№2-4618/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 ноября 2010 года
Октябрьский районный суд г.Ижевска в составе:
Председательствующего судьи Касимова А.В.
при секретаре Габдрахманове А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Муратовой М.В. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство) обратилось в суд с иском к Муратовой М.В. о взыскании в суммы, обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, мотивируя следующим. 13 октября 2006 года между <юридическое лицо1> (далее Корпорация) и Муратовой М.В. заключен договор займа, по условиям которого Корпорация предоставила ответчику заем в сумме 1485000 рублей для приобретения в собственность указанной квартиры, общей стоимостью 1650000 рублей. Ответчик в свою очередь обязалась возвращать заем, платить проценты за пользование займом. Исполнение обязательств заемщика по договору займа обеспечено ипотекой указанной квартиры. Права по закладной, оформленной при заключении договора займа, переданы Корпорацией Агенству. Данная закладная в силу п.2 ст.13 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Ответчик прекратил исполнение обязательств по договору с октября 2007 года, требования Агенства о полном досрочном погашении всех обязательств по договору займа не исполнила. На 9 сентября 2010 года задолженность ответчика составила: по основному долгу – 1451211,56 рублей, по процентам за пользование займом – 537708,17 рублей, по неустойке – 671976,38 рублей, всего 2660896,11 рублей. Начиная с 10 сентября 2010 года, в пользу Агенства с Муратовой М.В. подлежат взысканию проценты за пользование займом по ставке 13,5 процентов годовых, неустойка в размере 0,2 процента от суммы неисполненных обязательств за каждый календарный день, начисляемые на остаток задолженности по займу в размере 1451211 руб.56 коп., по день фактического погашения этого остатка. При обращении взыскания заложенное имущество истец просил установить ее начальную продажную цену на публичных торгах в размере 1650000 рублей. Правовыми основаниями иска указаны ст.309,310,348-350,810,811 ГК РФ, ст.1,13,48,50-56,68,69,70 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке).
В судебном заседании представитель Агенства Нуриев Н.М. исковые требования поддержал. Пояснил, что права по закладной переданы истцу на основании заключенного между Агенством и Корпорацией 13 февраля 2004 года договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки). Акт приема-передачи закладной составлен в ноябре 2006 года. Все поступавшие от истца средства были направлены только на погашение основного долга и процентов за пользование займом.
Муратова М.В. иск не признала. Заявила о несогласии с предложенной истцом начальной продажной ценой квартиры, отказавшись при этом представлять доказательства в обоснование своих возражений. Просила уменьшить размер взыскиваемой Агенством неустойки, полагая его несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Подтвердила правильность представленных истцом сведений о произведенных ей платежах по договору займа.
Представитель ответчика Немирович Ж.М. привела доводы о необоснованности иска в связи с тем, что сделка по передаче прав на закладную от Корпорации Агенству ничтожна, т.к. при заключении в 2004 году между данными субъектами договора купли-продажи закладных обязательство Муратовой М.В. перед Корпорацией не существовало.
Выслушав мнение участников процесса, изучив и проанализировав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
13 октября 2006 года между Корпорацией и Муратовой М.В. заключен договор займа №, в соответствии с которым истец предоставил данному ответчику на срок 180 месяцев заем в сумме 1485000 рублей для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, а ответчик приняла на себя обязательства возвращать заем, платить проценты за пользование займом в размере 13,5 процентов годовых.
Исполнение обязательств заемщика обеспечено ипотекой указанной квартиры. Права кредитора по договору займа (права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства и право залога приобретаемой Муратовой квартиры, обеспеченной ипотекой) подлежали удостоверению закладной.
Во исполнение обязательств по договору Корпорация 16 октября 2010 года перечислила на счет истца 1485000 рублей.
16 октября 2006 года Муратова М.В. приобрела квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в собственность, после чего Управлением Федеральной регистрационной службы по УР произведена государственная регистрация права собственности ответчика на недвижимость и ипотеки (26 октября 2006 года, №).
Закладная на указанную квартиру оформлена Муратовой М.В. 16 октября 2006 года.
Согласно условиям договору займа и закладной:
-за пользование кредитом установлена процентная ставка в размере 13,5 процентов годовых, начисляемых ежемесячно на остаток суммы займа (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно, исходя из количества календарных дней в году (365 или 366 соответственно). Заемщик погашает кредит и уплачивает проценты, начисленные за пользование кредитом, путем осуществления ежемесячных платежей. Ежемесячный аннуитетный платеж установлен на дату подписания договора займа в размере 19347,47 рублей;
-в случае нарушения сроков возврата займа, уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 процентов от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за каждый календарный день просрочки;
-кредитор имеет право потребовать от заемщика досрочно вернуть всю сумму займа и уплатить начисленные за его пользование проценты, неустойку в случаях просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком любого из обязательств, предусмотренных договором займа, допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
-исполнение обязательств ответчика по договору займа обеспечено ипотекой (залогом недвижимости) приобретенной Муратовой М.В. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>;
-кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в случаях просрочки заемщиком ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, нарушения сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при не удовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании;
-требования кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств заемщика (должника) по договору и закладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки;
-кредитор (залогодержатель) вправе передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную.
Права по закладной в ноябре 2006 года переданы Корпорацией Агенству.
От исполнения обязательств по договору займа ответчик с ноября 2007 года уклоняется, что выражается в просрочке внесения очередных ежемесячных платежей в счет оплаты за пользование займом и сумм основного долга.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату займа, в соответствии с условиями договора, п.2 ст. 811 ГК РФ Агенством 24 июля 2009 года вручены ответчику требования о досрочном возврате суммы займа, уплате процентов и неустойки в течение 30 календарных дней. Указанные требования Муратова М.В. не исполнила.
Исковое заявление Агенства, содержащее аналогичное требование о досрочном возврате суммы займа, уплате процентов и неустойки, с приложениями вручено ответчику судом в процессе рассмотрения настоящего дела.
Указанные обстоятельства установлены представленными и исследованными в суде документами.
Требования истца законны, обоснованны и подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу приобретения закладной к Агенству в соответствии со ст.48 ГК РФ Закона об ипотеке перешло право требования исполнения ответчиком обязательств по договору займа. Ответчик уведомлен (следует из существа требований о досрочном исполнении обязательств, врученных Муратовой М.В. 24 июля 2009 года, в том числе в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела) о состоявшемся переходе прав первоначального кредитора к другому лицу.
Условия, указанные в п.1 ст.48 Закона об ипотеке, соблюдены. В частности, при передаче прав на закладную лицо, передающее право (Корпорация), сделало на закладной отметку о новом владельце (Агентстве). Иного Законом об ипотеке не требовалось. В данной отметке, подписанной представителем указанного в закладной залогодержателя (Корпорации), со ссылкой на дату выдачи и номер доверенности, точно и полно указано наименование лица, которому переданы права на закладную (Агенства).
В силу п.2 ст.13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
В этой связи Агенство, представив закладную, с отметкой о переходе к нему прав по закладной, исполнило обязанность по представлению суду допустимых и достаточных доказательств перехода к нему на законном основании прав требования по закладной.
Доводы стороны ответчика о недоказанности данного обстоятельства, ничтожности сделки по передаче прав по закладной суд отвергает, как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Спор о порядке исполнения ответчиком договора займа ненадлежащему лицу между сторонами отсутствует спор
Согласно ст.314 ГК РФ).
Согласно п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
Согласно ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Согласно п.2 ст.811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
При заключении договора займа его стороны согласовали право займодавца требовать полного досрочного исполнения обязательств по договору при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней, что соответствует требованиям п.2 ст.811 ГК РФ.
В силу этого, исходя из указанных выше правовых норм, допущенных заемщиком нарушений сроков внесения очередных платежей по договору займа, истец, являющийся с ноября 2006 года владельцем закладной, обоснованно, в соответствии с условиями договора и закона обращался к заемщику в июле 2009 года с требованием о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств.
Так как требование до настоящего времени не исполнено, обязательства по договору ответчиком продолжают не исполняться, сумма основного долга по договору займа, проценты за пользование займом, подлежат взысканию с заемщика в пользу истца.
Из представленных Агенством сведений, правильность которых ответчик подтвердила при рассмотрении дела, следует, что порядок списания кредитором средств, поступавших от Муратовой М.В. во исполнение обязательств по договору займа, соответствовал закону, требованиям ст.319 ГК РФ, согласно которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.
Поступавшие от Муратовой М.В. средства направлялись только на погашение процентов за пользование займом и основного долга.
Поэтому оснований для перерасчета суммы задолженности, определенной Агенством, нет. На 9 сентября 2010 года размер задолженности ответчика по основному долгу составляет 1451211,56 рублей, по процентам за пользование займом 537708,17 рублей.
В соответствии с п.п.1,2 ст.809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или кредитным договором, кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором, при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы кредита.
Поэтому законны и подлежат удовлетворению исковые требования истца о взыскании с Муратовой М.В. процентов за пользование займом, начисляемых на остаток задолженности по сумме основного долга с 10 сентября 2010 года по день полного погашения основного долга. Ставку для взыскания процентов за пользование займом с указанного времени суд определяет в размере 13,5 процентов годовых, руководствуясь условиями договора займа.
Согласно ст.ст.330,331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Поскольку при заключении договора заемщик и первоначальный кредитор в письменной форме оговорили условие о неустойке, данное требование также обоснованно и подлежит удовлетворению.
Взыскание неустойки не противоречит требованиям ст.811 ГК РФ, предусматривающей последствия нарушения заемщиком договора займа.
Исходя из условий договора, размер неустойки составляет 0,2 процентов от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов, за каждый календарный день просрочки, а сумма неустойки на 9 сентября 2010 года 671976,38 рублей.
Учитывая доводы ответчика, руководствуясь ст.333 ГК РФ, суд считает, что определение подлежащей взысканию неустойки в истребуемом Агенством размере, учитывая экономическую ситуацию в государстве, уровень обесценивания денежных средств и другие факторы, несоразмерно последствиям нарушения обязательства, и уменьшает размер неустойки в 10 раз, до 0,02 процентов от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
В этой связи неустойка, подлежащая взысканию с Муратовой М.В. за период по 9 сентября 2010 года, составит 671976,38 рублей : 10 = 67197,64 рублей.
Поскольку обязательство ответчиком продолжает не исполняться, с нее в пользу Агенства подлежит взысканию неустойка в размере 0,02 процентов за каждый календарный день просрочки, начиная с 10 сентября 2010 года.
Руководствуясь пределами иска (ст.196 ГПК РФ) суд определяет, что неустойка в указанном размере с 10 сентября 2010 года подлежит начислению только на остаток задолженности по сумме основного долга, который в настоящее время составляет 1451211, 56 рублей.
Разрешая требование Агенства об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.ст.334,337 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (ст. 341 ГК РФ).
В соответствии со ст.339 ГК РФ договор залога был заключен между Корпорацией и Муратовой М.В. в письменной форме и зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с указанными положениями Гражданского кодекса РФ, и п.1 ст.54.1 Закона об ипотеке, а также требованиями ст.1,3,50,78 Закона об ипотеке, п.4.4.3 договора займа, указанных в закладной условий и порядка исполнения должником денежного обязательства по закладной, залогодержатель (владелец закладной) вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в иске требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
В связи с тем, что имеет место систематическое (с ноября 2007 года) нарушение сроков внесения платежей Муратовой М.В., нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно (учитывая размер просроченных платежей, общую сумму денежного обязательства) и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества (сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера оценки предмета залога по договору ипотеки (82500 рублей), период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца), требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество обосновано и подлежит удовлетворению.
Указанные в п.3 ст.50 Закона об ипотеке условия, препятствующие обращению взыскания на заложенное имущество, отсутствуют.
По представленным истцом документам предмет ипотеки – квартира находится в собственности ответчика. Спора в этой части между сторонами нет.
Согласно п.1 ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Аналогичный порядок реализации заложенного имущества (с публичных торгов) предусмотрен п.1 ст.350 ГК РФ.
Согласно п.2 ст.54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, которая определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
Принимая во внимание указанные положения закона, суд определяет порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов.
При заключении договора займа, оформлении закладной его стороны согласовали стоимость заложенного имущества в размере 1650000 рублей. Данная стоимость подтверждена представленным истцом отчетом специализированного оценщика.
Т.к. Муратова М.В., заявляя спор о стоимости квартиры, уклонилась от представления доказательств в обоснование своих возражений, руководствуясь ст.56 ГПК РФ, исходя из имеющихся доказательств и условий сделки, суд определяет начальную продажную цену квартиры в размере 1650000 рублей.
Поскольку решение частично состоялось в пользу истца, в силу ст.98 ГПК РФ, в его пользу с Муратовой М.В. подлежит взысканию 18480,59 рублей в качестве возврата государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Муратовой М.В. о взыскании суммы, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Муратовой М.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 2074597 руб.96 коп., в том числе 1451211 руб.56 коп. в качестве основного долга, 537708 руб.17 коп. в качестве процентов за пользование займом, 67197 руб.64 коп. в качестве неустойки, 18480 руб.59 коп. в качестве возврата государственной пошлины.
Взыскивать с Муратовой М.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование займом, начисляемые на остаток задолженности по займу в размере 1451211 руб.56 коп. по ставке 13,5 процентов годовых, начиная с 10 сентября 2010 года по день фактического погашения суммы основного долга.
Взыскивать с Муратовой М.В. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» неустойку, начисляемую на остаток задолженности по займу в размере 1451211 руб.56 коп. по ставке 0,02 процентов за каждый календарный день просрочки, начиная с 10 сентября 2010 года по день фактического погашения суммы основного долга.
Для удовлетворения требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Муратовой М.В. – однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи ее с публичных торгов, установив ее начальную продажную цену на публичных торгах в процессе исполнительного производства в размере 1650000 рублей.
Резолютивная часть решения отпечатана на компьютере и подписана судьей в совещательной комнате.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд УР в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.
Председательствующий судья: А.В.Касимов
Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2010 года.
Копия верна:
Судья:
Секретарь: