Решение по делу № 2-1805/2012

Дело №2-1805/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 августа 2012 года город Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Романовой В.А.,

при секретаре Махровой Ю.А.,

рассмотрев ходе открытого судебного заседания гражданское дело по иску Князева А. В. к ОАО «Пензастрой» о признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Князев А.В. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ с 000 Группа Компаний «Поволжье» г. Пенза, расположенной по адрес у: <адрес> в лице ФИО2, действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ им был заключен Договор № на долевое участие в строительстве жилья, согласно которому он принимал участие в финансировании строительства ...-ти этажного, ...-х секционного жилого дома со встроенными
нежилыми помещениями (магазин, офисы), расположенного по строительному адресу: <адрес>

В Договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано его правовое обоснование это ГК РФ, Федеральный Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иньщ объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также Постановление Главы администрации г. Пенза № от ДД.ММ.ГГГГ; Постановление Главы администрации г. Пенза № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Разрешение на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно названного Договора от ДД.ММ.ГГГГ истец инвестировал строительство жилого дома в части двухкомнатной (проектной) квартиры №, находящейся на ... этаже, секции ..., общая площадь которой с учетом холодных помещений равняется 60, 00 кв. м, которые составили 790 975 тыс. руб.

Согласно названного Договора от ДД.ММ.ГГГГ квартира должна быть передана без чистовой отделки и установки межкомнатных дверей и санфаянса, выполняется штукатурка стек и цементная стяжка пола, кроме лоджии (балкона), без установки электрической плиты, наружная телефонизация жилого дома не выполняется.

В квартире должны быть установлены пластиковые стеклопакеты, счетчики горячей и холодной воды, чугунные радиаторы, выполнена электропроводка по квартире. Кроме того, в п.2 п.п.2.2 названного Договора от ДД.ММ.ГГГГ было указано, что правом на оформление квартиры в собственность дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объеме, завершения строительства жилого дома и его приемки государственной приемочной комиссией, подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно п. 3 п.п.3.1 названного Договора от ДД.ММ.ГГГГ и Дополнительного соглашения к названному договору от ДД.ММ.ГГГГ застройщик был обязан передать мне построенную квартиру ориентировочно в ... квартале ....

Согласно п. 3 п.п. 3.1.2 названного Договора от ДД.ММ.ГГГГ право на оформление в собственность квартиры № по адресу: <адрес>, находящейся на ... этаже, секции ..., общая площадь которой с учетом холодных помещений составляет 60, 7 кв. м, у него возникло после завершения строительства жилого дома, сдачи жилого дома государственной приемочной комиссии ДД.ММ.ГГГГ

Согласно справки главного бухгалтера ООО ГК «Поволжье» ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ истцом полностью исполнены обязательства, взятые по выполнению п.4 п.п.4.1.1названного договора по обеспечению финансирования строительства квартиры № и всех инженерных коммуникаций к строящемуся жилому дому по указанному адресу денежными средствами в 790 975 тыс. руб.

Согласно акта приема-передачи векселей от ДД.ММ.ГГГГ ООО Группа Компаний «...» приняло простой вексель ООО Группа Компаний «Поволжье» номинальной стоимостью 790 975 руб. Простой вексель был передан по номинальной стоимости в счет оплаты по договору № долевого участи я в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 5.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составляет сумму 790 975 руб., что им было полностью исполнено по договору № долевого участия в строительстве жилья по оплате инвестиционного взноса.

Согласно договора на долевое участие все расчеты по указанному договору в соответствии с п. 5.3 производятся в рублях. Стоимость квартиры дольщика фиксированная на момент заключения договора и изменению не подлежит.

Более того, согласно п. 5 п.п. 5.4 названного Договора в случае увеличения или уменьшения размеров общей площади при обмере, стоимость инвестиционного взноса не пересчитывается.

Согласно п. 9 п.п. 9.1 названный договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Пензенской: за №.

Объекты долевого строительства от ООО ГК «Поволжье» были переданы ОАО «Пензастрой», который является правопреемником.

ОАО «Пензастрой» ДД.ММ.ГГГГ (сообщение ОАО «Пензастрой» от ДД.ММ.ГГГГ за №) завершил строительство указанного жилого дома адресу: <адрес> в г. Пенза, с окончательной отделкой квартир не перезаключая договоров с участниками долевого строительства по условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ и не ставя в известность участников долевого строительства об условиях завершения строительства дома по повышению стоимости квадратного метра жилья при завершении строительства. ОАО «Пензастрой» никаких инициативных групп от указанного жилого дома не создавалось, истцу о них ничего не известно и об их заседаниях также, ничего не известно, поскольку они не проводились.

Кроме того, ОАО «Пензастрой» никаких общих собраний дольщиков по урегулированию стоимости одного квадратного метра жилья не проводилось и ему об этом не было известно.

Об изменении стоимости одного квадратного метра жилья в квартире № по указанному адресу и смене застройщика, Князеву А.В. стало известно после сдачи дома в эксплуатацию, т.е. в ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время ОАО «Пензастрой» установлена стоимость 1 кв.м жилья более чем наполовину, т.е. в размере 32 000 тыс. руб. Истцом изначально по договору от ДД.ММ.ГГГГ приобреталась квартира за 790 975 руб. из расчета 13 182 руб. 92 коп. за 1. кв.м общей площади.

Квартира, подлежащая передаче истцу в собственность ответчиком изначально определена договором № на долевое участие в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, в котором согласовано ее место расположения и основные характеристики жилого помещения в качестве результата инвестиционной деятельности и в настоящее время пригодна для проживания.

В настоящее время ответчик ОАО «Пензастрой» своим письмом от ДД.ММ.ГГГГ за № сообщает о введении жилого дома по вышеуказанному адресу в эксплуатацию и понуждает его перезаключить договор уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ В новом договоре стоимость 1 кв.м установлена в размере 32 000 руб. и окончательная стоимость квартиры установлена 1 942 400 руб. (один миллион девятьсот сорок две тысячи четыреста рублей). Ответчик с учетом ранее внесенных им денежных средств по ценным бумагам в размере 790 975 руб., просит внести в его кассу на расчетный счет 1151 425 руб. (один миллион сто пятьдесят одну тысячу четыреста двадцать пять рублей).

При этом ОАО «Пензастрой» указывает в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ за № о том, что новым сроком передачи истцу квартиры № (изменена застройщиком с №) в вышеуказанном жилом доме № по <адрес> в г. Пенза будет дата внесения истцом денежных средств на расчетный счет Нового застройщика в размере 1151 425 py6., фактически отказывая ему этим в передаче квартиры в собственность.

ОАО «Пензастрой» письмом № от ДД.ММ.ГГГГ предоставил Князеву А.В. окончательный срок для перезаключения Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставив ему последний срок до ДД.ММ.ГГГГ

В предлагаемом договоре № от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с вновь присвоенным № квартиры ... и номером жилого дома № ... по указанному адресу ОАО «Пензастрой», принимает на себя в порядке уступки права и обязанности в полном объеме, прежнего застройщика - ООО ГК «Поволжье» по ранее заключенному с истцом договору долевого участия в строительстве жилья, но в условиях вновь заключенного договора увеличивает стоимости 1 кв. м жилья до 32 тыс. руб., фактически понуждая согласиться с его новыми условиями, указанными в договоре, которые для истца являются кабальными и противозаконными.

Мотивируя свои условия по увеличению стоимости 1 кв. м жилья до 32 тыс. руб. целью, приведением в соответствия проекта жилого дома по указанному адресу, ОАО «Пензастрой» при этом указывает в своем Договоре № от ДД.ММ.ГГГГ тот же перечень и объем выполненных работ, в каком они были в ранее заключенном с ним Договоре № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ГК «Поволжье» (п. 2 абзац 2 договора от ДД.ММ.ГГГГ).

ОАО «Пензастрой» фактически понуждая его к перезаключению договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ и доплаты по установленной им новой цене за стоимость 1 кв. м жилья в размере 32 тыс. руб. общей площади, а всего просит довнести за квартиру денежных средств в размере 1151 425 руб., нарушает мои права и законные интересы, предусмотренные договором № от ДД.ММ.ГГГГ ООО ГК «Поволжье», правопреемником условий которого является ответчик.

Считает, что правопреемник ОАО «Пензастрой» нарушает его права и законные интересы предусмотренные Конституцией РФ, т.к. повышение стоимости 1 кв. м общей площади жилого дома по вышеуказанному адресу не предусмотрено договором ООО ГК «Поволжье», считает, что стоимость его квартиры изменению не подлежит.

В силу ст.ст. 11, 12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности путем признания права на это имущество.

Ст. 131 п.1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав. Их возникновение, переход и прекращение подлежат иной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющую государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В настоящее время истец хочет зарегистрировать свое право на квартиру в общей долевой собственности жилого дома в регистрационной палате и получить свидетельство о праве собственности.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемый объект недвижимости, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента его государственной регистрации. Отсутствие регистрации истца права собственности на проинвестированное жилое помещение влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом в соответствии со ст. 218 ГК РФ.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое и сделок с ним является вступившее в законную силу решение суда. В виду изложенного и учитывая, что я действовал на основании ст. 218 ГК РФ и положений, иных Федеральным законом от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и выполнил в полном объеме все свои обязательства по Договору, заключенному с ответчиком, полагаю, что я приобрел право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на ... этаже, в секции ..., общая площадь которой с холодных помещений составляет 60, 7 кв. м.

Истец считает, что срок исковой давности обращения за защитой своих нарушенных прав им не нарушен, о проблемах с оформлением в собственность квартир участников инвестиционной мне стало известно в ДД.ММ.ГГГГ. от участников этой программы и письменного сообщения Управления Государственной инспекции в жилищной и строительной сферах Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ за №. В связи с этим истец решил обратиться за судебной защитой своих нарушенных прав.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 100, 131, 139-140 ГПК РФ, ст.ст. 213, 131 п.1 ГК РФ ГК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от г. № 214-ФЗ, просил суд, признать за ним, Князевым А. В. право собственности на жилое помещение, квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на ... этаже, в секции ..., общая площадь которой с учетом холодных помещений составляет 60, 7 кв. м. Взыскать в его пользу с ответчика госпошлину в сумме 11 109 руб. 75 коп. Взыскать в его пользу с ответчика за услуги представителя 18 000 руб. согласно квитанции.

Истец Князев А.В. в судебное заседание не явился, о дне слушании дела извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца Князева А.В. – Марковская Т.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседание требования изложенные в исковом заявлении поддержала полностью и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика – ОАО «Пензастрой» - Сухомлинов О.И, действующий на основании доверенности в судебном заседании исковые требования Князева А.В. к ОАО «Пензастрой» не признал, поддержав доводы изложенные в ранее представленных суду возражениях, из текста которых следует, что истцом в Октябрьский районный суд г. Пензы подано исковое заявление, в котором он просит признать за ним право собственности на жилое помещение, квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на ... этаже, в секции ..., общая площадь которой с учетом холодных помещений составляет 60,7 кв.м.

С заявленным требованием не согласен. Считает его незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ подписание передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства свидетельствует об исполнении застройщиком и участником долевого строительства своих обязательств.

С учетом указанных норм права, в целях всестороннего и полного рассмотрения настоящего дела и вынесения по нему законного и обоснованного решения имеет существенное значение вопрос установления надлежащих лиц, обязанных по Договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ

Так, Истец в исковом заявлении исходит из того, что все обязанности по указанному договору перешли к ОАО «Пензастрой», т.е., что обязанными лицами по указанному договору на момент предъявления требований в суд являются он (как участник долевого строительства) и ОАО «Пензастрой» (как застройщик).

Считает данную позицию Истца ошибочной в части возложения на ОАО «Пензастрой» обязанностей застройщика по Договору № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ в связи со следующим.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно п.З ст.308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

ОАО «Пензастрой» не совершало действий и не выражало волеизъявления, направленных на установление прав и обязанностей, предусмотренных Договором № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Пензастрой» не является стороной (должником или кредитором) данной сделки. Обязательство, вытекающее из данного договора, не создало обязанностей для ОАО «Пензастрой», которое не является его участником.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора.

Согласно п.1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со ст. 391 ГК РФ с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо.

При этом перевод долга и уступка требования по сделке, подлежащей государственной регистрации, также должны быть зарегистрированы в установленном порядке.

Закон не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья. В частности ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ устанавливает порядок уступки участником долевого строительства прав требований по договору долевого участия в строительстве, при этом оставляя без урегулирования вопрос замены застройщика в обязательстве долевого участия в строительстве жилья. В связи с этим, в данном случае применению подлежат нормы главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Согласно Договору от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ к ОАО «Пензастрой» перешли права и обязанности арендатора земельного участка. Данный факт сам по себе не привел и не мог привести к изменению (в части замены стороны) всех многочисленных обязательств участия в долевом строительстве, одной из сторон которых являлось ООО ГК «Поволжье», а другими - участники долевого строительства.

Согласно Договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> в г.Пензе от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - «Общий договор уступки прав и обязанностей застройщика»), на ОАО «Пензастрой» не перешли автоматически права и обязанности стороны застройщика по каждому их заключенных ООО ГК «Поволжье» договоров долевого участия. Произошло фактически следующее:

1) ООО ГК «Поволжье» путем его подписания выразило свое согласие передать права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства, т.е., посути, единовременно (по всем заключенным договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> в г. Пензе (далее по тексту - «Жилые дома»)) выразило волеизъявление на уступку прав, что в соответствии со ст. 382 ГК РФ осуществляется без согласования с должником (участником долевого строительства), а также (в связи с отсутствием организационной возможности в будущем на протяжении длительного периода времени участвовать в качестве третьей стороны в каждом индивидуальном договоре уступки прав и обязанностей застройщика, а также в связи с отсутствием и объективной невозможностью получения на момент заключения Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика Жилых домов детализированного согласия от каждого участника долевого строительства) единовременно выразило согласие на перевод долга на ОАО «Пензастрой», который будет происходить в будущем на согласованных условиях между ОАО «Пензастрой» и участниками долевого строительства. Таким образом, сделка по переводу долга застройщика, как того и требует законодательство РФ, станет трехсторонней, но в два этапа - сначала предварительная дача согласия на перевод долга, легитимная только в части выражения воли Прежнего застройщика, но не затрагивающая условий правоотношений Нового застройщика и участника долевого строительства, а затем основной индивидуальный перевод долга, оформляемый между Новым застройщиком и участником долевого строительства уже без участия Прежнего застройщика, единожды выразившего свою волю сразу в отношении всех договоров долевого участия в строительстве Жилых домов;

2) ОАО «Пензастрой» путем подписания Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика дало согласие принять права и обязанности застройщика перед участниками долевого строительства на себя, но с определенными оговорками, которые содержатся в тексте указанного договора и не могут не учитываться при толковании его содержания.

Невозможность отступления от требований главы 24 ГК РФ (в части формы договора перемены лиц в обязательстве) в совокупности с объективно существующими препятствиями для заключения обычных трехсторонних соглашений, вызвала необходимость поэтапного (в части выражения участниками рассматриваемых правоотношений своих волеизъявлений) перевода прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье», как застройщика, на ОАО «Пензастрой».

В соответствии с этим, а также ст. 391, п.2 ст. 389 ГК РФ, пп. 3, 4, 5 Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика, права и обязанности застройщика возникают у ОАО «Пензастрой» с момента заключения и государственной регистрации (как того требует законодательство) индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому заключенному 000 ГК «Поволжье» договору долевого участия в строительстве жилья, как надлежащим образом выраженного и оформленного согласия участника долевого строительства (кредитора) на перевод долга.

Только индивидуальный договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключаемый в соответствии с Общим договором уступки прав и обязанностей застройщика, будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия Истца, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания (путем государственной регистрации) сделки по переводу долга застройщика.

Общий же договор уступки прав и обязанностей застройщика дает ОАО «Пензастрой» возможность выступить к участнику долевого строительства с предложением заключения двухстороннего индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика по отдельному договору долевого участия в строительстве, без участия 000 ГК «Поволжье» в качестве третьей стороны, поскольку указанное юридическое лицо фактически не осуществляет уставную деятельность ориентировочно с ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия активов, денежных средств, штата сотрудников и функционирующего единоличного исполнительного органа с правом

подписи в лице генерального директора ФИО8 по причине его нахождения под стражей с ДД.ММ.ГГГГ в связи с возбужденным уголовным делом.

Заключение Общего договора уступки прав и обязанностей застройщика и дальнейшее заключение на его основе Индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика полностью соответствует нормам главы 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Совершение указанных сделок именно в таком виде служит защите прав участников долевого строительства, направлено на удовлетворение их законных интересов и призвано не допустить ситуации утраты участниками долевого строительства прав на строящееся жилье и внесенных денежных средств.

Из вышесказанного следует, что заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> в г. Пензе от ДД.ММ.ГГГГ и Договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует об автоматическом переходе прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по всем заключенным им договорам долевого участия к ОАО «Пензастрой» без заключения (как акта выражения согласия дольщика на перевод долга) и государственной регистрации (как акта признания и подтверждения государством соответствующих прав) индивидуальных договоров уступки прав и обязанностей застройщика с каждым конкретным участником долевого строительства.

Необходимо отметить то, что при определении застройщика (как лица, обязанного по договору участия в долевом строительстве) необходимо исходить не из определения, данного в статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ (в которой указаны лишь общие требования, которым должно отвечать лицо, выступающее застройщиком, и которая не применима к конкретным правоотношениям без учета всех обстоятельств и фактов), а из положений пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ, из которого следует, что застройщик это, прежде всего, сторона по договору участия в долевом строительстве.

В Договор № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ изменения в части перемены лица (застройщика) не вносились. Согласно п.1 ст. 450 «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором». Соглашения сторон по вопросу изменения указанного договора на данный момент не достигнуто. Соответствующие договоры не заключались. Изменение договора участия в долевом строительстве помимо воли сторон законом не предусмотрено.

Считает, что ОАО «Пензастрой» не является участником обязательства участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры № (проектный №), возникшего из Договора № долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ и не является обязанной стороной (застройщиком) по данной сделке, в том числе в части передачи объекта строительства, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Просил суд в иске Князеву А.В. отказать.

Представитель третьего лица ООО Группа Компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился, о дне слушании дела извещен надлежаще.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, представленные сторонами доказательства, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и истцом Князевым А.В. заключен договор № долевого участия в строительстве жилья, расположенного по строительному адресу: <адрес> в части двухкомнатной квартиры № (проектный), находящейся на ... этаже, секция ..., общая площадь (с учетом холодных помещений) - 60.00 кв.м., стоимость которой составила 790 975 руб., что подтверждается копией названного договора имеющейся в материалах дела.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ответчиком ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступает, а ОАО «Пензастрой» принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие ООО Группа Компаний «Поволжье» по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно акта приема-передачи незавершенного строительством объекта от ДД.ММ.ГГГГ ООО Группа Компаний «Поволжье» передает, а ОАО «Пензастрой» принимает для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства; жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенный по <адрес> в г. Пензе.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> в г. Пензе, согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступает, а ОАО «Пензастрой» принимает в полном объеме права и обязанности первого по заключенным по договорам долевого участия в строительстве жилых домов; ...-этажного ...-секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> в г. Пензе.

Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Пензы разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: ...-этажный ...-секционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: <адрес>

На основании договора уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки 1938 кв.м., степень готовности 40,6 % в районе <адрес> г. Пензы, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ внесена регистрационная запись №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №

Вышеназванные обстоятельства никем из участников процесса в ходе рассмотрения дела не отрицались.

В ДД.ММ.ГГГГ истцу от ответчика ОАО «Пензастрой» стало известно о том, что ответчик установил новую стоимость 1 кв.м. в размере 32 000 руб. и окончательная стоимость квартиры установлена в размере 1 942 000 руб.

Согласно сообщения ОАО «Пензастрой» от ДД.ММ.ГГГГ за № предложило истцу заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, копия в деле имеется.

Не согласившись с данной позицией ОАО «Пензастрой», истец обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на жилое помещение, квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на ... этаже, в секции ..., общая площадь которой с учетом холодных помещений составляет 60, 7 кв. м.

Статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов согласно ст. 3 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им процессуальные права. Это включает в себя и реализацию права на их судебную защиту.

По смыслу названной статьи полномочия суда ограничены позицией сторон, которые получили возможность в полной мере самостоятельно распоряжаться своими правами, и приобрели обязанность доказывать в суде свои требования и возражения. Только от заинтересованного лица зависит к кому, какое и по каким основаниям предъявить требование.

На основании ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Истец по своему усмотрению избрал форму защиты своего нарушенного права, обращаясь с иском о признании право собственности на квартиру.

Суд при разрешении настоящего спора исходит из того, что согласно положений п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Гражданский кодекс РФ устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона (п. 1 ст. 382 ГК РФ).

В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного лома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от ДД.ММ.ГГГГ, ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.

В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. Поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> в г. Пензе ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета 32000 руб. за 1 кв.м оплачиваемой площади жилого помещения.

В связи с этим, участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новым застройщиком - ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию.

Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по <адрес> в г.Пензе не означает переход прав и обязанностей ООО ГК «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства, т.е. к ОАО «Пензастрой» в настоящем случае не перешли обязательства по договорам, заключенным истцами с ООО ГК «Поволжье», ОАО «Пензастрой» не является застройщиком по указанным сделкам, следовательно не является обязанной стороной в части передачи объектов строительства истцам.

Действительно, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № выдано на имя ОАО «Пензастрой», где ответчик указан в качестве застройщика. Вместе с тем, ОАО «Пензастрой» к моменту сдачи жилого дома в эксплуатацию уже являлось обязанным лицом-застройщиком по отношению к 315 из 447 дольщиков, в связи с заключением с ними дополнительных соглашений и установлением договорных обязательств. Обязанным лицом по отношению к истцу Князеву А.В. ОАО «Пензастрой» не являлось.

Таким образом, требование истца заявленные к ответчику о признании за ним права собственности на объект недвижимости на жилое помещение, квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, находящуюся на ... этаже, в секции ..., общая площадь которой с учетом холодных помещений составляет 60, 7 кв. м. со ссылкой на нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» основаны на неправильном толковании норм материального права.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Князева А. В. к ОАО «Пензастрой» о признании права собственности на жилое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 24.09.2012г.

Председательствующий В.А. Романова