Дело № 2-4400/10
Решение
именем Российской Федерации
21октября2010года г.Ижевск
Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Плеханова А.Н.,
при секретаре Селезневе Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Саляхитдинову К.К. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество,
Установил:
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее ОАО «АИЖК», истец) обратилось в суд с иском к Саляхитдинову К.К. о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.
Истец просит:
взыскать с ответчика Саляхитдинова К.К. задолженность по договору займа в размере 1 042 806,20 руб., в том числе:
задолженность по основному долгу в размере 727 221,46 руб.,
задолженность по процентам за пользование займом в размере 176 634,38 руб.,
пени в размере 138 950,36 руб.;
взыскивать с ответчика проценты за пользование займом, начисляемые на остаток задолженности по займу с 10 сентября 2010 года по день фактического исполнения обязательств по установленной договором ставке в размере 13,5 процентов годовых, а также пени 0,2 % за каждый день просрочки на сумму основного долга в размере 727221,46 руб.;
обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, принадлежащие ответчику, находящиеся: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Снегирева Н.В., действующая на основании доверенности, требования поддержала, просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным в заявлении. Пояснила, что на сегодняшний день оплаты задолженности ответчиком не производилось. Первоначальную продажную стоимость заложенного имущества просила установить: за жилой дом в размере 660000 рублей, за земельный участок – 190000 рублей.
Ответчик Саляхитдинов К.К. в судебном заседании исковые требования о взыскании суммы основного долга в размере 727221,46 руб. и процентов в размере 176634,38 руб., а также требования об обращении взыскания на заложенное имущество на предложенных истцом условиях признал в порядке ст. 333 ГК РФ.
Исследовав и проанализировав материалы гражданского дела, выслушав представителя истца и ответчика, суд принимает признание иска ответчиком в части и приходит к следующему.
22.06.2007 года между ОАО «АИЖК» и ответчиком Саляхитдиновым К.К. (далее – заемщик) был заключен договор займа (при ипотеке в силу закона) № (далее – договор займа) по которому истец предоставил заемщику денежный заем в размере 750 000,00 руб. сроком на 180 месяцев, для приобретения ответчиком жилого одноэтажного дома, состоящего из трех комнат и земельного участка по адресу: <адрес>. (далее – домовладение, жилой дом с земельным участком соответственно).
Обязательства ОАО «АИЖК» исполнены в полном объеме.
Сумма займа зачислена на счет ответчика в <юридическое лицо1>, что подтверждается платежным поручением № 3258 от 22.06.2007 года.
Исполнение обязательств ответчика по договору займа обеспечено ипотекой жилого дома с земельным участком по договору купли-продажи домовладения от 22.06.2007 года.
Права ОАО «АИЖК» как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной от 22.06.2007 года, зарегистрированной в Управлении Федеральной Регистрационной службы по УР 06.07.2007 года.
По условиям договора займа ответчик обязался возвращать заем и уплачивать проценты за пользование займом из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5%, начисляемых ежемесячно на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно (п.п. 3.1, 3.2 договора займа). Первый платеж включает только начисленные проценты за первый процентный период и подлежит внесению в срок, определенный для второго платежа и состоит из начисленных процентов за первый платежный период и аннуитентного платежа за второй процентный период. В последующие 178 платежей заемщик производит ежемесячные платежи по возврату займа и уплате начисленных процентов в виде единого ежемесячного аннуитентного платежа, составляющего 9771,45 руб. (п.п. 3.3.5-3.3.6 договора займа).
В нарушение условий договора займа заемщик, начиная с сентября 2008 года, не производит надлежащим образом ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование займом.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату займа, уплате процентов истцом ответчику было направлено требование от 05.08.2010 года о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, требование получено ответчиком 06 августа 2010 года.
Данное требование оставлено ответчиком без исполнения.
По состоянию на 09.09.2010 года задолженность заемщика по договору займа составляет 1 042 806,20 руб., в том числе задолженность по основному долгу в размере 727 221,46 руб., задолженность по процентам за пользование займом в размере 176 634,38 руб., пени в размере 138 950,36 руб.
Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании представленными и исследованными в суде документами и сторонами не оспариваются.
Требования истца законны, обоснованны и подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 314 ГК РФ исполнение обязательства должно производиться в сроки, установленные договором.
В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
Согласно п. 1, 2 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
По условиям договора займа ответчик обязался возвращать заем и уплачивать проценты за пользование займом из расчета годовой процентной ставки в размере 13,5 %, начисляемых ежемесячно на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно (п.п. 3.1, 3.2 договора займа).
Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В соответствии с п. 4.4.1. договора займа сторонами установлено, что кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору в случаях, в том числе, при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п. 4.1.1., 4.1.2. договора заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные проценты за весь фактический период пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей.
Таким образом, сторонами был согласован порядок возврата займа, уплаты процентов по частям, отдельными платежами, размер и сроки уплаты которых предусмотрены разделом 3 договора займа.
Вместе с тем, заемщиком обязательства по возврату займа и уплате процентов за пользование займом в установленные сроки, надлежащим образом не исполнены, допущены просрочки внесения ежемесячных платежей.
Требование истца о досрочном возврате задолженности, на момент обращения с иском в суд, заемщиком не исполнено.
Исходя из изложенных правовых норм, условий договора займа, учитывая, ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату займа, уплате процентов, сумма основного долга, процентов за пользование займом подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
В обоснование размера задолженности по основному долгу, процентам за пользование займом, суд считает возможным принять расчет, произведенный истцом по состоянию на 09.09.2010 года, согласно которому размер задолженности по основному долгу составляет 727 221,46 руб., по процентам – 176 634,38 руб.
Расчет проверен в судебном заседании в соответствии со ст. 319 ГК РФ, является обоснованным.
Доказательств об ином размере задолженности по основному долгу, процентам за пользование займом ответчиком не представлено.
Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Договором займа предусмотрено условие (п.5.2., 5.3.), согласно которому при нарушении сроков возврата займа, сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по займу, от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
Поскольку по состоянию на 09.09.2010 года заемщиком допущено нарушение сроков возврата займа, уплаты процентов, суд находит требование о взыскании неустойки правомерным.
Согласно расчету истца размер пени составляет 138 950,36 руб.
На основании ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Учитывая тяжелую экономическую ситуацию в государстве, существенное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, а также тот факт, что проценты, взыскиваемые истцом за предоставленную заемщику денежную сумму, компенсируют в определенной части последствия нарушения Заемщиком обязательств по договору займа, суд, руководствуясь ст.333 ГК РФ, уменьшает размер подлежащей взысканию неустойки до 10 % годовых или до 0,02 % в день, что за спорный период составит 19034,29 рублей.
В соответствии с п.п.1,2 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или кредитным договором, кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита.
Поэтому законны и подлежат удовлетворению исковые требования истца о взыскании с ответчика Саляхитдинова К.К. процентов за пользование займом, начисляемых на остаток задолженности на сумму основного долга по ставке 13,5 процентов годовых, начиная с 10 сентября 2010г. на сумму 727221,46 руб., а также о взыскании пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов, начисляемых на остаток задолженности на сумму основного долга по ставке 0,02 процентов в день, начиная с 10 сентября 2010г. на сумму 727221,46 руб.
Разрешая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего.
Исполнение обязательств заемщика по договору займа обеспечено ипотекой жилого дома и земельного участка по договору купли-продажи домовладения от 22.06.2007 года, принадлежащего ответчику Саляхитдинову К.К. на праве собственности.
Учитывая, что правоотношения сторон возникли с момента заключения указанного договора, к правовому регулированию вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит применению гражданское законодательство, действовавшее на момент возникновения правоотношения.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношения – заключения договора ипотеки, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Договором ипотеки предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе, при просрочке ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства и (или) уплаты процентов более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек по внесению ежемесячных платежей по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 3.1).
Согласно ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
Исходя из изложенных правовых норм, обстоятельств дела, учитывая, что ответчиком допущена просрочка уплаты ежемесячных платежей более трех раз, а также то, что платежи по договору не производятся, суд приходит к выводу, что, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованно и подлежит удовлетворению.
Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных законом об ипотеке и подлежащих применению к правоотношениям сторон, возникшим по договору займа от 22.06.2007 года, договору купли-продажи домовладения от 22.06.2007 года, по делу судом не установлено.
Предметом ипотеки является жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес>.
Согласно п.4 ч.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
Определяя начальную продажную цену заложенного имущества, суд исходит из следующего.
Сторонами договора займа, договора купли-продажи домовладения, вопрос о первоначальной продажной стоимости заложенного имущества в случае обращения на него взыскания в судебном порядке, не согласован.
Залоговая стоимость имущества сторонами не определена.
В связи с этим, суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества исходя из рыночной цены этого имущества.
Согласно п. 2.5 договора купли-продажи квартиры на момент подписания договора домовладение оценено сторонами как предмет ипотеки в 850000,00 руб.
Указанная стоимость соответствует рыночной стоимости квартиры, которая определена оценщиком <юридическое лицо2> в соответствии с отчетом № 757/2007 об определении рыночной стоимости квартиры по состоянию на 15.06.2007 года.
Установление начальной продажной цены домовладения равной его рыночной стоимости соответствует принципу защиты имущественных прав, как залогодержателя (взыскателя), так и залогодателя (должника) при обращении взыскания на заложенное имущество в процессе исполнительного производства.
Также суд принимает во внимание, что ответчиком доказательств существенного отличия рыночной стоимости квартиры, определенной по состоянию на 2007 год и на момент рассмотрения спора в суде не представлено.
В связи с этим, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества – жилого дома и земельного участка, исходя из их рыночной стоимости, и устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере: 660000 рублей за жилой дом и 190000 рублей за земельный участок.
Суд определяет способ реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов.
Поскольку требования истца удовлетворены частично, суд считает необходимым в силу ст. 98 ГПК РФ взыскать с ответчика Саляхитдинова К.К. в качестве возврата истцу уплаченной государственной пошлины денежную сумму в размере 14664,32 руб.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» к Саляхитдинову К.К. о взыскании задолженности по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Саляхитдинова К.К. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию»:
- задолженность по договору займа (основному долгу) в размере 727221 руб. 46 коп.;
- задолженность по процентам за пользование кредитом в размере 176634 руб. 38 коп;
- неустойку (пени) в размере 19034 руб. 29 коп.
Всего взыскать 746432 руб. 38 коп.
Взыскивать с Саляхитдинова К.К. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» проценты за пользование займом, начисляемые на остаток задолженности по договору займа в размере 727221 руб. 46 коп. по ставке 13,5 процентов годовых, начиная с 10 сентября 2010 года и по день фактического погашения суммы основного долга.
Взыскивать с Саляхитдинова К.К. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» неустойку (пени) за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов, начисляемые на остаток задолженности по договору займа в размере 727221 руб. 46 коп. в размере 0,02 % в день, начиная с 10 сентября 2010 года и по день фактического погашения суммы основного долга.
Обратить взыскание на принадлежащие Саляхитдинову К.К. жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость, с которой начинаются торги жилого дома в размере 660000 руб., земельного участка в размере 190000 руб.
Взыскать с Саляхитдинова К.К. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию» в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины 14664 руб. 32 коп.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней со дня изготовления в окончательной форме в Верховный суд Удмуртской Республики через районный суд.
Решение в окончательной форме изготовлено 01 ноября 2010 года.
Председательствующий судья А.Н. Плеханов