, события, с которыми даже сам истец связывает существенное изменение обстоятельств, произошли в ... годах, о чем истцу должно было быть доподлинно известно уже на момент заключения договора с ответчиком. Однако спустя всего лишь месяц после заключения договора истец «обнаруживает» существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил, заключая договор.

Представитель ответчика полагает, что на момент подписания договора истец знал об «обстоятельствах мирового финансового рынка», однако подписал договор с ответчиком, установив срок сдачи жилого дома, приняв тем самым все возможные риски на себя.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, не находит законных оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СКМ Групп» и Ильиной М.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома №, расположенного в микрорайоне № III очереди строительства жилого района ... г. Пензы (жилой микрорайон «...»).

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

По условиям договора ООО «СКМ Групп» приняло на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить десятиэтажный жилой дом № со встроено-пристроенным детским садом на 120 мест и подземным переходом в микрорайоне № третьей очереди строительства жилого района ... в г.Пензе, ввести данный объект в эксплуатацию во 2 квартале 2011 года и передать Ильиной М.А. объект долевого строительства - жилое помещение (квартиру) №, состоящую из 1 комнаты, планируемой общей площадью 35,21 кв.м., планируемой жилой площадью 16,80 кв.м., этаж №, подъезд №, а Ильина М.А.- оплатить сумму 1021090 рублей.

Ответчица взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме.

В порядке досудебного урегулирования истец ДД.ММ.ГГГГ, то есть через месяц и 6 дней со дня подписания договора участия в долевом строительстве, заключенного с ответчицей, направил Ильиной М.А. уведомление и предложение о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока ввода жилого дома в эксплуатацию сдачи дома, указав в качестве причины - следствие мирового финансового кризиса ... Аналогичное уведомление было направлено ответчице ДД.ММ.ГГГГ, на что Ильина М.А. дала письменный отказ, полученный истцом ДД.ММ.ГГГГ.

В октябре истец обратился в суд с иском об изменении условий договора участия, считая, что существенными изменения обстоятельств являются:1) строительство истцом не отдельно стоящего дома, а одного из домов в ранее не освоенном районе и несение затрат по строительству сетей коммуникаций, 2) спор между ОАО « ...», выполняющий функции технического заказчика по договору с ООО СКМ Групп от ДД.ММ.ГГГГ, и ООО « Горводоканал», которое должно было осуществить прокладку внешнеплощадных сетей при подключении к коммунальным сетям водоснабжения и водоотведения жилых домов № и № микрорайона « ...», но не сделало этого, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ОАО» ...» обращалось в Арбитражный суд г. Пензы, решение было вынесено ДД.ММ.ГГГГ, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, 3) возможность заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на три года, на котором ведется строительство объектов лишь ДД.ММ.ГГГГ, 4) вторая волна мирового финансового кризиса.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Возможность изменить или расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, законодатель связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст.451 ГК РФ.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Суд считает, что, заключая ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве жилого дома с Ильиной М.А., истец - ООО «СКМ Групп» должен был предполагать исполнение обязательства- сдача дома в эксплуатацию во ДД.ММ.ГГГГ, так как другого срока стороны не согласовали.

Обстоятельства, приведенные истцом в качестве оснований для изменения условий договора, а именно проведение ряда мероприятий направленных на освоение микрорайона, в виду строительства дома в ранее не освоенном районе, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, не могут рассматриваться как существенные в соответствии со ст.451 ГК РФ.

Истец, «СКМ Групп» являясь компанией занимающейся строительной деятельностью, имея значительный опыт работы в данной сфере, должен был при выборе места для строительства дома учесть то обстоятельство, что микрорайон не освоен, в связи с чем необходимо будет производить дополнительные работы, связанные с обустройством территории, а, следовательно, прогнозировать свои возможности перед подписанием договоров участия в долевом строительстве жилого дома и учитывать указанные обстоятельства при согласовании срока сдачи дома в эксплуатацию.

Истец является коммерческой организацией, то есть в силу ст.ст. 50, 66 ГК РФ, преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности; согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке; предметом договора, заключенного с ответчиком, является один дом и одна квартира (пп. 1.1., 1.2. договора).

Ведение застройщиком ООО «СКМ Групп» своей коммерческой деятельности по строительству иных домов, объектов социальной инфраструктуры и сетей коммуникаций, не может являться обстоятельством, которое не было известно самому застройщику при заключении договора с ответчиком, предметом которого является один конкретный дом и одна конкретная квартира или которое возникло только после заключения договора с ответчиком.

Несостоятельной является ссылка ООО «СКМ Групп» о заключении договора на выполнение функций технического заказчика с ООО «...» и спор между « ...» и ООО «Горводоканал» как на основание для изменения условий договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами. Вступление истца в какие-либо договорные отношения при строительстве жилых домов является его правом и в силу требований ст. 451 ГК РФ это обстоятельство не относится к числу юридически значимых для разрешения данного спора.

Невозможность освоения микрорайона за 3 года, на которые был заключен договор аренды, ответчик, имеющий большой опыт строительства, должен был предвидеть ещё на стадии планирования, и решать вопрос со сроком аренды до заключения договоров с дольщиками.

Суд, считает, что правоотношения ОАО «...» с ООО «Горводоканал» не порождают обязанности ответчика Ильиной М.А., заключить предлагаемое истцом ООО «СКМ Групп» соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке.

Кроме того, судом принято во внимание и то обстоятельство, что договор аренды земельного участка был заключен между ООО «СКМ Групп» и КУМИ г. Пензы ДД.ММ.ГГГГ, а договор участия в долевом строительстве жилого дома с ответчиком Ильиной М.А. был заключен ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии почти трех лет.

Ссылку истца на обстоятельства, вызванные мировым финансовым кризисом и в экономике в целом, суд считает необоснованной, так как изменение материального положения и наличие дохода относится к риску, который несет застройщик.

Истец ООО «СКМ Групп» не был лишен возможности прогнозирования достаточности денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости своей деятельности до заключения договора, что им сделано не было.

Сам факт наступления мирового финансового кризиса ... годах, в том числе второй его половины, не может быть квалифицирован как существенное изменение обстоятельств, предусмотренные п.п.1-4, ч.2 ст.451 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве жилого дома истец ООО «СКМ Групп» подписал с Ильиной М.А. ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Проведя анализ представленных доказательств, суд пришел к выводу, что истцом, в нарушение требований ст.451 ГК РФ и дающих основания для изменения условий договора.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Довод заявителя относительно того, что 139 участников долевого строительства согласились с подписанием соглашения об изменении условий договора участия в долевом строительстве, в части завершения срока строительства десятиэтажного жилого дома, 136 соглашений уже подписаны и зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, суд считает не имеющими юридического значения для разрешения настоящего спора.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «СКМ Групп» к Ильиной М.А. об изменении условий договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение 10 суток с момента изготовления мотивированного решения суда.

Судья Лукьянова О.В.

Мотивированное решение изготовлено 20.12.2011 года.