Дело № 2-127/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 февраля 2012 года
Октябрьский районный суд г.Пензы в составе
председательствующего судьи Бобылевой Е.С.
при секретаре Военковой О.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Щегловой Г.Н., Ментюковой В.Ю. и Тюминой А.С. к ОАО «Пензастрой» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Щеглова Г.Н., Ментюкова В.Ю. и Тюмина А.С. обратились в суд с вышеназванным иском к ОАО «Пензастрой», указав на следующее:
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Щегловой Г.Н. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, зарегистрированный УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №, по которому ей принадлежит право на получение однокомнатной квартиры № общей площадью 42,38 кв.м, расположенной на 7 этаже, секция ..., в доме № по строительному адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Ментюковой В.Ю. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, зарегистрированный УФРС по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №, по которому ей принадлежит право на получение однокомнатной квартиры № общей площадью 43,18 кв.м, расположенной на 7 этаже, секция ..., в доме № по строительному адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и Тюминой А.С. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, зарегистрированный УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №, по которому ей принадлежит право на получение однокомнатной квартиры № общей площадью 42,38 кв.м, расположенной на 6 этаже, секция ..., в доме № по строительному адресу: <адрес>.
Свои обязательства по оплате цены договора истицами исполнены в полном объеме, что подтверждается справками от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно. Им стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ 14-этажный 4-секционный дом со встроенными нежилыми помещениями введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением №, и ему присвоен адрес: <адрес>. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию в качестве застройщика указано ОАО «Пензастрой». ДД.ММ.ГГГГ они обратились к ответчику с требованиями о передаче им в собственность соответствующих объектов долевого строительства по актам приема-передачи, однако Щегловой Г.Н. и Тюминой А.С. ответчик ответил отказом, а Ментюкова В.Ю. ответа не получила.
На основании изложенного, ссылаясь на ч.9 ст.4, ч.ч.1-2 ст.12, ч.ч.2, 4 ст.16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … », ч.2 ст.23.1. Закона РФ «О защите прав потребителей», истицы просили суд обязать ответчика ОАО «Пензастрой» передать по передаточному акту или иному документу: Щегловой Г.Н. - квартиру №, Ментюковой В.Ю. - квартиру №, Тюминой А.С. - квартиру № в доме № по <адрес>.
При рассмотрении дела истицы и их представитель по доверенности Шишенков А.В. заявленные требования и изложенные выше обстоятельства поддержали, а в настоящем судебном заседании Шишенков А.В., указав на изменение нумерации спорных квартир, просил обязать ОАО «Пензастрой» передать по передаточному акту или иному документу: Щегловой Г.Н. – квартиру №, Ментюковой В.Ю. – квартиру №, Тюминой А.С. – квартиру № в доме № по <адрес>.
Истицы Щеглова Г.Н., Ментюкова В.Ю. и Тюмина А.С. в настоящее судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело без их личного участия, с участием их представителей по доверенности: Мутихина Д.А. и/или Мутихиной Н.М. и/или Теречева И.В. и/или Шишенкова А.В..
В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представители ответчика ОАО «Пензастрой»: генеральный директор Журавлев В.М. и действующие по доверенностям Сухомлинов О.И. и Друзь Д.К. исковые требования не признали по следующим основаниям:
Позиция истцов о том, что на ОАО «Пензастрой» следует возложить обязанности застройщика на основании заключенных между ними и ООО Группа Компаний «Поволжье» договоров долевого участия в строительстве жилья от ... года, является ошибочной. В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.3 ст.308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нём в качестве сторон. ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало воли, направленных на установление прав и обязанностей по заключенным с истицами договорам, оно не является стороной (должником или кредитором) данных договоров. Обязательство, вытекающее из указанных договоров, не создало обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является их участником. ГК РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Согласно п.1 ст.382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии со ст.391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо. При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Закон не предусматривает случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не урегулирован вопрос замены застройщика в таком обязательстве, в связи с чем применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими – участники долевого строительства. По договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому из заключенных ООО ГК «Поволжье» с дольщиками договоров долевого участия. ООО ГК «Поволжье» путем подписания общего договора уступки прав и обязанностей застройщика от ДД.ММ.ГГГГ выразило согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, то есть единовременно, по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст.382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства условиях. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика станет трехсторонней, но в два этапа. ОАО «Пензастрой» путем подписания общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания. В соответствии со ст.391, п.2 ст.389 ГК РФ, подп.3, 4, 5 общего договора уступки прав и обязанностей застройщика у ОАО «Пензастрой» возникают права и обязанности застройщика с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга. При определении застройщика (как лица, обязанного по договору участия в долевом строительстве) необходимо исходить не из определения, данного в ст.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а из положений п.1 ст.4 того же ФЗ, где указано, что застройщик – это, прежде всего, сторона по договору участия в долевом строительстве. В заключенные между истицами и ООО ГК «Поволжье» договоры долевого участия в строительстве жилья от ... года изменения в части перемены лица (застройщика) не вносились, соглашений между истицами и ответчиком по данному вопросу не достигнуто, соответствующие договоры не заключались. Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является участником обязательств участия в долевом строительстве квартир истиц, возникших из заключенных между ними и ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия в строительстве жилья, и не является обязанной стороной (застройщиком) по данным сделкам, в том числе в части передачи объекта строительства, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
В настоящем судебном заседании представитель ответчика ОАО «Пензастрой» по доверенности Друзь Д.К. поддержал ранее озвученную позицию, по которой исковые требования не признал.
Представитель третьего лица ООО Группа Компаний «Поволжье» в суд для рассмотрения дела не явился, о месте и времени проведения судебных заседаний извещены по месту нахождения.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии с подп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п.3 ст.4 того же ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, ….
Согласно ст.12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Как указано в п.2 и п.4 ст.16 названного ФЗ, подписанный застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства является одним из документов, на основании которых производится государственная регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства при обращении его (или его наследников) в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств участника долевого строительства в соответствии с договором.
В судебном заседании установлено, что между ООО Группа Компаний «Поволжье» (застройщиком) и Щегловой Г.Н., Ментюковой В.Ю., Тюминой А.С. (каждой из них, дольщиками) заключены договоры долевого участия в строительстве жилья: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированные УФРС по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №, ДД.ММ.ГГГГ за № и ДД.ММ.ГГГГ за №, соответственно.
По условиям п.2.1. названных договоров, застройщик привлекает каждого из дольщиков к финансированию строительства 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>, и каждый из дольщиков инвестирует строительство дома в части: Щеглова Г.Н. - однокомнатной квартиры № (проектный) на 7 этаже, секция ..., жилой площадью 20,6 кв.м, общей площадью 42,38 кв.м; Ментюкова В.Ю. - однокомнатной квартиры № (проектный) на 7 этаже, секция ..., общей площадью 43,18 кв.м; Тюмина А.С. - однокомнатной квартиры № (проектный) на 6 этаже, секция ..., жилой площадью 20,67 кв.м, общей площадью 42,38 кв.м.
Согласно п.5.2. каждого из договоров, общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составил: Щегловой Г.Н. – 594 500 руб., Ментюковой В.Ю. – 480 000 руб., Тюминой А.С. – 504 000 руб., который подлежал уплате, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.
Из копий выданных ООО Группа Компаний «Поволжье» справок от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Щеглова Г.Н., Ментюкова В.Ю. и Тюмина А.С., соответственно, полностью исполнили взятые ими на себя обязательства по оплате договоров долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в вышеназванных суммах.
В настоящем судебном заседании представитель ответчика ОАО «Пензастрой» по доверенности Друзь Д.К. признал, что оплата по договорам долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО Группа Компаний «Поволжье» и, соответственно, Щегловой Г.Н., Ментюковой В.Ю. и Тюминой А.С., истицами произведена полностью.
Признание указанных обстоятельств занесено в протокол судебного заседания и подписано представителем ответчика Друзем Д.К., которому разъяснены положения п.2 ст.68 ГПК РФ о том, что признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
С учетом изложенного истицы освобождены от доказывания того, что каждая из них в полном объеме выполнила свои обязательства перед ООО Группа Компаний «Поволжье» по вышеназванным договорам долевого участия в строительстве жилья в части инвестирования строительства спорных квартир.
Согласно сведениям об изменении нумерации некоторых жилых помещений (квартир) жилого дома № по <адрес> (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой»), проектный номер квартиры Щегловой Г.Н. изменился с № на №, Ментюковой В.Ю. – с № на №, Тюминой А.С. – с № на №.
Из материалов дела видно, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, которым срок действия договора аренды был продлен до ДД.ММ.ГГГГ, ООО Группа Компаний «Поволжье» являлось арендатором земельного участка с кадастровым № площадью 104 306 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для поэтапного проектирования и завершения его застройки.
ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО Группа Компаний «Поволжье» администрацией г.Пензы было выдано разрешение № сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на строительство на названном земельном участке 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
В связи с этим ООО ГК «Поволжье» были заключены договоры долевого участия в строительстве жилья, в частности, с истицами.
Согласно подп.1 ст.2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …», для целей данного Федерального закона, застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Иными словами, учитывая содержание п.1 ст.4 того же ФЗ, застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства на основании заключенных с ними договоров участия в долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
Застройщиком по заключенным истицами договорам долевого участия в строительстве жилья являлось ООО Группа Компаний «Поволжье».
Из п.3.1.1. заключенных между истицами и ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия в строительстве жилья следует, что застройщик обязан передать дольщикам квартиры ориентировочно в 4 квартале 2008 года.
В силу п.1 и п.2 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В соответствии с п.1 ст.8 того же ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
До настоящего времени спорные квартиры истицам ООО Группа Компаний «Поволжье» в установленном законом порядке не переданы, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного 14-этажного 4-секционного жилого дома № по <адрес> ООО Группа Компаний «Поволжье», как застройщику, не выдавалось.
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г.Пензы (арендодателем), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатором) и ОАО «Пензастрой» (новым арендатором), к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым № площадью 104 306 кв.м по вышеназванному адресу для поэтапного проектирования и завершения его застройки (п.1.1. и п.1.2.).
Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №.
Из акта приёма-передачи незавершенного строительством объекта – жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по <адрес> на земельном участке с кадастровым № площадью 104 306 кв.м, составленного и подписанного ДД.ММ.ГГГГ генеральными директорами ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье», следует, что первое общество приняло от второго в связи с производственной необходимостью в целях и для скорейшего завершения строительства незавершенный строительством названный объект капитального строительства.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес>, по которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя, в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве, в частности, 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес>.
Статьей 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» установлен порядок и условия уступки участником долевого строительства прав требований по договору, но этим законом не определен порядок и условия перевода застройщиком его прав и обязанностей (долга) по договору на другое лицо, в связи с чем, как правильно отмечено со стороны ответчика, применению подлежат соответствующие положения ГК РФ.
Из абз.1 п.1 и п.2 ст.382 ГК РФ следует, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона; для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Напротив, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п.1 ст.391 ГК РФ).
Из п.4 договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика новому застройщику подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к этому договору соглашения в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов – между участником долевого строительства и новым застройщиком, что соответствует вышеприведенным положениям п.1 ст.391 ГК РФ.
Между тем, в соответствии с п.2 ст.389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, ….
Согласно п.2 ст.391 ГК РФ, к форме перевода долга применяются правила, содержащиеся, в частности, в п.2 ст.389 ГК РФ.
Таким образом, лишь в случае заключения между каждым из дольщиков, включая истцов, и ОАО «Пензастрой», как новым застройщиком, отдельных договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилья и государственной регистрации этих договоров к ответчику перейдут права и обязанности застройщика перед соответствующими участниками долевого строительства.
Без заключения и государственной регистрации вышеупомянутых отдельных договоров подписанный генеральными директорами ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» ДД.ММ.ГГГГ договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> юридической силы не имеет, на его основании переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным между ним и дольщиками, включая истиц, договорам долевого участия в строительстве жилья к ОАО «Пензастрой» не произошел, в связи с чем ОАО «Пензастрой», применительно к истицам не являясь застройщиком и в данной части правопреемником ООО Группа Компаний «Поволжье», не является обязанным перед ними в части передачи объектов долевого строительства (квартир) лицом.
Универсальное правопреемство нового застройщика от первоначального застройщика в обязательствах, вытекающих из заключенных с первоначальным застройщиком договоров участия в долевом строительстве, законом не предусмотрено.
На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, … и т.п., …, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства возникают из договора, … и из иных оснований, указанных в ГК РФ.
Согласно ст.ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ….
Как следует из абз.1 п.3 ст.308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства (абз.2 п.3 ст.308 ГК РФ), однако к рассматриваемой ситуации данное исключение из общего правила не относится.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией г.Пензы ОАО «Пензастрой», как застройщику, было выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
Участники долевого строительства по ранее заключенным с ООО ГК «Поволжье» договорам, выразившие согласие на вступление в договорные отношения с ОАО «Пензастрой», как с новым застройщиком, заключили с ним договоры уступки прав и обязанностей застройщика.
Таких договоров, которые к моменту выдачи ОАО «Пензастрой» разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – дома № по <адрес> заключены и в установленном законом порядке зарегистрированы, согласно не опровергнутым со стороны истцов объяснениям представителей ответчика, 315 из 447, то есть более 70 %.
Таким образом, на основании вышеназванных 315 договоров и применительно к указанным в них участникам долевого строительства, в число которых истицы не вошли, к ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» являлось новым (вместо ООО ГК «Поволжье») застройщиком дома № по <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ каждая из истиц обратилась в ОАО «Пензастрой» с письменными требованиями о передаче им в 10-дневный срок с момента их получения объекта долевого строительства в собственности по акту приема-передачи, однако ответчик требования истиц не удовлетворил.
При этом в письменных сообщениях от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» указал на невозможность передачи квартир истицам Щегловой Г.Н. и Тюминой А.С. в связи с отсутствием между ними и ОАО «Пензастрой» надлежащим образом оформленных договорных отношений участия в долевом строительстве.
В настоящее время ООО ГК «Поволжье», как указано выше, не является застройщиком 14-этажного 4-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: <адрес>), им является ОАО «Пензастрой», с которым истицы не заключали никаких договоров.
Отказывая ДД.ММ.ГГГГ истицам Щегловой Г.Н. и Тюминой А.С. в передаче им спорных квартир, ОАО «Пензастрой», между тем, указало, что оно намерено заключить с ними договор уступки прав и обязанностей застройщика на согласованных обеими сторонами условиях, в частности, со стороны ОАО «Пензастрой» – на условиях стоимости объекта долевого строительства из расчета 32 000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади, в связи с чем предложило им по своему выбору: внести доплату за объект долевого строительства, заменить первоначальную квартиру на квартиру меньшей площади либо возвратить внесенные ими в ООО ГК «Поволжье» денежные средства. Такое же предложение сделано и истице Ментюковой В.Ю..
Из п.1 ст.421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Такая обязанность в рассматриваемом случае отсутствует.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Применительно к договору участия в долевом строительстве одним из существенных условий является его цена.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» направляло истицам проекты договоров уступки прав и обязанностей застройщика, однако договоры между сторонами не были заключены.
Из разработанного ОАО «Пензастрой» типового договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья следует, что соглашение нового застройщика (ответчика) с участником долевого строительства по заключению указанного договора может быть достигнуто лишь при цене договора участия в долевом строительстве, определяемой из расчета 32 000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади (п.2).
Как указано выше, каждая из истиц в полном объеме выполнила свои обязательства перед ООО Группа Компаний «Поволжье» по вышеназванным договорам долевого участия в строительстве жилья в части инвестирования строительства спорных квартир.
Между тем, строительство спорных квартир ООО Группа Компаний «Поволжье» не завершено, оно завершено ответчиком ОАО «Пензастрой», что со стороны истиц не оспаривалось.
Из вышеупомянутого акта от ДД.ММ.ГГГГ приёма-передачи незавершенного строительством объекта – жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г.Пензе следует, что для завершения строительства данный объект передан ответчику ОАО «Пензастрой».
При этом, согласно составленному и утвержденному ДД.ММ.ГГГГ генеральными директорами ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье» акту, последним ОАО «Пензастрой» были переданы физические объемы незавершенного строительства объектов по <адрес>.
Денежные средства участников долевого строительства для завершения ОАО «Пензастрой» строительства упомянутого выше объекта ответчику от ООО ГК «Поволжье» по актам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ либо по иному передаточному документу не переданы, доказательств иного со стороны истиц суду не представлено, судом не добыто.
Из материалов дела следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности многоквартирного дома в районе <адрес> составляла 40,6 %, а по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ этот дом уже был построен, в связи с чем выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, завершение строительства дома № по <адрес>, в состав которого входят и спорные квартиры, осуществлялось ОАО «Пензастрой» за счет собственных и дополнительно привлеченных денежных средств третьих лиц, что стороной истиц не оспаривалось.
При этом в состав указанных третьих лиц истицы не вошли, их денежные средства на завершение ответчиком строительства дома № по <адрес> не направлялись, что ими не отрицалось, и не могли быть направлены, поскольку в договорные отношения с ОАО «Пензастрой» ни одна из истиц не вступила, не достигнув соглашения с ним по существенным условиям договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии с п.2 ст.3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязательств перед истицами по передаче им спорных квартир.
Доводы стороны истиц о том, что ответчик обязан передать им квартиры в связи с тем, что они исполнили свои обязательства по оплате цены заключенных между ними и ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия в строительстве жилья, основаны на неправильном толковании норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закона РФ «О защите прав потребителей».
Следует также отметить, что, действительно, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … » (п.9 ст.4 этого ФЗ).
Между тем, согласно преамбуле к Закону РФ «О защите прав потребителей», в частности, продавец – это организация, независимо от её организационно-правовой формы, …, реализующая товары потребителям по договору купли-продажи, который, согласно п.1 ст.454 ГК РФ, как и договор участия в долевом строительстве (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … »), является возмездным.
При этом в силу абз.1 ч.2 ст.23.1. Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель, наряду с прочим, вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок.
Таким образом, ответчик не является обязанным перед истицами лицом и с точки зрения положений, содержащихся в абз.1 ч.2 ст.23.1. Закона РФ «О защите прав потребителей», на которые в обоснование иска они ссылаются.
С учетом изложенного у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения предъявленных Щегловой Г.Н., Ментюковой В.Ю. и Тюминой А.С. к ОАО «Пензастрой» требований.
Отказ в удовлетворении исковых требований не препятствует истицам заявлению требований о возврате (взыскании) оплаченных ими по заключенным с ООО ГК «Поволжье» договорам долевого участия в строительстве жилья денежных средств и/или заключению с ОАО «Пензастрой» договоров, на основании которых последний станет обязанным перед ними лицом по передаче соответствующих объектов долевого строительства.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Щегловой Г.Н., Ментюковой В.Ю. и Тюминой А.С. к ОАО «Пензастрой» о защите прав потребителей оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Решение в окончательной форме принято 20.02.2012 года.
СУДЬЯ