Дело №2-2045/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Бузакова Ю.И., при секретаре Дубровиной Е.Я., с участием истицы Осиповой Е.Д., ее представителя Фирсовой Т.Н., ответчика (истца по встречному иску) Сухова С.Л., его представителя Гудовской М.И., третьего лица Грачева Е.А., третьего лица Киреевой А.В., ее представителя Решетникой Ю.К., представителя третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РФ по РМ Уляшкина А.Н., 15 ноября 2010 года рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Саранске гражданское дело по иску Осиповой Е.Д. к Сухову С.Л. о признании незаконным уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, договора купли- продажи недвижимого имущества от 29.07.2010 года и принятии решения о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, договора купли- продажи и права собственности, встречные требования Сухова С.Л. к Осиповой Е.Д. о расторжении договора купли- продажи 1/2 доли квартиры,
установил:
Истица Осипова Е.Д. обратилась в суд с иском к Сухову С.Л., в котором указала, что 29 июля 2010 года она заключила договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,7 кв.м, в том числе жилой 28,2 кв.м, находящейся по адресу: ... с Киреевой А.В., действующей по доверенности за Сухова С.Л. и по доверенности за Грачева Е.А., которым принадлежала на праве общей долевой собственности по 1/2 доли каждому. Киреева А.В., согласно выданных доверенностей, имела право заключить договор купли-продажи и получить деньги за квартиру, что она и сделала. Перед заключением договора купли- продажи она передала ей 00 рублей за приобретенную квартиру, она ей в свою очередь передала ключи от квартиры. Договор был составлен в простой письменной форме, согласно действующего законодательства - ст.550 ГК РФ, подписан при регистраторе и в Управление Федеральной службы государственной регистрации было подано заявление о регистрации договора купли- продажи, перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи и о регистрации ее права собственности на вышеуказанную квартиру. К заявлению были приложены все необходимые документы.
27.08.2010 года от Управления ею получены отказы № 12-05/9061 в регистрации перехода права общей долевой собственности, права собственности на квартиру и регистрации договора купли-продажи от 29.07.2010 года.Ей отказано в совершении данных действий на основании абз.6, 10 п.1ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 года №122 -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как Сухов С.Л. отменил, выданную доверенность на Кирееву А.В.10.08.2010года. Таким образом, Управление посчитало, что вышеуказанная сделка была заключена не уполномоченным лицом.
В последующем, она неоднократно обращалась к Сухову С.Л. с требованием о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, так как деньги за квартиру она отдала, а право собственности не приобрела. Однако, Сухов С.Л. ей в этом отказал, объяснив это тем, что Киреева А.В. ему деньги не передала. Грачев Е.А., являющийся сособственником квартиры, против регистрации не возражает. Считает, что Сухов С.Л. целенаправленно отказывается от регистрации перехода права собственности, так как ему это выгодно, а она, продав свою квартиру, с намерением приобрести в дальнейшем квартиру меньше, в связи с трудным материальным положением, осталась и без денег и без квартиры.
Просит суд признать уклонение Сухова С.Л. от государственной регистрации договора купли- продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,7 кв.м., в том числе жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ... от 29.07.2010 года, перехода права общей долевой собственности и права собственности Осиповой Е.Д. на двухкомнатную квартиру, общей площадью 41,7 кв.м., в том числе жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ..., незаконным.
Принять решение о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМ договора купли- продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ... от 29.07.2010 года, перехода права общей долевой собственности на данную квартиру от Грачева Е.А. и Сухова С.Л. к Осиповой Е.Д. и о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Осиповой Е.Д. на двухкомнатную квартиру, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ...
Ответчиком Суховым С.Л. в судебном заседании было подано встречное исковое заявление, в котором он указал, что истица Осипова Е.Д обратилась в суд с вышеуказанным иском. В обосновании исковых требований указала, что 29.07.2010 она заключила договор купли- продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,7 кв.м, жилой 28, 2 кв.м, находящейся по адресу: ... с Киреевой А.В., действующей на основании доверенности за Сухова С.Л. и по доверенности за Грачёва Е.А., которым принадлежала на праве общей долевой собственности квартира по 1/2 доли каждому.
Данный договор купли- продажи, считает должен быть, расторгнут в соответствии со ст.450 ГК РФ по следующим основаниям:
В соответствии со статьёй 183 ГК РФ - при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Киреева А.В. действовала на основании доверенности, выданной им на совершении сделки, а именно продажи 1/2 доли квартиры. В договоре было отмечено, что оплата стоимости квартиры 1 000000 рублей - была произведена до подписания договора, однако ни Киреева, ни покупатель Осипова никаких денежных средств ему не передавали, его расписки в получении указанных денег нет. Кроме того, он Кирееву не наделял какими-либо дополнительными полномочиями ни письменно, ни устно, следовательно, у Киреевой отсутствовали основания передавать денежные средства за 1/2 доли квартиры Грачёву в сумме 500 000 рублей.
10.08.2010 он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением не проводить регистрационных действий в отношении 1/2 доли квартиры по адресу: ... в связи с отменой доверенности выданной на имя Киреевой А.В. В добровольном возмещении причиненного ему ущерба в размере 500 000 рублей Киреева отказала. Кроме того, он обращался с заявлением о привлечении к уголовной ответственности за мошеннические действия Грачёва и Кирееву, но ее заявление оставлено для рассмотрения в порядке гражданского судопроизводства.
Просит суд расторгнуть договор купли - продажи 1/2 доли квартиры находящейся по адресу: ... от 29 июля 2010 года, заключенный Киреевой А.В., действующей в интересах Сухова С.Л.
В судебном заседании истица Осипова Е.Д. (ответчица по встречному иску) поддержала свои ранее заявленные требования по основаниям изложенным в иске, встречный иск Сухова С.Л. не признала и суду пояснила, что при заключении договора купли - продажи ею были выполнены все условия договора, деньги в сумме одного миллиона ею были переданы Киреевой А.В., действующей по доверенности и в интересах Грачева Е.А. и Сухова Е.Д. В настоящее время у нее нет ни указанных денег, ни квартиры.
Представитель истицы (ответчицы по встречному иску) – адвокат Фирсова Т.Н., действующая на основании ордера, исковые требования истицы Осиповой Е.Д. поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ответчика Сухова С.Л. просила отказать, по тем основаниям, что оснований для расторжения договора купли - продажи нет, так как Киреева А.В. на момент заключения указанного договора действовала по доверенности, выданной ей от имени Сухова С.Л. и фактически она имела полномочия по заключению сделки и получению денег по ней.
Ответчик Сухов С.Л. (истец по встречному иску) в судебном заседании иск Осиповой Е.Д. не признал, просил в удовлетворении его отказать, так как до настоящего времени денег от проданной квартиры он не получил, встречный свой иск просил удовлетворить в полном объеме, по основаниям в нем указанным.
Представитель ответчика (истца по встречному иску) Гудовская М.И. исковые требования Осиповой Е.Д. не признала и суду показала, что Сухов С.Л. выдал доверенность на имя Киреевой А.В. на то, чтобы она только продала квартиру и передала ему денежные средства. Но Киреева А.В. вышла за рамки прав доверенности и распорядилась денежными средствами самостоятельно, передав их Грачеву Е.А. Тот в свою очередь не передал денежные средства за проданную квартиру Сухову С.Л. Поэтому ответчик был вынужден отозвать доверенность на имя Киреевой А.В. Просила удовлетворить встречный иск Сухова С.Л. по основаниям в нем изложенным.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по РМ Уляшкин А.Н. исковые требования истицы Осиповой Е.Д. поддержал в полном объеме, поскольку посчитал, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения иска, в удовлетворении встречного иска ответчика Сухова С.Л. просил отказать, так как оснований для расторжения договора купли - продажи не имеется, так как данная сделка не прошла государственную регистрацию.
Третье лицо Грачев Е.А. в судебном заседание исковые требования истицы Осиповой Е.Д. поддержал в полном объеме, при этом суду пояснил, что он договорился с Суховым С.Л. о продаже принадлежащей им на праве общедолевой собственности квартиры по адресу .... Но, так как оба они были заняты, он попросил сделать это Кирееву А.В., на что она согласилась. Он и Сухов С.Л. у нотариуса Хрушалиной О.Г. оформили доверенности на имя Киреевой А.В.. Последняя стала заниматься продажей квартиры и оформляла необходимые документы. 29.07.2010г. состоялся договор купли-продажи и Киреева получила денежные средства от Осиповой Е.Д.. 01.08.2010г. он встретился с Киреевой А.В. и получил от неё 1 млн. рублей, о чем дал ей расписку. Он должен был оставить себе 500 000 руб., а остальные отдать Сухову С.Л., однако потерял деньги принадлежащие Сухову С.Л. и не отдал их ему. Однако, он не отказывается от своих обязанностей, и по мере возможности будет отдавать долг Сухову С.Л. В удовлетворении встречного иска ответчика Сухова С.Л. просил отказать.
Третье лицо Киреева А.В. в судебном заседание исковые требования истицы Осиповой Е.Д. поддержала в полном объеме, пояснив при этом, что к ней обратился Грачев с просьбой помочь продать квартиру, так как он был занят. Она согласилась и стала ему помогать. Грачев оформил на нее доверенности от себя и Сухова С.Л., так как квартира принадлежала им в равных долях. Она оформила все необходимые документы и продала квартиру Осиповой Е.Д.. Последняя передала ей денежные средства в размере 1 млн. руб. в день заключения договора купли-продажи 29.07.2010г. 01.08.2010г. она передала данные денежные средства Грачеву Е.А. В доверенности не было оговорено, что она денежные средства передаст Грачеву Е.А., но поскольку она не знала телефона Сухова С.Л. и не могла его найти, передала всю сумму Грачеву Е.А. В удовлетворении встречного иска ответчика Сухова С.Л. просил отказать.
Представитель третьего лица Киреевой А.В. - адвокат Решетникова Ю.К. исковые требования истицы Осиповой Е.Д. поддержала в полном объеме, в удовлетворении встречного иска ответчика Сухова С.Л. просил отказать, по основаниям изложенным выше.
Выслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы, суд считает необходимым исковые требования Осиповой Е.Д. удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска Сухова С.Л. отказать.
Свой вывод суд основывает следующим.
Согласно выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателями квартиры, расположенной по адресу: ..., является Сухов С.Л. и Грачев Е.А. (доля в праве 1/2 за каждым) (л.д. 26).
Из доверенности от 07.07.2010 года, удостоверенной нотариусом Саранского нотариального округа РМ Т., зарегистрированной в реестре за № 5681 Грачев Е.А. уполномочивает Кирееву А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Кирееву А.В. 1/2 долю в праве собственности квартиры по адресу: ..., подписать договор купли - продажи, зарегистрировать договор купли- продажи, передаточный акт, получить следуемые ему по договору купли- продажи деньги, зарегистрировать договор купли - продажи и переход права долевой собственности в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д. 38).
Как следует из другой доверенности от 05.07.2010 года удостоверенной и.о. нотариуса Саранского нотариального округа РМ Масасиной Е.А., зарегистрированной в реестре за № 5605 Сухов С.Л. уполномочивает Кирееву А.В. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую Сухову С.Л. 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ..., подписать договор купли - продажи, зарегистрировать договор купли - продажи, передаточный акт, получить следуемые ему по договору купли - продажи деньги, зарегистрировать договор купли - продажи и переход права долевой собственности в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д. 39).
Согласно договора купли - продажи квартиры от 29.07.2010 года Киреева А.В., действующая на основании доверенностей за Сухова С.Л. и Грачева Е.А. продала Осиповой Е.Д. в собственность, принадлежащую на праве общей долевой собственности квартиру, находящуюся по адресу: ...
Пунктом 6 указанного выше договора, стороны установили продажную цену квартиры в сумме 1 000 000 ( один миллион ) рублей, которую продавцы получили от покупателя до подписания договора, что подтверждается подписью продавцов.
Согласно передаточного акта указанная квартира передана от продавцов покупателю в соответствии с условиями договора. Претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется.
Из копии расписки от 01.08.2010 года (л.д. 19) следует, что Грачев Е.А. получил за продажу долевой квартиры его и Сухова С.Л., находящейся по адресу: ..., один миллион рублей от Киреевой А.В.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными для договора купли - продажи жилого помещения являются условия о предмете договора и его цене.
По мнению суда, все необходимые условия для заключения договора купли- продажи были определены и согласованы с представителем продавцов и покупателем. Договор был заключен (подписан сторонами), деньги переданы продавцу, ключи от квартиры покупателю.
Согласно заявления (л.д. 14) удостоверенного нотариусом Саранского нотариального округа РМ Акимовой Т.И., зарегистрированного в реестре за № 6658 Сухов С.Л. отменил доверенность выданную им на имя Киреевой А.В. на продажу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему 1/2 долю в праве собственности на квартиру по адресу: ....
10.08.2010 года Суховым С.Л. на имя руководителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМ было подано заявление о запрете производства регистрационных действий в отношении 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ..., в связи с отменой доверенности выданной им на имя Киреевой А.В. (л.д. 13).
Сообщением Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМ 27.08.2010 года Осиповой Е.Д. отказано в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, права собственности на спорную квартиру (л.д. 5).
Согласно ст. 188 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее.
В силу ч.2 ст.189 Гражданского кодекса Российской Федерации - права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц.
Таким образом, 29.07.2010 года, когда истица Осипова Е.Д. заключала договор с Киреевой А.В., доверенность, выданная последней от имени Сухова С.Л. ещё действовала и фактически Киреева А.В. имела полномочия по заключению сделки и получению денег по ней, поэтому суд приходит к выводу о том, что сделка состоялась и является законной.
Однако в силу 433 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Так как, 10.08.2010 года Сухов С.Л. отозвал доверенность, выданную на имя Киреевой А.В. договор купли - продажи не был зарегистрирован и истица Осипова Е.Д. не приобрела право собственности.
Согласно ч. З статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации - в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
По мнению суда, Сухов С.Л. целенаправленно уклоняется от регистрации перехода права собственности, так как с его позиции данные действия ему выгодны, однако они направлены во вред, законным интересам Осиповой Е.Д., оставшейся в настоящее время без денег и права собственности на спорную квартиру.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу п. 63 указанного выше постановления, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истицы.
Встречные требования Сухова С.Л.к Осиповой Е.Д. о расторжении договор купли- продажи 1/2 доли квартиры, находящейся по адресу: ... июля 2010 года, суд считает необходимым отказать.
Данный вывод суд обосновывает следующим:
Согласно положений ст. 450 Гражданский кодекс Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суховым С.Л. в своем встречном исковом заявление одним из основанием, в связи с которым договор купли- продажи должен быть, по его мнению расторгнут, является отсутствие полномочий у Киреевой А.В. действовать от его имени по продаже 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ....
С данным доводом суд согласится не может, так в судебном заседание объективно установлено, что доверенность, выданная Киреевой А.В. от имени Сухова С.Л. на момент совершения сделки действовала, и фактически Киреева А.В. имела полномочия по заключению данной сделки и получению денег по ней, что последняя и произвела.
Другим основанием Сухов С.Л. указал не получением им денежных средств за проданную долю квартиры, что считает существенным нарушением условий договора.
Суд отвергает данный довод, поскольку установлено, что расчет за передаваемую квартиру полностью произведен до подписания передаточного акта, денежных и имущественных претензий к покупателю продавец на тот момент не имел, денежные средства в сумме одного миллиона рублей были переданы Грачеву Е.А., что подтверждается распиской о получении последним указанной денежной суммы. Грачев Е.А. не отрицает сам факт получения всей суммы денег, в том числе и доли Сухова С.Л.
Кроме того, по мнению суда, глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности в связи с неуплатой покупной цены покупателем.
Таким образом, даже и неоплата денежных средств по договору купли-продажи квартиры не может считаться существенным нарушением договора и являться безусловным основанием для его расторжения, поскольку свое право на получение стоимости проданной квартиры, истец по встречному иску вправе реализовать путем требования об оплате стоимости квартиры.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Понятие разумности пределов и учета конкретных обстоятельств следует соотносить с объектом судебной защиты и размер возмещения истцом расходов должен быть соотносим с объемом защищаемого права и быть меньше объема защищаемого права и блага, таким образом, размер возмещения расходов в сумме 7000 рублей по данному гражданскому делу является соразмерным. Поэтому с учетом разумности и справедливости, с ответчика Сухова С.Л. в пользу истицы подлежат взысканию расходы Осиповой Елены Дмитриевны на оплату услуг представителя в сумме семь тысяч рублей.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны - с ответчика Сухова С.Л. в пользу Осиповой Е.Д. возврат государственной пошлины в сумме 400 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Осиповой Е.Д. к Сухову С.Л. о признании незаконным уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, договора купли - продажи недвижимого имущества от 29.07.2010 года и принятии решения о государственной регистрации перехода права общей долевой собственности, договора купли - продажи и права собственности, удовлетворить.
Признать уклонение Сухова С.Л. от государственной регистрации договора купли - продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ... от 29.07.2010 года, перехода права общей долевой собственности и права собственности Осиповой Е.Д. на двухкомнатную квартиру, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ..., незаконным.
Принять решение о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМ договора купли - продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: г. Саранск, ул. Косарева д.80, кв.4 от 29.07.2010 года, перехода права общей долевой собственности на данную квартиру от Грачева Е.А. и Сухова С.Л. к Осиповой Е.Д. и о государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права собственности Осиповой Елены Дмитриевны на двухкомнатную квартиру, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ....
Встречные требования Сухова С.Л. к Осиповой Е.Д. о расторжении договора купли- продажи 1/2 доли квартиры, общей площадью 41,7 кв.м., жилой 28,2 кв.м., находящейся по адресу: ..., оставить без удовлетворения.
Взыскать с Сухова С.Л. в пользу Осиповой Е.Д. судебные расходы за услуги представителя в сумме 7000 (семь тысяч) рублей.
Взыскать с Сухова С.Л. в пользу Осиповой Е.Д. возврат государственной пошлины в размере 400 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РМ через Октябрьский районный суд г. Саранска в течение 10 дней с момента вынесения решения суда в окончательном виде.
Председательствующий:Ю.И. Бузаков.
Решение изготовлено в окончательном виде: 18.11. 2010 года
Судья:Ю.И. Бузаков.