РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 мая 2012 года г. Пенза
Октябрьский районный суд г.Пензы в составе
председательствующего судьи Лукьяновой О.В.,
при секретаре Пахомовой И.В.,
рассмотрев гражданское дело по иску Терешина В.В., Терешиной Е.Н. к ОАО « Пензастрой» о защите прав потребителей,
У С Т А Н О В И Л :
Истцы Терешины В.В. и Е.Н. обратились в суд с иском к ОАО « Пензастрой» о защите прав потребителей, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ООО ... (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья №, по условиям которого они как дольщики инвестировали в строительство жилого дома в части 1 295 400 рублей (пункт 5.2 договора), а застройщик обязался передать им в собственность однокомнатную квартиру, ..., ..., общей площадью, с учетом холодных помещений - ... кв.м. пункты 2.1 и 2.2 договора.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с переходом к новому застройщику прав и обязанностей арендатора земельного участка и на основании договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> между ними и ОАО «Пензастрой» (новый застройщик) был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с вновь присвоенными наименованием и номером: договор об участии в долевом строительстве жилого дома <адрес> №.
В соответствии с пунктом 2 договора уступки прав и обязанностей застройщика № от ДД.ММ.ГГГГ и в целях приведения в соответствие проекта жилого дома была произведена корректировка площади однокомнатной квартиры с ... кв.м. до ... кв.м. с учетом ... площади холодных помещений.
В нарушение пункта 5.4 договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ новым застройщиком, в связи с изменением общей площади квартиры была пересчитана цена договора до
суммы 1 475 200 рублей и их обязали согласиться на данные условия и доплатить разницу в размере 179 800 рублей, что ими было сделано, о чем свидетельствует платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.
В силу части 1 статьи 16 ФЗ «О защите прав потребителей» положения пункта 3 договора № от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными в силу прямого указания в законе.
По завершении строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома № по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик им по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ однокомнатную квартиру № общей площадью ... кв.м. (из них ... кв.м. общая площадь ... лоджии ... кв.м.), данный акт приема-передачи квартиры был подписан ими с замечаниями, касаемыми площади квартиры и ее стоимости, поскольку по данным технического и кадастрового паспортов, свидетельств о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект недвижимости общая площадь квартиры составляет ... кв.м., с ? холодных помещений- ... кв. метра.
Истцы считают, что к рассматриваемым отношениям должно применяться законодательство о защите прав потребителей.
В соответствии с ФЗ «О защите прав потребителей» недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;
В соответствии со статьей 29 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Аналогичная норма права закреплена и в части 2 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Пунктами 5.3 и 5.4 договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ было запрещено пересчитывать или изменять стоимость квартиры вне зависимости от каких либо обстоятельств, в том числе при изменении площади квартиры, как в сторону уменьшения, так и в сторону её увеличения.
При этом как следует из текста пункта 2 договора уступки прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ проводилась только
корректировка площади однокомнатной квартиры фактически построенной прежним застройщиком и в связи с этим новый застройщик не понес каких либо затрат, в связи с увеличением площади однокомнатной квартиры.
Истцы полагают, что на излишне уплаченную ими сумму доплаты по договору долевого участия в строительстве в размере 179 800 рублей (не менее 20 800 рублей - стоимости недополученных 0,65 кв.м. с учетом произведенной корректировки площади однокомнатной квартиры произведенной новым застройщиком), должна быть уменьшена стоимость квартиры.
Истцами направлялась претензия, которая ответчиком была оставлена без удовлетворения.
В связи со сложившейся ситуацией со строительством данного жилого дома, изменением сроков сдачи дома, изменением застройщика и навязывания ответчиком условий в части доплаты стоимости строительства квартиры при условии, что производилась только корректировка площади квартиры, построенной прежним застройщиком, считают, что им причинен моральный вред, подлежащий компенсации в силу статьи 15 ФЗ «О защите прав потребителей» и статьи 151 ГК РФ в размере не менее 100 000 рублей.
Истцы просят взыскать с ОАО «Пензастрой» в их пользу пользу, излишне уплаченную сумму доплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 179 800 рублей, денежную компенсацию морального вреда, причиненного нам в результате незаконного изменения условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ в части увеличения стоимости квартиры, в сумме 100 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя 13000 рублей.
В судебном заседании истцы Терешины В.В., Е.Н. и их представитель, допущенный в судебное заседание на основании ст. 53 п. 6 ГПК РФ- Синюков А.А., исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Мерзликина И.Н. с иском не согласилась, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (дольщики) и ООО ... (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья №. Однако, ООО ... свои обязательства по договору не выполнило. С ДД.ММ.ГГГГ ООО ... фактически не осуществляет уставную деятельность по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом подписи в лице генерального директора ФИО7 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом.
В связи с этим и в целях завершения строительства жилого дома по <адрес> ОАО «Пензастрой» дало согласие взять на себя функции по его достройке и сдаче в эксплуатацию. С этой же целью был
начат процесс оформления договорных отношений ОАО «Пензастрой» с участниками долевого строительства, выражающийся в подписании и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии со ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ... договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга.
Полагает, что только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, является актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика.
ДД.ММ.ГГГГ истцы подписали с ОАО «Пензастрой» договор № уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 10 указанного договора с момента его заключения Договор участия в долевом строительстве (№ от ДД.ММ.ГГГГ) действует в части, не противоречащей положениям настоящего договора.
Во исполнение условий заключенного договора истцы платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ перечислили на расчетный счет ОАО «Пензастрой» 179 800 рублей, подтвердив тем самым сделанное в момент подписания договора № волеизъявление на замену застройщика в обязательстве участия в долевом строительстве на изложенных в договоре условиях.
Обязательство участия в долевом строительстве квартиры было изменено и действовало в редакции договора № уступки прав и обязанностей застройщика до момента подписания акта приема-передачи квартиры № в жилом доме № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются
исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с указанными нормами права, а также в связи с возникновением у истцов права собственности на квартиру № в доме № по <адрес>, обязательство участия в долевом строительстве прекратилось исполнением. В период его действия договор № уступки прав и обязанностей застройщика, определяющий его содержание, оспорен не был. В момент подписания акта приема-передачи квартиры № истцы не согласились с указанной в нем суммой строительства жилья лишь в части 20 800 рублей, что соответствует 0,65 кв.м. площади квартиры.
Условия договора № уступки прав и обязанностей застройщика навязаны истцам не были. Они согласились с ними добровольно, что неоднократно подтверждалось в дальнейшем совершаемыми ими действиями (подписание договора, совместная сдача его на государственную регистрацию, перечисление денежных средств, подписание акта приема-передачи квартиры, оформление права собственности на квартиру).
В связи со всем вышеизложенным считает, что права истцов нарушены не были, а требования о взыскании с ОАО «Пензастрой» 179 800 рублей, уплаченных по Договору № уступки прав и обязанностей застройщика, и 100 000 рублей компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению как необоснованные.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами (дольщики) и ООО ГК «Поволжье» (застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве жилья №( л.д. ), однако, ООО ... свои обязательства по договору не выполнило.
В связи с этим и в целях завершения строительства жилого дома по <адрес> ОАО «Пензастрой» дало согласие взять на себя функции по его достройке и сдаче в эксплуатацию. С этой же целью был начат процесс оформления договорных отношений ОАО «Пензастрой» с участниками долевого строительства, выражающийся в подписании и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилья.
В соответствии со ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес>
от ДД.ММ.ГГГГ, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному ООО ... договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга.
Таким образом, индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный в соответствии с общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, является актом надлежащего выражения и оформления согласия участника долевого строительства (кредитора), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика.
ДД.ММ.ГГГГ истцы подписали с ОАО «Пензастрой» договор № уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, который был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 10 указанного договора с момента его заключения договор участия в долевом строительстве (№ от ДД.ММ.ГГГГ) действует в части, не противоречащей положениям настоящего договора.
Во исполнение условий заключенного договора истцы платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ перечислили на расчетный счет ОАО «Пензастрой» 179 800 рублей, подтвердив тем самым сделанное в момент подписания Договора № волеизъявление на замену застройщика в обязательстве участия в долевом строительстве на изложенных в договоре условиях.
Согласно п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
Согласно п.1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с изложенным, а также в соответствии с указанными нормами права, обязательство участия в долевом строительстве квартиры было изменено и действовало в редакции договора № уступки прав и
обязанностей застройщика до момента подписания акта приема-передачи квартиры № в жилом доме № по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с указанными нормами права, а также в связи с возникновением у истцов права собственности на квартиру № в доме № по <адрес>, обязательство участия в долевом строительстве прекратилось исполнением. В период его действия договор № уступки прав и обязанностей застройщика, определяющий его содержание, оспорен не был. В момент подписания акта приема-передачи квартиры № истцы не согласились с указанной в нем суммой строительства жилья лишь в части 20 800 рублей, что соответствует ... кв.м. площади квартиры. Именно эта сумма была указана ими и в письменной претензии от ДД.ММ.ГГГГ.
Ссылка истцов на п. 1 ст. 16 Закона РФ « О защите прав потребителей», предусматривающей, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными, суд находит несостоятельной.
Доказательств того, что условия Договора № уступки прав и обязанностей застройщика были навязаны, истцам не представлено. Они согласились с данными условиями добровольно, что неоднократно подтверждалось в дальнейшем совершаемыми ими действиями.
Анализируя собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о том, что, подписывая ДД.ММ.ГГГГ договор уступки прав и обязанностей застройщика истцы были свободны в заключении договора, условия договора не ущемляют права истцов как потребителей, каких-либо доказательств того, что договор был подписан ими на кабальных условиях либо под принуждением истцами не представлено, поэтому требования о взыскании с ответчика излишне уплаченной суммы в размере 179800 рублей не подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, суд считает, что истцам была передана квартира меньшей площадью, чем предусмотрена п. 2 договора уступки прав и обязанностей застройщика от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 29 ФЗ «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги).
Аналогичная норма права закреплена и в части 2 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», предусматривающая, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Истцами по договору с ответчиком оплачена площадь квартиры с учетом холодных помещений ... кв. метра, в то время как по техническому паспорту ФГУП « Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» Пензенский филиал площадь спорной квартиры составляет ... кв. метр и лоджия ... кв. метра. С учетом ? холодных помещений общая площадь квартиры составляет ... кв. метра, что на ... м меньше, чем это было предусмотрено в договоре. Стоимость ... метра площади составляет 20800 рублей.
Таким образом, суд считает, что с ответчика должна быть взыскана в пользу истцов излишне уплаченная сумма 20800 рублей за ... кв. метра недополученной площади квартиры по договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по 10400 рублей в пользу каждого из истцов.
Согласно ст. 15 Закона РФ « О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
С учетом конкретных обстоятельств дела суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, по 1500 рублей каждому.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Истцами заявлено ходатайство о взыскании с ответчика оплату услуг представителя - 13000 рублей. В обоснование данной суммы истицей представлен договор об оказании юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, расписка о получении денег из которых следует, что в день подписания договора об оказании юридических услуг Терешигны Е.Н., В.В. оплатили услуги представителя ФИО5 в размере 13000 рублей.
Суд с учетом принципа разумности считает заявление Терешиных о взыскании оплаты услуг представителя подлежащим удовлетворению частично, в размере 5000 рублей, по 2500 рублей каждому из истцов.
Согласно ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина от которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Сумма госпошлины, подлежащая взысканию с ответчика в доход государства, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, составляет 1024 рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Терешина В.В., Терешиной Е.Н. удовлетворить частично.
Взыскать с ОАО « Пензастрой» в пользу Терешина В.В. 10400 рублей по договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, компенсацию морального вреда 1500 рублей, оплату услуг представителя 2500 рублей, а всего 14400 рублей.
Взыскать с ОАО « Пензастрой» в пользу Терешиной Е.Н. 10400 рублей по договору уступки прав, компенсацию морального вреда 1500 рублей, оплату услуг представителя 2500 рублей, а всего 14400 рублей.
Взыскать с ОАО « Пензастрой» госпошлину в доход государства 1024 рубля.
Решение может быть обжаловано в Пензенский облсуд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения через Октябрьский районный суд г. Пензы
Судья: О.В. Лукьянова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ