Дело № 2-2598/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 января 2012 года г. Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Романовой В.А.
при секретаре Махровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Пензе гражданское дело по иску Кистиной Н.В. к ОАО «Пензастрой» о признании обязательств по договору выполненными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеназванным исков указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО "СтройТорг" был заключен договор уступки прав требования по условиям которого ООО "СтройТорг" (Дольщик) уступило ей (Правопреемнику) в полном объеме права требования принадлежащее ООО "СтройТорг" на основании Договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО ГК "Поволжье" и зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № Договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Согласно заключенного договора к истцу перешло право требования передачи в собственность однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>. В настоящее время деятельность ООО ГК "Поволжье" на основании решения Арбитражного суда Пензенской области приостановлена. Обратившись за разъяснением к руководству Общества, истец узнала, что права и обязанности ООО ГК "Поволжье" на основании заключенных договоров уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на котором находится строящийся дом и уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве указанного жилого дома перешли к ОАО "Пензастрой". В связи с указанными обстоятельствами истец обратился ДД.ММ.ГГГГ в ОАО "Пензастрой" с заявлением о подтверждении перехода прав и обязанностей застройщика к ОАО "Пензастрой" путем заключения с ней договора о долевом участии в строительстве. Не отрицая правопреемства застройщика от ООО ГК "Поволжье", ОАО "Пензастрой" не подтверждает своих обязательств перед истцом по договору долевого участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что отсутствует возможность признать оплату по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО "СтройТорг", поскольку она не произведена реально. Считает названные действия ОАО "Пензастрой" по непризнанию произведенной оплаты за квартиру не законными по следующим основаниям. Оплата ООО "Строй Торг" по договору долевого участия в строительстве заключенному с ООО ГК "Поволжье" произведена в полном объеме в размере 1 003 935 рублей, что подтверждается справкой ООО ГК "Поволжье" от ДД.ММ.ГГГГ, а также договорами об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ заключенными между ООО СК "Промышленное строительство" и ООО "СтройТорг", и ООО "СтройТорг" и ООО ГК "Поволжье". Согласно п. 4 Договора уступки права требования заключенному между ООО "СтройТорг" (Цедент) и ООО ГК "Поволжье" (Цессионарий) стоимость передаваемого по договору требования составляет 1 003 935 рублей. В силу п. 5 указанного договора, обязательство по уплате суммы, указанной в п. 4 договора прекращается путем зачета встречного требования Цессионария к Цеденту об уплате задолженности в сумме 1 003 935 (Один миллион три тысячи девятьсот тридцать пять) рублей, НДС не облагается, за передачу права требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный зачет встречных однородных требований считается проведенным с момента подписания настоящего договора Цедентом и Цессионарием. То есть, с момента подписания договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройТорг" и ООО ГК "Поволжье" обязательство ООО "СтройТорг" перед ООО ГК "Поволжье" по оплате денежной суммы в размере 1 003 935 рублей по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ считается выполненным, что подтверждается выданной ООО ГК "Поволжье" справкой от ДД.ММ.ГГГГ. В силу того, что права и обязанности ООО ГК "Поволжье" как застройщика перешли к ОАО "Пензастрой" в полном объеме, зачет ООО ГК "Поволжье" обязательств ООО "СтройТорг" по оплате квартиры также должен быть принят и ОАО "Пензастрой". ДД.ММ.ГГГГ жилой дом переменной этажности (в том числе секция ...) со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы) расположенный по строительному адресу: <адрес> введен в эксплуатацию. Жилому дому присвоен адрес: <адрес>. В соответствии с п.п. 3.1. Застройщик обязан: Передать Дольщику квартиру ориентировочно до ДД.ММ.ГГГГ. В случае возникновения обстоятельств, препятствующих исполнению данного обязательства Застройщиком, срок передачи квартиры может быть изменен; Предоставить Дольщику право на оформление (после завершения строительства жилого дома, сдачи жилого дома государственной приемочной комиссии, передачи квартиры по акту приема-передачи) в собственность квартиры. В силу ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторый законодательные акты РФ", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ст. 1 Закона "О защите прав потребителей" № 2300-1 от 07 февраля 1992 года с последующими дополнениями и изменениями, отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Как указывает пленум Верховного суда РФ в Постановлении от 29 сентября 1994 года № 7 при рассмотрении дел, возникших в связи с осуществлением и защитой прав потребителей, необходимо иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, - с другой стороны. В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В силу ст. 4 Закона "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору. В нарушение вышеуказанных условий договора и норм закона, квартира ОАО "Пензастрой" по акту передачи-приемки истцу не передана, права на оформление в собственность квартиры не предоставлено. Считает, что условия по оплате квартиры со стороны Дольщика выполнены в полном объеме и ОАО "Пензастрой" обязано передать истцу квартиру в связи с завершением строительства и ввода дома в эксплуатацию. Не обоснованное не признание ОАО "Пензастрой" произведенной оплаты за квартиру и не выполнение обязательств по передаче истцу квартиры нарушает ее права как дольщика (потребителя) по заключенному договору долевого участия в строительстве.
На основании вышеизложенного просила суд признать обязательства по договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО ГК "Поволжье" с ООО "СтройТорг" по оплате однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>, выполненными. Обязать ответчика ОАО "Пензастрой" передать истцу по акту приемки-передачи однокомнатную квартиру № (проектный), общей площадью с учетом холодных помещений 39,37 кв.м., в том числе жилой 17,67 по адресу: <адрес>, предоставив право на оформление квартиры в собственность.
В ходе рассмотрения дела, истцом в соответствии со ст. 39 ГПК РФ были изменены основания заявленные исковых требований. Так, в соответствии со ст. ст. ст. 11, 12, 382, 384, 385, 388, 390 ГК РФ, ст. 4, 5, 11, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторый законодательные акты РФ" Кистина Н.В. просила суд признать обязательства по договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО ГК "Поволжье" с ООО "СтройТорг" по оплате однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>, выполненными.
В судебное заседание истец Кистина Н.В. не явилась, извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием представителя по доверенности Лабутина О.А.
Представитель истца Кистиной Н.В. – Лабутин О.А., действующий на основании доверенности, с учетом измененных оснований заявленные доверителем исковые требования поддержал, просил суд признать обязательства по договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО ГК "Поволжье" с ООО "СтройТорг" по оплате однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>, выполненными.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» - Друзь Д.К., действующий на основании доверенности, измененные исковые требования не признал, считая их незаконными и необоснованными. При этом поддержал доводы изложенные в ранее представленных суду письменных возражениях, согласно которым, довод истца о том, что «ОАО «Пензастрой» является полноправным Застройщиком, принявшим на себя все обязательства ООО ГК «Поволжье» в том объеме и на тех условиях, которые имелись ранее - ошибочен. В соответствии со ст. 391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо. При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Также закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья. В частности, ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Закон об участии в долевом строительстве») устанавливает порядок уступки участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия в строительстве, при этом оставляя без урегулирования вопрос замены застройщика в обязательстве долевого участия в строительстве жилья. В связи с этим, в данном случае применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими - участники долевого строительства. Что касается Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту — «Общий договор уступки прав и обязанностей застройщика»), то путем его заключения на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому их заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. Произошло фактически следующее:
- ООО ГК «Поволжье» путем его подписания выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, т.е., по сути, единовременно (по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве Жилых домов) выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также (в связи с отсутствием организационной возможности в будущем на протяжении длительного периода времени участвовать в качестве третьей стороны в каждом индивидуальном договоре уступки прав и обязанностей застройщика, а также в связи с отсутствием и объективной невозможностью получения на момент заключения Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика Жилых домов детализированного согласия от каждого участника долевого строительства) единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных условиях между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика, как того и требует законодательство РФ, станет трехсторонней, но в два этапа - сначала предварительная дача Прежним застройщиком согласия на перевод долга, легитимная только в части выражения воли данного лица, но не затрагивающая условий правоотношений Нового застройщика и участника долевого строительства, а затем основной индивидуальный перевод долга, оформляемый между Новым застройщиком и участником долевого строительства уже без участия Прежнего застройщика, единожды выразившего свою волю сразу в отношении всех договоров долевого участия в строительстве Жилых домов;
- ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания.
Таким образом, невозможность отступления от требований главы 24 ГК РФ (в части формы договора перемены лиц в обязательстве) в совокупности с объективно существующими препятствиями для заключения обычных трехсторонних соглашений, вызвала необходимость поэтапного (в части выражения участниками рассматриваемых правоотношений своих волеизъявлений) перевода прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье», как застройщика, на ОАО «Пензастрой». В соответствии с этим, а также со ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, п.п. 3, 4, 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации (как того требует законодательство) индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга. Таким образом, только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия Истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика. Общий же договор уступки прав и обязанностей застройщика дает ОАО «Пензастрой» возможность выступить к участнику долевого строительства с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве, без участия ООО ГК «Поволжье» в качестве третьей стороны, поскольку указанное юридическое лицо фактически не осуществляет уставную деятельность ориентировочно с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом подписи в лице генерального директора ФИО7 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом. Заключение Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика и дальнейшее заключение на его основе Индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика полностью соответствует нормам главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Совершение указанных сделок именно в таком виде служит защите прав участников долевого строительства, направлено на удовлетворение их законных интересов и призвано не допустить ситуации утраты участниками долевого строительства прав на строящееся жилье и внесенных денежных средств. Из вышесказанного следует, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об автоматическом переходе прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по всем заключенным им договорам долевого участия к ОАО «Пензастрой» без заключения (как акта выражения согласия дольщика на перевод долга) и государственной регистрации (как акта признания и подтверждения государством соответствующих прав) индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика с каждым конкретным участником долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГК «Поволжье» и ООО «СтройТорг» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья №, согласно которому ООО ГК «Поволжье» привлекает ООО «СтройТорг» к финансированию строительства жилого дома по <адрес>, а ООО «СтройТорг» инвестирует строительство в части однокомнатной квартиры № (далее по тексту - «Договор долевого участия»). Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ за №. Согласно п.5.1 Договора долевого участия Дольщик (ООО «СтройТорг») перечисляет денежные средства (инвестиционный взнос) за квартиру на расчетный счет Застройщика (ООО ГК «Поволжье»), либо оплачивает инвестиционный взнос наличными денежными средствами путем внесения их в кассу Застройщика в порядке, предусмотренном настоящим договором, либо иным не запрещенным законодательством РФ способом. Изменения в Договор долевого участия, в части порядка расчетов между сторонами, в установленном законом порядке не вносились. Что же касается способа оплаты по Договору долевого участия, то в рассматриваемой ситуации не имели места расчеты наличными или безналичными денежными средства. Как указано Истцом в исковом заявлении, в рамках Договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ (по условиям которого ООО «СтройТорг» уступило, а ООО ГК «Поволжье» приняло право требования долга с ООО «Поволжское строительное управление - 555» по оплате выполненных подрядных работ на объекте - плавательный бассейн в г. ...) между ООО ГК «Поволжье» и ООО «СтройТорг» состоялся зачет взаимных встречных требований (п. 5 указанного договора), в результате которого погасилась задолженность последнего перед Прежним застройщиком в размере 1 003 935 рублей по оплате Договора долевого участия. Последствием данного способа расчетов явилось то обстоятельство, что ООО «Поволжское строительное управление - 555» стало должником ООО ГК «Поволжье» хотя и по иным договорным основаниям (долг по оплате договора подряда), но фактически за приобретение ООО «СтройТорг» права требования квартиры. С позиции ОАО «Пензастрой», как Нового застройщика, данный способ расчетов противоречит как отдельным нормам, так и общему смыслу Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (далее - «Закон об участии в долевом строительстве»), даже несмотря на отсутствие нарушений общих положений гражданского законодательства (принцип свободы договора) при заключении Договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ. Так, согласно ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, предусматривается целевой характер использования застройщиком привлеченных денежных средств для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При расширительном толковании данной нормы предполагается вывод, что при неполучении от участника долевого строительства таких целевых денежных средств (передача имущественного права, имеющего денежную оценку, перспективы реализации которого с целью получения денежных средств являются маловероятными, не является, по. мнению Ответчика, надлежащим целевым вкладом в строительство) застройщик не обязан, а, возможно, и не имеет права признавать обязательство по оплате Договора долевого участия исполненным. Кроме того, со стороны ООО «Поволжское строительное управление - 555» соответствующая оплата в пользу ООО ГК «Поволжье» не произведена, а также известно (подтверждающая справка уполномоченного органа будет представлена в судебном заседании), что ООО «Поволжское строительное управление - 555», как генеральный подрядчик, в полном объеме получило денежные средства за выполненные строительные работы по строительству бассейна в г. ... от государственного заказчика, за счет которых и обязано было производить расчеты с субподрядчиками (в частности, с ООО СК «Промышленное строительство», которое впоследствии уступило ООО «СтройТорг» свое право требование к ООО «ПСУ-555»). В связи с вышеуказанным, если и не имеются признаки ничтожности отдельных условий (в частности, п. 5) Договора об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, что с необходимостью влечет недействительность (ничтожность) перехода права требования квартиры от ООО «СтройТорг» к Кистиной Н.В. и возникновение у ООО «СтройТорг» обязанности по возврату денежных средств, то, по меньшей мере, отсутствуют основания признания судом обязательства по оплате Договора долевого участия надлежащим образом исполненным. Все вышеизложенное позволяет утверждать, что обязательства участника долевого строительства по Договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ не выполнены, ввиду неполучения ООО ГК «Поволжье» никакого встречного удовлетворения в качестве инвестиционного взноса. Неисполнение Истцом как участником долевого строительства своего обязательства по финансированию строительства исключает возможность передачи ему объекта строительства. Согласно п.2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Кроме того, исходя из изложенного следует, что до момента заключения между Истцом и ОАО «Пензастрой» и государственной регистрации в установленном законом порядке договора уступки прав и обязанностей застройщика конкретно по его Договору долевого участия (в целях замены лица — застройщика — в обязательстве долевого участия в строительстве) у ОАО «Пензастрой» обязанность по передаче объекта строительства отсутствует и в каком-либо ином, в том числе судебном, порядке возникнуть не может. На основании изложенного просил суд истцу в заявленных требованиях отказать в полном объеме.
Представители третьих лиц: ООО ГК «Поволжье», ООО «СтройТорг», ООО СК «Промышленное строительство», ООО «Поволжское строительное управление 555», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области – в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройТорг" и ООО ГК «Поволжье» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. По условиям данного договора, копия которого представлена в материалах дела, ООО «СтройТорг», являясь дольщиком приняло обязательство по инвестированию строительства жилого дома в части однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв.м., приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв.м., общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв.м.
В силу положений ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Как указано в п. 5.2 названного договора долевого участия, общий размер вклада дольщика составляет 1 003 935 рублей, и подлежит уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, в материалах дела имеется договор об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «СтройТорг» и ООО ГК «Поволжье», ООО «СтройТорг» уступило, а ООО ГК «Поволжье» приняло право требования долга с ООО «Поволжское строительное управление - 555» по оплате выполненных подрядных работ на объекте - плавательный бассейн в г. .... Из п. 5 данного договора следует, что между ООО ГК «Поволжье» и ООО «СтройТорг» состоялся зачет взаимных встречных требований, в результате которого погасилась задолженность последнего перед Прежним застройщиком в размере 1 003 935 рублей по оплате договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный зачет встречных однородных требований считается проведенным с момента подписания настоящего договора Цедентом и Цессионарием.
Согласно имеющейся в материалах дела копии справки от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «СтройТорг» полностю исполнило обязательства по оплате однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв.м., приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв.м., общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв.м., согласно условий договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из положений ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Также в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Кистиной Н.В. и ООО "СтройТорг" был заключен договор уступки прав требования, по условиям которого ООО "СтройТорг" (Дольщик) уступил Кистиной Н.В. (Правопреемнику) в полном объеме права требования принадлежащее ООО "СтройТорг" на основании Договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО ГК "Поволжье", что подтверждается копией названного договора, имеющейся в материалах дела.
Договор уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.
Как следует из текста названного договор уступки от ДД.ММ.ГГГГ, к Кистиной Н.В. перешло право требования передачи в собственность однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>.
Статьей 382 ГК РФ установлено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В силу ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Из положений ст. 388 ГК РФ следует, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника.
Также в судебном заседании установлено, что в настоящее время деятельность ООО ГК "Поволжье" на основании решения Арбитражного суда Пензенской области приостановлена, при этом права и обязанности ООО ГК "Поволжье" по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> перешли к ОАО «Пензастрой» на основании договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Данные обстоятельства представителем ОАО «Пензастрой» не оспорены.
Как следует из текста искового заявления, и подтверждено в настоящем судебном заседании пояснениями представителя истца, при обращении истца Кистиной Н.В. к ответчику с заявлением о подтверждении перехода прав и обязанностей застройщика к ОАО "Пензастрой", ей был получен ответ, в котором не отрицая правопреемства застройщика от ООО ГК "Поволжье", ОАО "Пензастрой" не подтвердило своих обязательств перед истцом по договору долевого участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по тем основаниям, что отсутствует возможность признать оплату по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ от ООО "СтройТорг", поскольку она не произведена реально.
Принимая во внимание то обстоятельство, что с момента подписания договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СтройТорг" и ООО ГК "Поволжье" обязательство ООО "СтройТорг" перед ООО ГК "Поволжье" по оплате денежной суммы в размере 1 003 935 рублей по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ считается выполненным, а также с учетом того, что права и обязанности ООО ГК "Поволжье" как застройщика перешли к ОАО "Пензастрой" в полном объеме, суд приходит к выводу, что зачет ООО ГК "Поволжье" обязательств ООО "СтройТорг" по оплате квартиры также должен быть принят и ОАО «Пензастрой».
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
С учетом вышеназванных положений действующего законодательства, установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что обязательства ООО «СтройТорг» по оплате однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>, предусмотренный договором № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным ООО «СтройТорг» с ООО ГК "Поволжье" являются выполненными.
Доказательств обратного суду представлено не было.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кистиной Н.В. к ОАО «Пензастрой» о признании обязательств по договору выполненными - удовлетворить.
Признать обязательства по договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО ГК "Поволжье" с ООО "СтройТорг" по оплате однокомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 15 этаже, секция ..., жилая площадь - 17,67 кв. метров, приведенная площадь: лоджия (балкон) - 6,46 кв. метров, общая площадь, с учетом холодных помещений - 39,37 кв. метров, в строящемся 4-х секционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенном по строительному адресу: <адрес>, выполненными.
Решение может быть обжаловано в апелляционной порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий В.А. Романова
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ