Дело №2-1234/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 сентября 2011 года г.Саранск

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Закирова Е.Р., при секретаре Шевораковой О.А., с участием представителей истицы Пескова О.Г., Илюшкиной О.С., представителей ответчиков Зайцевой О.С., Ингликовой М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Саранске гражданское дело по иску Песковой С.Г. к администрации городского округа Саранск, ООО «Металлид» о признании недействительным постановления администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г., признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №3175 от 27.05.2001 г.,

У С Т А Н О В И Л:

Пескова С.Г. обратилась в суд с иском к администрации городского округа Саранск, указав, что 15.02.2007 г. между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1105063:7 площадью 17067 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, на срок до 07.02.2032 г. В начале июня 2011 г. она получила письмо из администрации городского округа Саранск, в котором сообщалось, что постановлением администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г. прекращено ее право аренды вышеназванного земельного участка в связи с продажей производственных помещений, расположенных на земельном участке, ООО «Металлид». Из текста указанного выше постановления Администрации городского округа Саранск следует, что земельный участок по вышеназванному адресу предоставляется ООО «Металлид» в собственность, а заключенный с ней договор аренды земельного участка расторгается. Считает, что при принятии ответчиком решения о расторжении заключенного с ней договора аренды земельного участка, были грубо проигнорированы требования гражданского законодательства, в соответствии с которыми досрочное расторжение договора аренды допускается лишь в судебном порядке в определенных законом случаях. Помимо этого, в соответствии с требованиями закона ООО «Металлид», приобретшее право собственности на производственные здания, находящиеся на спорном земельном участке может претендовать лишь на землю, на которой расположены данные здания и которая необходима для их использования, а не на весь земельный участок. Просит суд признать незаконными действия ответчика, выразившиеся в расторжении заключенного с ней договора аренды земельного участка, обязать администрацию городского округа Саранск отменить свое постановление №1235 от 20.05.2011 г. о предоставлении ООО «Металлид» земельного участка по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...> и возобновить действие заключенного с ней договора аренды указанного земельного участка от 15.02.2007 г.

Определением судьи Октябрьского районного суда г.Саранска от 08.08.2011 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Металлид».

Впоследствии в дополнительном исковом заявлении Пескова С.Г. уточнила и дополнила свои исковые требования, указав, что заключенный с ней договор аренды спорного земельного участка носит долгосрочный характер, ею в земельный участок вложены собственные средства, значительно улучшившие его потребительские качества – устроено асфальтовое покрытие подъездных путей к зданиям, ограждение по периметру. Между тем, спорный земельный участок администрацией городского округа Саранск передан в собственность ООО «Металлид» вместе с произведенными ею улучшениями. Считает, что переход права собственности на здания, находящиеся на спорном земельном участке, не может являться основанием для расторжения заключенного с ней договора аренды, поскольку в соответствии с требованиями закона ООО «Металлид» приобретает право пользования не всем земельным участком, а лишь той ее частью, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Площадь спорного земельного участка, необходимого для эксплуатации находящихся на нем зданий, администрацией городского округа Саранск определена не была и с ней не согласовывалась. В связи с изложенным просит суд признать недействительным постановление администрации городского округа Саранск от 20.05.2011 г., а также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1105063:7 площадью 17067 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, заключенный между администрацией городского округа Саранск и ООО «Металлид».

В дополнительном заявлении Пескова С.Г. окончательно уточнила свои исковые требования, указав, что просит суд признать недействительным постановление администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г. о предоставлении ООО «Металлид» земельного участка, расположенного по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, как нарушающее требования закона и права арендатора земельного участка. Также просит признать недействительным, по основаниям, предусмотренным ст.168 ГК РФ, договор купли-продажи земельного участка по вышеназванному адресу №3175 от 27.05.2001 г., заключенный между администрацией городского округа Саранск и ООО «Металлид».

Истица Пескова С.Г. в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителей.

Представители истицы Песков О.Г., действующий на основании доверенности, и адвокат Илюшкина О.С., действующая на основании ордера, в судебном заседании исковые требования своей доверительницы поддержали по изложенным в заявлении основаниям. При этом Песков О.Г. дополнительно пояснил суду, что после продажи ООО «Металлид» зданий, расположенных на спорном земельном участке, Пескова С.Г. прекратила уплачивать арендную плату, предусмотренную договором аренды земельного участка, поскольку уплачивать арендную плату по договоренности с истицей обязалось ООО «Металлид». При этом Пескова С.Г. считала, что все обязанности по заключенному с ней договору аренды земельного участка после продажи находящихся на нем зданий перешли к покупателю – ООО «Металлид». Между тем, в начале 2011 г. Пескову С.Г. вызвали в администрацию городского округа Саранск, где сообщили, что за ней числится задолженность по уплате арендной платы за 2010 г. В связи с этим Пескова С.Г. 24.03.2011 г. уплатила указанную задолженность в сумме 44000 рублей.

Представитель ответчика администрации городского округа Саранск Зайцева О.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, суду пояснила, что исковые требования Песковой С.Г. считает необоснованными. Пескова С.Г., совершив сделку по отчуждению принадлежащих ей производственных зданий, расположенных на земельном участке по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, в соответствии с требованиями закона утратила право пользования указанным земельным участком на праве аренды. В связи с этим действия администрации городского округа Саранск, прекратившей соответствующее право истицы на земельный участок и расторгнувшей заключенный с ней договор аренды земельного участка, соответствуют требованиям закона. Договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный с ООО «Металлид», также соответствует требованиям закона, поскольку ООО «Металлид», являющееся собственником производственных зданий, расположенных на земельном участке, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность. В удовлетворении исковых требований Песковой С.Г. просит суд отказать.

Представитель ответчика ООО «Металлид» Ингликова М.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск также не признала, суду пояснила, что, по ее мнению, исковые требования Песковой С.Г. основаны на неправильном толковании закона. В соответствии с требованиями закона при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, при этом прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. В данном случае Пескова С.Г., продав принадлежащие ей производственные здания, расположенные на земельном участке по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, в силу прямого указания закона утратила право аренды указанного земельного участка. Напротив, ООО «Металлид», оформив свое право собственности на спорный земельный участок, фактически приобрело и право аренды земельного участка, несмотря на то, что договор аренды оформлен в установленном порядке не был. В связи с этим, с момента регистрации права собственности на производственные здания, расположенные по вышеназванному адресу, ООО «Металлид» вносило от имени Песковой С.Г. соответствующую арендную плату за пользование земельным участком. Оспариваемое истицей постановление администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г. считает законным, поскольку названным постановлением фактически оформлен уже состоявшийся, в соответствии с требованиями закона, переход права на спорный земельный участок от Песковой С.Г. к ООО «Металлид». Оспариваемый истицей договор купли-продажи спорного земельного участка, также соответствует требованиям закона, поскольку ООО «Металлид», являющееся собственником производственных зданий, расположенных на земельном участке, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность. Доводы истицы о том, что ООО «Металлид» может претендовать лишь часть спорного земельного участка, считает надуманными и противоречащими требованиям закона, поскольку весь спорный земельный участок предоставлялся как истице, так и ООО «Металлид» для размещения и эксплуатации находящихся на нем производственных зданий. Очевидно, что для использования указанных зданий необходимо наличие подъездных путей, транспортной стоянки, территории для складирования материалов и продукции. Какое-либо изменение площади спорного земельного участка не позволит использовать находящиеся на нем производственные здания в соответствии с их целевым назначением. В удовлетворении исковых требований Песковой С.Г. просит суд отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что заявленные Песковой С.Г. исковые требования удовлетворению не подлежат.

Свой вывод суд основывает следующим.

В соответствии с договором купли-продажи от 02.10.2002 г. Пескова С.Г. приобрела в собственность у А. здание материального склада площадью 734,5 кв.м и склад модульного типа общей площадью 955,3 кв.м, находящиеся по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>.

Согласно договору купли-продажи от 11.04.2003 г. Пескова С.Г. приобрела в собственность у А. здание пилорамы общей площадью 219,1 кв.м, находящееся по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>.

Постановлением Главы администрации городского округа Саранск №295 от 07.02.2007 г. Песковой С.Г. предоставлен в аренду сроком на 25 лет для эксплуатации производственных помещений земельный участок с кадастровым номером 13:23:1105063:7 площадью 17067 кв.м, расположенный по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>. Указанным постановлением прекращено право аренды этого земельного участка, предоставленного А. распоряжением заместителя Главы г.Саранска №412-рз от 26.02.2002 г.

15.02.2007 г. между Песковой С.Г. и администрацией городского округа Саранска был заключен договор №11046 аренды земельного участка по вышеуказанному адресу.

В соответствии с договором купли-продажи от 21.11.2008 г. Пескова С.Г., принадлежащие ей здание пилорамы общей площадью 219,1 кв.м, здание материального склада площадью 743,8 кв.м и склад модульного типа общей площадью 955,3 кв.м, находящиеся по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, продала ООО «Металлид».

Право собственности ООО «Металлид» на вышеназванные нежилые помещения зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права.

Постановлением администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2007 г. ООО «Металлид» предоставлен в собственность за плату для размещения производственных помещений земельный участок с кадастровым номером 13:23:1105063:7 площадью 17067 кв.м, расположенный по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>. Указанным постановлением прекращено право аренды этого земельного участка, предоставленного Песковой С.Г. постановлением Главы администрации городского округа Саранск №295 от 07.02.2007 г., договор аренды земельного участка, заключенный с Песковой С.Г., расторгнут.

В соответствии с договором купли-продажи №3175 от 27.05.2011 г., заключенным между ООО «Металлид» и администрацией городского округа Саранск, ООО «Металлид» приобрело в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 13:23:1105063:7 площадью 17067 кв.м, расположенный по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>.

Согласно подпункту 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п.п.1 и 2 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст.33 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.1 и 3 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В данном случае истица, совершив сделку купли-продажи принадлежащих ей производственных зданий, расположенных на земельном участке по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, в соответствии с требованиями закона утратила свое право пользования данным земельным участком, поскольку такое право перешло к покупателю вышеназванных зданий – ООО «Металлид».

В соответствии с п.14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка, а ранее заключенный с ним договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Вышеназванные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, с момента государственной регистрации своего права собственности на приобретенные у Песковой С.Г. производственные здания ООО «Металлид», приобрело право пользования земельным участком, находящимся по адресу: г.Саранск, ул.<...>, <...>, на праве аренды. Как следует из материалов дела, в 2009-2010 годы ООО «Металлид» вносило соответствующую арендную плату за пользование спорным земельным участком, т.е. фактически исполняло свою соответствующую обязанность арендатора земельного участка.

То обстоятельство, что Песковой С.Г. 24.03.2011 г. также, как следует из представленной ею квитанции, была внесена арендная плата в сумме 44000 рублей, какого-либо юридического значения для разрешения дела, по мнению суда, не имеет, поскольку в указанное время она арендатором спорного земельного участка не являлась.

Доводы стороны истицы о том, что в соответствии с требованиями закона к ООО «Металлид» могло перейти соответствующее право лишь на ту часть земельного участка, которая занята находящимися на нем производственными зданиями и необходима для их использования, суд считает несостоятельными.

Как следует из материалов дела и указано выше, постановлением Главы администрации городского округа Саранск №295 от 07.02.2007 г. Песковой С.Г. был предоставлен в аренду для эксплуатации производственных помещений весь спорный земельный участок площадью 17067 кв.м.

Стороной истицы, суду в нарушение требований ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств тому, что при предоставлении ей спорного земельного участка в аренду каким-либо образом была определена часть земельного участка, занятая находящимися на нем производственными зданиями и необходимая для их использования, а также тому, что для использования указанных зданий была необходима лишь часть предоставленного ей земельного участка.

Как указано выше, в соответствии с п.2 ст.35 Земельного кодекса РФ, площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п.3 ст.33 настоящего Кодекса.

Согласно п.3 ст.33 Земельного кодекса РФ для целей, не указанных в п.п.1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В данном случае очевидно, что целевым назначением спорного земельного участка является размещение и эксплуатация находящихся на нем производственных зданий, стороной истицы в нарушение требований ст.56 ГПК РФ доказательств тому, что размер данного земельного участка был установлен без учета требований, предусмотренных п.3 ст.33 Земельного кодекса РФ.

Помимо этого, из смысла вышеприведенных норм закона следует то, что при отчуждении объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику недвижимости, покупатель недвижимости приобретает право аренды на весь указанный земельный участок, поскольку в данном случае фактически происходит замена стороны в ранее заключенном договоре аренды.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое истицей постановление администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г. является законным, поскольку данным постановлением в силу прямого указания закона оформлено прекращение права аренды спорного земельного участка прежнего собственника находящихся на нем производственных зданий – Песковой С.Г., и приобретение соответствующего права на данный земельный участок покупателем вышеназванных зданий – ООО «Металлид». Таким образом, указание в оспариваемом постановлении о расторжении договора аренды, заключенного с Песковой С.Г., фактически является излишним.

Доводы истицы о недопустимости расторжения в одностороннем порядке заключенного с ней договора аренды спорного земельного участка какого-либо юридического значения для разрешения дела не имеют, поскольку в данном случае имело место не расторжение договора аренды, заключенного с Песковой С.Г., а прекращение ее права аренды земельного участка, вытекающее из прямого указания закона, положения ст.ст.310 и 619 УК РФ в данном случае применены быть не могут.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом, оснований для признания недействительным оспариваемого истицей постановления администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г. суд не усматривает.

Не имеется предусмотренных законом оснований и для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка №3175 от 27.05.2001 г., заключенного между администрацией городского округа Саранск и ООО «Металлид».

В соответствии с п.п.1 и 1.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

В данном случае ООО «Металлид», являясь собственником производственных зданий, находящихся на спорном земельном участке, и фактическим арендатором данного земельного участка, имело исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, заключенный между ответчиками договор купли-продажи спорного земельного участка полностью соответствует закону.

Помимо этого, заключенный между ответчиками договор купли-продажи земельного участка прав и законных интересов истицы не нарушает, поскольку Пескова С.Г. какое-либо вещное право на данный земельный участок не имеет, собственником находящихся на нем производственных зданий не является.

С учетом всего вышеизложенного, оснований для удовлетворения заявленных Песковой С.Г. исковых требований суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Песковой С.Г. к администрации городского округа Саранск, ООО «Металлид» о признании недействительным постановления администрации городского округа Саранск №1235 от 20.05.2011 г., признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №3175 от 27.05.2001 г., заключенного между администрацией городского округа Саранск и ООО «Металлид» – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение в окончательной форме вынесено 19.09.2011 г.

Судья: