Решение по делу № 2-2064/2012

Дело №2-2064/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2012 года г. Пенза

Октябрьский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Лукьяновой О.В.,

при секретаре судебного заседания Согоян Г.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала №6318 ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре к Николаеву И. В. об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала № ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре обратилось в суд с иском к Николаеву И. В. об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленного требования истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и ИП ФИО2 было заключено кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым был предоставлен кредит в сумме 4 500 000 рублей, под 16,5 процентов годовых, сроком на 36 месяцев, с комиссией в размере 1 % от суммы предоставленного кредита.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного кредитного соглашения между кредитором и должником заключен договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2, согласно которого заложен земельный участок площадью 7241 кв.м. по адресу <адрес>,залоговой стоимостью 4 500 000 рублей.

Банк свои обязательства исполнил надлежащим образом: ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен кредит на сумму 4 500 000 рублей.

Заемщик осуществлял погашения кредита с нарушением условий кредитного соглашения, предусматривающего, что на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом подлежали начислению пени, в размере 0,09 % за каждый день просрочки со дня, следующего за днем ее возникновения, по день фактического погашения заемщиком просроченной задолженности.

Ответчик допустил просрочку в погашении кредита и уплате процентов за пользование кредитом (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по вышеуказанному кредитному соглашению составляла 3 771 098 рублей 26 копеек, в том числе: задолженность по плановым процентам - 194421 руб. 55 коп.; задолженность по пени - 7 088 руб. 82 коп.4 Задолженность по пени по просроченному долгу - 9 860 руб. 82 коп.; остаток ссудной задолженности - 3 559 727 руб. 07 коп.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ИП ФИО2 введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ВТБ 24 (ЗАО) включен по данному кредитному соглашению в реестр кредиторов ИП ФИО2 как залоговый кредитор на сумму 3 771 098 рублей 26 копеек.

Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за Николаевым И.В. признано право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 7241 кв.м. по адресу <адрес>.

В соответствии с п.1 ст. 38 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или универсально правопреемства, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с п.4.6. кредитного соглашения в случае, если заемщик просрочит любой из причитающихся кредитору со стороны заемщика платеж по любому договору, заключенному между ними, кредитор имеет право потребовать выполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению досрочно.

Поскольку не выполнены обязательства по кредитному соглашению, истец, руководствуясь п.1. ст.348 ГК РФ, считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Николаеву И.В.

Согласно п.6.1. договора об ипотеке в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном законодательством.

В соответствии с п.2 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с ст. 54 Закона «Об ипотеке» суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем

В этой связи истец считает, что начальная продажная цена предмета залога следует установить в размерах, согласованных сторонами в договоре залога.

До настоящего времени задолженность по кредитному соглашению не погашена. Должник, залогодатель и поручитель, никаких действий, направленных на погашение задолженности не производят.

На основании изложенного и в соответствии со ст.ст.309, 314, 322, 323, 350, 361, 363, 810, 811, 819 ГКРФ, просит суд обратить взыскание, на имущество, заложенное по Договору об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно принадлежащую на праве собственности Николаеву И.В. ? долю земельного участка площадью 7241 кв.м. по адресу <адрес>, с установлением начальной продажной цены в размере 2 250 000 рублей, взыскать с Николаева И.В. государственную пошлину в сумме 4 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца, Сафонов Д.Ф., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, поддержал заявленные исковые требования, сославшись при этом на доводы, изложенные в иске и просил иск удовлетворить, определить начальную продажную цену доли земельного участка согласно заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 988 000 рублей, в то время как задолженность ФИО2 по кредитному договору составляет на ДД.ММ.ГГГГ 2 313 873,83 руб.

Ответчик Николаев И.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности.

Представитель ответчика Николаева И.В. – Ухоботина Е.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, поскольку считает, что начальная продажная цена заложенного имущества – ? доли земельного участка площадью 7241 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в договоре о залоге, определенная в размере 2500000 рублей занижена, поскольку при заключении договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ, залоговая стоимость земельного участка была определена без учета расположенных на нем в настоящее время пяти жилых домов, возведенных уже после заключения договора об ипотеке. С учетом данных строений, в том числе незавершенных строительством считает, что стоимость земельного участка должна быть определена по экспертному заключению в размере 23 683 000 рублей. Поскольку долг ФИО2 по кредитному договору составляет 2 313 873,83 руб., считает, что в иске должно быть отказано в соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ, поскольку стоимость заложенного имущества не соразмерна долгу ФИО2 перед банком.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) и ИП ФИО2 было заключено кредитное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с которым ФИО2 был предоставлен кредит в сумме 4 500 000 рублей, под 16,5 процентов годовых, сроком на 36 месяцев, с комиссией в размере 1 % от суммы предоставленного кредита.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного кредитного соглашения между кредитором и должником заключен договор об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 предметом которого является земельный участок площадью 7241 кв.м. расположенный по адресу <адрес>, принадлежащей ФИО2 на праве собственности.

Пунктом 1.4 данного договора определена залоговая стоимость предмета договора - 4 500 000 рублей. Согласно п.1.7 договора ипотека распространяется также на находящиеся и строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя.

Банк свои обязательства исполнил надлежащим образом. ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 был предоставлен кредит на сумму 4 500 000 рублей.

Заемщик осуществлял погашения кредита с нарушением условий кредитного соглашения, по которому на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом подлежат начислению пени, в размере 0,09 % за каждый день просрочки со дня, следующего за днем ее возникновения, по день фактического погашения заемщиком просроченной задолженности.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по вышеуказанному кредитному соглашению составляет 2 313 873 рубля 83 копейки.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Пензы рассмотрено гражданское дело по иску Николаева И. В. к ФИО2 о разделе совместно нажитого имущества супругов. Решением суда, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, за Николаевым И.В. признано право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 7241 кв.м., расположенного по адресу <адрес>.

Согласно ч.1 ст. 348 ГПК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно п.6.1. договора об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном законодательством.

Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате

возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Поскольку ФИО2 не выполнены обязательства по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ, суд на основании п.1. ст.348 ГК РФ считает необходимым обратить взыскание на ? долю заложенного имущества, принадлежащего Николаеву И.В. на основании решения Железнодорожного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, который несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке.

В соответствии со ст. 54 Закона РФ «Об ипотеке» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В судебном заседании между сторонами возник спор по поводу определения начальной продажной цены. Представитель истца полагает, что начальная продажная цена ? доли земельного участка должна быть определена в соответствии с экспертным заключение от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 988 000 рублей, представитель ответчика, возражая, считает, что данная стоимость земельного участка была определена без учета строений на земельном участке, при этом не отрицает, что все находящиеся на данном земельном участке строения не зарегистрированы в качестве объектов недвижимости в регистрирующем органе.

В силу ст. 64 Закона РФ « Об ипотеке» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В соответствии с п.п. 1.2, 1.7 договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ ипотека распространяется на земельный участок, а так же также на находящиеся и строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя...

Согласно ст. 334 ГК РФ, действовавшей на момент заключения договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ и в настоящей редакции в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и

сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 219, 222 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Таким образом, находящиеся на земельном участке строения, не прошедшие государственную регистрацию как объекты недвижимости, не могут быть включены в гражданский оборот, соответственно, на них не может распространяться залог в силу ст. 64 Закона РФ « Об ипотеке»

Начальная продажная цена определяется исходя из рыночной стоимости заложенного имущества в силу ст. ст. 7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", закрепляющей презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки в случаях, если закон не определяет иной вид стоимости для целей оценки.

С целью определения рыночной стоимости заложенного имущества – земельного участка площадью 7241 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> была назначена строительно-техническая экспертиза в АНО «...».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка площадью 7241 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на момент проведения экспертизы, составляет 9 976 000 рублей, соответственно ? доля земельного участка, принадлежащего Николаеву И.В. составляет 4 988 000 рублей.

В соответствии со ст. 54 Закона РФ» Об ипотеке» начальная продажная цена должна быть определена в 80 % от рыночной стоимости земельного участка, что составляет 3 990 400 рублей.

В силу ст.56 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании указанных норм закона, суд считает, что начальная продажная цена ? доли земельного участка площадью 7241 кв.м. по адресу <адрес>, должна быть определена исходя из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ – в размере 3 999 400 рублей.(80% от 9976000:2), при этом сумма, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, составляет 2 313 873,83 руб.

Предусмотренная п. 1.4 договора об ипотеке стоимость предмета залога- земельного участка в сумме 4 500 000 руб. не соответствовала его рыночной стоимости.

Что касается доводов представителя ответчика о несоразмерности заложенного имущества сумме долга, суд находит данный довод не состоятельным в силу ст. 54 Закона РФ « Об ипотеке», согласно которой в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 54.1 данного закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В ранее действующей редакции данной статьи,, действовавшей на момент заключения договора, предусматривалось, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В данном случае сумма неисполненного обязательства составляет 2 313 873,87 рублей, стоимость заложенного имущества, определенная судом – 3 990 400 рублей, что составляет 58 %; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

На основании изложенного суд считает, что в данном случае размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, в пользу истца с ответчика надлежит взысканию уплаченная истцом при подаче иска госпошлина в размере 4000 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала №6318 ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре к Николаеву И. В. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание, на принадлежащую на праве собственности Николаеву И. В. ? долю земельного участка площадью 7241 кв.м кадастровый номер №, расположенного в г. Пензе, по адресу <адрес> определив сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 2 313 873,83 руб.

Определить способ реализации 1\2 доли земельного участка площадью 7241 кв.м., расположенного по адресу <адрес> в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость 1\2 доли земельного участка площадью 7241 кв.м., расположенного по адресу <адрес> в размере 3 990 400 рублей.

Взыскать с Николаева И. В. в пользу ЗАО Банк «ВТБ 24» в лице Операционного офиса «Пензенский» Филиала №6318 ЗАО Банк «ВТБ 24» в г. Самаре расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд в течение месяца с момента вынесения мотивированного решения через Октябрьский районный суд г. Пензы.

Судья Лукьянова О.В.

Мотивированное решение изготовлено 30.08.2012г.