Дело №2-218/2012
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Пенза 10 февраля 2012 года
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе председательствующего судьи Жогина О.В., при секретаре Чернышевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску Разовой С.Н., Разова А.В. к Комаровой Н.А., Комарову В.Н. о взыскании суммы долга по договорным обязательствам,
УСТАНОВИЛ:
Разова С.Н., Разов А.В обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что ими с ответчиками по делу Комаровой Н.А. и Комаровым В.Н. по обоюдной договоренности ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 52,4 кв.м., в том числе жилой - 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчикам на праве собственности. По условиям п. 1 настоящего договора срок составления основного договора был согласован сторонами и определен до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 2 настоящего договора так же была согласована сумма стоимости квартиры в размере 2 080 000 рублей и порядок оплаты: покупатели обязаны были оплатить ответчикам в день подписания настоящего предварительного договора первоначальный платеж в размере 100 000 рублей, который являлся задатком. Данное обязательство истцы выполнили и передали ответчикам задаток в размере 100 000 рублей, оформив передачу денежных средств путем написания расписки от первого декабря 2011 г., очередной платеж в размере 980 000 рублей они должны были передать ответчикам до подписания основного договора, оставшуюся сумму в размере 1000 000 рублей истцы обязались за счет кредитных средств ОАО АК «...» после подписания основного договора. Но буквально через несколько дней продавцы отказались совершать сделку и составлять основной договор, пояснив, что они рассорились между собой. ДД.ММ.ГГГГ между ними было заключено соглашение о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого расторжение договора произошло именно по требованию продавцов, т.е. по их вине. Истцам были возвращены: сумма задатка в размере 100 000 рублей; сумма понесенных расходов в размере 7 000 рублей (изготовление техпаспорта - 3780 рублей, отчет об оценки 3000 рублей и за выписку из ЕГРП- 220 рублей). На предложение истцов возвратить двойную сумму задатка, согласно условиям предварительного договора, ответчики ответили отказом. Считают, что требования основаны на условиях самого договора и закона, а именно: сумма задатка засчитывается продавцами в счет оплаты по основному договору при его подписании. При прекращении обязательства до начала его исполнен по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Просят суд взыскать с ответчиков солидарно 100 000 рублей в счет задатка, судебные расходы: сумму госпошлины в размере 3200 рублей и 1000 рублей за составление настоящего иска в суд.
Истец Разов А.В., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, причинах неявки не уведомил.
Истец Разова С.Н., действующая от своего имени и на основании доверенности как представитель Разова А.В., заявленные требования поддержала полностью, подтвердив обстоятельства, указанные в иске.
Ответчик Комарова Н.А., будучи надлежащим образом извещенной, судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Ответчик Комаров В.Н., действующий от своего имени и на основании доверенности как представитель Комаровой Н.А., просил отказать истцам в удовлетворении исковых требований, в возражение указал, что в соответствие со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Таким образом, задаток, во-первых, обеспечивает исполнение обязательства должником, во-вторых, удостоверяет факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется, и, в-третьих, имеет платежную функцию, то есть засчитывается в счет будущих платежей по договору. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. ст. 549, 550, 554, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность; в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества; договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии этих данных в договоре договор считается незаключенным. ДД.ММ.ГГГГ между Разовой С.Н., Разовым А.В., с одной стороны, и Комаровой Н.А., Комаровым В.Н., с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества, из предварительного договора возникает только единственное обязательство - заключить основной договор. Следовательно, какие-либо расчеты по предварительному договору не производятся, а все платежи должны производиться применительно к основному договору. Данный предварительный договор, хотя и содержал условия о предмете договора и о цене продаваемого имущества, однако был ограничен сроком, в течение которого мы должны были заключить основной договор. Основной договор купли-продажи квартиры, с соблюдением всех существенных условий, установленных вышеуказанными статьями ГК РФ, между нами и истцами не заключался, поскольку ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение о расторжении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Одно только намерение заключить в будущем договор купли-продажи не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Подобное соглашение может подтверждать лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с чем, внесение задатка в смысле ст. 380 ГК РФ в обеспечение исполнения предварительного договора невозможно. Таким образом, предварительный договор следует отнести к договору о намерениях сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в будущем и произведенные Разовой С.Н., Разовым А.В. платежи во исполнение п. 2. предварительного договора нельзя рассматривать как задаток в смысле ст. 380 ГК РФ, и данный предварительный договор не может служить основанием для возложения ответственности в виде взыскания двойной суммы задатка. Учитывая, что Разовой С.Н. и Разову А.В. была возвращена сумма в размере 100 000 руб., а кроме того, сумма понесенных расходов на изготовление техпаспорта, отчета об оценке и выписки из ЕГРП в размере 7 000 руб., их требование о взыскании с нас солидарно 100000 руб. в счет задатка являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования Разовой С.Н., Разова А.В. подлежащими оставлению без удовлетворения.
На основании ст. 12 ГТЖ РФ правосудие по гражданским дела осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Пунктом 1 ст.56, п. 1 ст.57 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом; доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 67 ГПК РФ).
Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия. позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 ГК РФ).
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма. выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из смысла данной нормы Закона следует, что договор задатка заключается вместе с основным договором (в данном случае, договором купли-продажи), в соответствии с которым, у покупателя и продавца возникают определенные договором обязанности. Задаток обеспечивает исполнение только обязательств, возникающих из договора.
Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка -предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
Статьей 381 ГК РФ предусмотрены последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. Так, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
При рассмотрении дела судом было установлено, что Комарову В.Н. и Комаровой Н.А. принадлежит на праве общей долевой собственности по ? доли в праве на двухкомнатную квартиру, общей площадью 52,4 кв.м., в том числе жилой - 32,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделаны записи регистрации № и № и выданы Свидетельства о государственной регистрации права серии ... № и ... № от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между Комаровой Н.А., Комаровым В.Н., с одной стороны, а также Разовым А.В., Разовой С.Н., с другой стороны, заключен предварительный договор, согласно п. 1 которого продавцы и покупатели обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ подписать договор купли-продажи (далее по тексту - основной договор), предметом которого будет являться возмездная передача в собственность покупателя (продажа) двухкомнатной квартиры, общей площадью 52,4 кв.м., в том числе жилой - 32,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.
Пунктом 2 указанного предварительного договора оговорена стоимость указанной квартиры - 2 080 000 рублей. При этом покупатель оплачивает стоимость квартиры, указанной в п. 1. Договора, следующим образом: первоначальный платеж в размере 100 000 рублей в качестве задатка в день подписания предварительного договора, очередной платеж в размере 980 000 рублей до подписания основного договора купли-продажи, за счет собственных средств, оставшуюся сумму в размере 1 000 000 рублей за счет кредитных средств банка ОАО АК «ИТБ», в течение 3-х банковских дней после регистрации основного договора купли-продажи и перехода права-собственности к покупателям. Сумма задатка засчитывается продавцами в счет оплаты по основному договору при его подписании. В случае расторжения сделки по вине продавцов, покупателям возвращается сумма задатка в двойном размере. В случае расторжения сделки по вине покупателей, сумма задатка остается в 100% размере у продавцов.
При этом предварительный договор, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует лишь о наличии у сторон намерения заключить основной договор в будущем.
После заключения сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры Разовыми были переданы Комаровым денежные средства в размере 100 000 рублей, данный факт сторонами не оспаривался.
Судом также установлено, что до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен, напротив ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
В этот же день Разова С.Н. получила от Комаровой Н.А. денежную сумму в размере 100000 рублей, также были возвращены другие понесенные расходы.
Таким образом, как установлено в судебном заседании, подтверждено сторонами по делу, договор купли-продажи квартиры, подписание которого было назначено на ДД.ММ.ГГГГ, заключен не был, первоначальный платеж в виде денежной суммы в 100 000 рублей возвращен ответчиками истцам.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены, денежная сумма, уплаченная истцом, не может считаться задатком, поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств и функции задатка в рамках указанного договора реализованы быть не могут.
Довод истца Разовой С.Н. о передачи ею и Разовым А.В. продавцам Комаровым именно задатка в сумме 100 000 рублей не нашел своего подтверждения в ходе судебного заседания, поскольку данный платеж, несмотря на то что поименован в предварительном договоре «задатком», фактически представляет собой аванс в счет дальнейших взаиморасчетов между сторонами по основному договору.
Взыскание двойной суммы аванса законом не предусмотрено, вследствие чего в иске Разовой С.Н., Разова А.В. к Комаровой Н.А., Комарову В.Н. о взыскании суммы долга по договорным обязательствам следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований Разовой С.Н., Разова А.В. к Комаровой Н.А., Комарову В.Н. о взыскании суммы долга по договорным обязательствам.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г. Пензы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда.
Председательствующий
Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2012 года.