Дело №2-828/2012
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 мая 2012 года город Пенза
Октябрьский районный суд г. Пензы в составе
председательствующего судьи Романовой В.А.,
при секретаре Махровой Ю.А.,
рассмотрев ходе открытого судебного заседания гражданское дело по иску ОАО «Пензастрой» к Криворотову Н.А об истребовании имущества из чужого незаконного владения и встречному исковому заявлению Криворотова Н.А к ОАО «Пензастрой» о передаче объекта долевого строительства,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Пензастрой» обратилось в суд с иском к Криворотову Н.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, указав, что ДД.ММ.ГГГГ согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № осуществлен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства — № этажного № секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. <адрес> Строительство указанного Жилого дома, начатое застройщиком - ООО Группа Компаний «Поволжье», с ДД.ММ.ГГГГ осуществляло и завершило ОАО «Пензастрой». Юридическим оформлением этого явились:
Договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на котором велось строительство;
Договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО ГК «Поволжье» выразило свое согласие передать права и
обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, а ОАО «Пензастрой» дало согласие их принять на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора.
ДД.ММ.ГГГГ, в связи с возможностью обращения взыскания на находящиеся у участников долевого строительства в залоге право аренды на земельный участок и строящийся на нем Жилой дом, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, инв. №, лит. №, адрес объекта: <адрес> (Жилой дом) (Свидетельство о государственной регистрации права №).
Таким образом, жилые и нежилые помещения, не переданные участникам долевого строительства по передаточным актам после ввода Жилого дома в эксплуатацию, являются имуществом ОАО «Пензастрой».
Оформление правоотношений между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства производилось путем подписания и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика, обеспечивающих перемену лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве. После подписания соответствующего договора, ввода дома в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи помещения участник долевого строительства вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации возникновения права собственности на соответствующее помещение.
Ответчик являлся участником долевого строительства квартир № (проектный №) фактической площадью ... кв.м., № (проектный №) фактической площадью ... кв.м., № (проектный №) фактической площадью ... кв.м., № (проектный №) фактической площадью ... кв.м. (площади указаны в соответствии с данными технического паспорта на Жилой дом).
Перемена лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве названных квартир осуществлена не была - соответствующие договоры ответчик подписать отказывается. ОАО «Пензастрой» не является перед ответчиком обязанным лицом (в части передачи квартир). Передаточные акты, в соответствии с требованиями ст. 8 Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с ответчиком также не подписаны. Право собственности (включающее согласно ст. 288 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения) или иное вещное право, как и основания их возникновения, на спорные квартиры у ответчика отсутствует.
Несмотря на это ответчиком без достаточных к тому оснований были самовольно заняты не принадлежащие ему квартиры №, №, №, № в Жилом доме. В квартире № установлена металлическая входная дверь; в квартирах №, №, № заменены дверные замки, двери окрашены. В квартирах ведутся отделочные работы. Доступ в квартиры невозможен. Ответчиком также предпринимались пытки ограничить доступ иных лиц к электрическим этажным щитам путем установки на них замков, в результате чего их использование сотрудниками управляющей компании и другими жильцами дома было невозможно. Данные факты подтверждаются актами обследования жилых помещений (указанных квартир) от ДД.ММ.ГГГГ в количестве четырех штук.
Согласно ст. 12 Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ обязательства по договору участия в долевом строительстве считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 16 Федерального закона 30.12.2004 №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 288 ГК РФ именно собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Таким образом, у ответчика отсутствует право собственности (включающее права владения, пользования и распоряжения) или иные вещные права на квартиры №, №, №, №, а также отсутствуют предусмотренные законом основания для возникновения таких прав. Ответчик не состоит с ОАО «Пензастрой» в каких-либо договорных отношениях. Своими действиями ответчик самовольно осуществляет право владения указанными выше квартирами. Данные действия являются незаконными, т.к. осуществляются без достаточных к тому оснований, предусмотренных законом. Их результатом явилось выбытие указанных квартир из правомерного владения ОАО «Пензастрой».
На основании изложенного, просило суд истребовать квартиры: № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м. в жилом доме <адрес> из чужого незаконного владения Криворотова Н.А; обязать Криворотова Н.А привести квартиры №, №, №, № в жилом доме <адрес> в первоначальное состояние, т.е. в состояние, в каком они находились на момент ввода жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
Впоследствии ответчик Криворотов Н.А. обратился в суд со встречным иском к ОАО «Пензастрой» о передаче объекта долевого строительства, в котором указал, что в ДД.ММ.ГГГГ для нужд своей семьи он приобрел квартиры в строящемся <адрес> по договорам уступки права требования. Строительство жилого дома велось застройщиком ООО Группа Компаний «Поволжье». Так, ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор уступки права требования с ФИО5 Согласно данного договора ФИО5 передала Криворотову Н.А. имущественные права, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ей с ООО Группа Компаний «Поволжье». По указанному договору Криворотов Н.А. приобрел право требования в его собственность после завершения строительства однокомнатной квартиры проектный №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ..., указанного выше дома. В настоящее время квартире присвоен номер ....
На момент заключения договора уступки права требования ФИО5 полностью исполнила обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме 826 410 рублей. В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал гр. ФИО5 денежные средства в сумме 950 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор об уступке права требования с ФИО6 По данному договору ФИО6 уступил Криворотову Н.А. право требования на передачу в его собственность однокомнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже в секции ... того же дома. Указанное право принадлежало ФИО6 на основании договора № участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ООО Группа Компаний «Поволжье». В настоящее время квартире присвоен номер №. На момент заключения договора уступки права требования ФИО6 полностью исполнил обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме 784 030 рублей. В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал ФИО6 денежные средства в сумме 950 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор уступки права требования с ФИО7, который передал ему имущественные права, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного им с ООО Группа Компаний «Поволжье». По указанному договору Криворотов Н.А. приобрел право требования в его собственность после завершения строительства однокомнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ..., того же дома. В настоящее время квартире присвоен номер №. На момент заключения договора уступки права требования, ФИО7 полностью исполнил обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме 1 050 000 рублей. В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал последнему денежные средства в сумме 950 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор об уступке права требования с ФИО8 и ФИО9 По данному договору они уступили Криворотову Н.А. право требования на передачу в его собственность однокомнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м., расположенной на десятом этаже в секции ... Указанное право принадлежало Дасаевым на основании договора № участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с ООО Группа Компаний «Поволжье». В настоящее время квартире присвоен номер №. На момент заключения договора уступки права требования ФИО8 и ФИО9 полностью исполнили обязательства по оплате долевого участия в строительстве в сумме 609 235 рублей. В счет приобретаемых имущественных прав мой Криворотов Н.А. передал гр. ФИО8 денежные средства в сумме 990 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ООО Группа Компаний «Поволжье» заключило с ОАО «Пензастрой» Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1. договора новый арендатор ОАО «Пензастрой» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды. Пункт 1.4. договора предусматривает, что право аренды земельного участка обременено правами залога участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье», согласно реестру участников долевого строительства, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3)- «права и обязанности по договорам долевого участия переходят к Новому застройщику («Пензастрой») в том объеме и на тех условиях, которые имелись у Прежнего застройщика («ГК Поволжье») за исключением предусмотренных п. 5 настоящего договора. А пункт 5 договора предусматривает, что «соглашением, указанным в п. 4 настоящего договора, участник долевого строительства и Новый застройщик могут предусмотреть возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве Жилых домов».
Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
При этом права не могут быть переданы в большем объеме, чем принадлежащие первоначальному кредитору.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока
В настоящее время дом введен в эксплуатацию, однако ОАО «Пензастрой» отказывается от передачи Криворотову Н.А. указанных выше квартир по акту приема-передачи. В результате незаконных действий со стороны застройщика Криворотов Н.А. может зарегистрировать право собственности на указанные квартиры.
На основании изложенного, просил суд обязать ответчика ОАО «Пензастрой» передать Криворотову Н.А. по акту - приема передачи квартиры №, №, №, № по адресу: <адрес>.
Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ОАО «Пензастрой» - ФИО10, действующий1 на основании доверенности, заявленные ОАО «Пензастрой» к Криворотову Н.А. исковые требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доводы изложенные в исковом заявлении просил суд истребовать квартиры: № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м. в жилом доме <адрес> из чужого незаконного владения Криворотова Н.А; обязать Криворотова Н.А привести квартиры №, №, №, № в жилом доме <адрес> в первоначальное состояние, т.е. в состояние, в каком они находились на момент ввода жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
Встречные исковые требования Криворотова Н.А. не признал, поддержал доводы изложенные в ранее представленных суду письменных возражениях, из текста которых следует, что согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства свидетельствует об исполнении застройщиком и участником долевого строительства своих обязательств.
С учетом указанных норм права, в целях всестороннего и полного рассмотрения настоящего дела и вынесения по нему законного и обоснованного решения имеет существенное значение вопрос установления надлежащих лиц, обязанных по договорам долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ
Так, Криворотов Н.А. исходит из того, что обязанными лицом по указанным договорам в части передачи квартир на момент предъявления требований в суд является ОАО «Пензастрой».
Данная позиция Криворотова Н.А. является ошибочной в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в связи со следующим.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.3 ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявлений, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» не является стороной (должником или кредитором) данных сделок. Обязательства, вытекающие из данных договоров, не создали обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является их участником.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора.
Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со ст. 391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо.
При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Также закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевом) участию в строительстве жилья. В частности ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия в строительстве, при этом оставляя без урегулирования вопрос замены застройщика в обязательстве долевого участия в строительстве жилья. В связи с этим, в данном случае применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».
Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими - участники долевого строительства.
Что касается Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - «Общий договор уступки прав и обязанностей застройщика»), то путем его заключения на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому из заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. Произошло фактически следующее:
1) ООО ГК «Поволжье» путем его подписания выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, т.е., по сути, единовременно (по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> (далее по тексту - «Жилые дома»)) выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также (в связи с отсутствием организационной возможности в будущем на протяжении длительного периода времени участвовать в качестве третьей стороны в каждом индивидуальном договоре уступки прав и обязанностей застройщика, а также в связи с отсутствием и объективной невозможностью получения на момент заключения Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика Жилых домов детализированного согласия от каждого участника долевого строительства) единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных условиях между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика, как того и требует законодательство РФ, станет трехсторонней, но в два этапа - сначала предварительная дача согласия на перевод долга, легитимная только в части выражения воли Прежнего застройщика, но не затрагивающая условий правоотношений Нового застройщика и участника долевого строительства, а затем основной индивидуальный перевод долга, оформляемый между Новым застройщиком и участником долевого строительства уже без участия Прежнего застройщика, единожды выразившего свою волю сразу в отношении всех договоров долевого участия в строительстве Жилых домов;
2) ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания.
Таким образом, невозможность отступления от требований главы 24 ГК РФ (в части формы договора перемены лиц в обязательстве) в совокупности с объективно существующими препятствиями для заключения обычных трехсторонних соглашений, вызвала необходимость поэтапного (в части выражения участниками рассматриваемых правоотношений своих волеизъявлений) перевода прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье», как застройщика, на ОАО «Пензастрой».
В соответствии с этим, а также ст. 391. п.2 ст. 389 ГК РФ. п.п. 3. 4. 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации (как того требует законодательство) индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждом) заключенному 000 ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга.
Таким образом, только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия Истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика.
Общий же договор уступки прав и обязанностей застройщика дает ОАО «Пензастрой» возможность выступить к участнику долевого строительства с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве, без участия ООО ГК «Поволжье» в качестве третьей стороны, поскольку указанное юридическое лицо фактически не осуществляет уставную деятельность ориентировочно с ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом подписи в лице генерального директора ФИО11 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом.
Заключение Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика и дальнейшее заключение на его основе Индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика полностью соответствует нормам главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Совершение указанных сделок именно в таком виде служит защите прав участников долевого строительства, направлено на удовлетворение их законных интересов и призвано не допустить ситуации утраты участниками долевого строительства прав на строящееся жилье и внесенных денежных средств.
Из вышесказанного следует, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об автоматическом переходе прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по всем заключенным им договорам долевого участия к ОАО «Пензастрой» без заключения (как акта выражения согласия дольщика на перевод долга) и государственной регистрации (как акта признания и подтверждения государством соответствующих прав) индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика с каждым конкретным участником долевого строительства.
Кроме того, необходимо отметить, что при определении застройщика (как лица, обязанного по договору участия в долевом строительстве) необходимо исходить не из определения, данного в статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в которой указаны лишь общие требования, которым должно отвечать лицо, выступающее застройщиком, и которая не применима к конкретным правоотношениям без учета всех обстоятельств и фактов), а из положений пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ. из которого следует, что застройщик это, прежде всего, сторона по договору участия в долевом строительстве.
В договоры долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. № от ДД.ММ.ГГГГ изменения в части перемены лица (застройщика) не вносились. Согласно п.1 ст. 450 (Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Соглашения сторон по вопросу изменения указанных договоров на данный момент не достигнуто. Соответствующие договоры не заключались. Изменение договора участия в долевом строительстве помимо воли сторон законом не предусмотрено.
Таким образом, ОАО «Пензастрой» не является участником обязательств участия в долевом строительстве квартир №, №, №, №, возникших из договоров долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно и не является обязанной стороной (застройщиком) по данным сделкам, в том числе в части передачи объектов строительства. Следовательно, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Не опровергает изложенные выводы и тот факт, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на имя ОАО «Пензастрой». Данное обстоятельство связано лишь с тем, что индивидуальные договоры уступки прав и обязанностей застройщика, посредством которых обеспечивалась перемена лица-застройщика в обязательствах участия в долевом строительстве на ОАО «Пензастрой», к моменту выдачи указанного разрешения были заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке в отношении ... из ... квартир жилого дома № по <адрес> (что составляет более 70% общего количества квартир в доме). Таким образом, в обязательствах участия в долевом строительстве, возникших из соответствующих договоров долевого участия в строительстве этих квартир, ОАО «Пензастрой» к этому моменту уже являлось обязанным лицом - застройщиком (в связи с осуществленной переменой лиц в обязательстве). Чего нельзя сказать о рассматриваемом случае, а именно об обязательствах участия в долевом строительстве в отношении квартир №, №, №, №.
На основании изложенного просил суд в полном объеме отказать в заявленных Криворотовым Н.А. требованиях.
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) – Криворотов А.Н. в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствии.
Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Криворотова Н.А. – Арапова М.Н., действующая на основании доверенности, заявленные Криворотовым Н.А. требования просила удовлетворить, ссылаясь на доводы изложенные во встречном исковом заявлении Криворотова Н.А., при этом, иск ОАО «Пензастрой» не признала, ссылаясь на доводы изложенные в ранее представленном суду письменном отзыве на иск, из текста которого следует, что в ДД.ММ.ГГГГ для нужд своей семьи Криворотов Н.А. приобрел ... квартиры в строящемся <адрес> по договорам уступки права требования. Строительство жилого дома велось застройщиком ООО Группа Компаний «Поволжье». При этом, Криворпотовым Н.А. было заключено ... договора уступки права требования: ДД.ММ.ГГГГ с гр. ФИО5 (договор долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ. ... квартира проектный №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ..., указанного выше дома. Сейчас это квартира номер №). ДД.ММ.ГГГГ с гр. ФИО6 (договора № от ДД.ММ.ГГГГ Однокомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже в секции ... того же дома. Сейчас номер квартиры №). ДД.ММ.ГГГГ с гр. ФИО7 (договор № от ДД.ММ.ГГГГ, Однокомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция .... Сейчас это квартира номер №. ДД.ММ.ГГГГ с гр. ФИО8 и ФИО9 (договор № от ДД.ММ.ГГГГ Однокомнатная квартира №, общей площадью ... кв.м., расположенной
на ... этаже в секции .... Сейчас это квартира номер №. На момент заключения договоров уступки права требования прежние дольщики полностью исполнили обязательства по оплате долевого участия в строительстве в суммах указанных в их договорах. Договоры долевого строительства и договоры уступки права требования прошли государственную регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ ООО Группа Компаний «Поволжье» заключило с ОАО «Пензастрой» Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1. договора новый арендатор ОАО «Пензастрой» принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды. Пункт 1.4. договора предусматривает, что право аренды земельного участка обременено правами залога участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье», согласно реестру участников долевого строительства, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. Согласно договору уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3)- «права и обязанности по договорам долевого участия переходят к Новому застройщику («Пензастрой») в том объеме и на тех условиях, которые имелись у Прежнего застройщика («ГК Поволжье») за исключением предусмотренных п. 5 настоящего договора. А пункт 5 договора предусматривает, что «соглашением, указанным в п. 4 настоящего договора, участник долевого строительства и Новый застройщик могут предусмотреть возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве Жилых домов». Согласно ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При этом права не могут быть переданы в большем объеме, чем принадлежащие первоначальному кредитору. В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, однако ОАО «Пензастрой» отказывается от передачи Криворотову Н.А. спорных квартир по акту приема-передачи, в результате чего, последний не может зарегистрировать право собственности на указанные квартиры. На основании изложенного, просила суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований ОАО «Пензастрой».
Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) Криворотова Н.А. – Криворотов А.Н., действующий на основании доверенности, заявленные Криворотовым Н.А. требования просил удовлетворить, иск ОАО «Пензастрой» не признал, поддержав позицию и доводы представителя Криворотова Н.А. – Араповой М.Н.
Представитель третьего лица ООО Группа Компании «Поволжье» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, причины неявки суду неизвестна.
Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и ФИО5 (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (ФИО5) к финансированию строительства ... жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес> Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на ... этаже секции ..., общей площадью ... кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 826 410 рублей (п. 5.2 Договора) ФИО5 исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор уступки права требования с ФИО5, согласно которому ФИО5 передала Криворотову Н.А. имущественные права, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ей с ООО Группа Компаний «Поволжье». В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал ФИО5 денежные средства в сумме 950 000 рублей. В настоящее время квартире присвоен номер №.
Кроме того судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и ФИО8 и ФИО9 (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (ФИО8 и ФИО9) к финансированию строительства ... дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на ... этаже секции ..., общей площадью ... кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 609 235 рублей (п. 5.2 Договора) ФИО8 и ФИО9 исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор об уступке права требования с ФИО8 и ФИО9 По данному договору они уступили Криворотову Н.А. право требования на передачу в его собственность однокомнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже в секции .... В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал ФИО8 денежные средства в сумме 990 000 рублей, что подтверждается распиской. В настоящее время квартире присвоен номер 289.
Также ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и ФИО7, действующем от своего имени и имени несовершеннолетних детей ФИО17 и ФИО18 (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (ФИО8 и ФИО9) к финансированию строительства ... этажного ... секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на ... этаже секции ..., общей площадью ... кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 1 050 000 рублей (п. 5.2 Договора) ФИО7 исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Криворотов Н.А. заключил договор уступки права требования с ФИО7, который передал ему имущественные права, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО Группа Компаний «Поволжье», в том числе, право требования на получение в собственность после завершения строительства однокомнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже, секция ..., в вышеназванном доме. В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал ФИО7 денежные средства в сумме 950 000 рублей, что подтверждается распиской. В настоящее время квартире присвоен номер №.
Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» (Застройщик) и ФИО6 (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого Застройщик привлекает Дольщика (ФИО8 и ФИО9) к финансированию строительства ... этажного ... секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по строительному адресу: <адрес>. Дольщик инвестирует строительство дома в части: однокомнатной квартиры № (проектный) на № этаже секции ..., общей площадью ... кв.м. (п. 2.1. Договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Обязательства по оплате цены договора в размере 784 030 рублей (п. 5.2 Договора) ФИО6 исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Криворотовым Н.А. был заключен договор об уступке права требования с ФИО6, по которому ФИО6 уступил Криворотову Н.А. право требования на передачу в собственность однокомнатной квартиры №, общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже в секции № вышеназванного дома. В счет приобретаемых имущественных прав Криворотов Н.А. передал ФИО6 денежные средства в сумме 950 000 рублей, что подтверждается распиской. В настоящее время квартире присвоен номер №.
Вышеназванные обстоятельства никем из участников процесса в ходе рассмотрения дела не отрицались, а также подтверждаются копиями названных документов, имеющихся в материалах дела.
Как установлено в судебном заседании, Губернатором Пензенской области было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье».
На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по имущественным градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды земельного участка площадью 104306 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для поэтапного проектирования и завершения его застройки (п. 1.2. Договора).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства: жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по <адрес>, расположенный на вышеуказанном земельном участке (п.1).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес>, согласно которому ООО Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве ...этажного ... секционного жилого дома <адрес> При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен (п.2).
Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в рамках отношений долевого участия в строительстве жилых домов (п.3, п.5 Договора).
Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договоре презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов - между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору.
ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета 32000 руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика (п.2 формы договора (продление)). Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались иные условия.
В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей, договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке принимал на себя обязательства по возврату уплаченные дольщиком денежных средств (п.7 формы договора (расторжение).
На основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки 1938 кв.м., степень готовности 40,6 % в районе <адрес>, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № №.
Как усматривается из представленной в материалах дела копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, Администрация <адрес> разрешает застройщику – ОАО «Пензастрой» ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: ... этажный ... секционный дом со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <адрес>.
Согласно положений п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).
В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).
Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.
В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.
При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета 32000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади жилого помещения.
В связи с этим, участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию.
Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, т.е. к ОАО «Пензастрой» в настоящем случае не перешли обязательства по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно не является не является участником обязательств участия в долевом строительстве спорных квартир, возникших из договоров долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ соответственно, и не является обязанной стороной (застройщиком) по данным сделкам, в том числе в части передачи объектов строительства.
При этом, то обстоятельство, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ выдано на имя ОАО «Пензастрой», по мнению суда, связано с тем, что индивидуальные договоры уступки прав и обязанностей застройщика, посредством которых обеспечивалась перемена лица-застройщика в обязательствах участия в долевом строительстве на ОАО «Пензастрой», к моменту выдачи указанного разрешения были заключены и зарегистрированы в установленном законом порядке в отношении ... из ... квартир жилого дома № по <адрес>, в связи с чем, ОАО «Пензастрой» к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию уже являлось обязанным лицом-застройщиком по отношению к ... из ... дольщиков.
Обязанным лицом по отношению к Криворотову Н.А., а также в отношении спорных квартир №, №, №, № ОАО «Пензастрой» не является.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что понуждение ОАО «Пензастрой» в настоящее время к передаче по акту приема передачи Криворотову Н.А. спорных квартир №, №, №, № по адресу: <адрес>, - необоснованно.
На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований Криворотова Н.А. о понуждении ОАО «Пензастрой» передать ему по акту приема передачи спорные квартиры №, №, №, № по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных ОАО «Пензастрой» исковых требований об истребовании спорных квартир №, №, №, №, по <адрес> из чужого незаконного владения Криворотова Н.А., а также обязании последнего привести указанные квартиры в первоначальное состояние, по следующим основаниям.
Как установлено выше судом, ДД.ММ.ГГГГ за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, инв. №, лит. №, адрес объекта: <адрес>, в районе <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права № №.
Таким образом, жилые и нежилые помещения, не переданные участникам долевого строительства по передаточным актам после ввода жилого дома в эксплуатацию, являются имуществом ОАО «Пензастрой».
При этом, оформление правоотношений между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства производилось путем подписания и государственной регистрации договоров уступки прав и обязанностей застройщика, обеспечивающих перемену лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве.
После подписания соответствующего договора, ввода дома в эксплуатацию и оформления акта приема-передачи помещения участник долевого строительства вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации возникновения права собственности на соответствующее помещение.
Криворотов Н.А. являлся участником долевого строительства квартир № (проектный №) фактической площадью ... кв.м., № (проектный №) фактической площадью ... кв.м., № (проектный №) фактической площадью ... кв.м., № (проектный №) фактической площадью ... кв.м.
Однако, как установлено в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, перемена лица (застройщика) в обязательствах участия в долевом строительстве спорных квартир осуществлена не была - соответствующие договоры между ОАО «Пензастрой» и Криворотовым Н.А. не заключены.
Таким образом, право собственности, включающее согласно ст. 288 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения, или иное вещное право, как и основания их возникновения, на спорные квартиры у Криворотова Н.А. отсутствует.
При этом, судом установлено, что Криворотов Н.А. осуществляет право владения спорными квартирами, а именно, в квартире № установлена металлическая входная дверь, в квартирах №, №, № заменены дверные замки, двери окрашены. Кроме того, в спорных квартирах ведутся отделочные работы, при этом, доступ в квартиры невозможен. Также Криворотовым Н.А. предпринимались попытки ограничить доступ иных лиц к электрическим этажным щитам путем установки на них замков, в результате чего их использование сотрудниками управляющей компании и другими жильцами дома было невозможно. Вышеназванные обстоятельства подтверждаются актами обследования жилых помещений (указанных квартир) от ДД.ММ.ГГГГ в количестве четырех штук.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 288 ГК РФ именно собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
При установленных судом обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у Криворотова Н.А. отсутствует право собственности (включающее права владения, пользования и распоряжения) или иные вещные права на квартиры №, №, №, №, а кроме того, отсутствуют предусмотренные законом основания для возникновения таких прав. При этом, своими действиями Криворотов Н.А. самовольно осуществляет право владения спорными квартирами, что является незаконным, нарушающим права собственника спорных квартир – ОАО «Пензастрой».
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Из положении ст. 304 ГК РФ следует, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Проанализировав нормы действующего законодательства, доводы сторон, представленные ими доказательства и установленные фактические обстоятельства по делу в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ОАО «Пензастрой» требований.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО «Пензастрой» к Криворотову Н.А об истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.
Истребовать в пользу ОАО «Пензастрой» квартиры № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м., № площадью ... кв.м. в жилом доме № по <адрес> из чужого незаконного владения Криворотова Н.А; обязав Криворотова Н.А привести квартиры №, №, №, № в жилом доме № по <адрес> в первоначальное состояние на момент ввода жилого дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ.
Встречный иск Криворотова Н.А к ОАО «Пензастрой» о передаче по акту приема передачи объекта долевого строительства - квартир №, №, №, № по адресу: <адрес> - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционной порядке в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий В.А. Романова