Дело № 2-80/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 января 2012 года
Октябрьский районный суд г.Пензы в составе
председательствующего судьи Бобылевой Е.С.
при секретаре Военковой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Марковой Т.И. к Авдонькиной В.Ф. о взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Маркова Т.И. обратилась в суд с названным иском к Авдонькиной В.Ф. и со ссылками на ст.ст.12, 454, 485, 486, 549, 555 ГК РФ просила взыскать с ответчицы в свою пользу 950 000 рублей в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, указывая на следующее:
На праве личной собственности ей принадлежал жилой дом общей площадью 76,3 кв.м и земельный участок площадью 1512 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, где зарегистрирована и проживает она и её дочь ФИО6. В связи с тяжелым положением у неё (истицы) возникли долговые обязательства в сумме 100 000 рублей, для покрытия которых она решила получить денежные средства под залог жилого дома и земельного участка. В газете «...» она увидела объявление, в котором было указано, что фирма «...» дает деньги под залог имущества. По указанному в объявлении телефонному номеру она позвонила, объяснила свою ситуацию, и ей предложили встретиться в офисе по адресу: <адрес>. Там ей предложили подписать два договора, согласно которым, ей выдали 100 000 рублей на срок 6 месяцев под 6 % в месяц. При этом она полагала, что заключила договор залога принадлежащей ей недвижимости, поскольку работники офиса ей однозначно заявили, что она продолжает оставаться хозяйкой своего имущества, договор заключается формально. В п.5 договора коммерческого найма указано, что стоимость помещения составляет 100 000 рублей, что соответствовало сумме её долга, из чего она сделала вывод, что, действительно, получает деньги под залог своего имущества. При этом ей предложили доехать до Регистрационной палаты и подписать там документы. Она поняла, что таким образом регистрируется договор залога. В течение 5 месяцев она выплачивала проценты в сумме 6 000 рублей ежемесячно, выплатив так 30 000 рублей, а затем решила закрыть имеющийся долг перед фирмой «...», заключив новый договор залога с другой фирмой. Также по объявлению в газете она позвонила в фирму «...», которая предлагала деньги под залог недвижимости. В офисе, расположенном по адресу: <адрес>, её встретил Синдяев Д.А., которому она рассказала, что в фирме «...» получила под залог недвижимости 100 000 рублей, срок договора истекает, и ей нужно рассчитаться с данной фирмой. Он ей объяснил, что вопрос может быть решен без проблем, он сам договорится с фирмой «...» по поводу её долга. ДД.ММ.ГГГГ Синдяев заявил ей, что намерен продавать её дом, и что по документам, не она, а он, является хозяином этого дома. Так она узнала, что была обманута первоначально работниками фирмы «...», а затем Синдяевым. Она обратилась к адвокату, который объяснил, что она, действительно, продала принадлежавшую ей недвижимость. В договоре купли-продажи не ведется речь о залоге жилого дома и участка. Так она узнала, что ДД.ММ.ГГГГ ею был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, покупателем по которому является Авдонькина В.Ф.. Согласно п.3 данного договора, дом и земельный участок проданы за 950 000 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора, но деньги от Авдонькиной В.Ф. за продажу дома она не получала, Авдонькину не видела, считая, что с ней работает фирма «...», у которой она взяла в долг 100 000 рублей, из которых 30 000 рублей возвратила, а остальной долг был погашен Синдяевым, поскольку он приобрел данный объект недвижимости. Решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении её исковых требований к Авдонькиной В.Ф., Синдяеву Д.А., ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительной сделки, признании недействительными записи в ЕГРП, отказано.
В суд для рассмотрения дела истица Маркова Т.И. не явилась, о месте и времени проведения судебных заседаний извещена надлежащим образом, в письменных заявлениях просила рассмотреть дело в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности Керженовой Г.Р..
Представитель истицы по доверенности Керженова Г.Р. в ходе рассмотрения дела исковые требования Марковой Т.И. и приведенные выше обстоятельства поддержала, дополнительно пояснив:
Поскольку в момент подписания договора купли-продажи Маркова Т.И. была уверена, что фактически между ней и Авдонькиной В.Ф. возникают отношения по залогу имущества, она не получала 950 000 рублей по договору купли-продажи и не требовала этих денег. В суде представитель ответчицы пояснил, что у Авдонькиной были свободные деньги, вкладываемые ею в недвижимость, которую можно было выгодно продать. В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Авдонькина приобретает объект недвижимости за 950 000 рублей. Если она, действительно, понесла затраты на приобретение недвижимости, то непонятно, почему она продала её через 4 месяца (ДД.ММ.ГГГГ) риэлтору Синдяеву за 200 000 рублей, который ДД.ММ.ГГГГ продал её риэлтору ФИО8 и другим лицам за 400 000 рублей. Таким образом, Авдонькина потеряла на сделке 750 000 рублей, и её все устраивало, претензий за прошедшее время она ни к кому не предъявила, вероятно, потому, что не понесла реальных расходов на приобретение недвижимости. Поскольку истица не собиралась продавать свою недвижимость, она обратилась в фирму по объявлению со следующим содержанием: «Деньги под залог имущества». В один день ею было подписано два договора: купли-продажи и коммерческого найма этого же домовладения. При этом в договоре купли-продажи стоимость квартиры указана 950 000 рублей, а в договоре коммерческого найма – 100 000 рублей. Считает, что данное обстоятельство также доказывает то, что истица не получала денег по договору купли-продажи. Спорное домовладение за короткий промежуток времени несколько раз перепродавалось, активное участие в чем принимали риэлторы Синдяев и ФИО8, которые занимаются «проблемной недвижимостью», о чем ФИО8 пояснил в Железнодорожном райсуде г.Пензы. Представитель ответчика пояснила, что Авдонькина передала денежные средства в сумме 950 000 рублей своему представителю, действовавшему по доверенности в её интересах, получив от него расписку, которая к настоящему времени не сохранилась. При этом, как ей пояснил сам ФИО15, он передал деньги истице уже без расписки. Поскольку ФИО15 занимался оформлением недвижимости и дал расписку в получении денег, он должен был получить также от истицы расписку в получении денег, однако этого не сделал, понимая, что она такую расписку не написала бы. Представитель ответчицы указывает, что истицей было составлено заявление о том, что юридических и финансовых претензий Маркова Т.И. не имеет, однако в данном заявлении не указаны никакие денежные средства. Заявление было получено от истицы, исходя из обязательств по договору коммерческого найма, к которому относится фраза «юридических, финансовых претензий не имею». На странице 5 решения Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ указано, что «суд также полагает, что неисполнение договора одной из сторон, в частности, неполучение Марковой Т.И. причитающихся ей по договору денег, на которое ссылается истец, не является основанием для признания договора недействительным по основанию заблуждения.». Истица неоднократно поясняла, что не получала денежных средств по договору, ею подан ряд жалоб в различные инстанции, ответы на которые пока не получены. В протоколе судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ (страница 8) приведены показания Чепракова: «Мы были гарантом и гарантировали ей (Марковой), что на срок найма, согласно договору коммерческого найма, никаких действий с недвижимостью производиться не будет». Неясно, зачем тогда передали деньги по договору купли-продажи, если распоряжаться недвижимостью нельзя. В доверенности, выданной Авдонькиной на имя ФИО15, не имеется полномочий на получение денежных средств от покупателя и передачу денежных средств продавцу. Покупатель Авдонькина не встречалась с продавцом, не осматривала ни дом, ни земельный участок перед их приобретением, что говорит об её незаинтересованности в сделке. В договоре купли-продажи не разбиты по частям стоимость жилого дома и земельного участка, т.е. не определена цена предмета. В один день истицей были подписаны два договора. Согласно договору купли-продажи Маркова Т.И., якобы, получила 950 000 рублей, а согласно договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, она должна (п.2.2.3.) выплатить наймодателю основную сумму стоимости помещения, которая составляет 100 000 рублей. Это именно та сумма, которую истица реально получала и должна была вернуть. Получается, что она продала недвижимость за 950 000 рублей, а вернет её за 100 000 рублей. Указанные обстоятельства подтверждают то, что истица реально не получала денежной суммы в размере 950 000 рублей.
Ответчица Авдонькина В.Ф. в суд для рассмотрения дела не явилась, о месте и времени проведения судебных заседаний извещена надлежащим образом, в письменных заявлениях просила рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителя по доверенности Кузнецовой К.С..
Представитель ответчицы по доверенности Кузнецова К.С. при рассмотрении дела исковые требования Марковой Т.И. не признала, в возражение на них указав на следующее:
ДД.ММ.ГГГГ Авдонькина В.Ф., имея свободные денежные средства, приняла решение вложить их в недвижимость, для чего обратилась в Центр делового сотрудничества «...», и ей предложили приобрести в собственность земельный участок по адресу: <адрес>, с расположенным на нём жилым домом. Сам по себе жилой дом не вызывал интереса, как средство вложения денег, но земельный участок, имевший назначение «под индивидуальную жилую застройку», площадью более 1500 кв.м, по мнению ответчицы, являлся перспективным в смысле последующего увеличения его рыночной стоимости. Собственником жилого дома и земельного участка, согласно представленным ответчице в ЦДО «...» документам, являлась Маркова Т.И.. Ответчице была сообщена цена земельного участка и жилого дома – 950 000 рублей, которая её устроила. На совершение всех необходимых действий по покупке указанной недвижимости, в т.ч. подписание договора купли-продажи, Авдонькина В.Ф. выдала нотариально удостоверенную доверенность на имя ФИО15, который, как ей известно, вел все переговоры лично с Марковой Т.И.. Согласно имеющейся договоренности, Маркова Т.И. и члены её семьи после перехода к Авдонькиной В.Ф. права собственности на дом и земельный участок должны были продолжать проживать в доме на основании договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа. Этот договор, заключенный одновременно с договором купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, но, согласно п.6.1., действовавший с момента вступления ответчицы в права собственника, предусматривал право Марковой Т.И. выкупить у неё жилой дом, но не земельный участок, за 100 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ (раздел 5 договора). Договор являлся возмездным, сумма ежемесячного платежа за наём жилого помещения, согласно п.5.2., составляла 6 000 рублей в месяц. Ответчица, действительно, никогда не встречалась с Марковой Т.И., и все действия по заключению указанных выше договоров, по получению платы на наём жилого помещения производил от её имени на основании доверенности ФИО15. Для расчета с Марковой Т.И. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Авдонькина В.Ф. передала ФИО15 наличные деньги в сумме 950 000 рублей, о чем он написал ей расписку. Примерно ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 представил ответчице экземпляр договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в п.3 которого указана цена приобретенного ею в собственность жилого дома и земельного участка – 950 000 рублей и записано, что расчет между сторонами по договору произведен до подписания данного договора. Переданный ответчице экземпляр договора был подписан истицей и ФИО15. При таких обстоятельствах у Авдонькиной В.Ф. не было оснований сомневаться в том, что Маркова Т.И. получила следуемую ей по договору сумму, и она возвратила расписку ФИО15. После государственной регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 ознакомил Авдонькину В.Ф. с зарегистрированным договором и двумя свидетельствами о государственной регистрации её права собственности – на жилой дом и земельный участок. Подлинные экземпляры этих документов хранились у ФИО15, у него также находился подлинный экземпляр договора коммерческого найма. ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 передал ответчице 6 000 рублей, следуемые ей по договору коммерческого найма, однако в дальнейшем оплата по договору найма поступать перестала, и она обратилась к ФИО15 с просьбой расторгнуть этот договор. Более того, у Авдонькиной В.Ф. изменились жизненные обстоятельства, ввиду чего ей срочно понадобились наличные деньги, и она решила продать принадлежащие ей жилой дом и земельный участок. Всеми этими делами занимался ФИО15. ДД.ММ.ГГГГ ответчица получила от ФИО15 заявление, написанное собственноручно Марковой Т.И., о том, что она просит перевести право выкупа жилого дома и земельного участка по договору коммерческого найма некоему Синдяеву Д.А.. В заявлении Маркова Т.И. указала: «Юридических, финансовых претензий не имею». Впоследствии ФИО15 вручил Авдонькиной В.Ф. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, она в лице ФИО15 продала, а Синдяев Д.А. купил, жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. До обращения Марковой Т.И. в Железнодорожный районный суд г.Пензы с иском к Авдонькиной В.Ф., Синдяеву Д.А., ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительной сделки, признании недействительными записей в ЕГРП Маркова Т.И. не обращалась к ответчице с какими-либо требованиями, в т.ч., об оплате по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Полагают, что требования Марковой Т.И. надуманны, а обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований, не соответствуют действительности. Все обстоятельства заключения между ответчицей и истицей сделки от ДД.ММ.ГГГГ установлены вступившим в законную силу решением Железнодорожного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ. Считают, что имеющаяся на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подпись Марковой Т.И. является неопровержимым доказательством того, что следуемые ей по указанному договору деньги в сумме 950 000 рублей она получила в полном объеме. Каких-либо доказательств факта неполучения истицей денег по указанной сделке ею не представлено.
3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Чепраков Ю.П. в настоящем судебном заседании с исковыми требованиями Марковой Т.И. не согласился, поддержал объяснения представителя ответчицы Кузнецовой К.С. и дополнил:
Он является руководителем ООО ПОЦД «...», а также индивидуальным предпринимателем. Основным видом его деятельности в качестве ИП является посредническая деятельность, и именно в качестве посредника он, как ИП, выступал в отношениях с Марковой Т.И., когда в ... году та обратилась к нему, сказав, что нуждается в денежных средствах, и у неё имеется недвижимость, принесла документы на дом и земельный участок. Через 2-3 дня он нашел и предложил Марковой Т.И. инвестора – Авдонькину В.Ф., которая изъявила желание вложить деньги в недвижимость. Сделку купли-продажи по доверенности от Авдонькиной осуществлял работавший у него юристом ФИО15. Когда документы на недвижимость были проверены, а недвижимость осмотрена ФИО15, Маркова с ФИО15 договорились о цене продаваемой недвижимости, и в его (3-го лица) офисе по <адрес>, в его личном присутствии, состоялась передача денежных средств в размере 950 000 рублей по договору купли-продажи от Авдонькиной через ФИО15 Марковой. Это происходило именно в его офисе, поскольку деньги были девять пачек купюрами по 1 000 рублей и 50 000 рублей, а у него имеется машинка для подсчета денег, на которой эти деньги (950 000 рублей) при нем пересчитывались. После передачи ФИО15 Марковой 950 000 рублей они оба в том же офисе подписали договор купли-продажи дома и земельного участка и поехали в Регистрационную палату сдавать документы на государственную регистрацию. Затем Маркова и ФИО15 вернулись в офис и подписали ещё один договор – договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, по которому Маркова вправе была выкупить у Авдонькиной проданный той жилой дом с земельным участком под ним, чтобы не остаться без жилья, а оставшаяся часть земельного участка, предполагалось, что останется в собственности Авдонькиной. Он (3-е лицо), как посредник, вручил Марковой Т.И. гарантийное письмо о том, что на срок найма, согласно договору коммерческого найма, при выполнении всех условий этого договора никаких действий с недвижимостью производиться не будет. Через некоторое время Маркова отказалась платить деньги по договору найма с правом выкупа, в результате чего Авдонькина продала недвижимость Синдяеву, которого нашла Маркова, и гарантийное письмо утратило силу.
3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Синдяев Д.А. в суд для рассмотрения дела не явился, о месте и времени проведения судебных заседаний извещен надлежащим образом, в письменном заявлении и в телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение полагал на усмотрение суда.
Выслушав объяснения представителей сторон, 3-его лица, исследовав материалы настоящего гражданского дела и материалы дела № Железнодорожного районного суда г.Пензы, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Марковой Т.И. в связи со следующим:
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п.5 ст.454 ГК РФ (§ 1 «Общие положения о купле-продаже» главы 30 «Купля-продажа») к отдельным видам договора купли-продажи, в частности, к продаже недвижимости, положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ об этом виде договоров.
Так, согласно п.1 ст.549 (§ 7 главы 30) ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 485 ГК РФ указано, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства; если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью; если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара (п.п.1-3 ст.486 ГК РФ).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Марковой Т.И. (продавцом) и Авдонькиной В.Ф. (покупателем), от имени которой по доверенности, удостоверенной нотариусом г.Пензы ФИО17 в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ, действовал ФИО15, был заключен договор купли-продажи, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован УФРС по Пензенской области (номер регистрации №).
В соответствии с п.1 названного договора продавец продал, а покупатель купил, жилой дом общей площадью 76,3 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, а также земельный участок под индивидуальную жилую застройку общей площадью 1512 кв.м, находящийся по тому же адресу.
ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Пензенской области зарегистрировано право собственности Авдонькиной В.Ф. на жилой дом и земельный участок по <адрес>.
Вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, вынесенным по делу № по иску Марковой Т.И. к Авдонькиной В.Ф., Синдяеву Д.А., ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 о признании договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительными, применении последствий недействительной сделки, признании недействительными записей в ЕГРП, в удовлетворении исковых требований Марковой Т.И. отказано.
При рассмотрении названного дела Железнодорожным районным судом г.Пензы истицей Марковой Т.И., наряду с прочим, оспаривался заключенный между ней и Авдонькиной В.Ф. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по основанию совершения данной сделки под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), какового судом не установлено.
В силу п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, они не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, установлено, что заключенный между Марковой Т.И. и Авдонькиной В.Ф. ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> является действительным, в связи с чем соответствующие доводы истицы Марковой Т.И., изложенные ею в исковом заявлении, и доводы представителя истицы Керженовой Г.Р. о том, что в момент подписания договора купли-продажи Маркова Т.И. была уверена, что фактически между ней и Авдонькиной В.Ф. возникают отношения по залогу имущества, не могут быть приняты судом во внимание.
Доводам Марковой Т.И. об её заблуждении при заключении договора купли-продажи между ней и Авдонькиной В.Ф. от ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожный районный суд г.Пензы в решении от ДД.ММ.ГГГГ дал соответствующую оценку.
Доводы представителя истицы о том, что в договоре купли-продажи не разбиты по частям стоимость жилого дома и земельного участка, таким образом, не определена цена предмета, не могут быть приняты судом.
Из п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупатель приобрел у продавца в собственность указанный выше дом и земельный участок за 950 000 рублей. Данный договор был подписан продавцом Марковой Т.И. лично и покупателем Авдонькиной В.Ф. через её представителя ФИО15.
Следовательно, сторонами была согласована цена продаваемой недвижимости, поэтому договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным, что ни кем из участвующих в деле лиц не оспаривалось, в особенности, при том, что он прошел государственную регистрацию и вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ в признании данного договора недействительным отказано.
В пункте 8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продавец (то есть Маркова Т.И.) гарантирует, что заключает данный договор не вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях, и этот договор не является для него (продавца) кабальной сделкой.
Как указано выше, истица Маркова Т.И. лично подписала договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтвердила при рассмотрении данного дела и её представитель Керженова Г.Р., на вопрос суда также пояснившая, что подпись Марковой Т.И. в названном договоре они не оспаривают.
Рассматриваемая сделка, как совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для продавца условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), истицей Марковой Т.И. не оспаривалась, решение суда о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по основанию, предусмотренному п.1 ст.179 ГК РФ, не принималось, и об этом со стороны истицы суду не заявлялось.
Поскольку в настоящее время не разрешаются исковые требования Марковой Т.И. о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, доводы её представителя о том, что Авдонькина В.Ф., как покупатель, не встречалась с продавцом, не осматривала ни дом, ни земельный участок перед их приобретением, что говорит об её незаинтересованности в сделке, не могут быть приняты судом.
Между тем, суд отмечает, что в силу п.1 ст.182 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 3 заключенного между Марковой Т.И. и Авдонькиной В.Ф. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что покупатель приобрел у продавца в собственность указанный в договоре дом и земельный участок за 950 000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора, а из п.6 договора следует, что имущество считается переданным покупателю в момент подписания данного договора.
Подписав указанный договор лично, Маркова Т.И. тем самым подтвердила факт оплаты ей стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения Авдонькиной В.Ф. договора купли-продажи и не требует дополнительного подтверждения иными расписками Марковой Т.И. в получении от Авдонькиной В.Ф. денежных средств за проданный дом и земельный участок по <адрес>.
Из толкования условий п.3 в совокупности с условиями п.6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и положениями п.п.1 и 2 ст.486 ГК РФ следует, что покупатель Авдонькина В.Ф. оплатила товар (приобретенную недвижимость) полностью.
Таким образом, высказанные представителем истицы сомнения в передаче истице ФИО15 денег от имени Авдонькиной В.Ф. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, приведенные выше, не имеют правовой основы.
В соответствии с абз.1 п.1 и п.3 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого; представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.
Нотариально удостоверенной доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ (в реестре нотариуса г.Пензы ФИО17 за №) Авдонькина В.Ф. уполномочила ФИО15, наряду с прочим, купить на её имя любую недвижимость в г.Пензе, подписать от её имени договор купли-продажи и выполнить другие связанные с исполнением данного поручения действия, в том числе, в УФРС по Пензенской области.
Указанное в совокупности с положениями абз.1 п.1 и п.3 ст.182 ГК РФ подразумевает под собой то, что денежные средства за приобретаемую недвижимость принадлежали Авдонькиной В.Ф. и были переданы ФИО15 для того, чтобы он от её имени передал их продавцу недвижимости, а подтверждением выполнения поручения о приобретении недвижимости является договор купли-продажи, подписанный продавцом, где, кроме прочего, указано, что расчет между сторонами произведен до подписания договора.
Согласно ч.1 ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ранее Маркова Т.И. заключала договоры купли-продажи недвижимого имущества, выступая, и как продавец – в случае продажи ею земельного участка, и как покупатель – в случае покупки ею спорного жилого дома и земельного участка (лист 5).
В Железнодорожном районном суде г.Пензы Маркова Т.И. поясняла, что при подписании договора купли-продажи (от ДД.ММ.ГГГГ) она понимала суть этого возмездного договора, а именно, то, что имеющееся у неё право собственности на материальный предмет договора будет прекращено в момент государственной регистрации договора и права собственности на это предмет у приобретателя по договору (читала договор до его подписания, понимала, что это договор купли-продажи) (лист 5 решения суда от ДД.ММ.ГГГГ).
Также Маркова Т.И. поясняла, что после признания судом указанной сделки недействительной она сама продаст жилой дом и земельный участок, как собственник, по своему усмотрению (лист 1-оборот решения суда от ДД.ММ.ГГГГ).
В решении от ДД.ММ.ГГГГ (лист 5) суд дал оценку названным объяснениям Марковой Т.И. как то, что её волеизъявление было направлено на продажу жилого дома и земельного участка по <адрес>, и установил, что воля Марковой Т.И. была направлена на отчуждение недвижимого имущества на основании возмездного договора и получение денежной суммы.
Для разрешения данного дела те же объяснения Марковой Т.И., содержащиеся в письменном доказательстве – решении суда от ДД.ММ.ГГГГ, а также объяснения Марковой Т.И. о том, что она хотела выкупить недвижимость у Синдяева (следующего после Авдонькиной её собственника) по рыночной цене, зафиксированные в протоколе судебного заседания Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ (лист 7-оборот, копия – в деле) (п.1 ст.71 ГПК РФ), судом оцениваются, как признание истицей того, что за проданный дом и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (учитывая, что других договоров купли-продажи этой же недвижимости после ДД.ММ.ГГГГ Маркова Т.И. не заключала) она получила денежные средства.
С учетом изложенного у суда отсутствуют основания полагать, что за проданный ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок Авдонькина В.Ф. (покупатель) не расплатилась с Марковой Т.И. (продавцом), которая, ранее совершавшая сделки купли-продажи недвижимости, понимала, что по возмездному договору передает в собственность Авдонькиной В.Ф. свой дом и земельный участок, и её право собственности на эти объекты недвижимости будет прекращено.
3-е лицо по делу Чепраков Ю.П. подтвердил, что в его личном присутствии, в офисе по <адрес>, состоялась передача денежных средств в размере 950 000 рублей по договору купли-продажи от Авдонькиной В.Ф. через ФИО15 Марковой Т.И., при нём же пересчитывались передаваемые истице денежные средства.
Как следует из п.1 ст.55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, которые могут быть получены, в частности, из объяснений сторон и третьих лиц.
Доводы представителя истицы Керженовой Г.Р. о том, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Авдонькина В.Ф., у которой, со слов её представителя, были свободные деньги для вложения в выгодную с точки зрения последующей продажи недвижимость, приобретала объект недвижимости якобы за 950 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ продала его Синдяеву Д.А. за 200 000 рублей, а тот ДД.ММ.ГГГГ продал его ФИО8 и другим лицам за 400 000 рублей, по её мнению, свидетельствует о том, что Авдонькина В.Ф. не понесла реальных расходов на приобретение недвижимости, суд не может принять, поскольку в силу абз.1 п.1 и абз.1 п.4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора (в том числе, о цене продаваемой недвижимости) определяются по усмотрению сторон.
В день заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) между сторонами (наймодателем Авдонькиной В.Ф., от имени которой по доверенности действовал ФИО15 и нанимателем Марковой Т.И. лично) также был заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, по которому при условии своевременной и полной выплаты нанимателем наймодателю 100 000 рублей ежемесячными платежами, начиная с 6 000 рублей по сроку оплаты ДД.ММ.ГГГГ и заканчивая ДД.ММ.ГГГГ, в собственность нанимателя передается жилое помещение по <адрес>.
В данном случае, как правильно, исходя из толкования договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, отметила представитель ответчицы Кузнецова К.С., и подтвердил 3-е лицо Чепраков Ю.П., в присутствии которого этот договор заключался, а также установлено судом, был заключен договор найма, предоставлявший Марковой Т.И., нуждавшейся в денежных средствах и получившей их за проданную недвижимость в размере 950 000 рублей, возможность выкупа жилого помещения за 100 000 рублей, но не выкупа жилого помещения и всего земельного участка площадью 1512 кв.м, общая стоимость которых договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между теми же лицами и в тот же день, была определена в 950 000 рублей.
Таким образом, в собственности Марковой Т.И. при условии выкупа ею жилого помещения за 100 000 рублей осталось бы 850 000 рублей, что ей и требовалось, так как она имела долговые обязательства.
Возможность реального исполнения договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в части приобретения жилого помещения по названному адресу без земельного участка предусмотрена п.2 ст.552 ГК РФ, где указано, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
До настоящего времени вышеназванный договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа в установленном законом порядке кем-либо не оспорен, недействительным не признан, вступил в силу с момента вступления ответчицы в права собственника (п.6.1.).
Давая оценку соответствующим доводам представителя истицы Керженовой Г.Р., суд также отмечает, что законодательство РФ не запрещает подписание одним и тем же лицом в один день более одного договора.
Относительно доводов представителя истицы о том, что неясно, зачем передали деньги по договору купли-продажи, если распоряжаться недвижимостью нельзя, со ссылкой на гарантию ИП Чепракова Ю.П., действовавшего под брендом ЦДС «...», о не совершении действий с недвижимостью в течение срока найма, согласно договору коммерческого найма, суд отмечает следующее:
Действительно, ИП Чепраков Ю.П. давал названную гарантию, что видно из имеющегося в деле в копии гарантийного письма, поскольку, как он пояснил при рассмотрении дела, выступал посредником в сделках между Авдонькиной В.Ф. и Марковой Т.И., и именно через него, согласно приходным кассовым ордерам, упомянутым ниже, от Марковой Т.И. принимались платежи для Авдонькиной В.Ф. по договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа.
Между тем, сама Авдонькина В.Ф., как наймодатель, через своего представителя по доверенности ФИО15 приняла на себя обязательство не распоряжаться помещением на время действия договора (п.2.1.3. договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ), а, как указано выше, условия договора определяются по усмотрению сторон.
При таких обстоятельствах доводы Керженовой Г.Р. о том, что Маркова Т.И. реально получила 100 000 рублей, которые должна была вернуть, и не продавала недвижимость за 950 000 рублей, не могут быть приняты судом.
Как пояснила представитель истицы, Маркова Т.И. оплачивала наём жилого помещения с выкупом в течение 4-х месяцев, последний платеж произвела ДД.ММ.ГГГГ, выплатив таким образом 30 000 рублей из предусмотренных договором 100 000 рублей, что также видно из квитанций к приходным кассовым ордерам ЦДС «...» от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № (копии – в деле).
ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи Авдонькина В.Ф., от имени которой по доверенности действовал ФИО15, продала дом и земельный участок по <адрес> Синдяеву Д.А., которого, как видно из искового заявления, нашла сама Маркова Т.И., по-прежнему нуждавшаяся в деньгах.
При этом ДД.ММ.ГГГГ Маркова Т.И. собственноручно, что не оспаривалось стороной истицы, написала заявление по месту требования (адресат не указан) о том, что она просит перевести право выкупа объекта недвижимости, согласно договору коммерческого найма, Синдяеву Д.А., юридических и финансовых претензий не имеет.
Из изложенного следует, что Марковой Т.И. было безразлично, кто после неё станет собственником жилого помещения, право выкупа которого ей было предоставлено, а также земельного участка, финансовых претензий она не имела, поскольку с ней за проданную недвижимость расплатились.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право собственности Синдяева Д.А. на жилой дом и земельный участок по названному адресу, как видно из материалов дела, были зарегистрированы УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ. Недействительным данный договор решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, а также каким-либо иным решением суда, не признан, не признаны таковыми и последующие сделки со спорным имуществом.
Доводы представителя истицы в подтверждение факта неполучения Марковой Т.И. денежных средств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о том, что ею подан ряд жалоб в различные инстанции, ответы на которые пока не получены, не могут быть приняты во внимание.
Действительно, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Маркова Т.И., как видно из ответов на её обращения (копии – в деле), обращалась в аппарат Правительства Пензенской области, Следственный комитет РФ, Генеральную прокуратуру РФ, прокуратуру Ленинского района г.Пензы с заявлениями о мошеннических действиях сотрудников фирм «...» и «...» с принадлежащим ей недвижимым имуществом, однако до настоящего времени приговор суда о совершенном в отношении истицы Марковой Т.И. мошенничестве с её недвижимым имуществом, которым было бы установлено, что денежные средства за проданный ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок по <адрес> Марковой Т.И. не были переданы, отсутствует, что подтвердила в судебном заседании представитель истицы Керженова Г.Р.. Доказательств иного суду не представлено.
Аналогичным образом суд дает оценку обращению Марковой Т.И. с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ в региональную общественную приемную председателя Всероссийской политической партии «...» в Пензенской области.
Из представленных суду копий талонов-уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ в Управление внутренних дел по г.Пензе, кроме сделанного судом вывода по поводу названных обращений Марковой Т.И., суд отмечает, что не усматривается, кто туда и по какому вопросу обращался, каков результат рассмотрения обращений.
При таких обстоятельствах у суда нет законных оснований для удовлетворения заявленных Марковой Т.И. исковых требований.
Поскольку суд отказывает истице в удовлетворении исковых требований, на основании п.1 ст.98 ГПК РФ не имеется оснований и для возмещения ей за счет ответчика понесенных по делу судебных расходов.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Марковой Т.И. к Авдонькиной В.Ф. о взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 30.01.2012 года.
СУДЬЯ