Дело № 2-12/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Пенза 16 января 2012 года
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Жогина О.В.,
при секретаре Чернышевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Ермолаева А.Н. к Гаражно-строительному кооперативу «Лесной» о регистрации права собственности ГСК «Лесной» на незавершенные строительством объекты, обращении взыскания по исполнительному листу № от ДД.ММ.ГГГГ на предмет залога - незавершенные строительством гаражные боксы,
УСТАНОВИЛ:
Ермолаев А.Н. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что Определениями Октябрьского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ по делу № утверждено мировое соглашение, согласно которому ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ выплатить ему полученные им по договорам долевого участия в строительстве гаражных боксов денежные средства, проценты за пользование денежными средствами и проценты за несвоевременный возврат денежных средств в общей сумме 950000 рублей. Однако, свои обязательства ответчик не выполнил. Постановлением Октябрьского районного отдела судебных приставов УФССП России по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено исполнительное производство о взыскании с ответчика в пользу истца указанной выше суммы. В ходе объявленного в рамках исполнительного производства розыска имущества было установлено наличие на территории ответчика и наложен арест на недвижимое имущество в виде 25 незавершенных строительством гаражных боксов. Согласно прилагаемой выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ никаких регистрационных действий в отношении указанных гаражных боксов не проводилось. В соответствии с пунктами 4.1.8 договоров долевого участия в строительстве гаражного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, пунктами 1 и 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве.. .» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. и пунктом 4 статьи 340 ГК РФ указанные гаражные боксы наряду с другими гаражными боксами гаражного комплекса относятся к предмету залога. Согласно пункту 5 Федерального закона № 214-ФЗ ответчик обязан зарегистрировать право собственности на предмет залога, однако представитель ответчика - председатель ГСК «Лесной» ФИО5 отказался это делать, ссылаясь на отсутствие денежных средств в кооперативе. В связи с отсутствием государственной регистрации права собственности ответчика на предмет залога в виде незавершенных строительством гаражных боксов не представляется возможным обратить на них взыскание с целью последующей реализации для удовлетворения моих требований по исполнительному листу. На основании изложенного и руководствуясь пунктами 1 и 9 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве.. .» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от ДД.ММ.ГГГГ, и пунктом 4 статьи 340 ГК РФ, просит признать право собственности ответчика - ГСК «Лесной» на незавершенные строительством объекты, расположенные в границах земельного участка кадастровый № гаражный бокс № (строительный) в блоке № из белого кирпича (24 кв.м) без ворот, с подвалом; гаражный бокс № (строительный) в блоке № из белого кирпича (24 кв.м.) без ворот, с подвалом; гаражный бокс в блоке № радом с боксом № (строительный) с левой стороны (24 кв.м.) из белого кирпича с металлическими воротами, с подвалом; гаражный бокс в блоке № рядом с боксом № (строительный) с правой стороны (24 кв.м.) из белого кирпича без ворот, с подвалом; гаражный бокс в блоке № рядом с боксом № (строительный) с правой стороны (24 кв.м.) из белого кирпича с металлическими воротами, с подвалом; гаражный бокс в блоке № рядом с боксом № (строительный) с левой стороны (24 кв.м.) из белого кирпича с металлическими воротами, с подвалом, обратить взыскание по исполнительному листу № от ДД.ММ.ГГГГ на указанные в пункте 1 незавершенные строительством гаражные боксы, судебные расходы и издержки отнести на ответчика.
Истец Ермолаев А.Н., будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истца Ермолаева А.Н. - Ермолаев Н.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточнил исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика председатель ГСК «Лесной» Сторожев А.С. исковые требования не признал, полагал, что у Ермолаева А.Н. отсутствует право требовать осуществления государственной регистрации права собственности на спорные гаражные боксы, поскольку договор долевого участия в строительстве между ним и ГСК «Лесной» расторгнут, он больше не является участником долевого строительства. Кроме того, спорные объекты недвижимости построены с нарушением обязательных требований утвержденного проекта и расположены на земельном участке, который не выделялся ГСК «Лесной», т.е. являются самовольной постройкой.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Октябрьского РОСП УФССП России по Пензенской области судебный пристав-исполнитель Талалаев Ю.В. в письменном заявлении и в судебном заседании пояснил, что в его производстве находится исполнительное производство по определению Октябрьского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ГСК «Лесной» в пользу Ермолаева А.Н. денежных средств в сумме 950000 рублей. В настоящее время у должника помимо спорных гаражных боксов иного имущества или денег, на которое можно обратить взыскание, не установлено. Решение оставил на усмотрение суда.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления росреестра по Пензенской области Аристова А.Ю. в письменном отзыве и в судебном заседании не возражала против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, МУП «ОГСАГиТИ» Аверьянова А.М. в судебном заседании оставила решение по делу на усмотрение суда.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Администрации г. Пензы Калинкина О.Ю., будучи надлежащим образом извещенной, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, возражала против удовлетворения заявленных требований.
Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве).
При этом отношения участников долевого строительства, согласно ст. 4 Закона о долевом строительстве, базируются на договоре об участии в долевом строительстве.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ГСК «Лесной» в лице председателя ФИО11 и Ермолаевым А.Н. были заключены договоры о долевом участии в строительстве гаражного комплекса - гаражного бокса №, блок «№», общей площадью по проекту 48 кв.м. и №, блок «№», общей площадью по проекту 48 кв.м. Согласно п. 3.1 договоров размер денежных средств, подлежащих уплате участнику долевого строительства составляет 370000 рублей.
При этом, согласно кассовым ордерам, Ермолаев А.Н. оплатил полную стоимость гаражей № в общей сумме 740000 рублей в соответствии с условиями п. 3.1 договора.
Исполнение обязательств, по смыслу ст. 329 ГК РФ, может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктами 4.1.8 договоров долевого участия в строительстве гаражного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ б/н обязательства застройщика перед участниками долевого строительства с момента государственной регистрации договора обеспечиваются залогом строящегося объекта и права аренды земельного участка, на котором возводится объект.
Таким образом, гаражные боксы №, блок №, и №, блок №, относятся к предмету залога по данным договорам долевого участия в строительстве.
Частями 2 и 3 ст. 13 Закона о долевом строительстве установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
При этом законодатель установил обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от регистрации своих прав на объект регистрация права собственности на него осуществляется на основании решения суда, принятого по иску дольщика об обращении взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона о долевом строительстве).
Обязательства застройщика по уплате участнику долевого строительства причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств, обеспечиваются залогом (п. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве).
Таким образом, предусмотренным законом способом защиты прав участника долевого строительства является также расторжение договора по инициативе участника долевого строительства и требование о возврате денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплате процентов на эту сумму. Согласно ст. 10 Закона о долевом строительстве участник долевого строительства может заявить требование о возмещении в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, до настоящего времени строительство гаражного комплекса ГСК «Лесной» не завершено.
Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ имеющиеся на территории земельного участка (кадастровый №) гаражные боксы не имеют правообладателя, однако имеются ограничения (ипотека права аренды, регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ, срок с ДД.ММ.ГГГГ по 2 квартал 2009г., залогодержатели: участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве).
Таким образом, правом на обращение в суд с иском о понуждении к регистрации права собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога обладает участник долевого строительства (дольщик).
Статьей 450 ГК РФ предусмотрено расторжение договора по требованию одной из сторон договора по решению суда.
Аналогичные требования установлены ст. 9 Закона о долевом строительстве, согласно которой по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут, в том числе, в судебном порядке.
Определением Октябрьского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом определения Октябрьского районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки, утверждено мировое соглашение, заключенное между истцом Ермолаевым А.Н., его представителем по доверенности Ермолаевым Н.А., с одной стороны, и ответчиком ГСК «Лесной» в лице своего представителя ФИО5, с другой стороны, по условиям которого:
«Ответчик признает договора долевого участия в строительстве гаражного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные с Ермолаевым А.Н. на строительство гаражных боксов № и №, расторгнутыми с ДД.ММ.ГГГГ, и обязуется возвратить Ермолаеву А.Н. полученные по договорам денежные средства, проценты за пользование денежными средствами, проценты за несвоевременный возврат денежных средств в общей сумме 950 000 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Истец согласен с расторжением договоров стороной ответчика с ДД.ММ.ГГГГ, возвратом ему ГСК «Лесной» по договорам денежных средств, процентов за пользование денежными средствами, процентов за несвоевременный возврат денежных средств в общей сумме 950 000 рублей в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Истец отказывается от исковых требований о взыскании с ответчика процентов за пользование денежными средствами, процентов за несвоевременный возврат денежных средств до дня фактического возврата денежных средств, компенсации морального вреда.
Стороны не имеют претензий друг к другу по возмещению судебных расходов, понесенных каждой из них по настоящему делу.»
Указанное определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
Постановлением Октябрьского районного отдела судебных приставов УФССП России по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство № о взыскании с ГСК «Лесной» в пользу взыскателя Ермолаева А.Н. денежной суммы в размере 950 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Октябрьского РОСП УФССП России по Пензенской области составлены акты описи и ареста недвижимого имущества (гаражных боксов), находящегося на территории ГСК «Лесной» (<адрес>).
Как следует из приведенного выше судебного определения, договоры долевого участия в строительстве гаражного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между Ермолаевым А.Н. и ГСК «Лесной» на строительство гаражных боксов № и № расторгнуты с ДД.ММ.ГГГГ, что указывает на то, что истец прекратил свое участие в долевом строительстве гаражей с этого времени, а, следовательно, прекращены обязательства сторон, предусмотренные договором об участии в долевом строительстве и Законом о долевом строительстве, между сторонами возникло денежное обязательство.
Одним из последствий расторжения договора, согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ, является прекращение обязательства сторон.
Таким образом, в связи с расторжением договора долевого участия в инвестировании строительства объекта недвижимости прекращены права истца, основанные на указанном договоре.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет собой прекращение залога, в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. Иное Закон о долевом строительстве не устанавливает.
Поскольку право требования, основанное на договорах долевого участия в строительстве гаражного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных с Ермолаевым А.Н. на строительство гаражных боксов № и №, прекратилось, следовательно, прекратился и залог.
Оценивая обоснованность доводов представителя истца о том, что договор залога не прекратил свое действие, и возражений представителя ответчика о том, что действие договора залога прекратилось, поскольку договоры долевого участия расторгнуты суд, руководствуясь положениями вышеприведенных правовых норм, и исходя из установленных по делу фактических обстоятельств, приходит к выводу о том, что расторжение договоров долевого участия в строительстве гаражного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных ГСК «Лесной» с Ермолаевым А.Н. на строительство гаражных боксов № и № влечет за собой безусловную утрату залога на данные объекты незавершенного строительства в отношении Ермолаева А.Н.
При этом суд считает не заслуживающей внимания ссылку представителя истца на разъяснения, содержащиеся в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» о том, что после расторжения договора, из которого возникли обязательства, обеспеченные залогом (ст. ст. 310, 450 ГК РФ), залог продолжает обеспечивать те из них, которые не были исполнены и не прекращаются при расторжении такого договора (например, основная сумма долга и проценты по кредитному договору, задолженность по выплате арендной платы), поскольку предусмотренное договором и обеспеченное залогом обязательство по строительству гаражных боксов, ввод их в эксплуатацию и получение дольщиком в собственность прекращено при расторжении договора долевого по определению суда, которое вступило в законную силу.
Кроме того, находящийся в материалах дела технический паспорт объекта незавершенного строительства, выполненный ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ относит спорные объекты недвижимости, включая указанные в договоре долевого участия, к самовольным постройкам, что не позволяет индивидуализировать их как объекты гражданских прав. Согласно письму Администрации г. Пензы № от ДД.ММ.ГГГГ проведенной проверкой отделом по контролю за строительством выявлен факт нарушения ГСК «Лесной» обязательных требований утвержденного проекта и захват муниципальной земли. Аналогичное усматривается из пояснений представителя ответчика ФИО5
Возможностью требовать регистрации права собственности застройщика на не завершенные строительством объекты, относящиеся к самовольной постройке, в соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № ФЗ бывшие участники долевого строительства не обладают. При таких обстоятельствах суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Ермолаева А.Н.
Кроме того, суд отмечает, что Ермолаев А.Н. не лишен возможности защищать свои права на получение денежных средств иными способами, предусмотренными законом, а именно требовать исполнения определения суда в установленном порядке.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ермолаева А.Н. к Гаражно-строительному кооперативу «Лесной» о регистрации права собственности ГСК «Лесной» на незавершенные строительством объекты, обращении взыскания по исполнительному листу № от ДД.ММ.ГГГГ на предмет залога - незавершенные строительством гаражные боксы оставить без удовлетворения.
Решение суда может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 23 января 2012 года.