Дело №2-111/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 февраля 2012 года город Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Романовой В.А.,
при секретаре Махровой Ю.А.,
рассмотрев ходе открытого судебного заседания гражданское дело по иску Храмовой З.И. к ОАО «Пензастрой» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Храмова З.И. обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и истцом был заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого истцу принадлежит право на получение квартиры № в доме № по строительному адресу: <адрес>, со следующими характеристиками: 1 - комнатная на 11 этаже секция ..., общей площадью 43,18 кв.м.(далее - объект долевого строительства). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной Регистрационной Службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за №.
В соответствии с частью 2 статьи 12 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года за № 214-ФЗ (далее - Закон) обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Свои обязательства по оплате цены договора истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ.
Как стало известной истцу, ДД.ММ.ГГГГ 14 этажный 4 секционный дом со встроенными нежилыми помещениями введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №. Вышеуказанному дому присвоен адрес: <адрес>.
В вышеуказанном разрешении в качестве Застройщика указано - Открытое Акционерное Общество «Пензастрой» (ОГРН ..., ИНН ..., <адрес>).
На основании части 2 статьи 16 Закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. В соответствии с частью 4 статьи 16 Закона участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием о передаче ей в собственность объекта долевого строительства по акту приема-передачи. Однако в установленный срок ответа не получила.
В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предприниматели деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей» в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Федеральный Закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года за № 214-ФЗ не регулирует ситуацию, в которой застройщик отказывается исполнять договор долевого участия в части передачи объекта долевого участия дольщику.
В соответствии с частью 2 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» за № 2300 - I в случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель вправе потребовать передачи оплаченного товара в установленный им новый срок.
Пункт 4 части 2 Статьи 333.36 Налогового Кодекса Российской Федерации устанавливает, что от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
В связи с вышеизложенным и на основании статей 4 и 12 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года за № 214-ФЗ; статьи 23.1 3aкона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года «О защите прав потребителей» за № 2300 – I просила суд обязать ответчика передать ей по передаточному акту или иному документу квартиру № в доме № по <адрес>; взыскать с ответчика судебные расходы по настоящему делу.
Впоследствии истец уточнила исковые требования в связи с тем, что ответчиком была изменена нумерация квартир в жилом доме № по <адрес> и просил суд обязать ответчика передать по передаточному акту или иному документу квартиру № в доме № по <адрес>, взыскать с ответчика судебные расходы по настоящему делу.
Истец Храмова З.И. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении в ее отсутствие, с участием представителя.
Представитель истца Храмовой З.И. – Мутихин Д.А., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные Храмовой З.И. исковые требования, ссылаясь на доводы изложенные в исковом заявлении, просил суд обязать ответчика передать Храмовой З.И. по передаточному акту или иному документу квартиру № в доме № по <адрес>, а также взыскать с ответчика судебные расходы по настоящему делу.
Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой» - Друзь Д.К., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Храмовой З.И. к ОАО «Пензастрой» не признал, поддержав доводы изложенные в ранее представленных суду возражениях, из текста которых следует, что согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства свидетельствует об исполнении застройщиком и участником долевого строительства своих обязательств. С учетом указанных норм права, в целях всестороннего и полного рассмотрения настоящего дела и вынесения по нему законного и обоснованного решения имеет существенное значение вопрос установления надлежащих лиц, обязанных по Договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ Так, истец в исковом заявлении исходит из того, что обязанными лицами по указанному договору на момент предъявления требований в суд являются он (как участник долевого строительства) и ОАО «Пензастрой» (как застройщик). Данная позиция истца является ошибочной в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по Договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ в связи со следующим. В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.З ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных Договором № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» не является стороной (должником или кредитором) данной сделки. Обязательство, вытекающее из данного договора, не создало обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является его участником. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии со ст. 391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо. При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Также необходимо заметить, что закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья. В частности ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия в строительстве, при этом оставляя без урегулирования вопрос замены застройщика в обязательстве долевого участия в строительстве жилья. В связи с этим, в данном случае применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими - участники долевого строительства. Что касается Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - «Общий договор уступки прав и обязанностей застройщика»), то путем его заключения на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому их заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. Произошло фактически следующее:
1) ООО ГК «Поволжье» путем его подписания выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, т.е., по сути, единовременно (по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес>) выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также (в связи с отсутствием организационной возможности в будущем на протяжении длительного периода времени участвовать в качестве третьей стороны в каждом индивидуальном договоре уступки прав и обязанностей застройщика, а также в связи с отсутствием и объективной невозможностью получения на момент заключения Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика Жилых домов детализированного согласия от каждого участника долевого строительства) единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных условиях между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика, как того и требует законодательство РФ, станет трехсторонней, но в два этапа - сначала предварительная дача согласия на перевод долга, легитимная только в части выражения воли Прежнего застройщика, но не затрагивающая условий правоотношений Нового застройщика и участника долевого строительства, а затем основной индивидуальный перевод долга, оформляемый между Новым застройщиком и участником долевого строительства уже без участия Прежнего застройщика, единожды выразившего свою волю сразу в отношении всех договоров долевого участия в строительстве Жилых домов;
2) ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания.
Таким образом, невозможность отступления от требований главы 24 ГК РФ (в части формы договора перемены лиц в обязательстве) в совокупности с объективно существующими препятствиями для заключения обычных трехсторонних соглашений, вызвала необходимость поэтапного (в части выражения участниками рассматриваемых правоотношений своих волеизъявлений) перевода прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье», как застройщика, на ОАО «Пензастрой». В соответствии с этим, а также ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации (как того требует законодательство) индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга. Таким образом, только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия Истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика. Общий же договор уступки прав и обязанностей застройщика дает ОАО «Пензастрой» возможность выступить к участнику долевого строительства с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве, без участия ООО ГК «Поволжье» в качестве третьей стороны, поскольку указанное юридическое лицо фактически не осуществляет уставную деятельность ориентировочно с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом подписи в лице генерального директора ФИО11 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом. Заключение Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика и дальнейшее заключение на его основе Индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика полностью соответствует нормам главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Совершение указанных сделок именно в таком виде служит защите прав участников долевого строительства, направлено на удовлетворение их законных интересов и призвано не допустить ситуации утраты участниками долевого строительства прав на строящееся жилье и внесенных денежных средств. Из вышесказанного следует, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об автоматическом переходе прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по всем заключенным им договорам долевого участия к ОАО «Пензастрой» без заключения (как акта выражения согласия дольщика на перевод долга) и государственной регистрации (как акта признания и подтверждения государством соответствующих прав) индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика с каждым конкретным участником долевого строительства. Кроме того, при определении застройщика (как лица, обязанного по договору участия в долевом строительстве) необходимо исходить не из определения, данного в статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в которой указаны лишь общие требования, которым должно отвечать лицо, выступающее застройщиком, и которая не применима к конкретным правоотношениям без учета всех обстоятельств и фактов), а из положений пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, из которого следует, что застройщик это, прежде всего, сторона по договору участия в долевом строительстве. В Договор № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ изменения в части перемены лица (застройщика) не вносились. Согласно п.1 ст. 450 «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Соглашения сторон по вопросу изменения указанного договора на данный момент не достигнуто. Соответствующие договоры не заключались. Изменение договора участия в долевом строительстве помимо воли сторон законом не предусмотрено. Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является участником обязательства участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры №, возникшего из Договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и не является обязанной стороной (застройщиком) по данной сделке, в том числе в части передачи объекта строительства. Следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению. Не опровергает изложенные выводы и тот факт, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на имя ОАО «Пензастрой». Данное обстоятельство связано лишь с тем, что индивидуальные договоры уступки прав и обязанностей застройщика, посредством которых обеспечивалась перемена лица-застройщика в обязательствах участия в долевом строительстве на ОАО «Пензастрой», к моменту выдачи указанного разрешения были заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке в отношении 315 из 447 квартир жилого дома № по <адрес> (что составляет более 70% общего количества квартир в доме). Таким образом, в обязательствах участия в долевом строительстве, возникших из соответствующих договоров долевого участия в строительстве этих квартир, ОАО «Пензастрой» к этому моменту уже являлось обязанным лицом - застройщиком (в связи с осуществленной переменой лиц в обязательстве). Чего нельзя сказать о рассматриваемом случае, а именно об обязательстве участия в долевом строительстве в отношении спорной квартиры. При этом пояснил, что нумерация квартир в жилом доме № по <адрес> в настоящее время изменена на основании данных технического паспорта, в связи с чем квартира дольщика Храмовой З.И. изменилась с № на №. На основании изложенного и руководствуясь ст. 149 ГПК РФ просил суд в удовлетворении заявленных истцом требований отказать в полном объеме.
Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» - Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности, иск Храмовой З.И. не признал, поддержав пояснения представителя ОАО «Пензастрой» - Друзь Д.К. просил суд в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица ООО ГК «Поволжье» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и Храмовой З.И. (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (Храмову З.И.) к финансированию строительства 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на 11 этаже секции ..., общей площадью 43,18 кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 885 190 рублей (п. 5.2 Договора) Храмовой З.И. исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ
Вышеназванные обстоятельства никем из участников процесса в ходе рассмотрения дела не отрицались, а также подтверждаются копиями названных документов, имеющихся в материалах дела.
Согласно п. 3.1.1 вышеуказанного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик обязался передать дольщику указанную в договоре квартиру ориентировочно в IV квартале 2008г.
В установленный договорам срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру дольщику не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило.
В судебном заседании установлено, что Губернатором Пензенской области было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье».
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды земельного участка площадью 104306 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для поэтапного проектирования и завершения его застройки (п. 1.2. Договора).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по <адрес>, расположенный на вышеуказанном земельном участке (п.1).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес>, согласно которому ООО Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по <адрес>. При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (п.2).
Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов (п.3, п.5 Договора).
Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договоре презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.
ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета 32000 руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика (п.2 формы договора (продление)). Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались иные условия.
В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей, договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке принимал на себя обязательства по возврату уплаченные дольщиком денежных средств (п.7 формы договора (расторжение).
На основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки 1938 кв.м., степень готовности 40,6 % в районе <адрес> о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... №.
Согласно реестра, представленного ОАО «Пензастрой», нумерация квартир в жилом доме № по <адрес> была изменена на основании данных технического паспорта, в связи с чем квартира дольщика Храмовой З.И. изменилась с № на №.
Как усматривается из представленной в материалах дела копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, Администрация г.Пензы разрешает застройщику – ОАО «Пензастрой» ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 14 этажный 4 секционный дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
Истец Храмова З.И. обратилась к ОАО «Пензастрой» с требованием в 10-ти дневный срок передать ей объект долевого строительства в собственность по акту приема-передачи. Однако ответа на вышеуказанное требование от ОАО «Пензастрой»не получила.
В связи с изложенными обстоятельствами, Храмова З.И. обратилась в суд с требованием обязать ОАО «Пензастрой» передать ей по передаточному акту или иному документу спорную квартиру в доме № по <адрес>.
Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов согласно ст. 3 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.
По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения. Только от заинтересованного лица зависит к кому, какое и по каким основаниям предъявить требование.
На основании ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Истец по своему усмотрению избрал форму защиты своего нарушенного права, обращаясь с иском к ответчику о защите прав потребителей с требованием обязать ответчика передать ей по передаточному акту жилое помещение.
Суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что согласно положений п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.
В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета 32000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади жилого помещения.
В связи с этим, участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию.
Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, т.е. к ОАО «Пензастрой» в настоящем случае не перешли обязательства по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно не является обязанной стороной в части передачи объектов строительства истцу.
Действительно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выдано на имя ОАО «Пензастрой», где оно указано в качестве застройщика. Вместе с тем, ОАО «Пензастрой» к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию уже являлось обязанным лицом-застройщиком по отношению к 315 из 447 дольщиков, в связи с заключением с ними дополнительных соглашений и установлением договорных обязательств. Обязанным лицом по отношению к истцу Храмовой З.И. ОАО «Пензастрой» не являлось.
Понуждение ОАО «Пензастрой» в настоящее время к передаче квартиры Храмовой З.И. необоснованно. Доводы стороны истца о том, что ответчик обязан передать Храмовой З.И. квартиру в связи с тем, что она исполнили свои обязательства по оплате цены договора со ссылкой на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также Закон РФ «О защите прав потребителей» основаны на неправильном толковании норм материального права.
На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований Храмовой З.И. о понуждении ОАО «Пензастрой» передать ей квартиру по передаточному акту или иному документу.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Храмовой З.И. к ОАО «Пензастрой» о защите прав потребителей - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Председательствующий В.А. Романова
Мотивированное решение изготовлено 13.02.2012 года.