Дело №2-32/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
09 февраля 2012 года город Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Романовой В.А.,
при секретаре Махровой Ю.А.,
рассмотрев ходе открытого судебного заседания гражданское дело по иску Лобачева С.Е. к ОАО «Пензастрой», ООО ГК «Поволжье» о признании права собственности, к ОАО «Пензастрой» об обязании выдать документы, необходимые для регистрации права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Лобачев С.Е. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № долевого участия в строительстве жилья в отношении 4-х секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенного по строительному адресу: <адрес> в части двухкомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 7 этаже, секция ..., общая площадь (с учетом 1/2 площади лоджии) — 58.16 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области. Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 полностью исполнила взятые на себя обязательства по договору.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором уступки права требования ФИО3 передала ФИО4 право требования в отношении указанного объекта долевого строительства. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ.
В связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 истцу Лобачеву С.Е. выдано свидетельство о праве на наследство по закону в отношении права требования на квартиру № (проектный), состоящую из двух жилых комнат общей площадью с учетом ? площади лоджии 58,16 кв.м., расположенную на 7 этаже секции ... 4-х секционного жилого дома) переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенного по адресу: <адрес>.
В связи с переходом прав и обязанностей застройщика от ООО Группа Компаний Поволжье» к ОАО «Пензастрой» на основании договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по 3-му и 4-му проездам Рахманинова <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Лобачев С.Е. обратился в ОАО «Пензастрой» с целью получения документов, необходимых для оформления моих прав на данное имущество.
Однако, в ответ на данное обращение истцом получен проект договора № уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с вновь присвоенными наименованиями и номером: договор об участии в долевом строительстве дома № по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Лобачеву С.Е. предлагается доплатить за указанное право требования 633 680 (шестьсот тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят) руб.
Из договора следует, что ДД.ММ.ГГГГ жилой дом № по <адрес> сдан в эксплуатацию, что предполагает возможность использования данного жилого дома по его непосредственному назначению.
Квартире № (проектный) присвоен новый №. Общая площадь данной квартиры с учетом ? холодных помещений составляет 59, 49 кв.м.
Считает, что первоначальным участником долевого строительства обязательства по договору выполнены в полном объеме и направление истцу ОАО «Пензастрой» указанного проекта договора фактически означает отказ в передаче завершенного строительством объекта для государственной регистрации права собственности. Данный отказ является неправомерным в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
Статьей 12 указанного кодекса предусмотрено, что способом защиты гражданских прав в прочих является признание права.
Согласно ст. 128 Гражданского кодекса РФ объектами гражданских прав могут быть вещи, деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Частью 1 ст. 313 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно части 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям законодательства).
Согласно приложения № к проекту договора от ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям ст. 15, 16 ЖК РФ.
Из смысла п. ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве» многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме после исполнения застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома. Факт ввода жилого дома в эксплуатацию подтверждает выполнение Застройщиком взятых на себя обязательств.
Пунктом 1 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» определено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 7 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года за №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в случае смерти гражданина- участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят наследникам.
Статьей 384 ГК РФ определено, что право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Согласно ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 года за №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Согласно п.1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находится любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.
На основании изложенного просил суд признать за Лобачевым С.Е., право собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже в секции «...» жилого дома по <адрес> общей площадью с учетом 1/2 площади холодных помещений — 59,75 кв.м. Также просил суд взыскать с ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье» расходы по оплате государственной пошлины.
Впоследствии истец дополнил заявленные им исковые требования, а именно, просил обязать ответчика ОАО «Пензастрой» выдать ему документы, необходимые для регистрации права собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже 4-х секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазины, офисы), находящейся по адресу: <адрес>.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, истец отказался от заявленных к ОАО «Пензастрой» требований в части обязании выдать ему документы, необходимые для регистрации права собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже 4-х секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазины, офисы), находящейся по адресу: <адрес>, в связи с чем, производство по делу в данной части было прекращено определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.
Истец Лобачев С.Е. заявленные к ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье» исковые требования о признании права собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже в секции «...» жилого дома по <адрес> общей площадью с учетом 1/2 площади холодных помещений — 59,75 кв.м. и взыскании с ответчиков расходов по оплате госпошлины поддержал, ссылаясь на доводы изложенные в исковом заявлении.
Представитель истца Лобачева С.Е. – Новиков С.В., действующий на основании доверенности, доводы своего доверителя поддержал, просил суд признать за Лобачевым С.Е. право собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже в секции «...» жилого дома по <адрес> общей площадью с учетом 1/2 площади холодных помещений — 59,75 кв.м., взыскать с ответчиков понесенные истцом расходы по оплате государственной пошлины.
Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой» - Сухомлинов О.И,, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования Лобачева С.Е. к ОАО «Пензастрой» не признал, поддержав доводы изложенные в ранее представленных суду возражениях, из текста которых следует, что Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства свидетельствует об исполнении застройщиком и участником долевого строительства своих обязательств.
С учетом указанных норм права, в целях всестороннего и полного рассмотрения настоящего дела и вынесения по нему законного и обоснованного решения имеет существенное значение вопрос установления надлежащих лиц, обязанных по Договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ
Так, истец в исковом заявлении исходит из того, что права и обязанности ООО ГК «Поволжье» перешли к ОАО «Пензастрой» и, следовательно, обязанными лицами по указанному договору на момент предъявления требований в суд являются он (как участник долевого строительства) и ОАО «Пензастрой» (как застройщик).
Данная позиция истца является ошибочной в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по Договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ в связи со следующим.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных Договором № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» не является стороной (должником или кредитором) данной сделки. Обязательство, вытекающее из данного договора, не создало обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является его участником.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора.
Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо.
При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Кроме того, закон не предусматривает каких - либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья. В частности ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия в строительстве, при этом оставляя без урегулирования вопрос замены застройщика в обязательстве долевого участия в строительстве жилья. В связи с этим, в данном случае применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».
Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими - участники долевого строительства.
Что касается договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, то путем его заключения на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому их заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. Произошло фактически следующее:
1) ООО ГК «Поволжье» путем его подписания выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, т.е., по сути, единовременно (по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> (далее по тексту — «Жилые дома»)) выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также (в связи с отсутствием организационной возможности в будущем на протяжении длительного периода времени участвовать в качестве третьей стороны в каждом индивидуальном договоре уступки прав и обязанностей застройщика, а также в связи с отсутствием и объективной невозможностью получения на момент заключения Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика Жилых домов детализированного согласия от каждого участника долевого строительства) единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных условиях между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика, как того и требует законодательство РФ, станет трехсторонней, но в два этапа- сначала предварительная дача согласия на перевод долга, легитимная только в части выражения воли Прежнего застройщика, но не затрагивающая условий правоотношений Нового застройщика и участника долевого строительства, а затем основной индивидуальный перевод долга, оформляемый между Новым застройщиком и участником долевого строительства уже без участия Прежнего застройщика, единожды выразившего свою волю сразу в отношении всех договоров долевого участия в строительстве Жилых домов;
2) ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания.
Таким образом, невозможность отступления от требований главы 24 ГК РФ (в части формы договора перемены лиц в обязательстве) в совокупности с объективно существующими препятствиями для заключения обычных трехсторонних соглашений, вызвала необходимость поэтапного (в части выражения участниками рассматриваемых правоотношений своих волеизъявлений) перевода прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье», как застройщика, на ОАО «Пензастрой».
В соответствии с этим, а также ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, п.п. 3, 4, 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации (как того требует законодательство) индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга.
Таким образом, только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика.
Общий же договор уступки прав и обязанностей застройщика дает ОАО «Пензастрой» возможность выступить к участнику долевого строительства с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве, без участия ООО ГК «Поволжье» в качестве третьей стороны, поскольку указанное юридическое лицо фактически не осуществляет уставную деятельность ориентировочно с ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом подписи в лице генерального директора ФИО9 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом.
Заключение Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика и дальнейшее заключение на его основе Индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика полностью соответствует нормам главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Совершение указанных сделок именно в таком виде служит защите прав участников долевого строительства, направлено на удовлетворение их законных интересов и призвано не допустить ситуации утраты участниками долевого строительства прав на строящееся жилье и внесенных денежных средств.
Из вышесказанного следует, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об автоматическом переходе прав и обязанностей ООО Группа Компании «Поволжье» по всем заключенным им договорам долевого участия к ОАО «Пензастрой» без заключения (как акта выражения согласия дольщика на перевод долга) и государственной регистрации (как акта признания и подтверждения государством соответствующих прав) индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика с каждым конкретным участником долевого строительства.
Кроме того, необходимо отметить, что при определении застройщика (как лица, обязанного по договору участия в долевом строительстве) необходимо исходить не из определения, данного в статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в которой указаны лишь общие требования, которым должно отвечать лицо, выступающее застройщиком, и которая не применима к конкретным правоотношениям без учета всех обстоятельств и фактов), а из положений пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, из которого следует, что застройщик это, прежде всего, сторона по договору участия в долевом строительстве.
В Договор № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ изменения в части перемены лица (застройщика) не вносились. Согласно п.1 ст. 450 «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Соглашения сторон по вопросу изменения указанного договора на данный момент не достигнуто. Соответствующие договоры не заключались. Изменение договора участия в долевом строительстве помимо воли сторон законом не предусмотрено.
Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является участником обязательства участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры №, возникшего из Договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и не является обязанной стороной (застройщиком) по данной сделке, в том числе в части передачи объекта строительства. Следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Не опровергает изложенные выводы и то, что строительство жилого дома было окончено ОАО «Пензастрой», и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на имя ОАО «Пензастрой». Данные обстоятельства связаны лишь с тем, что индивидуальные договоры уступки прав и обязанностей застройщика, посредством которых обеспечивалась перемена лица-застройщика в обязательствах участия в долевом строительстве на ОАО «Пензастрой», к моменту окончания строительства и выдачи указанного разрешения были заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке в отношении 315 из 447 квартир жилого дома № по <адрес> (что составляет более 70% общего количества квартир в доме). Таким образом, в обязательствах участия в долевом строительстве, возникших из соответствующих договоров долевого участия в строительстве этих квартир, ОАО «Пензастрой» к этому моменту уже являлось обязанным лицом - застройщиком (в связи с осуществленной переменой лиц в обязательстве). Чего нельзя сказать о рассматриваемом случае, а именно об обязательстве участия в долевом строительстве в отношении квартиры №. На основании изложенного просил суд истцу в заявленных исковых требованиях отказать.
Представитель ответчика ООО ГК «Поволжье» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ФИО3 года заключен договор № долевого участия в строительстве жилья в отношении 4-х секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенного по строительному адресу: <адрес> в части двухкомнатной квартиры № (проектный), находящейся на 7 этаже, секция ..., общая площадь (с учетом 1/2 площади лоджии) — 58.16 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией названного договора имеющейся в материалах дела.
Согласно справки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 полностью исполнила взятые на себя обязательства по вышеназванному договору.
Кроме того, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор уступки права требования, по которому ФИО3 уступила ФИО4 право требования с ООО ГК «Поволжье» объекта долевого строительства по договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ.
В связи со смертью ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, истцу Лобачеву С.Е. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону в отношении права требования на квартиру № (проектный), состоящую из двух жилых комнат общей площадью с учетом ? площади лоджии 58,16 кв.м., расположенную на 7 этаже секции ... 4-х секционного жилого дома) переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенного по адресу: <адрес>.
Вышеназванные обстоятельства никем из участников процесса в ходе рассмотрения дела не отрицались.
Согласно п. 3.1.1 вышеуказанного договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, застройщик обязался передать дольщику указанную в договоре квартиру ориентировочно в IV квартале 2009г.
В установленный договорами срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру дольщику не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило.
В судебном заседании установлено, что Губернатором Пензенской области было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье».
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды земельного участка площадью 104306 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для поэтапного проектирования и завершения его застройки (п. 1.2. Договора).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по <адрес>, расположенный на вышеуказанном земельном участке (п.1).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес>, согласно которому ООО Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по <адрес>. При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (п.2).
Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов (п.3, п.5 Договора).
Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договоре презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.
ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета 32000 руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика (п.2 формы договора (продление)). Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались иные условия.
В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей, договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке принимал на себя обязательства по возврату уплаченные дольщиком денежных средств (п.7 формы договора (расторжение).
На основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки 1938 кв.м., степень готовности 40,6 % в районе <адрес>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права ... №
В связи с изложенными обстоятельствами, ДД.ММ.ГГГГ истец Лобачев С.Е. обратился в ОАО «Пензастрой» с целью получения документов, необходимых для оформления права собственности на указанную в договоре долевого участия квартиру, что подтверждается копией письменного заявления Лобачева С.Е., имеющейся в материалах дела.
В письменном ответе на вышеназванное обращение Лобачева С.Е., ОАО «Пензастрой» отказало истцу в предоставлении необходимых документов, вместе с тем, ОАО «Пензастрой» направило Лобачеву С.Е. проект договора № уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с вновь присвоенными наименованиями и номером: договор об участии в долевом строительстве дома № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истцу было предложено доплатить за указанное право требования 633 680 (Шестьсот тридцать три тысячи шестьсот восемьдесят) рублей.
Не согласившись с данной позицией ОАО «Пензастрой», истец обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже в секции «...» жилого дома по <адрес> общей площадью с учетом 1/2 площади холодных помещений — 59,75 кв.м.
Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов согласно ст. 3 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.
По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения. Только от заинтересованного лица зависит к кому, какое и по каким основаниям предъявить требование.
На основании ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Истец по своему усмотрению избрал форму защиты своего нарушенного права, обращаясь с иском о признании право собственности на квартиру.
Суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что согласно положений п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.
В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета 32000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади жилого помещения.
В связи с этим, участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию.
Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, т.е. к ОАО «Пензастрой» в настоящем случае не перешли обязательства по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно не является обязанной стороной в части передачи объектов строительства истцам.
Действительно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выдано на имя ОАО «Пензастрой», где оно указано в качестве застройщика. Вместе с тем, ОАО «Пензастрой» к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию уже являлось обязанным лицом-застройщиком по отношению к 315 из 447 дольщиков, в связи с заключением с ними дополнительных соглашений и установлением договорных обязательств. Обязанным лицом по отношению к истцу Лобачеву С.Е. ОАО «Пензастрой» не являлось.
Таким образом, требование истца о признании за ним права собственности на объект недвижимости — квартиру № (проектный №), расположенную на 7 этаже в секции «...» жилого дома по <адрес> общей площадью с учетом 1/2 площади холодных помещений — 59,75 кв.м. со ссылкой на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» основаны на неправильном толковании норм материального права.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Лобачева С.Е. к ОАО «Пензастрой», ООО ГК «Поволжье» о признании права собственности - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Председательствующий В.А. Романова
Мотивированное решение изготовлено 14.02.2012 года.