Решение по делу № 2-1004/2012

Дело №2-1004/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2012 года г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Лукьяновой О.В.,

при секретаре судебного заседания Пахомовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала № ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре к Николаеву И.В. об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала № ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре обратилось в суд с иском к Николаеву И.В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и ИП ФИО2 было заключено кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым был предоставлен кредит в сумме 4 500 000 рублей, под 16,5 процентов годовых, сроком на 36 месяцев, с комиссией в размере 1 % от суммы предоставленного кредита.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного кредитного соглашения между кредитором и должником заключен договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, согласно которого заложен земельный участок площадью ... кв.м. по адресу <адрес>,залоговой стоимостью 4 500 000 рублей.

Банк свои обязательства исполнил надлежащим образом: ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен кредит на сумму 4 500 000 рублей.

Заемщик осуществлял погашения кредита с нарушением условий кредитного соглашения, предусматривающего, что на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом подлежали начислению пени, в размере 0,09 % за каждый день просрочки со дня, следующего за днем ее возникновения, по день фактического погашения заемщиком просроченной задолженности.

Ответчик допустил просрочку в погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по вышеуказанному кредитному соглашению составляла 3 771 098 рублей 26 копеек, в том числе: задолженность по плановым процентам - 194421 руб. 55 коп.; задолженность по пени - 7 088 руб. 82 коп.4 Задолженность по пени по просроченному долгу - 9 860 руб. 82 коп.; остаток ссудной задолженности - 3 559 727 руб. 07 коп.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от «ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ИП ФИО2 введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от «ДД.ММ.ГГГГ по делу № ВТБ 24 (ЗАО) включен по данному кредитному соглашению в реестр кредиторов ИП ФИО2 как залоговый кредитор на сумму 3 771 098 рублей 26 копеек.

Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ (вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ) за Николаевым И.В. признано право собственности на ... долю земельного участка площадью ... кв.м. по адресу <адрес>.

В соответствии с п.1 ст. 38 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или универсально правопреемства, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.4.6. кредитного соглашения в случае, если заемщик просрочит любой из причитающихся кредитору со стороны Заемщика платеж по любому договору, заключенному между ними, кредитор имеет право потребовать выполнения Заемщиком обязательств по кредитному соглашению досрочно.

Поскольку не выполнены обязательства по кредитному соглашению, истец, руководствуясь п.1. ст.348 ГК РФ, считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество.

Согласно п.6.1. договора об ипотеке в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном законодательством.

В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ст. 54 Закона «Об ипотеке» суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем

В этой связи истец считает, что начальная продажная цена предмета залога следует установить в размерах, согласованных сторонами в договоре залога.

До настоящего времени задолженность по кредитному соглашению не погашена. Должник, залогодатель и поручитель, никаких действий, направленных на погашение задолженности не производят.

На основании изложенного и в соответствии со ст.ст.309, 314, 322, 323, 350, 361, 363, 810, 811, 819 ГКРФ, просит суд обратить взыскание, на имущество, заложенное по Договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно принадлежащую на праве собственности Николаеву И.В. ? долю земельного участка площадью ... кв.м. по адресу <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 2 250 000 рублей, взыскать с Николаева И.В. государственную пошлину в сумме 4 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца, Мальшина О.Н., действующая на основании доверенности от 25.042012 года сроком до ДД.ММ.ГГГГ, поддержала заявленные исковые требования, сославшись при этом на доводы, изложенные в иске.

Ответчик Николаев И.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности.

Представитель ответчика Николаева И.В. – Ухоботина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку считает, что начальная продажная цена заложенного имущества – ? доли земельного участка площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере 2500000 рублей занижена, поскольку при заключении договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, залоговая стоимость земельного участка была определена без учета расположенных на нем в настоящее время пяти жилых домов, возведенных уже после заключения договора об ипотеке.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и ИП ФИО2 было заключено кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым ФИО2 был предоставлен кредит в сумме 4 500 000 рублей, под 16,5 процентов годовых, сроком на 36 месяцев, с комиссией в размере 1 % от суммы предоставленного кредита.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного кредитного соглашения между кредитором и должником заключен договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 предметом которого является земельный участок площадью ... кв.м. расположенный по адресу <адрес>, принадлежащей ФИО2 на праве собственности.

Пунктом 1.4 данного договора определена залоговая стоимость предмета договора - 4 500 000 рублей. Согласно п.1.7 договора ипотека распространяется также на находящиеся и строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Банк свои обязательства исполнил надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 был предоставлен кредит на сумму 4 500 000 рублей.

Заемщик осуществлял погашения кредита с нарушением условий кредитного соглашения, по которому на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом подлежат начислению пени, в размере 0,09 % за каждый день просрочки со дня, следующего за днем ее возникновения, по день фактического погашения заемщиком просроченной задолженности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по вышеуказанному кредитному соглашению составляла 3 771 098 рублей 26 копеек, в том числе: задолженность по плановым процентам - 194421 руб. 55 коп.; задолженность по пени - 7 088 руб. 82 коп.; задолженность по пени по просроченному долгу - 9 860 руб. 82 коп.; остаток ссудной задолженности - 3 559 727 руб. 07 коп.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ИП ФИО2 введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ВТБ 24 (ЗАО) включен по данному кредитному соглашению в реестр кредиторов ИП ФИО2 как залоговый кредитор на сумму 3 771 098 рублей 26 копеек.

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Пензы рассмотрено гражданское дело по иску Николаева И.В. к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества супругов. Решением суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за Николаевым И.В. признано право собственности на ... долю земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу <адрес>.

В соответствии с п.4.6. кредитного соглашения в случае, если заемщик просрочит любой из причитающихся кредитору со стороны заемщика платеж по любому договору, заключенному между ними, кредитор имеет право потребовать выполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению досрочно.

Согласно ч.1 ст. 348 ГПК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п.6.1. договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном законодательством.

Поскольку ФИО2 не выполнены обязательства по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, суд на основании п.1. ст.348 ГК РФ считает необходимым обратить взыскание на ? долю заложенного имущества, принадлежащего Николаеву И.В. на основании решения Железнодорожного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, который несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке.

В соответствии с ст. 54 Закона «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В ранее действующей редакции данной нормы права, действующей на момент заключения договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривалось, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

В судебном заседании между сторонами возник спор по поводу определения начальной продажной цены. Представитель истца полагает, что начальная продажная цена ? доли земельного участка должна быть определена в соответствии с условиями п. 1.4 договора об ипотеке в 2 250 000 рублей, представитель ответчика, возражая, считает, что данная стоимость земельного участка не является рыночной, и была определена без учета строений на земельном участке.

В силу ст. 64 Закона РФ « Об ипотеке» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с п.п. 1.2, 1.7 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ ипотека распространяется на земельный участок, а так же также на находящиеся и строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя...

Начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества в силу ст. ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", закрепляющей презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки.

С целью определения рыночной стоимости заложенного имущества – земельного участка площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с учетом имеющихся на нем строений, включая незавершенные строительством объекты, была назначена строительно-техническая экспертиза в АНО «...».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес> с учетом имеющихся на нем строений, включая стоимость незавершенного строительством здания (фундамента), на момент проведения экспертизы, составляет 28 671 000 рублей.

В силу ст.56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании указанных норм закона, суд считает, что начальная продажная цена ? доли земельного участка площадью ... кв.м. по адресу <адрес>, должна быть определена исходя из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ – в размере 14 335 500 рублей.( 28 671 000 : 2). Предусмотренная п. 1.4 договора об ипотеке стоимость предмета залога- земельного участка в сумме 4 500 000 руб. не соответствовала его рыночной стоимости.

Довод представителя истца о том, что не завершенные строительством объекты, находящиеся на земельном участке, являющимся предметом залога, не могут быть учтены при определении рыночной стоимости земельного участка, поскольку они не зарегистрированы в государственном регистрационном органе, суд находит несостоятельным, поскольку он не соответствует п. 1.7 договора об ипотеке.

Утверждение представителя истца о невозможности выдела ? доли земельного участка, проведения экспертизы оценки земли без учета категории земель, значительное превышении рыночной стоимости над продажной ценой, судом не может быть взято во внимание, поскольку экспертное заключение соответствует всем требованиям, выполнено специалистом-экспертом, имеющим высшее инженерно-строительное образование, соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы более 10 лет. У суда нет оснований не доверять данному заключению.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению с определением начальной продажной стоимости ... доли земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу <адрес> в размере 14 335 500 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца с ответчика надлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска госпошлина в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала № ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре к Николаеву И.В. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание, на принадлежащую на праве собственности Николаеву И.В. ? долю земельного участка площадью ... кв.м кадастровый номер №, расположенного в <адрес> со строениями.

Определить способ реализации ... доли земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу <адрес> в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость ... доли земельного участка площадью ... кв.м., расположенного по адресу <адрес> в размере 14 335 500 рублей.

Взыскать с Николаева И.В. в пользу ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала № ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения через Октябрьский районный суд г. Пензы.

Судья Лукьянова О.В.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ