Дело №2-115/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 февраля 2012 года город Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Миллер М.В.,
при секретаре Лысевой Е.С.,
рассмотрев ходе открытого судебного заседания гражданское дело по иску Скворцовой В.В., Шитова С.В., Резниченко В.В., Макаревой Г.Г. и Шаниной С.П. к открытому акционерному обществу «Пензастрой» о передаче квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Скворцова В.В. обратилась в суд с вышеназванным иском к ОАО «Пензастрой», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа Компаний «Поволжье» и ней заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого ей принадлежит право на получение квартиры № в доме № по строительному адресу: <адрес>, с характеристиками: 1-комнатная квартира на 7 этаже секции ..., общей площадью 42,38 кв.м.
Шитов С.В. обратился в суд с аналогичным иском к ОАО «Пензастрой», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа Компаний «Поволжье» и ним заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого ему принадлежит право на получение квартиры № в доме № по строительному адресу: <адрес>, с характеристиками: 1-комнатная квартира на 8 этаже секции ..., общей площадью 38,54 кв.м.
Резниченко В.В. обратился в суд с аналогичным иском к ОАО «Пензастрой», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа Компаний «Поволжье» и ним заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого ему принадлежит право на получение квартиры № в доме № по строительному адресу: <адрес> с характеристиками: 1-комнатная квартира на 6 этаже секции ..., общей площадью 42,38 кв.м.
Макарева Г.Г. обратилась в суд с аналогичным иском к ОАО «Пензастрой», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа Компаний «Поволжье» и ней заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого ей принадлежит право на получение квартиры № в доме № по строительному адресу: <адрес> с характеристиками: 1-комнатная квартира на 6 этаже секции ..., общей площадью 42,24 кв.м.
Шанина С.П. обратилась в суд с аналогичным иском к ОАО «Пензастрой», указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Группа Компаний «Поволжье» и ней заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого ей принадлежит право на получение квартиры № в доме № по строительному адресу: <адрес> с характеристиками: 1-комнатная квартира на 7 этаже секции ..., общей площадью 39,37 кв.м.
Обязательства по оплате цены договора истцами исполнены в полном объеме, что подтверждается справками, выданными ООО «Группа Компаний «Поволжье» Скворцовой В.В. от ДД.ММ.ГГГГ, Шитову С.В. от ДД.ММ.ГГГГ, Резниченко В.В. от ДД.ММ.ГГГГ, Макаревой Г.Г. от ДД.ММ.ГГГГ, Шаниной С.П. от ДД.ММ.ГГГГ
Истцам стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ 14 этажный 4 секционный дом со встроенными нежилыми помещениями введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением №. Вышеуказанному дому присвоен адрес: <адрес>. В вышеуказанном разрешении в качестве Застройщика указано ОАО «Пензастрой». Скворцова В.В., Шитов С.В., Резниченко В.В. Макарева Г.Г. ДД.ММ.ГГГГ обратились к ответчику с требованием о передаче им в собственность соответствующих объектов долевого строительства по акту приема-передачи. Однако, в установленный срок, ответов от ОАО «Пензастрой» не получили.
На основании ст.ст. 4, 12, ч. 2 ст. 16, ч. 9 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004г. за №214-ФЗ, ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы просили суд обязать ответчика ОАО «Пензастрой» по передаточному акту или иному документу передать, соответственно, Скворцовой В.В. квартиру №, Шитову С.В. квартиру №, Резниченко В.В. квартиру №, Макаревой Г.Г. квартиру № Шаниной С.П. квартиру № в доме № по <адрес>; а также взыскать с ответчика судебные расходы по настоящему делу.
Определением судьи Октябрьского районного суда г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела по искам Скворцовой В.В., Шитова С.В., Резниченко В.В., Макаревой Г.Г., Шаниной С.П. к ОАО «Пензастрой» о передаче квартир, объединены в одно производство.
В ходе судебного разбирательства, порядке ст. 39 ГПК РФ, истцы уточнили исковые требования, в связи с тем, что ответчиком ОАО «Пензастрой» была изменена нумерация квартир в жилом доме № по <адрес>. Истцы просили суд обязать ответчика ОАО «Пензастрой» по передаточному акту или иному документу передать, соответственно: Шитову С.В. – квартиру №; Шаниной С.П. – квартиру №; Резниченко В.В. – квартиру №; Макаревой Г.Г. – квартиру №; Скворцовой В.В. – квартиру № в доме № по <адрес>.
В судебное заседание истцы Скворцова В.В., Макарева Г.Г., Резниченко В.В., Шанина С.П., Шитов С.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, представили письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель истцов – Мутихин Д.А., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме, подтвердил доводы, изложенные в исковых заявлениях.
Представитель истцов – Шишенков А.В., действующий на основании доверенностей, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, о причинах своей неявки суду не сообщил. Ранее в судебных заседаниях исковые требования с учетом их уточнения поддержал в полном объеме, подтвердил доводы, изложенные в исковых заявлениях.
Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой», в лице генерального директора Журавлева В.М., действующий в силу устава общества, в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, в предыдущих судебных заседаниях исковые требования не признавал, в возражение указывал, что в ... г. положение в ООО «ГК Поволжье» стало критическим, на всех строительных объектах было приостановлено строительство. Губернатором Пензенской области была образована комиссия по урегулированию спорных вопросов между дольщиками и ООО ГК «Поволжье». ОАО «Пензастрой» дало согласие достроить все незавершенные ООО «ГК Поволжье» строительством объекты, но с условием доплаты стоимости квартир по цене 32 тыс. руб. за 1 кв.м. На тот период времени это была самая низкая цена по Пензенскому региону, так как квартиры продавались уже по цене 44-46 тыс. руб. за 1 кв.м.
Были составлены акты приема-передачи объектов с отражением объемов проведенных работ, физических активов. Проведен расчет подлежащих выполнению работ, утверждены цены. ОАО «Пензастрой» приступил к строительству. Фактически на момент передачи спорного объекта была построена коробка только трех подъездов из четырех, которые должны быть по проекту. Четвертый подъезд ОАО «Пензастрой» построило своими силами и за счет своих денежных средств. Незавершенный ООО ГК «Поволжье» строительством объект фактически не соответствовал утвержденному проекту, ОАО «Пензастрой» пришлось вносить значительные изменения в проект, чтобы привести его в соответствии с тем, что уже построил предыдущий застройщик. Согласно имеющемуся проекту в строящемся доме было 378 квартир, а застройщик ООО ГК «Поволжье» заключил договоры на долевое участие в строительстве уже с 447 дольщиками. ОАО «Пензастрой» пришлось провести большую работу по перепроектированию дома, чтобы обеспечить всех 447 дольщиков квартирами. После согласования и утверждения нового проекта, ОАО «Пензастрой» стало заключать новые договора с прежними дольщиками. Большинство бывших дольщиков подписали с ОАО «Пензастрой», как с новым застройщиком, договоры долевого участия в строительстве жилого дома, уже внесли денежные средства на достройку дома и подписали акты приема-передачи квартир, оформили право собственности. На завершение строительства этого дома ОАО «Пензастрой» потратило 367 млн. руб. собственных денежных средств. Даже при уставленной доплате расходы не будут перекрыты, убытки ОАО «Пензастрой» по достройке объектов, брошенных ООО ГК «Поволжье», составят около 10 млн. руб. ОАО «Пензастрой» не возражает передать квартиры истцам, но только после того как последние заключат с ним договора и произведут доплату по достройке дома.
Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой» Друзь Д.М., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, в возражение указал, что считает позицию истцов ошибочной в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье». ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявлений, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных по указанным договорам. ОАО «Пензастрой» не является стороной (должником или кредитором) данных сделок. Обязательство, вытекающее из указанных договоров не создало обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является их участником. Согласно договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими – участники долевого строительства. По договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому из заключенных ООО ГК «Поволжье» с дольщиками договоров долевого участия. ОАО «Пензастрой» путем подписания общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания. В соответствии со ст.ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга. При определении застройщика (как лица, обязанного по договору участия в долевом строительстве) необходимо исходить не из определения, данного в статье 2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, а из положений п.1 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ из которых следует, что застройщик это, прежде всего, сторона по договору участия в долевом строительстве. ОАО «Пензастрой» не является участником обязательств участия в долевом строительстве квартир истцов, возникших из договоров долевого участия в строительстве жилья с ООО ГК «Поволжье» и не является обязанной стороной (застройщиком) по данным сделкам, в том числе в части передачи объекта строительства, в связи с чем заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой» Сухомлинов О.И., действующий на основании доверенности в судебном заседании поддержал пояснения представителей ответчика Журавлева В.М. и Друзя Д.М., а также пояснения изложенные в возражениях ответчика на иск.
Представители третьих лиц – ООО ГК «Поволжье», Администрации г.Пензы, ТСЖ ВСК «10 мкр. жилого района Арбеково» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в установленном законом порядке, причину неявки суду не сообщили.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено: Постановлением главы администрации г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ за № «О предварительном согласовании земельного участка для завершения застройки 10 микрорайона жилого района ... и представлении ООО «...» в аренду для поэтапного его проектирования и завершения строительства» с учетом изменений, внесенных Постановлением главы администрации г.Пензы от ДД.ММ.ГГГГ за №, на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «...» предоставлен земельный участок, площадью 104306 кв.м. в 10 микрорайоне жилого района ... для поэтапного проектирования и завершения застройки в аренду, сроком на 3 года до ДД.ММ.ГГГГ
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), ООО «...» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье»(новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «...» по договору аренды указанного земельного участка. Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, срок действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка был продлен до ДД.ММ.ГГГГ
На предоставленном земельном участке согласно разрешению №, выданному Администрацией г. Пензы ДД.ММ.ГГГГ, ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, площадью застройки 2642 кв.м., количество этажей 15-14, общей площадью квартир 20776,1 кв.м., по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и Шитовым С.В. (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (Шитова С.В.) к финансированию строительства 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на 8 этаже секции ..., общей площадью 38,54 кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 494 240 рублей (п. 5.2 Договора) Шитовым С.В. исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, простым векселем Серии ... №, выданным ООО «Группа Компаний «Поволжье» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 494240 руб., актом приема-передачи векселя от 04 мая <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ аналогичный договор заключен между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и Резниченко В.В. (Дольщик) № долевого участия в строительстве жилья, на предмет финансирования Дольщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на 6 этаже секции ..., общей площадью 42,38 кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 504 000 рублей (п. 5.2 Договора) Резниченко В.В. исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, простым векселем Серии ... №, выданным ООО «Группа Компаний «Поволжье» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 504000руб., ...
ДД.ММ.ГГГГ аналогичный договор заключен между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и Шаниной С.П. (Дольщик) № долевого участия в строительстве жилья, на предмет финансирования Дольщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на 7 этаже секции ..., общей площадью 39,37 кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 601 010 рублей (п. 5.2 Договора) Шаниной С.П. исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, простым векселем Серии ... №, выданным ООО «Группа Компаний «Поволжье» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 601010 руб. ...
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и Скворцовой В.В. (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (Скворцову В.В.) к финансированию строительства 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на 7 этаже секции ..., общей площадью 42,38 кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 632 485 рублей (п. 5.2 Договора) Скворцовой В.В. исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, простым векселем Серии ... №, выданным ООО «Группа Компаний «Поволжье» от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 632485 руб...
ДД.ММ.ГГГГ заключен между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и Макаревой Г.Г. (Дольщик) аналогичный договор № долевого участия в строительстве жилья, на предмет финансирования Дольщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес> в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на 6 этаже секции ..., общей площадью 42,24 кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 549 725 рублей (п. 5.2 Договора) Макаревой Г.Г. исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру ООО «Группа Компаний «Поволжье» от ДД.ММ.ГГГГ за №, актом приема-передачи векселя от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 3.1.1 вышеуказанных Договоров, Застройщик обязался передать Дольщикам квартиру ориентировочно в IV квартале 2008г., согласно заключенных дополнительных соглашений – в IV квартале 2009г.
В установленный договорами срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру истцам не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило, данное обстоятельство в судебном заседании стороны не оспаривали.
Ответчик ОАО «Пензастрой», зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ Общество создано для осуществления общественно-полезной производственно-коммерческой деятельности, обеспечивающей интересы акционеров по извлечению прибыли. Предметом деятельности общества являются осуществление проектирования, строительства, реализации и эксплуатации зданий и сооружений на территории Пензенской области и за ее границами объектов жилищного, социально-бытового, коммунального, промышленного назначения и других объектов и сооружений и др., что подтверждается уставными документами общества, копии которых имеются в материалах дела.
...
ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г. Пензы (Арендодатель), ООО «Группа Компаний «Поволжье» (Арендатор), ОАО «Пензастрой» (Новый арендатор) Согласно данного договора Арендатор уступил, а Новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по вышепоименованному договору аренды земельного участка, с кадастровым №, площадью 104306 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для поэтапного проектирования и завершения его застройки (п. 1.2. Договора). Право аренды на земельный участок обременено правами залога участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО «Группа Компаний «Поволжье», согласно реестру участников долевого строительства жилых домов по <адрес> и <адрес> являющегося неотъемлемой частью настоящего договора и составленного в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ за №./ п. 1.4. Договора) ...
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Группа Компаний «Поволжье» передало, а ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по <адрес>, расположенный на вышеуказанном земельном участке (п.1). Стороны в отношении передаваемого объекта не достигли соглашения об отсутствии претензий. Стороны установили, что настоящий акт подтверждает только факт передачи объекта, в связи с производственной необходимостью в целях скорейшего завершения его строительства и не отменяет взаимных прав и обязанностей Сторон в рамках иных документально оформленных и принципиальных, т.е. неоформленных, но имеющих публичный характер и зафиксированных на уровне органов местного самоуправления г.Пензы и органов государственной власти Пензенской области, договоренностей в отношении данного объекта. ...
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Прежний застройщик) и ОАО «Пензастрой» (Новый застройщик), в связи с переходом к Новому застройщику прав и обязанностей арендатора земельного участка, с кадастровым №, площадью 104306 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес>
Согласно данному договору ООО «Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности прежнего застройщика по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по <адрес>. При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства (по договорам, заключенным дольщиками с ООО «Группа Компаний «Поволжье») независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (п.2).
Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов (п.3, п.5 Договора).
Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договоре презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. /п. 4 договора/
ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета 32000 руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика (п.2 формы договора (продление)). Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались иные условия.
В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей, договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и Новый застройщик в установленном порядке принимал на себя обязательства по возврату уплаченные дольщиком денежных средств (п.7 формы договора (расторжение).
ДД.ММ.ГГГГ был утвержден акт приема-передачи физических объемов незавершенного строительства жилого дома по <адрес> с приложениями: физических объемов и актом приема-передачи физических объемов незавершенного строительства в денежном выражении. ...
На основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки 1938 кв.м., степень готовности 40,6 % в районе <адрес>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... №
Согласно акту МУП «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ, домовладению со строительным адресом : <адрес>, присвоен почтовый адрес: <адрес>
Как усматривается из представленной в материалах дела копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, Администрация г.Пензы разрешает застройщику – ОАО «Пензастрой» ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: 14 этажный 4 секционный дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>
Согласно реестра, представленного ОАО «Пензастрой», нумерация квартир в жилом доме № по <адрес> была изменена на основании данных технического паспорта, в связи с чем нумерация квартиры истца Шитова С.В. изменилась с № на №; Шаниной С.П. - с № на №; Резниченко В.В. - с № на №; Макаревой Г.Г. – с № на №; Скворцовой В.В. с № на №.
...
Истцы: Скворцова В.В., Макарева Г.Г., Резниченко В.В., Шанина С.П., Шитов С.В. обратились к ОАО «Пензастрой» с требованиями в десятидневный срок передать им объекты долевого строительства в собственность по акту приема-передачи. ...
Письменными уведомлениями, ОАО «Пензастрой» отказало истцам в передаче объектов долевого строительства в собственность в связи с ненадлежащим образом оформленных договорных отношений участия в долевом строительстве между истцами и ОАО «Пензастрой». ...
Вместе с тем, ответчик ОАО «Пензастрой» предложило истцам в рамках мирного урегулирования спора по своему выбору: либо заключить договора с ОАО «Пензастрой» и внести доплату за завершения достройки объекта долевого строительства из расчета 32 000 рублей за 1 кв.м. площади; либо заменить первоначальную квартиру на квартиру меньшей площади; либо расторгнуть договора долевого участия в строительстве жилья с ООО ГК «Поволжье» и получить в согласованный срок денежные средства, внесенные по данным договорам.
Не согласившись с данной позицией ответчика, истцы обратились в суд с требованием обязать ОАО «Пензастрой» передать им спорные квартиры соответственно по передаточному акту или иному документу.
Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов согласно ст. 3 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.
По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения. Только от заинтересованного лица зависит к кому, какое и по каким основаниям предъявить требование.
На основании ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Истцы по своему усмотрению избрали форму защиты своего нарушенного права, обращаясь с иском к ответчику о защите прав потребителей с требованием обязать ответчика передать им по передаточному акту жилые помещения.
Суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что согласно положений п.1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 12 вышепоименованного Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредиторов, которыми в каждом конкретном случае выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета 32000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади жилого помещения.
В связи этим, участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию.
Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> и <адрес> не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, т.е. к ОАО «Пензастрой» в настоящем случае не перешли обязательства по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно не является обязанной стороной в части передачи объектов строительства истцам.
Действительно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выдано на имя ОАО «Пензастрой», где оно указано в качестве застройщика. Вместе с тем, ОАО «Пензастрой» к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию уже являлось обязанным лицом-застройщиком по отношению к 315 из 447 дольщиков, в связи с заключением с ними дополнительных соглашений и установлением договорных обязательств. Обязанным лицом по отношению к истцам ОАО «Пензастрой» не является.
Права Скворцовой В.В., Шитова С.В., Резниченко В.В., Макаревой Г.Г. и Шаниной С.П. требовать от ОАО «Пензастрой» передачи им в спорных квартир не может быть основано только на факте уплаты ими денежной суммы ООО «Группа Компаний «Поволжье» по вышепоименованным в решении договорам долевого участия в строительстве, а зависит от содержания и от исполнения соглашений, заключенных ОАО «Пензастрой» и ООО «Группа Компаний «Поволжье» по поводу завершения строительства жилого дома. В связи с этим в данном случае имеет значение, имелись договорные отношения между истцами и Новым застройщиком ОАО «Пензастрой» и были ли фактически использованы денежные средства истцов для завершения строительства данного жилого дома.
Согласно данным представленным ответчиком ОАО «Пензастрой» и акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Группа Компаний «Поволжье» передало ОАО «Пензастрой» физические объемы незавершенного строительством жилого дома по <адрес> в денежном выражении на сумму 269794780 руб., тогда как участниками долевого строительства жилого дома по <адрес> по договорам участия в долевом строительстве с ООО «Группа Компаний «Поволжье» было внесено последнему долевых (инвестиционных) взносов на сумму 521078532 руб. ...
Согласно исследовавшимся в судебном заседании документам установлено, что денежных средств и иных материальных ценностей, за исключением незавершенного строительством жилого дома по <адрес>, для завершения его достройки по договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов ООО Группа Компаний «Поволжье» (Прежний застройщик) ОАО «Пензастрой» (Новому застройщику) не передавало. Данные обстоятельства, не оспаривались участниками процесса, и доказательств обратного судом не добыто.
Таким образом, завершение строительства спорного жилого дома по <адрес> осуществлялось ОАО «Пензастрой» за счет собственных и дополнительно привлеченных средств третьих лиц. ОАО «Пензастрой» заключало договора на окончание строительных работ с генподрядными и субподрядными организациями и физическими лицами на привлечение их средств на долевое участие по достройке жилого дома. Данные обстоятельства участниками процесса не оспаривались и подтверждаются договором подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, реестром выполненных работ за период строительства ОАО «Пензастрой» по жилому дому по <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Денежные средства необходимые на завершение строительства спорного объекта недвижимости истцами новому застройщику не вносились, какие-либо договора между ОАО «Пензастрой» и истцами Скворцовой В.В., Шитовым С.В., Резниченко В.В., Макаревой Г.Г. и Шаниной С.П. не заключались.
Передача прав от прежнего застройщика ООО «Группа Компаний «Поволжье» к ОАО «Пензастрой» произошла только на застройку земельного участка по договору аренды земельного участка и завершение строительства спорного объекта недвижимости на инвестиционных условиях, что не является основанием к возникновению у ОАО «Пензастрой» обязательств перед третьими лицами без наличия договора, в соответствии с ч. 3 ст. 308 ГК РФ.
Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является правопреемником ООО «Группа Компаний «Поволжье» в рамках вышепоименованных договоров долевого участия, заключенных прежним застройщиком со Скворцовой В.В., Шитовым С.В., Резниченко В.В., Макаревой Г.Г. и Шаниной С.П., в связи с чем, у последних не возникло с ОАО «Пензастрой» правоотношений, порождающих права истцов на спорные квартиры.
Понуждение ОАО «Пензастрой» в настоящее время к передаче квартир истцам необоснованно. Доводы стороны истцов о том, что ответчик обязан передать им квартиры в связи с тем, что они исполнили свои обязательства по оплате цены договора со ссылкой на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также Закон РФ «О защите прав потребителей» основаны на неправильном толковании норм материального права.
На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований истцов о понуждении ответчика ОАО «Пензастрой» передать им квартиры по передаточным актам. В удовлетворении иска Скворцовой В.В., Шитова С.В., Резниченко В.В., Макаревой Г.Г. и Шаниной С.П. к ОАО «Пензастрой» надлежит отказать.
В связи с отказом в иске, в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, не подлежат удовлетворению заявленные истцами требования о возмещении понесенных ими расходов по настоящему гражданскому делу.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л
В удовлетворении исковых требований Скворцовой В.В. к ОАО «Пензастрой» о передаче ей по передаточному документу квартиры № в доме № по <адрес> отказать.
В удовлетворении исковых требований Макаревой Г.Г. к ОАО «Пензастрой» о передаче ей по передаточному документу квартиры № в доме № по <адрес> отказать.
В удовлетворении исковых требований Резниченко В.В. к ОАО «Пензастрой» о передаче ему по передаточному документу квартиры № в доме № по <адрес> отказать.
В удовлетворении исковых требований Шаниной С.П. к ОАО «Пензастрой» о передаче ей по передаточному документу квартиры № в доме № по <адрес> отказать.
В удовлетворении исковых требований Шитова С.В. к ОАО «Пензастрой» о передаче ему по передаточному документу квартиры № в доме № по <адрес> отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 13 февраля 2012 года.
Председательствующий