Дело № 2-136/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 февраля 2012 года
Октябрьский районный суд г.Пензы в составе
председательствующего судьи Бобылевой Е.С.
с участием адвоката Кадеркаевой Н.В.,
при секретаре Шоробура И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Наземновой В.В. к Гусевой Е.А. и Шибаевой О,А. о переводе прав и обязанностей покупателя,
УСТАНОВИЛ:
Наземнова В.В. обратилась в суд с названным иском к Гусевой Е.А. и Шибаевой О.А. и со ссылками на ст.ст.250, 11, 12 ГК РФ просила суд перевести на неё права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру № дома № по ул...., взыскать с неё в пользу Шибаевой О.А. 300 000 рублей, указывая на следующее:
На основании договора на передачу коммунальных квартир в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ ей и её дочери ФИО8 (каждой) на праве общей долевой собственности принадлежит по 27/200 доли кв.№ д.№ по ул..... ДД.ММ.ГГГГ она (истица) получила от Гусевой Е.А. уведомление о продаже принадлежащих той 28/100 доли в праве общей долевой собственности на ту же квартиру, что соответствует комнате №, за 300 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ она направила уведомление на имя Гусевой Е.А. о своём согласии приобрести продаваемую ею долю за названную цену. Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, отчуждаемая доля недвижимого имущества была передана в собственность Шибаевой О.А.. Полагает, что Гусева Е.А. заключила с Шибаевой О.А. договор купли-продажи 28/100 доли кв.№ д.... по ул.... с нарушением положений ст.250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Она (Наземнова В.В.) в требуемой законом форме выразила согласие на покупку продаваемой доли в праве на спорное недвижимое имущество, уведомление о чём получено Гусевой Е.А. ДД.ММ.ГГГГ, но, несмотря на это, Гусева Е.А. произвела отчуждение доли постороннему лицу, который не является участником долевой собственности. О нарушении своего права она узнала ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе рассмотрения дела по существу истица Наземнова В.В. и её представитель адвокат Кадеркаева Н.В. исковые требования и приведенные выше обстоятельства поддержали.
При этом в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Кадеркаева Н.В. пояснила, что до получения Наземновой В.В. письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о продаже доли в праве собственности на квартиру Гусева Е.А. в устной форме предлагала Наземновой В.В. купить её долю.
Истица в дополнение к изложенному в настоящем судебном заседании пояснила следующее:
До получения письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ о продаже доли она разговаривала с Гусевой Е.А., спрашивала у неё, будет ли она продавать свою долю ей (Наземновой В.В.) и за какую денежную сумму. Гусева Е.А. тогда называла цену продажи от 470 000 рублей до 600 000 рублей. Она сказала Гусевой Е.А., что её комната не стоит 600 000 рублей, за эту цену она не согласна её покупать, предложила договориться о цене, поскольку хотела купить долю Гусевой Е.А. не более, чем за 500 000 рублей, - могла бы взять кредит, часть которого впоследствии погасить средствами материнского (семейного) капитала. Порядок оплаты за продававшуюся долю с Гусевой Е.А. она не обсуждала, поскольку они не договорились о цене. Гусева Е.А. сказала, что уезжает в Москву, а она (истица) – отдыхать, и когда они обе приедут в Пензу, договорятся о продаже. Денежные средства Гусевой Е.А. в счет оплаты приобретения продававшейся ответчицей доли она не передавала и не пыталась каким-либо образом передать, поскольку не знала, на основании какого договора и сколько денежных средств она должна передать. Только при рассмотрении данного дела она узнала, что между ответчицами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, и что доля Гусевой Е.А. продана за 300 000 рублей. Деньги Гусевой Е.А. за продававшуюся долю она не передала и не пыталась передать ещё и потому, что Гусева Е.А. ввела её в заблуждение, в уведомлении о продаже доли от ДД.ММ.ГГГГ указав цену 300 000 рублей, на что она (истица) была согласна, а ещё в одном уведомлении, полученном ДД.ММ.ГГГГ, Гусева Е.А. предложила купить её долю в праве на квартиру уже за 530 000 рублей, что её не устраивало. За 300 000 рублей она готова была приобрести продававшуюся Гусевой Е.А. долю в праве собственности на квартиру не с рассрочкой платежа, а могла взять кредит под средства материнского (семейного) капитала. ДД.ММ.ГГГГ она внесла на депозит Управления Судебного департамента в Пензенской области 300 000 рублей.
3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Тимофеева М.В. в суд для рассмотрения дела не явилась, о месте и времени проведения судебных заседаний извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассмотреть дело без её участия и указала, что с иском согласна, просит его удовлетворить.
Ответчица Гусева Е.А. в суд для рассмотрения дела не явилась, о месте и времени проведения судебных заседаний извещена надлежащим образом, в письменном заявлении просила рассматривать дело в её отсутствие, с участием её представителя по доверенности Умнова Г.М..
Ответчица Шибаева О.А. при рассмотрении дела по существу исковые требования не признала, пояснив следующее:
Когда ДД.ММ.ГГГГ она пришла к Гусевой Е.А. на ул.... посмотреть квартиру и продававшуюся комнату (28/100 доли), Гусева Е.А. пригласила сособственников квартиры, и из своих комнат пришли две проживавших в квартире девушки: ФИО17 (дочь истицы) и ФИО18 (Ладыгина). Гусева Е.А. сказала девушкам, что она (Шибаева О.А.) намерена купить её комнату. Также Гусева Е.А. при ФИО17 и ФИО18 сказала ей (Шибаевой О.А.), что они (сособственники) отказались купить её комнату, и те не отрицали этого. Девушки сказали, что у них нет денег, но ФИО18 ещё сказала, что посоветуется с мамой. Тогда она (Шибаева О.А.) стала говорить девушкам о том, что хочет установить в квартире бойлер, в связи с чем взяла у ФИО17 номер телефона. Впоследствии Гусева Е.А. направляла всем сособственникам квартиры письменные уведомления о продаже своей доли в праве собственности на квартиру, и государственная регистрация заключенного между ней и Гусевой Е.А. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и её права собственности на недвижимость не производилась до истечения месяца, предоставленного сособственникам для приобретения доли. Поскольку сособственники квартиры не купили продававшуюся Гусевой Е.А. недвижимость, ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация её права собственности. Наземнова В.В. в течение предоставленного ей месяца не пыталась передать Гусевой Е.А. деньги за продававшуюся долю, которые та передала бы ей (Шибаевой) в возврат оплаченных по договору купли-продажи 300 000 рублей, и договор купли-продажи был бы заключен с истицей. Когда ДД.ММ.ГГГГ она и Гусева Е.А. пришли в Управление Росреестра по Пензенской области за документами, им сказали, что Наземнова В.В. направила им сообщение о согласии приобрести продававшуюся долю в праве на квартиру, в связи с чем оттуда при регистраторе Гусева Е.А. звонила Наземновой В.В., чтобы узнать, действительно, ли та готова приобрести долю, а она (Шибаева О.А.) тогда бы выяснила, как её вернуть уже оплаченные по договору купли-продажи деньги, потому что понимала, что у истицы есть преимущественное право покупки, но до Наземновой В.В. Гусева Е.А. не дозвонилась и оставила номер её телефона регистратору, однако Наземнова В.В. комнату не приобрела.
Представитель ответчицы Гусевой Е.А. по доверенности в порядке передоверия, совершенного Шибаевой О.А., и действующий в порядке п.6 ст.53 ГПК РФ как представитель ответчицы Шибаевой О.А. Умнов Г.М. при рассмотрении дела по существу исковые требования Наземновой В.В. не признал, просил оставить их без удовлетворения и в возражение пояснил:
По смыслу п.1 ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов, однако истицей данная обязанность не была выполнена при обращении в суд.
3-и лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Ладыгина С.В. и Ладыгина В.С. в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ разрешение спора оставили на усмотрение суда.
При этом Ладыгина С.В. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Гусева Е.А. в устной форме спросила, намерена ли она (Ладыгина С.В.) купить её комнату, на что она ответила, что не намерена, поскольку они не располагают необходимой денежной суммой (какой именно – сейчас не помнит). После этого разговора с Гусевой Е.А. она и её дочь ФИО18 обсудили вопрос о покупке комнаты ответчицы и решили, что «не потянут» это, поэтому от покупки отказались. Было, что ей позвонила Наземнова В.В., говорила о том, что Гусева Е.А. уезжает в г.Москву, и спрашивала, почему её не уведомили о продаже комнаты. Она (3-е лицо) тогда сказала Наземновой В.В., чтобы она позвонила Гусевой Е.А., но считает, что если её дочь ФИО18 знала о продаже комнаты, то знала об этом и дочь истицы ФИО17, а через неё – и истица.
Ладыгина В.С. поддержала объяснения Ладыгиной С.В. и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ Гусева Е.А. предложила им купить её комнату. При этом присутствовала Шибаева О.А. и дочь Наземновой В.В. – ФИО17. Гусева Е.А. тогда сказала, что хочет продать комнату (за сколько, – не помнит), на что она (3-е лицо) ответила, что они, наверное, не купят, но она посоветуется с мамой. После этого разговора (ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ) Гусева Е.А. постоянно проживала в своей комнате, дома находилась постоянно, убиралась в подъездах, и была возможность поговорить с ней по поводу купли-продажи её комнаты.
В настоящее судебное заседание 3-и лица Ладыгина С.В. и Ладыгина В.С. не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, просили закончить рассмотрение дела в их отсутствие.
Представитель 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления ПФР в г.Пензе Пензенской области по доверенности Данилкина А.Б., главный специалист-эксперт отдела социальных выплат, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ разрешение спора оставила на усмотрение суда и пояснила, что оплата приобретенной недвижимости возможна посредством средств материнского (семейного) капитала, и возможно заключение договора купли-продажи недвижимости со стороны покупателя одним лицом, например, истицей Наземновой В.В., однако происходит это следующим образом: Между сторонами заключается договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой (если средств материнского (семейного) капитала недостаточно для оплаты продавцу стоимости недвижимости) либо отсрочкой оплаты стоимости приобретаемой недвижимости (если средств материнского (семейного) капитала достаточно, чтобы расплатиться с продавцом, как в данном случае). Договор купли-продажи и право собственности покупателя должны в установленном законом порядке пройти государственную регистрацию. После этого покупатель (например, истица) должен написать и удостоверить нотариально своё обязательство оформить приобретенную недвижимость в общую собственность всех членов своей семьи, включая детей, в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала в счет оплаты по договору купли-продажи. Это обязательство, зарегистрированный договор купли-продажи, из текста которого было бы видно, что продавец не полностью получил причитающиеся ему за проданную недвижимость денежные средства, в составе пакета иных необходимых документов с соответствующим заявлением держателя сертификата представляется в орган ПФР. Заявление об оплате приобретенной недвижимости за счет средств материнского (семейного) капитала с приложенными к нему документами рассматривается органом ПФР, и в срок обычно не позднее 2-х месяцев с момента его поступления производится перечисление требуемых денежных средств продавцу недвижимости.
В настоящее судебное заседание представитель 3-го лица УПФР в г.Пензе Пензенской области по доверенности Данилкина А.Б. не явилась, о месте и времени его проведения извещена, просила закончить рассмотрение дела в её отсутствие.
Представитель 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (Управления Росреестра по Пензенской области) в суд для рассмотрения дела не явился, о месте и времени проведения судебных заседаний извещены надлежащим образом, действующая по доверенности ведущий специалист-эксперт отдела правового обеспечения Караева Т.Р. просила рассмотреть дело без участия их представителя, разрешение спора полагала на усмотрение суда и в письменном отзыве на иск указала:
ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган обратились Гусева Е.А. и Шибаева О.А. с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права и права общей долевой собственности (доля в праве 28/100) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, представив договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Заявителями также были представлены письменные уведомления остальных участников общей долевой собственности о продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру. ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена государственная регистрация, поскольку на день подачи заявления о государственной регистрации не истек месяц со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о продаже. В течение срока приостановления в регистрирующий орган участники долевой собственности не обращались, дополнительных документов не поступало, в связи с чем срок государственной регистрации был возобновлен. Представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию соответствовали действующему законодательству, основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации договора купли-продажи и права общей долевой собственности Шибаевой О.А. (доля в праве 28/100) на указанную квартиру. В настоящее время в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности Шибаевой О.А. (доля в праве 28/100), Ладыгиной B.C. (доля в праве 45/200), Ладыгиной СВ. (доля в праве 45/200), ФИО8 (доля в праве 27/200) и Наземновой В.В. (доля в праве 27/200) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска в связи со следующим:
В силу п.1 и п.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению … отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, ….
Пункт 2 статьи 246 ГК РФ указывает на то, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, … свою долю … с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.
В соответствии с абз.1 п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, ….
Согласно п.2 ст.250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, …, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п.3 ст.250 ГК РФ).
При этом, как разъяснено в п. 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 года № 6 (в ред. от 02.07.2009 года) «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам», при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ч.1 ст.96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Как установлено при рассмотрении дела и видно из дела правоустанавливающих документов на квартиру по адресу: <адрес>, копии части документов которого находятся в материалах данного дела, на основании договора на передачу коммунальной квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ б/н, зарегистрированного в администрации г.Пензы ДД.ММ.ГГГГ за №, Гусева Е.А. являлась собственницей 28/100 доли в праве общей долевой собственности на названную квартиру, что соответствовало комнате №.
ДД.ММ.ГГГГ между Гусевой Е.А. (продавцом) и Шибаевой О.А. (покупателем), которая не являлась участником общей долевой собственности на спорную квартиру, был подписан договор купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированный Управлением Росреестра по Пензенской области (номер регистрации №).
В соответствии с п.1 названного договора продавец продал, а покупатель приобрел, 28/100 доли в квартире, состоящей из трех жилых комнат с местами общего пользования, общей площадью 70,2 кв.м, что соответствует комнате № площадью 15,3 кв.м, находящейся по адресу: <адрес>.
Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сдан ответчицами на государственную регистрацию, согласно их заявлению в Управление Росреестра по Пензенской области, ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности Шибаевой О.А. (доля в праве 28/100) на вышеназванную квартиру.
Как следует из материалов дела, в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области имеется запись о государственной регистрации права общей долевой собственности Шибаевой О.А. (доля в праве 28/100 – с ДД.ММ.ГГГГ), Ладыгиной B.C. (доля в праве 45/200 – с ДД.ММ.ГГГГ), Ладыгиной СВ. (доля в праве 45/200 – с ДД.ММ.ГГГГ), ФИО8 (доля в праве 27/200 – с ДД.ММ.ГГГГ) и Наземновой В.В. (доля в праве 27/200 – с ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру по адресу: <адрес>.
Во исполнение требований п.2 ст.250 ГК РФ в день подписания с Шибаевой О.А. договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) Гусева Е.А. отправила письменное уведомление всем участникам долевой собственности на квартиру по <адрес>, включая истицу Наземнову В.В., о том, что продает принадлежащие ей на праве общей долевой собственности 28/100 доли в спорной квартире за 300 000 рублей.
В том же уведомлении, указывая на ст.250 ГК РФ, Гусева Е.А. сообщила истице и 3-им лицам, что они имеют право преимущества покупки принадлежащей ей доли, поэтому просила не позднее одного месяца со дня вручения им данного уведомления сообщить ей по адресу: <адрес> о своём желании или отказе приобрести указанную долю за вышеуказанную сумму.
Направленное ответчицей Гусевой Е.А. уведомление от ДД.ММ.ГГГГ её личной подписью не скреплено, но в «шапочке» указано, что оно «от гр. Гусевой Е.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина РФ ... выдан ОВД Октябрьского района г.Пензы ДД.ММ.ГГГГ), проживающая по адресу: <адрес>», и в конце уведомления написано: «С уважением, Гусева Е.А.».
При рассмотрении дела установлено, что, в частности, истице было понятно, и не вызывало сомнений, что названное уведомление отправлено ей ответчицей Гусевой Е.А., что подтверждается, наряду с прочим, тем, что именно Гусевой Е.А. истица дала ответ на уведомление, и до получения этого письменного уведомления от Гусевой Е.А. о продаже её доли Наземнова В.В. разговаривала с Гусевой Е.А. об этой продаже.
С учетом изложенного суд считает, что письменное уведомление (извещение) Гусевой Е.А. от ДД.ММ.ГГГГ иных участников общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, включая истицу, было сделано в надлежащей форме и надлежащим образом.
Таким образом, Гусева Е.А. выполнила установленную законом обязанность в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу.
Суд считает, что со стороны продавца нарушением преимущественного права остальных участников долевой собственности покупки продаваемой доли, исходя из закрепленных в абз.1 п.1 и п.2 ст.250 ГК РФ требований, являются: 1) отсутствие письменного извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу; 2) продажа доли постороннему лицу по иной цене, нежели та, которая была указана в письменном извещении о намерении продать долю; 3) продажа доли постороннему лицу на иных условиях, нежели те, которые были указаны в письменном извещении о намерении продать долю.
Первое из трех названных моментов нарушения преимущественного права покупки в данном случае отсутствует, поскольку судом установлено надлежащее извещение ответчицей Гусевой Е.А. участников долевой собственности (в частности, истицы) о продаже доли.
Как указано выше, в письменном уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ Гусева Е.А. сообщила, что продает принадлежащие ей 28/100 доли в праве на спорную квартиру за 300 000 рублей, что и сделала, - согласно п.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец продал указанную долю за 300 000 рублей.
Данное обстоятельство истицей не оспаривалось, поэтому установлено отсутствие и второго момента, которым могло бы быть нарушено преимущественное право истицы покупки доли ответчицы Гусевой Е.А. в праве собственности на квартиру по <адрес>.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя …, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества; при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).
В пункте 1 статьи 485 ГК РФ указано, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Поскольку ответчица Гусева Е.А. продавала Шибаевой О.А. свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по ул.... за 300 000 рублей, указав эту цену в сданном на государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, фактически получив данные денежные средства до подписания договора (п.3), и именно эту цену продаваемой недвижимости указывала в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, суд принимает во внимание объяснения ответчицы Шибаевой О.А. о том, что отправленное в адрес истицы и 3-их лиц ДД.ММ.ГГГГ, когда Гусева Е.А., как установлено при рассмотрении дела, находилась в г.Москве, ещё одно уведомление от её имени о продаже той же доли, но за 530 000 рублей, было направлено ошибочно и не самой Гусевой Е.А..
При таких обстоятельствах суд не может принять во внимание доводы Наземновой В.В. со ссылкой на уведомление о продаже доли за 530 000 рублей о введении её Гусевой Е.А. в заблуждение относительно цены продаваемой недвижимости, что повлекло за собой те последствия, о которых истица говорила в своих объяснениях.
Объяснения Наземновой В.В. о том, что в ходе разговора с Гусевой Е.А. до получения уведомления от ДД.ММ.ГГГГ они не достигли соглашения о цене продаваемой доли, поскольку ответчица называла разные цены, начиная от 470 000 рублей, суд находит несостоятельными, не соответствующими действительности и ни чем объективно не подтвержденными.
Сама Наземнова В.В. в письменном обращении на имя начальника Октябрьского отдела Управления Росреестра по Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) указывала, что согласна приобрести продаваемую Гусевой Е.А. жилую площадь за названную в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ сумму (300 000 руб.), «о чем сообщила Гусевой Е.А. при личной встрече», то есть в разговоре Наземновой В.В. и Гусевой Е.А. до получения истицей уведомления от ДД.ММ.ГГГГ шла речь продаже доли Гусевой Е.А. за 300 000 рублей, с чем Наземнова В.В. была согласна, и свое согласие подтвердила письменно после получения письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ.
В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ Гусева Е.А. не назвала особых условий продажи её долей в праве общей долевой собственности на квартиру, указав лишь, что продает её за 300 000 рублей.
Приобрести принадлежащие Гусевой Е.А. 28/100 в спорной квартире (комнату площадью 15,3 кв.м) за 300 000 рублей Наземнова В.В. согласилась, о чем написала Гусевой Е.А. письменное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, полученное той, согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ. В тот же день о своем согласии сделать названную покупку Наземнова В.В. уведомила регистрирующий орган.
Как следует из п.4 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с п.1 и п.2 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства; если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.
Из этого следует, что Наземнова В.В., как участник долевой собственности на квартиру, желавший приобрести продаваемые доли, обязана была заплатить за них полностью 300 000 рублей непосредственно до или после передачи ей продавцом товара.
Между тем, вплоть до обращения в суд у Наземновой В.В. отсутствовали необходимые денежные средства для оплаты продававшейся ответчицей Гусевой Е.А. недвижимости на условиях продавца (без рассрочки либо отсрочки платежа), о чем будет указано ниже.
Поскольку в уже подписанном ответчицами ДД.ММ.ГГГГ договоре купли-продажи было указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания этого договора (п.3), и Гусева Е.А. уезжала в г.Москву, что не оспаривала при рассмотрении дела истица, суд доверяет объяснениям представителя ответчиц Умнова Г.М. о том, что Гусева Е.А. говорила об оплате продаваемой недвижимости до или при подписании договора купли-продажи, то есть до передачи продаваемой доли покупателю, на оплату за счет средств материнского (семейного) капитала она не была бы согласна.
Последнее, а также несогласие Гусевой Е.А. на рассрочку оплаты по договору купли-продажи 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес>, следует из буквального толкования письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и сообщения Гусевой Е.А. на имя Наземновой В.В. от ДД.ММ.ГГГГ (в ответ на её уведомление от ДД.ММ.ГГГГ) о том, что получить денежные средства в размере 300 000 рублей с отсрочкой либо рассрочкой платежа, а также в ипотеку, она не согласна.
Как пояснила 3-е лицо Ладыгина С.В., она предполагала, что Гусева Е.А. предоставит рассрочку в покупке её доли, и спросила её об этом, но та сказала, что это её не устраивает, что деньги ей нужны сразу.
В соответствии с п.1 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, ….
Согласно п.1 ст.421 ГК РФ, граждане … свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.
Как указано в п.2 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) … приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Понуждение Гусевой Е.А. к заключению договора купли-продажи её собственности на условиях потенциального покупателя Наземновой В.В., с которыми Гусева Е.А. не была согласна, нарушало бы её права, как собственника, в том числе, на свободу в заключении договора продажи принадлежавшей ей собственности её волей и в её интересе.
Суд критически относится к объяснениям Наземновой В.В. об её готовности приобрести продававшуюся Гусевой Е.А. долю в праве собственности на квартиру не с рассрочкой платежа, а сразу, взяв кредит под средства материнского (семейного) капитала.
Кредит на приобретение спорной недвижимости вплоть до обращения в суд истица не получила, а оплата приобретаемой недвижимости за счет средств материнского (семейного) капитала, согласно объяснениям представителя 3-го лица УПФР в г.Пензе Пензенской области, – длительная процедура, занимающая примерно 2 месяца с момента поступления заявления держателя сертификата с необходимым пакетом документов в орган ПФР уже после государственной регистрации права собственности покупателя по договору купли-продажи. Это следует также из ст.ст.8-10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» и п.8 утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 года № 862 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что Гусева Е.А., имевшая намерение продать принадлежавшие ей 28/100 доли в праве на квартиру по <адрес> с условием их оплаты до передачи покупателю, на этом же условии продала доли постороннему лицу – Шибаевой О.А., в связи с чем третий момент возможного нарушения ответчицей преимущественного права истицы покупки тоже отсутствует.
При таких обстоятельствах суд полагает, что преимущественное право Наземновой В.В. покупки 28/100 доли в праве общей собственности на квартиру по <адрес> ответчицей Гусевой Е.А. нарушено не было, в связи с чем Наземнова В.В. не вправе требовать перевода на неё прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
По данной причине не имеет значения то, что в настоящее время, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, Наземнова В.В. внесла на депозит управления Судебного департамента в Пензенской области денежное обеспечение в размере 300 000 рублей.
Проанализировав положения п.2 ст.250 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что для возникновения у продавца доли в праве общей долевой собственности права продать свою долю любому лицу должно иметь место одно из двух обстоятельств: отказ остальных участников долевой собственности от покупки (1) либо факт не приобретения продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (при согласии на покупку кого-либо из участников долевой собственности) (2).
В рассматриваемой ситуации имеет место второе обстоятельство, – один из участников долевой собственности на квартиру по <адрес> (Наземнова В.В.) согласился на покупку принадлежавших другому участнику (Гусевой Е.А.) долей, однако их не приобрел, фактически не воспользовавшись своим преимущественным правом покупки в течение месяца после получения письменного уведомления (извещения) о продаже, в связи с чем правомерно была возобновлена и ДД.ММ.ГГГГ проведена приостановленная на основании абз.3 п.1 ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права Шибаевой О.А. общей собственности на недвижимое имущество.
Истицей не были предприняты никакие меры к заключению с Гусевой Е.А. договора купли-продажи, а её доводы об отъезде по приобретенной ещё ДД.ММ.ГГГГ туристской путевке на отдых в г.... продолжительностью с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не могут быть приняты судом во внимание.
При этом суд учитывает, что установленный п.2 ст.250 ГК РФ и отраженный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ месячный срок для приобретения продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество является пресекательным, однако и он к моменту возвращения Наземновой В.В. с отдыха не истек, то есть реальная возможность принять меры к заключению с Гусевой Е.А. договора купли-продажи, совершить покупку у истицы была.
Приобретение истицей Наземновой В.В. продававшейся ответчицей доли возможно было любым доступным для неё законным способом, в частности, путем подписания с Гусевой Е.А. письменного договора купли-продажи на указанных в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ условиях с передачей продавцу наличных либо безналичных денежных средств в размере 300 000 рублей; внесением на депозит нотариуса причитавшихся с неё (Наземновой В.В.) денежных средств в случае отсутствия Гусевой Е.А., например, в месте её проживания, а нотариус известил бы об этом последнюю (подп.1 п.1 и п.2 ст.432 ГК РФ).
Между тем, Наземнова В.В. продававшиеся доли в праве собственности на квартиру не приобрела.
Суд отмечает, что подписание ответчицами договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ – в день, когда отправлены извещения остальных участников долевой собственности о продаже ответчицей Гусевой Е.А. её доли, не препятствовало приобретению продаваемой доли, в частности, истицей Наземновой В.В., в случае, если бы она, воспользовавшись своим преимущественным правом покупки, приобрела эту долю.
В силу п.1 ст.131 и п.1 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Следовательно, до ДД.ММ.ГГГГ собственницей продаваемой доли оставалась Гусева Е.А., несмотря на то, что денежные средства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Шибаевой О.А. она получила до подписания этого договора; до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи не считался заключенным.
Таким образом, факт подписания ответчицами ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи лишь подтверждал намерение Гусевой Е.А. продать свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> постороннему лицу – Шибаевой О.А., но не препятствовал остальным участникам долевой собственности на квартиру в реализации их преимущественного права покупки доли Гусевой Е.А. путем её возмездного приобретения за 300 000 рублей и на прочих предложенных условиях в течение определенного законом и отраженного в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ срока (одного месяца).
Как установлено при рассмотрении дела и не оспаривалось истицей, денежные средства для приобретения 28/100 доли спорного жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ и вплоть до обращения в суд с данным иском (до ДД.ММ.ГГГГ) у Наземновой В.В. отсутствовали.
Об этом, наряду с прочим, свидетельствует то, что в исковом заявлении она указала, что не внесла 300 000 рублей на депозитный счет Управления Судебного департамента в Пензенской области, поскольку при переводе прав и обязанностей покупателя оплату по договору намерена произвести за счет материнского (семейного) капитала, остаток средств которого на её счете по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 352 918 руб. 42 коп..
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что Гусева Е.А. была вправе продать свои 28/100 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по <адрес> постороннему лицу, в частности, Шибаевой О.А., что и сделала, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и право общей долевой собственности Шибаевой О.А. (доля в праве 28/100) на названную квартиру в установленном законом порядке были зарегистрированы Управлением Росреестра по Пензенской области.
Доводы со стороны истицы о том, что она не знала, на основании какого договора и сколько денежных средств она должна передать Гусевой Е.А., и только при рассмотрении данного дела узнала, что между ответчицами ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи, и доля Гусевой Е.А. продана за 300 000 рублей, не могут быть приняты судом, поскольку являются надуманными и несоответствующими закону.
При рассмотрении дела установлено, что истица знала о продаже ответчицей Гусевой Е.А. её доли в праве на спорную квартиру за 300 000 рублей и имела реальную возможность заключить с ней договор купли-продажи. Законом не предусмотрена обязанность продавца уведомлять сособственников о том, что с посторонним лицом он уже подписал договор купли-продажи продававшейся доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости. До государственной регистрации подписанного договора право собственности на продаваемый объект сохраняется за продавцом.
При таких обстоятельствах у суда не имеется законных оснований для удовлетворения заявленных Наземновой В.В. исковых требований.
Поскольку суд отказывает истице в удовлетворении исковых требований, на основании п.1 ст.98 ГПК РФ не имеется оснований и для возмещения ей за счет ответчиков понесенных по делу судебных расходов.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Наземновой В.В. к Гусевой Е.А. и Шибаевой О.А. о переводе прав и обязанностей покупателя оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 17 февраля 2012 года.
СУДЬЯ