Дело № 2-2190/2012
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
20 сентября 2012 года
Октябрьский районный суд города Пензы в составе
председательствующего судьи Бобылевой Е.С.
при секретаре Махровой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело по иску Кулеева Б.О. к ООО «Мегаполис-Девелопмент» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
Истец Кулеев Б.О. обратился в суд с названным иском к ООО «Мегаполис-Девелопмент», указывая на следующее:
ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Мегаполис-Девелопмент» был заключен предварительный договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно условиям договора, между сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ должен быть заключен основной договор о долевом строительстве многоквартирного жилого дома на следующих существенных условиях: застройщик (ООО «Мегаполис-Девелопмент») обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой <адрес> (строительный) по адресу: <адрес>, в районе <адрес>, в № на восток от <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать дольщику (истцу) объект долевого строительства – квартиру, имеющую следующие характеристики: <адрес>, комнат №, общая проектная площадь – № кв.м, жилая проектная площадь – № кв.м, этаж №, подъезд №, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Договором согласована цена основного договора и порядок расчетов (п.№.): цена настоящего договора определяется, как размер денежных средств, которые дольщик оплачивает застройщику для строительства квартиры, и устанавливается сторонами в сумме № рублей. На момент заключения договора дольщиком в качестве меры обеспечения (задатка) уплачена сумма № рублей. Оставшуюся сумму (№) дольщик обязался уплатить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом № договора согласованы срок и порядок передачи квартиры. Так, застройщик обязан передать дольщику квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Договором согласованы гарантийные обязательства застройщика (п.№.) – гарантийный срок эксплуатации квартиры составляет № лет с момента ввода дома в эксплуатацию. До настоящего времени основной договор участия в долевом строительстве застройщиком не заключен. Строительство многоквартирного жилого дома завершено. Застройщику выдано разрешение от ДД.ММ.ГГГГ на ввод жилого дома в эксплуатацию, объекту недвижимости присвоен следующий адрес: <адрес>. Ответчик отказывается передать ему (дольщику) объект недвижимости – <адрес> по акту приема-передачи, ссылаясь на отсутствие основного договора участия в долевом строительстве. Вместе с тем, вышеуказанные условия, включенные в предварительный договор, соответствуют требованиям к содержанию основного договора участия в долевом строительстве, предусмотренным ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в соответствии с которой, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять, объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно ст.4 той же статьи, договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 2) цену договора, срок и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором; предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме; предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Наряду с этими понятиями имеются отличительные черты предварительного договора: 1) он не должен содержать сроки завершения строительства, - в нем не указываются сроки завершения строительства дома, и не указывается дата передачи квартиры дольщику, в связи с чем последний не знает, когда будет построен дом, когда он сможет претендовать на квартиру, вселиться в нее и так далее; 2) предварительный договор не должен содержать обязательства и сроки оплаты денежных средств дольщиком застройщику в счет цены этого договора. Вместе с тем, им по предварительному договору были уплачены застройщику следующие денежные суммы: № рублей, которая является задатком, оплачена в день заключения предварительного договора, и № рублей оплачено в порядке, установленном дополнительным соглашением сторон. В силу п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Заключение предварительного договора влечет возникновение неимущественных (организационных) обязательств. Никаких имущественных, а тем более денежных, обязательств предварительный договор не порождает. Как следствие, в рамках предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Юридическое основание совершенного при заключении предварительного договора платежа отсутствует. Следовательно, это условие является еще одним признаком основного договора. Согласно ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Тем самым при толковании договора следует исходить из его содержания, а не из названия. Таким образом, предварительный договор, заключенный между ним и ответчиком, можно признать основным по следующим основаниям (признакам): в предварительном договоре содержатся все необходимые существенные условия основного договора, предусмотренные ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; в предварительном договоре указан срок сдачи объекта, передачи квартиры дольщику – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а это признак основного договора; на момент заключения настоящего договора дольщиком в качестве меры обеспечения уплачен застройщику задаток 181 000 рублей, а это признак основного договора; дольщиком в счет оплаты по настоящему договору (п.№.) застройщику оплачена денежная сумма № рублей в порядке, установленном дополнительным соглашением сторон. Согласно ст.12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу, чье право нарушено. Согласно ст.218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Он (истец), не являющийся собственником своей квартиры, лишен гарантий ее получения в будущем, например, после признания ответчика банкротом, так как после введения конкурсного производства данная квартира рискует попасть в конкурсную массу. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о формировании ликвидационной комиссии ООО «Мегаполис-Девелопмент» и назначении ликвидатором Дяркина М.А.. Таким образом, обращение в суд с настоящим иском является единственным способом защиты его права на получение объекта недвижимости (квартиры). В соответствии с ч.9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим законом.
На основании изложенного истец просил суд: 1) признать за ним право собственности на завершенный строительством объект – <адрес>; 2) признать оплату стоимости квартиры в сумме № рублей, произведенной в полном объеме путем погашения векселя на сумму № рублей и зачета первоначального платежа на сумму № рублей.
В настоящем судебном заседании, до начала рассмотрения дела по существу, обсуждался вопрос о передаче дела для рассмотрения по существу по подсудности в Пензенский районный суд Пензенской области ввиду ошибочного, с нарушением правил подсудности, принятия дела к производству данного суда, поскольку данный спор в силу ч.1 ст.30 ГПК РФ должен рассматриваться по правилу исключительной подсудности – по месту нахождения спорного объекта недвижимости, каковым является территория Пензенского района Пензенской области.
Истец Кулеев Б.О. и его представитель Кулеева Т.Б., допущенная к участию в деле на основании п.6 ст.53 ГПК РФ, в настоящем судебном заседании разрешение данного вопроса оставили на усмотрение суда.
Представитель ответчика ООО «Мегаполис-Девелопмент» по доверенности Щетинкин Д.А. в настоящем судебном заседании не возражал против передачи дела по подсудности в Пензенский районный суд Пензенской области, полагая это соответствующим закону.
Выслушав мнения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии со ст.ст.46, 47 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод; никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.
В соответствии со ст.28 ГПК РФ, по общему правилу территориальной подсудности, иск к организации предъявляется в суд по месту нахождения организации.
Подсудность по выбору истца (ст.29 ГПК РФ) предполагает возможность для него предъявления исков о защите прав потребителей также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора (ч.7).
Между тем, в силу ч.1 ст.30 ГПК РФ иски, в частности, о правах на жилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов (исключительная подсудность).
Истец Кулеев Б.О. обратился в Октябрьский районный суд г.Пензы с иском к ООО «Мегаполис-Девелопмент» по месту нахождения ответчика (<адрес>) и сослался на законодательство о защите прав потребителей.
При этом суд отмечает, что сам истец на территории Октябрьского района г.Пензы не зарегистрирован и не проживает, поскольку зарегистрирован по месту жительства по адресу: <адрес>, фактически проживает тоже в <адрес>, но по <адрес>, что видно из искового заявления и паспорта Кулеева Б.О..
Также суд отмечает, что упомянутый в исковом заявлении предварительный договор заключен между сторонами на территории <адрес>), где на тот момент находилось и состояло на налоговом учете ООО «Мегаполис-Девелопмент», что видно из материалов дела, а местом исполнения договора является Пензенский район Пензенской области (местонахождение спорного объекта недвижимости).
Вместе с тем, изучив исковое заявление, материалы дела и оценив возникшие между сторонами в 2008 году отношения, которые до настоящего времени не изменились, поскольку основной договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома не заключен, суд считает, что, несмотря на ссылку истца в исковом заявлении на законодательство о защите прав потребителей, фактически им не заявлены требования, предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей» и подлежащие разрешению на основании этого Закона, вытекающие из его положений, что видно также из Главы III Закона, именуемой: «Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)» и предусматривающей наличие договорных отношений между потребителем и исполнителем, а заявлены требования, подлежащие разрешению на основании норм ГК РФ, – о признании права собственности на завершенный строительством объект – квартиру и признании оплаты стоимости квартиры произведенной в полном объеме.
Таким образом, между сторонами имеет место спор о наличии-отсутствии договорных отношений и, как следствие, – требование Кулеева Б.О. о праве на объект недвижимости, которое должно рассматриваться по правилу исключительной подсудности (ч.1 ст.30 ГПК РФ), а не по правилу подсудности по выбору истца (ч.7 ст.29 ГПК РФ) и не по общему правилу территориальной подсудности (ст.28 ГПК РФ).
На основании подп.3 п.2 ст.33 ГПК РФ суд передает дело на рассмотрение другого суда, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности.
При таких обстоятельствах, поскольку местом нахождения спорного объекта недвижимости является: <адрес>, что относится к территории Пензенского района Пензенской области, к производству Октябрьского районного суда г.Пензы настоящее дело было принято с нарушением правил подсудности, в связи с чем оно должно быть передано на рассмотрение по существу в Пензенский районный суд Пензенской области.
Руководствуясь подп.3 п.2 ст.33, ст.ст.224-225 ГПК РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Гражданское дело по иску Кулеева Б.О. к ООО «Мегаполис-Девелопмент» о защите прав потребителя передать для рассмотрения по существу по подсудности в Пензенский районный суд <адрес>.
На определение может быть подана частная жалоба в Пензенский областной суд через Октябрьский районный суд г.Пензы в течение 15 дней со дня его вынесения.
СУДЬЯ