Дело № 2-910/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Саранск «1» июля 2011 года Октябрьский районный суд г. Саранск Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Апарина Р.И., при секретаре судебного заседания Фоминой А.И., с участием в деле истца Адамян Л.А., представителя истца Павловой О.Г., действующей на основании ордера №38 от 23.06.2011, ответчиков Нуянзиной В.А., Матючковой Р.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Адамян Л.А. к Нуянзиной В.А., Матючковой Р.А. и Антиповой Н.А. о признании права собственности на 1/2 долю квартиры на основании договора купли-продажи, УСТАНОВИЛ: Адамян Л.А. обратилась в суд к ответчикам с иском о признании права собственности на 1/2 долю квартиры общей площадью 63,5 кв.м, жилой 47,5 кв.м, расположенную по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...> на основании договора купли-продажи, заключенного 16.04.1997, удостоверенного нотариусом четвертой Саранской государственной нотариальной конторы В., зарегистрированного в реестре №611. В обосновании своих требований указала, что при обращении к нотариусу ей было отказано в выдаче свидетельства на наследство, открывшегося после смерти матери А., умершей 21.10.2010, в виду отсутствия регистрации договора купли-продажи от 16.04.1997. Наследственное имущество состоит из доли квартиры, расположенной по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...>. Наследниками к имуществу умершей, кроме нее, являются другие дети: Нуянзина В.А., Матючкова Р.А., Бочина Т.А., Антипова Н.А., Черницкая А.А., Кривоногова М.А., Антипов Г.А. Бочина Т.А., Черницкая А.А., Кривоногова М.А., Антипов Г.А. отказались от принятия наследства в пользу Адамян Л.А. Указанная квартира была зарегистрирована на праве собственности за А. на основании регистрационного удостоверения №350 от 14.04.1992. По договору купли-продажи от 16.04.1997 А. продала Адамян Л.А. 1/2 долю четырехкомнатной квартиры общей площадью 64,36 кв.м, в том числе жилой - 45,4 кв.м, расположенной по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...>. Однако указанный договор не был зарегистрирован Адамян Л.А. в БТИ. Передаточным актом от 16.04.1997 подтверждено, что 1/2 доля квартиры передана от продавца покупателю в соответствии с договором. Претензий по передаваемой части квартиры не имеется. Несмотря на отсутствие регистрации договора купли-продажи, она приобрела право владения, пользования данной квартирой, поскольку она постоянно проживает в ней, владеет и пользуется наследственным имуществом, как собственник. На основании изложенного просит признать за ней право собственности на 1/2 долю квартиры общей площадью 63,5 кв.м, жилой 47,5 кв.м, расположенную по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...> на основании договора купли-продажи, заключенного 16.04.1997, удостоверенного нотариусом четвертой Саранской государственной нотариальной конторы В., зарегистрированного в реестре №611. Истица Адамян Л.А. в судебном заседании поддержала свои требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просила удовлетворить иск и признать за ней право собственности на 1/2 долю квартиры общей площадью 63,5 кв.м, жилой 47,5 кв.м, расположенную по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...> на основании договора купли-продажи, заключенного 16.04.1997, удостоверенного нотариусом четвертой Саранской государственной нотариальной конторы В., зарегистрированного в реестре №611. Пояснила, что ее мать А. сама предложила купить ее 1/2 долю квартиры. Никакого обмана при заключении договора не было. Договор удостоверяла нотариус, которая длительное время беседовала с матерью наедине. Деньги по договору в сумме 15000000 неденоминированных рублей А. были полностью выплачены. Представитель истца - адвокат Павлова О.Г., действующая в судебном заседании на основании ордера, требования Адамян Л.А. считала обоснованными и просила удовлетворить их в полном объеме по тем основаниям, которые отражены в исковом заявлении и по тем доводам, которые изложены истцом в судебном заседании. Ответчица Нуянзина В.А. в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Суду пояснила, что ее мать А. при продаже 1/2 доли квартиры Адамян Л.А. никаких денег не получала. Договор купли-продажи фиктивный, оформленный обманным путем. Ответчица Матючкова Р.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Адамян Л.А. и дала пояснения, аналогичные пояснениям ответчицы Нуянзиной В.А. Ответчица Антипова Н.А. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом. Третьи лица на стороне ответчика Антипов Г.А., Кривоногова М.А., Бочина Т.А. в судебное заседание не явились, представили в суд письменные заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, с исковыми требованиями Адамян Л.А. согласны. Третье лицо на стороне ответчика Черницкая А.А. в судебное заседание не явилась по неизвестной суду причине, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещалась своевременно и надлежащим образом. В соответствии со статьей 167 ГПК Российской Федерации и с согласия истца и его представителя суд принял решение о рассмотрении дела в отсутствие третьих лиц. Выслушав стороны и их представителей, допрошенных свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования Адамян Л.А. подлежащими удовлетворению. Свой вывод суд основывает следующим. Свидетель Л. в судебном заседании пояснил, что он является супругом истицы. Они с супругой проживают в г. Саранске с 1997 года. Миграционная служба выделила ему, как беженцу субсидию в размере 9000000 рублей. Мать его супруги А. предложила им купить половину ее квартиры. Они оформили договор купли-продажи 1/2 доли квартиры за 15 млн. неденоминированных рублей, из которых 9 млн. руб. перечислила миграционная служба, оставшаяся сумма в размере 6000 рублей была отдана А. наличными деньгами. В 1997 году, в связи с дефолтом на сберегательную книжку А. положила 10000 деноминированных рублей, полученных от продажи 1/2 доли квартиры. Свидетель С. суду показала, что она является племянницей Адамян Л.А., и выступала поручителем истицы при получении последней субсидии из миграционной службы Республики Мордовия на покупку 1/2 доли квартиры. Данная субсидия была выдана ей как семье беженцев из Грузии в 1997 году. Согласно регистрационного удостоверения №350, выданного Саранским межрайонным бюро технической инвентаризации, квартира №<...> в доме №<...> по ул. <...> г. Саранска, состоящая из 4-х комнат общей полезной площадью 64,36 кв.м, в том числе жилой 45,4 кв.м, зарегистрирована 14 апреля 1992 года на праве личной собственности за А., на основании справки ЖСК №84 от 14.04.1992 (л.д.13). На 16.05.2011 в жилом помещении по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д. <...>, кв. <...> зарегистрированы: Адамян Л.А., Антипова Н.А., М. Собственник квартиры А. снята с регистрационного учета 28.10.2010 в связи со смертью (л.д.27). В ходе судебного разбирательства обозревалось наследственное дело №<...> к имуществу А., умершей 21 октября 2010 года. Из сообщения нотариуса Р. от 25.04.2011 следует, что в его производстве находится наследственное дело к имуществу А., умершей 21.10.2010. Наследственное имущество состоит из доли квартиры, расположенной по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв. <...>. Ввиду отсутствия регистрации права собственности на долю недвижимого имущества - квартиры по договору купли-продажи от 16.04.1997, удостоверенного нотариусом четвертой Саранской государственной нотариальной конторы В., зарегистрированного в реестре №611, не предоставляется возможным выдать свидетельство о праве на наследство (л.д.6). Согласно свидетельству о смерти серии <...> №<...> от 12.03.2011, А. <...> года рождения, умерла 21.10.2010, о чем составлена запись акта о смерти №<...> (л.д.8). У умершей 21.10.2010 А. имеется восемь детей: Антипова (Адамян) Л.А., Антипова (Нуянзина) В.А., Антипова (Матючкова) Р.А., Антипова (Бочина) Т.А., Антипова Н.А., Антипова (Черницкая) А.А., Антипова (Кривоногова) М.А., Антипов Г.А., что подтверждается копиями свидетельств о рождении; смена фамилий дочерей А. подтверждаются копиями свидетельств о браке, имеющихся в деле. В судебном заседании установлено, что А. продала дочери Адамян Л.А. 1/2 долю квартиры, расположенную по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв. <...>, что подтверждается нотариально удостоверенным договором купли-продажи от 16.04.1997 (л.д.14). Согласно пункту 6 указанного договора стороны установили продажную цену 1/2 доли квартиры в сумме 15000000 (пятнадцать миллионов) рублей. Согласно пункту 7 Договора деньги за проданную часть квартиры в сумме 9000000 (девять миллионов) рублей перечисляет миграционная служба Республики Мордовия на счет продавца в установленный ею срок. Деньги в сумме 6000 00 (шесть миллионов) рублей покупатель обязуется выплатить продавцу в срок до 16 октября 1997 года. В соответствии с пунктом 8 Договора, предмет договора считается переданным с момента подписания сторонами передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора. По особым условиям договора продавец продает покупателю вышеуказанную 1/2 долю квартиры, свободной от каких бы то ни было прав третьих лиц. В квартире зарегистрированы дочь продавца - Антипова Н.А., ее внучка, являющаяся внучкой покупателя, М., <...> года рождения, которые в соответствии со статьей 292 ГК Российской Федерации сохраняют право проживания в вышеуказанной квартире. Передаточным актом от 16 апреля 1997 года подтверждено, что квартира передана от продавца покупателю. Претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется. В материалах дела имеется копия договора №30306 от 05.03.1997 «о вкладе до востребования», согласно которого на имя А. внесены денежные средства в сумме 10000 рублей, что также подтверждается копией сберегательной книжки, выданной на имя А. Договором купли-продажи от 16.04.1997 предусмотрено, что он подлежит обязательной регистрации в Саранском БТИ. Однако, как это было установлено в судебном заседании, данный договор не был своевременно зарегистрирован в органах БТИ г. Саранск. Как было установлено в судебном заседании, Адамян Л.И. до заключения договора купли-продажи 1/2 доли квартиры, после его заключения в 1997 году, и по настоящее время проживает, владеет, пользуется данным имуществом, как собственник. Производит оплату коммунальных платежей, что подтверждается лицевым счетом №<...> на квартиру №<...> в доме №<...> по ул. <...> г. Саранск, согласно которого долга по оплате ЖКУ не имеется (л.д.28). Из справки №338 от 09.03.2011, выданной Саранским отделением филиала по Республике Мордовия ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» следует, что квартира №<...> в доме №<...> по ул. <...> г Саранск зарегистрирована на праве собственности за А. на основании регистрационного удостоверения №350 от 14.04.1992 (л.д.15). Согласно технического паспорта по состоянию на 01.03.2011, квартира по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д. <...>, кв. <...> зарегистрирована на А., имеет общую площадь 63, 5 кв.м, жилую площадь 47,5 кв.м (л.д.29-32). Согласно справки №461 от 11.03.2011 Саранское отделение филиала по Республике Мордовия ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» сообщает о том, что площадь спорной квартиры изменилась в результате подсчета площадей помещений с точностью до одного десятичного знака согласно закона от 24.07.2007 №221-ФЗ и в результате уточнения площадей. На указанную дату площадь квартиры №<...> в доме <...> по ул. <...> составляет 63,5 кв.м, в том числе жилая 47,5 кв.м (л.д.16). В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним квартира №<...> в доме №<...> по ул. <...> г. Саранск не значится (л.д.17). В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация права собственности на строения, органами БТИ осуществлялась до 1 декабря 1998 года. В соответствии со статьей 6 указанного федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона и регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК Российской Федерации. В силу пункта 60 вышеуказанного Постановления пунктом 1 статьи 551 ГК Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Как было установлено в судебном заседании, сторонами, а именно, Адамян Л.А. и А., была соблюдена форма сделки, требующая нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение сделок осуществляется государственными и частными нотариусами, которые руководствуются единым правилами, установленными Основами законодательства о нотариате и Методическими рекомендациями по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации, утв. Приказом Минюста России от 15 марта 2000 года №91. Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не гарантирует действительности сделки, однако лишает почвы последующие споры по многим вопросам (подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки, отсутствие заблуждения относительно характера сделки и т.п.). Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Заключенный договор купли-продажи от 16.04.1997 был полностью исполнен. Указанный договор купли-продажи не признан недействительным в установленном законом порядке. Из владения Адамян Л.А. спорное жилое помещение в установленном порядке ответчиками не было истребовано, исходя из положений пункта 1 статьи 1102 и пункта 2 статьи 1105 ГК Российской Федерации. Таким образом, с учетом всех обстоятельств данного дела у суда есть все основания полагать, что право собственности у Адамян Л.А. возникло до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как следует из пояснений Адамян Л.А. и ее представителя, истица полагала, что нотариус, оформлявший договор купли - продажи, совершил все юридические значимые действия, необходимые у нее права собственности на приобретенное жилье, о необходимости государственной регистрации она не знала. В силу пункта 1 статьи 422 ГК Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Исходя из пункта 1 статьи 425 ГК Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор купли-продажи от 16 апреля 1997 года, удостоверенный нотариусом В., зарегистрированный в реестре №611, считается заключенным, и фактически исполненным по всем пунктам указанного договора. На основании пункта 1 статьи 550 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 558 ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК Российской Федерации. Из содержания указанных статей следует, что договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность договора купли-продажи недвижимости не может обуславливаться требованием его государственной регистрации (Определение ВС РФ по делу № 5-В10-42, Обзор судебной практики Верховного суда РФ «Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за третий квартал 2010 года»). Также необходимо учесть, что в силу статьи 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиям. На основании статьи 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В соответствии со статьей 549 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Из статьи 550 ГК Российской Федерации следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. По смыслу пункта 1 статьи 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Согласно пункту 1 статьи 555 ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Из содержания части 1 статьи 556 ГК Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Как это было указано выше, 16 апреля 1997 года стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно 1/2 доли спорной квартиры. Стоимость согласно параграфу 2 договора составляла 15 000 000 рублей. Как усматривается из договора и акта передач, удостоверенных нотариусом, расчет между сторонами произведен полностью, стороны подписали передаточный акт, согласно которого А. передала Адамян Л.А. недвижимое имущество, в акте также указано, что покупатель оплатил продавцу полную стоимость имущества, в соответствии с условиями договора. Претензий по условиям договора не имелось. На основании вышеизложенного следует, что доводы ответчиков Нуянзиной В.А., Матючковой Р.А. о том, что деньги по договору купли-продажи от 16 апреля 1997 года, удостоверенному нотариусом, их матери А. не передавались, являются несостоятельными, поскольку противоречат пункту 3 договора купли-продажи и передаточному акту, с условиями которого А. согласилась при их подписании. Доказательств в подтверждении того довода, что А. подписала договор купли-продажи и передаточный акт под влиянием обмана, вследствие непонимания значения своих действий, не получала денежные средства за продажу квартиры, ответчиками также суду не представлено. Между тем, согласно статье 56 ГПК Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. На основании вышеизложенного, суд полагает установленным, что право собственности у ответчицы Адамян Л.А. на 1/2 долю спорной квартиры возникло в силу части 2 статьи 218 ГК Российской Федерации на основании договора купли-продажи от 16.04.1997. В связи с чем, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Адамян Л.А., признав за ней право собственности на 1/2 долю квартиры, расположенную по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д. <...>, кв. <...>. В соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы На основании изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковое заявление Адамян Л.А. удовлетворить. Признать за Адамян Л.А. право собственности на 1/2 долю квартиры общей площадью 63,5 кв.м, жилой 47,5 кв.м, расположенную по адресу: г. Саранск, ул. <...>, д.<...>, кв.<...> на основании договора купли-продажи, заключенного 16.04.1997, удостоверенного нотариусом четвертой Саранской государственной нотариальной конторы В., зарегистрированного в реестре №611. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г. Саранск Республики Мордовия в течение десяти дней со дня составления решения судом в окончательной форме. Председательствующий Судья Р.И. Апарин Решение изготовлено в окончательной форме 5 июля 2011 года. Судья Р.И. Апарин