Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 февраля 2011 г.
Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:
председательствующего судьи Долгополовой Ю.В.,
при секретаре Трефиловой О.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Осколкова А.Э. к Печининой И.А. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок,
у с т а н о в и л:
Осколков А.Э. обратился в суд с иском к Печинина И.А. о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения по адресу: <адрес> (далее по тексту спорное жилое помещение, квартира) и применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы следующим.
16 мая 2008 г. истцом ООО "Комос-Строй" выдана доверенность на право совершения сделок по приобретению недвижимого имущества сроком на 3 года. Указанная доверенность удостоверена нотариусом г. Ижевска. 27 мая 2009 г. ООО "Комос-Строй", действуя от имени истца, заключило договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> на основании которого продало принадлежащее истцу имущество ответчице. Своего согласия на заключение указанной сделки истец не давал, денежных средств от ответчицы за проданное имущество не получал. Данная сделка является ничтожной, поскольку у ООО "Комос-Строй" отсутствовали полномочия на ее совершение. Кроме того, впоследствии данная сделка не была истцом одобрена.
Осколков А.Э. обратился в суд с иском к Печинина И.А. о признании недействительной сделки купли-продажи машино-места №, расположенного по адресу: <адрес> и применении последствий недействительности сделки. Требования мотивированы следующим.
16 мая 2008 г. истцом ООО "Комос-Строй" выдана доверенность на право совершения сделок по приобретению недвижимого имущества сроком на 3 года. Указанная доверенность удостоверена нотариусом г. Ижевска. 27 мая 2009 г. ООО "Комос-Строй", действуя от имени истца, заключило договор купли-продажи машино-места № адресу: <адрес>, на основании которого продало принадлежащее истцу имущество ответчице. Своего согласия на заключение указанной сделки истец не давал, денежных средств от ответчицы за проданное имущество не получал. Данная сделка является ничтожной, поскольку у ООО "Комос-Строй" отсутствовали полномочия на ее совершение. Кроме того, впоследствии данная сделка не была истцом одобрена.
В порядке статьи 151 ГПК РФ вышеуказанные иски объединены судом для совместного рассмотрения в одном производстве.
Истец, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представитель истца Антоненко О.Г., действующий на основании доверенности, доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить.
Ответчица, извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия. В порядке статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчицы.
Представитель третьего лица ООО "Комос-Строй" Лихачев А.В., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями согласился.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.
16 мая 2008 г. Осколков А.Э. выдал ООО "Комос-Строй" нотариально удостоверенную доверенность сроком на 3 года.
27 мая 2009 г. на основании вышеуказанной доверенности ООО "Комос-Строй", действующее от имени истца, заключило с Печинина И.А. договоры купли-продажи <адрес> машино-места № по адресу: <адрес>, на основании которых к последней перешло право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.
Право собственности Печинина И.А. на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по УР.
Стоимость приобретенных квартиры и машино-места Печинина И.А. Осколков А.Э. не выплачена.
Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.
Истцом оспариваются сделки купли-продажи спорного имущества, совершенные от его имени, по тем основаниям, что полномочиями на совершение указанных сделок своего представителя ООО "Комос-Строй" истец не наделял. Тем самым Осколков А.Э. указывает на ничтожность этих сделок.
Как указано выше, сделки по отчуждению имущества истца совершены от его имени ООО "Комос-Строй" на основании доверенности от 16.05.2008 г., удостоверенной Гурбановой Е.В., исполняющей обязанности нотариуса г. Ижевска Вотинцевой В.А.
Проанализировав содержание данной доверенности, суд приходит к выводу о том, что полномочия на совершение сделок по отчуждению принадлежащего Осколков А.Э. имущества, в том числе заключению договоров купли-продажи, у его представителя отсутствовали.
Так, общие полномочия ООО "Комос-Строй" определены в абзаце третьем доверенности, в соответствии с которым последнее наделено правом представлять интересы истца в государственных органах, административных учреждениях, предприятиях всех форм собственности, в том числе в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике. При этом указано, что представитель вправе осуществлять регистрацию любых сделок по приобретению имущества, в том числе, купли-продажи, дарения, залога и любых других, а также совершать все необходимые действия по оформлению прав, перехода прав на объекты недвижимости и сделок с ним.
Таким образом, предоставленные ООО "Комос-Строй" полномочия можно разделить на две группы: осуществление регистрации сделок по приобретению истцу имущества и совершение действий по оформлению прав истца, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Первая группа полномочий не предоставляет третьему лицу право на совершение от имени истца каких-либо сделок, поскольку уполномачивает представителя только на регистрацию сделок по приобретению имущества.
Как указано выше, вторая группа полномочий определяет их как совершение действий, связанных с оформлением прав и оформлением перехода прав на недвижимое имущество, а также действий, связанных с оформлением сделок с ним. По мнению суда, данная группа полномочий так же, как и первая, не наделяет третье лицо правом на совершение сделок, поскольку определяет его полномочия лишь посредством действий по оформлению прав и оформлению перехода прав истца на недвижимое имущество, а также действий по оформлению сделок с недвижимостью. В то же время оформление прав на недвижимое имущество и оформление сделок с ним, исходя из буквального толкования данных слов и выражений, не подразумевает совершение сделок.
Так, в соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 4 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).
Тем самым закон определяет сделку как действие по установлению, изменению или прекращению прав и обязанностей, но не как действие по оформлению прав и обязанностей. При этом сделкой является не любое действие, а лишь то, которое направлено на достижение определенного правового результата. Следовательно, действия по оформлению прав, оформлению перехода прав и оформлению сделок с недвижимым имуществом по смыслу статьи 153 ГК РФ сделками не являются.
Оценивая перечисленные в доверенности полномочия третьего лица, суд считает необходимым отметить нижеследующее.
Законодательство, в том числе Федеральный закон от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту ФЗ №122) не содержит терминов "действия по оформлению прав", "действия по оформлению перехода прав" и "действия по оформлению сделок". В этой связи суд считает возможным применить при рассмотрении данного спора положения закона о сделках и об основаниях возникновения права собственности на недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу положений статьей 131, 164 ГК РФ и пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.
Из толкования вышеприведенных норм в их взаимосвязи друг с другом следует, что права на недвижимое имущество и сделки с ним являются двумя самостоятельными объектами государственной регистрации и правового регулирования. Следовательно, указание в доверенности на наличие у представителя полномочий на совершение действий по оформлению прав и оформлению перехода прав на недвижимое имущество не предполагает наличие у него полномочия на совершение от имени представляемого каких-либо сделок с этим имуществом. То же самое касается и действий по оформлению сделок с недвижимым имуществом, которые (действия), как указано выше, сделками не являются.
Более того, из текста абзаца третьего доверенности следует, что представитель истца был наделен полномочиями на совершение действий по оформлению прав истца и перехода его прав на недвижимое имущество, но не по прекращению прав истца на это имущество, что в свою очередь также указывает на отсутствие у его представителя полномочий по совершению сделок по отчуждению недвижимого имущества истца.
Суд отмечает, что абзац третий доверенности заканчивается словосочетанием "в том числе", после которого проставлено двоеточие и перечислены иные полномочия представителя истца.
Учитывая использование в тексте доверенности вышеуказанного словосочетания, суд приходит к выводу о том, что перечисленные за ним полномочия представителя соотносятся с указанными в абзаце третьем действиями по оформлению прав, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как частные действия и общие. То есть перечисленные в четвертом и последующих абзацах полномочия представителя истца конкретизируют полномочия указанные в абзаце третьем и являются частными случаями по отношению к последним. Следовательно, изложенные после словосочетания "в том числе" полномочия не должны выходить за рамки полномочий, определенных в доверенности до указанного словосочетания. В этой связи указание в четвертом абзаце доверенности права представителя истца на заключение от имени последнего договоров купли-продажи превышает предусмотренные абзацем третьим полномочия, что противоречит принципу соотношения частного случая к общему и свидетельствует об отсутствии у ООО "Комос-Строй" полномочий на заключение от имени истца договоров купли-продажи, в том числе связанных с отчуждением принадлежащего истцу имущества.
Судом установлено, что заключенные третьим лицом от имени истца сделки по отчуждению спорного имущества впоследствии истцом не были одобрены, следовательно, основания для применения пункта 2 статьи 183 ГК РФ, в соответствии с которым последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения, по настоящему делу отсутствуют.
Возражая на исковые требования, представитель ответчицы представил суду разъяснительное письмо нотариуса (л.д.108) о том, что выданная истцом третьему лицу доверенность содержит полномочие последнего на совершение сделок по отчуждению принадлежащего истцу имущества. Между тем указанное письмо не является допустимым по данному делу доказательством, поскольку лишь отражает субъективное мнение нотариуса относительно текста удостоверенной им доверенности.
Не может быть принято судом во внимание истребованное представителем Печинина И.А. заключение специалиста декана филологического факультета УдГУ, доктора филологических наук, профессора Подшиваловой Е.А. (л.д. 104) о том, что доверенность, на основании которой были заключены оспариваемые договоры, содержит полномочие на заключение сделок по отчуждению имущества истца. Вопрос о наличии либо отсутствии такого полномочия является юридическим, а не лингвистическим, поэтому не требует для своего разрешения специальных познаний в области филологии.
Наличие нотариально удостоверенного согласия супруги истца на отчуждение принадлежащего ему имущества не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку не свидетельствует о наделении истцом третьего лица полномочиями на совершение сделок по отчуждению имущества и не подтверждает согласие истца на совершение оспариваемых сделок.
Суд не усматривает оснований для применения в отношении Печинина И.А. положений статьи 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе, поскольку спорное имущество выбыло из владения истца помимо его воли, что исключает распространение положений вышеприведенной нормы на возникшие между сторонами отношения.
Заключение ООО "Комос-Строй" оспариваемых договоров при отсутствии полномочий на совершение сделок по отчуждению принадлежащего истцу недвижимого имущества указывает на их ничтожность. В этой связи истец вправе требовать возврата от ответчицы ему в собственность спорного имущества.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
На основании изложенного, квартира по адресу: <адрес>, а также машино-место №, расположенное в многоквартирном жилом доме по <адрес> подлежат возврату от Печинина И.А. Осколков А.Э.
Принимая решение о возврате истцу спорного имущества, оснований для взыскания с него в пользу ответчицы стоимости указанного имущества, суд не усматривает в связи с нижеследующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
С учетом содержания приведенной нормы у Печинина И.А., как покупателя спорной недвижимости, при заключении договоров купли-продажи возникла обязанность по оплате истцу стоимости этого имущества.
Из условий заключенных между сторонами договоров следует, что стоимость спорного имущества подлежала уплате непосредственно истцу в дату подписания акта приема-передачи спорного имущества, любым не запрещенным законодательством способом, согласованным сторонами (пункты 3 и 4).
В передаточных актах от 27 мая 2009 г. указано, что суммы, составляющие стоимость спорного имущества, уплачены Печинина И.А. путем передачи наличных денежных средств непосредственно Осколков А.Э. Вместе с тем подписи Осколков А.Э., подтверждающие получение им от Печинина И.А. денежных средств в счет оплаты проданной недвижимости, в вышеуказанных актах отсутствуют. При таких обстоятельствах подписанные третьим лицом и ответчицей передаточные акты от 27 мая 2009 г., по мнению суда, не подтверждают исполнение последней обязанности по оплате истцу спорного имущества. Кроме того, передаточные акты не свидетельствуют об уплате стоимости приобретенного ответчицей имущества третьему лицу, поскольку указывают на получение указанных сумм непосредственно истцом.
В этой связи суд в соответствии со статьями 12 и 56 ГПК РФ при определении обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела, предложил ответчице представить доказательства передачи истцу денежных средств в счет оплаты приобретенных квартиры и машино-места. Таких доказательств Печинина И.А. суду не представлено, следовательно, оснований для применения по настоящему делу двухсторонней реституции и взыскания с истца в пользу ответчицы стоимости спорного имущества, суд не усматривает.
На основании изложенного, исковые требования Осколков А.Э. подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Иски Осколков А.Э. к Печинина И.А. о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок удовлетворить.
Признать недействительной сделку купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> заключенную между Осколковым А.Э. и Печинина И.А. 27 мая 2009 г.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи вышеуказанного жилого помещения в виде возврата от Печинина И.А. к Осколкову А.Э. квартиры по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Печинина И.А. и регистрации права собственности Осколков А.Э. на квартиру по адресу: <адрес> в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике.
Признать недействительной сделку купли-продажи машино-места № по адресу: <адрес>, заключенную между Осколковым А.Э. и Печинина И.А. 27 мая 2009 г.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи в виде возврата от Печинина И.А. к Осколков А.Э. машино-места № по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для регистрации прекращения права собственности Печинина И.А. и регистрации права собственности Осколков А.Э. на машино-место № по адресу: <адрес> в Управлении Росреестра по Удмуртской Республике.
Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере 3 марта 2011 г.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней через районный суд.
Председательствующий судья Ю.В. Долгополова