Дело № 2-2687/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12июля2010г. г.Ижевск
Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:
председательствующего судьи Плеханова А.Н.,
при секретаре Ласкове И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Балашова А.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" о взыскании неустойки, излишне уплаченных сумм по договору долевого участия,
У с т а н о в и л:
Балашов А.Н. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" о взыскании неустойки в размере 250 212 рублей 38 коп., излишне уплаченных сумм по договору долевого участия в размере 33600 рублей. Требования мотивированы следующим.
17 марта 2007 г. между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома. Истец обязательства, предусмотренные договором, выполнил надлежащим образом, оплатил стоимость квартиры в установленные сроки и в полном объеме. Вместе с тем ответчиком нарушены сроки сдачи дома в эксплуатацию и сроки передачи объекта долевого участия. Кроме того, по результатам обмеров общая площадь квартиры оказалась меньше проектной ориентировочно более чем на 1%. 05 апреля 2010 года истец направил ответчику требование о возврате излишне уплаченных сумм в размере 33600 руб., ответчиком данное требование оставлено без внимания.
В суде истец Балашов А.Н. доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика Лихачев А.В., действующий на основании доверенности, иск не признал, просил оставить его без удовлетворения в связи с необоснованностью.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.
17 марта 2008 г. между ООО "Капитал Строй" и Балашовым А.Н. заключен договор на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в 30 метрах к западу от жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 21 марта 2008 г.
Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная квартира № общей проектной площадью 41, 95 кв.м., расположенная на 12 этаже вышеуказанного дома.
Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1682 100 рублей (пункт 3.3).
Оплата за квартиру произведена истцом в полном объеме.
Объект долевого участия передан истцу по акту приема-передачи 10 февраля 2010 г.
Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами не оспариваются.
Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.
Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.
Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.
Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006г. N156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287.
Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2007 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.
В соответствии с пунктом 3.2 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство по сдаче дома в эксплуатацию до 31 марта 2009 г.
В силу вышеуказанного пункта договора ответчик по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию должен передать квартиру дольщику в течение двух месяцев по акту приема-передачи.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что начало исчисления двухмесячного срока передачи квартиры истцу следует исчислять со следующего дня, после даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре, то есть с 1 апреля 2009 г.
Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцу до 01 июня 2009 года.
Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, объект долевого участия передан истцу лишь 10 февраля 2010 г.
Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению.
Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01 июня 2009 г. по 10 февраля 2010 г., то есть за 255 дней. При расчете размера неустойки применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,75%.
Начало периода просрочки истец определяет с 01 июня 2009 г., основываясь при этом на пункте 9.3 договора долевого участия, в соответствии с которым ответчик принял на себя ответственность в виде уплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования за нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию. Поскольку в судебном заседании установлено, что срок сдачи дома в эксплуатацию ответчиком нарушен, то неустойка подлежит уплате за период с 01 июня 2009 года и по 10 февраля 2010 года.
Утверждение представителя ответчика о том, что с 11 октября 2009 г. ответчик не должен нести ответственность за несвоевременную передачу объекта долевого участия истцу, в виду уклонения последнего от принятия квартиры, неустойка подлежит взысканию только за период с 01 июня 2009 года по 10 октября 2009 года, суд находит несостоятельным и отклоняет.
Во-первых, ответчиком не представлено доказательств направления истцу сообщения о завершении строительства дома. Представленный суду реестр на отправку заказной корреспонденции не является таким доказательством, поскольку не подтверждает факт получения истцом указанного уведомления.
Тем более, что из объяснений истца следует, что такого сообщения он не получал.
Более того, из вышеуказанного реестра следует, что сообщение о завершении строительства было направлено истцу 10.09.2009 г. В то время как разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено ответчиком 30.09.2009 г.
Пунктами 1, 2 статьи 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Следовательно, объект долевого участия не мог быть передан истцу до сдачи дома в эксплуатацию.
Доказательств, подтверждающих направление истцу уведомления о завершении строительства после 30.09.2009 г. ответчиком истцу не представлено.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (пункт 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).
Последствия уклонения дольщика от принятия объекта долевого участия предусмотрены пунктом 6 статьи 8 ФЗ №214, в соответствии с которой если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Из установленных по делу обстоятельств следует, что односторонний акт о передаче объекта долевого участия ответчиком не составлялся, что также опровергает его доводы об уклонении истца от принятия квартиры.
Исходя из заявленного истцом периода, ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на момент расчет неустойки будет выглядеть следующим образом (1682 100 х 8,75/150/100 х 255 дней = 250 212 рублей 38 коп.).
При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон, в связи с чем и в силу статьи 333 ГК РФ суд считает необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 60 000 рублей.
Требование о взыскании излишне уплаченных сумм подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Договором на участие в долевом строительстве предусмотрено право истца на получение в собственность однокомнатной квартиры общей проектной площадью 41, 95 кв.м.
В соответствии с пунктом 1.1.2 договора квартира, подлежащая передаче истцу, определена как жилое помещение, состоящее из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, в том числе лоджии, с понижающим коэффициентом 0,5. Данный пункт договора включает в общую проектную площадь общую площадь жилого помещения – 38,15 кв.м. и площадь лоджии 3,80 кв.м., всего 41,95 кв.м.
Вместе с тем порядок определения общей проектной площади в договоре не определен.
Исследовав выкопировку из проекта в части площади квартиры, переданной истцу, суд приходит к выводу о том, что общая проектная площадь его квартиры определялась с учетом площади всех помещений и лоджии. При этом, несмотря на наличие в вышеприведенном пункте договора, ссылки на применение к лоджии понижающего коэффициента 0,5, такой коэффициент при расчете общей проектной площади квартиры истца не применялся. Более того, договором предусмотрено отличие стоимости 1 кв.м. помещений квартиры и стоимости 1 кв.м. лоджии. Так, стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 42000 рублей, а стоимость 1 кв.м. лоджии – 21000 рублей. В связи с этим доводы ответчика о применении понижающего коэффициента при подсчете общей проектной площади, суд находит несостоятельными.
Кроме того, если суммировать площадь всех помещений квартиры по проекту, включая лоджию, она составляет 41, 95 кв.м. Договором общая проектная площадь определена в таком же размере.
С учетом применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии общая проектная площадь квартиры истца должна была составлять 40,05 кв.м. (3,61 + 4,92 + 2,58 + 10,55 + 16,49 + (3,80 х 0,5).
Такой порядок определения размера общей площади квартиры определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 (далее по тексту Правила), приведенных в качестве обязательного приложения (Приложение №2) к СНиП 2.08.01-89* "Жилые здания" (далее по тексту СНиП), а также Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37).
Согласно СНиП настоящие нормы и правила распространяются на проектирование жилых зданий высотой до 25 этажей включительно.
В соответствии с пунктом 2 Правил и пунктом 3.37 Инструкции общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей этих помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0,5.
В то же время, как указано выше, коэффициент 0,5 не был применен при определении общей проектной площади квартиры истца.
В связи с этим и в соответствии со статьей 309 ГК РФ истцу подлежит передаче квартира общей площадью, определенной договором – 41,95 кв.м., которая соответствовала проектной и фактически оплачена истцом. Предоставление истцу квартиры меньшей площадью, не является надлежащим исполнением обязательства и свидетельствует о нарушении его прав. Данное обстоятельство в силу статьи 15 ГК РФ дает истцу право в порядке статьи 15 ГК РФ требовать возмещения убытков, составляющих разницу между стоимостью квартиры, которая фактически подлежит предоставлению, исходя из фактической площади жилого помещения.
Поскольку общая проектная площадь квартиры истца определена договором без учета вышеприведенных положений Правил и Инструкции, то есть простым суммированием всех помещений квартиры, в том числе лоджии, а общая площадь квартиры определена договором посредством суммирования всех помещений квартиры, без учета лоджии, суд, решая вопрос о фактическом размере предоставленной истцу квартиры, также определяет ее площадь, суммируя помещения квартиры, включая вспомогательные, без учета лоджии.
Согласно выписке из технического паспорта площадь квартиры истца без учета лоджии составляет 37,4 кв.м. (3,4 + 4,6 + 2,5 + 10,3 + 16,6), площадь лоджии – 3,7 кв.м.
Таким образом, разница между общей площадью квартиры, определенной договором без учета лоджии, и фактической площадью квартиры равна 0,75 кв.м. (38,15 – 37,4).
Разница между площадью лоджии, предусмотренной договором, и ее фактической площадью составляет 0,1 кв.м. (3,80-3,70).
Определяя размер, подлежащих взысканию в пользу истца сумм, суд исходит из нижеследующего.
Согласно договору стоимость 1 кв.м. жилого помещения истца равна 42000 рублей, стоимость 1 кв.м. лоджии составляет 21000 рублей, следовательно, в пользу истца подлежит взысканию 33600 рублей (0,75 х 42000) + (0,1 х 21000).
В соответствии с пунктом 3.6 договора при расхождении фактической общей площади квартиры по результатам обмеров <юридическое лицо1> с проектной (пункт 1.1.2) на 1% и более, стороны производят перерасчет цены настоящего договора пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в пункте 1.1.2. Если общая площадь квартиры по результатам обмеров окажется менее, той, что указана в пункте 1.1.2 договора на 1% и более, застройщик обязуется осуществить возврат дольщику излишне уплаченные средства, исходя из инвестиционной стоимости 1 кв.м. указанной в пункте 1.1.2 договора.
Судом установлено, что по результатам обмеров осуществленных <юридическое лицо1> фактическая площадь квартиры истца меньше общей проектной на 2,026%, следовательно, исходя из содержания вышеприведенного пункта договора, ответчик должен возвратить истцу излишне уплаченные суммы.
При этом утверждение представителя ответчика о том, что по смыслу пункта 3.6 возврату подлежат денежные средства за квадратные метры, превышающие указанный в нем 1%, не может быть принято судом во внимание, поскольку основано на неправильном толковании данного пункта. Из его содержания не следует, что размер подлежащих возврату дольщику денежных средств определяется за вычетом стоимости указанного в нем 1% площади.
Требования истца о возврате излишне уплаченных сумм по договору долевого участия получено ответчиком 15 апреля 2010 года, на момент рассмотрения дела, излишне уплаченные Балашовым А.Н. суммы ответчиком не возращены, что нарушает права истца. Нарушенное право в соответствии со ст.12,15 ГК РФ подлежит судебной защите путем взыскания с ответчика в пользу истца суммы в размере 33600 руб.
Поскольку решение состоялось в пользу истца частично, суд считает необходимым, в силу ст. 98 ГПК РФ, взыскать в его пользу с ответчика 3008 руб. в качестве возврата государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л:
Исковые требования Балашова А.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" о взыскании неустойки удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" в пользу Балашова А.Н. неустойку в размере 60000 рублей.
Исковые требования Балашова А.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" о взыскании излишне уплаченных сумм по договору долевого участия удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" в пользу Балашова А.Н. излишне уплаченную по договору долевого участия сумму в размере 33600 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" в пользу Балашова А.Н. в счёт возмещения расходов по оплате государственной пошлины сумму в размере 3008 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней через районный суд.
Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере в совещательной комнате.
Председательствующий судья А.Н. Плеханов
Копия верна
Судья
Секретарь