Дело 2-2044/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2011 г.

Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Плеханова А.Н.,

при секретаре Самохваловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зорина Д.В. к ОАО «Интеграл» о взыскании неустойки, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия,

У с т а н о в и л:

Зорин Д.В. обратился в суд с иском к ОАО «Интеграл» о взыскании неустойки в размере 664897,25 рублей, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в размере 39900 руб., возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 15000 руб. Требования мотивированы следующим.

15 января 2008 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <номер>. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство передать истцу объект долевого участия в 4 квартале 2008 года. Истцом обязательства по договору выполнены в полном объеме. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик в установленные договором сроки объект долевого участия истцу не передал. Дополнительным соглашением <номер> к договору от 01 ноября 2008 года стороны предусмотрели, изменение планового срока окончания строительства на первое полугодие 2009 года. Таким образом объект долевого участия подлежал передаче истцу не позднее 31 августа 2009 года. Вместе с тем, объект долевого участия передан истцу лишь 20 декабря 2010 года. Помимо этого истцом произведена оплата за объект долевого участия 68,75 кв.м., а переданный истцу объект долевого участия имеет площадь (с учетом лоджии) 67,8 кв.м. Разница между площадью объекта долевого участия определенного договором и переданным истцу по акту 20 декабря 2010 года составила 0,95 кв.м. В связи с чем застройщик на основании п.3.5. договора обязан возвратить истцу в счёт соразмерного уменьшения цены договора сумму в размере 39900 руб.

В судебное заседание истец Зорин Д.В., будучи извещен о месте и времени рассмотрения дела не явился, причины неявки не сообщил, с ходатайством об отложении дела не обратился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия.

Дело рассмотрено по существу в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

В судебном заседании представитель истца Собянина Н.С. действующая на основании доверенности доводы и требования изложенные в иске поддержала, пояснила, что начисленная неустойка является соразмерной, поскольку истец был вынужден ежемесячно изыскивать варианты места проживания, производить платежи по кредитному договору. При заключении договора долевого участия стороны не определяли, какая–площадь квартиры продана по цене 38000 руб. за кв.м., а какая по цене 42000 руб. за кв.м. Расчёт излишне уплаченной суммы подлежащей взысканию с ответчика в связи с передачей истцу объекта долевого участия меньшей площади произведен исходя из цены в 42000 руб. за кв.м.

Представитель ответчика Закирова А.Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, привела доводы о несоразмерности предъявленных истцом требований о взыскании неустойки, просила уменьшить размер взыскиваемой суммы на основании ст.333 ГК РФ, пояснила, что переданная истцу квартира действительно на 0,95 кв.м. меньше чем было предусмотрено договором. Вместе с тем расчёт сумы подлежащей взысканию в пользу истца должен быть произведен исходя из средней стоимости кв.м. в размере 39375,41 руб. При заключении договора долевого участия стороны не определяли какая –площадь квартиры продана по цене 38000 руб. за кв.м., а какая по цене 42000 руб. за кв.м. Требования о взыскании расходов по оплате помощи представителя являются завышенными.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

15 января 2008 года между сторонами заключен договор на участие в долевом строительстве шестнадцатиэтажного жилого дома в <адрес>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>.

Объектом долевого участия по договору определена двухкомнатная квартира с проектным номером <номер> общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений 68,75 кв.м., общей проектной площадью без учета дополнительных помещений 63,37 кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже секции «А» в строящемся шестнадцатиэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями обслуживания населения в <адрес>.

Стоимость квартиры определена сторонами в размере 2707060 рублей, исходя из общей площади объекта. На момент подписания договора Участник уплатил Застройщику 2304730 руб. из них 1712500 руб. исходя из цены кв.м. 38000 руб. и 592230 руб. исходя из цены кв.м. 42000 руб. Оставшаяся сумма в размере 402 330 руб. исходя из цены кв.м. 42000 руб. Участник уплачивает Застройщику в соответствии с графиком платежей. (пункт 3.1 договора долевого участия).

Оплата за квартиру произведена истцом в полном объеме.

20 декабря 2010 года истцу передан объект долевого участия, а именно <данные изъяты> квартира номер <номер> общей площадью с учетом дополнительных помещений (лоджии) 67,8 кв.м., общей площадью без учета дополнительных помещений (лоджии) 62,5 кв.м.

22 февраля 2011 года Зорин Д.В. обратился в ОАО «Интеграл» с претензией (требованием) о выплате неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого участия истцу, а также о возврате излишне уплаченной суммы по договору в связи с передачей ему объекта долевого участия меньшей площади.

ОАО «Интеграл» требования истца в добровольном порядке не удовлетворены.

В связи с обращением в суд истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами по делу не оспариваются.

Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего.

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006г. N156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287.

Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2007 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения.

В соответствии с пунктом 1.4 договора долевого участия (в редакции установленной дополнительным соглашением <номер> от 01 ноября 2008 года) ответчик принял на себя обязательство окончанию строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в первом полугодии 2009 г., то есть до 30 июня 2009 года.

В соответствии с пунктом 4.1. договора долевого участия ответчик обязался передать объект долевого участия не позднее двух месяцев со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что начало исчисления двухмесячного срока передачи квартиры истцу следует исчислять с даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре, с 01 июля 2009 г.

Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцу не позднее 31 августа 2009 г.

Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцу не была передана.

Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01 сентября 2009 года по 20 декабря 2010 года, то есть за 476 дней.

При расчете размера неустойки истцом, верно, применена действующая на момент исполнения обязательства ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75% годовых.

Исходя из чего, заявленного истцом периода просрочки исполнения обязательства, расчет неустойки будет выглядеть следующим образом (2707060 руб.х7,75/150/100 х 476 дней = 665756 руб. 29 коп.).

При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд, учитывая стоимость объекта долевого участия, длительность нарушения обязательств ответчиком, окончание строительства ответчиком в условиях общемирового финансового кризиса, фактическую передачу истцу объекта долевого участия, приходит к выводу о том, что подлежащая уплате ОАО «Интеграл» неус­тойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон, в связи с чем и в силу статьи 333 ГК РФ счи­тает необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 200000 рублей.

Подлежат частичному удовлетворению и требования истца о взыскании с ОАО «Интеграл» суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия.

Согласно статье 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Из изложенного следует, что несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с пунктом 3.5. договора долевого участия в случае увеличения или уменьшения общей площади объекта по результатам обмеров БТИ по окончании строительства жилого дома цена по настоящему договору подлежит перерасчёту в связи с изменением общей площади объекта.

По смыслу заявленных истцом требований стоимость 0,95 кв.м.-39900 руб. которую, просит взыскать истец с ответчика, является фактически соразмерным уменьшением цены договора, поскольку уменьшение проектной площади на 0,95 кв. м. является отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества объекта.

Так согласно условиям договора долевого участия, ответчик обязался передать истцу объект долевого участия общей проектной площадью 68,75 кв.м.(18,83+11,41 +13,81+11,59+1,26+2,58+3,89+5,38).

За указанную площадь объекта долевого участия истцом произведена оплата в размере 2 707 060 руб.

Согласно акту передачи объекта долевого участия от 20 декабря 2010 года истцу передан объект долевого участия с учетом лоджий площадью 65,15 кв.м., без учета лоджий площадью 62,5 кв.м.

Согласно кадастровому паспорту помещения истцу передан объект долевого участия площадью 67,8 кв.м. (18,7+15,6+11,0+10,8+6,4+5,3).

Между тем истцом заявлены требования о взыскании с ответчика в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия стоимости 0,95 кв.м. квартиры (68,75 кв.м.-67,8 кв.м.), исходя из цены 1 кв.м. в 42000 руб., а именно суммы в размере 39900 руб.

Основания для выхода за пределы заявленных исковых требований у суда отсутствуют.

Положения пункта 3.1. договора долевого участия о различном определении стоимости квадратного метра в объекте долевого участия, без указания какая площадь продана по цене 38000 руб. за кв.м, а какая по цене 42000 руб. за кв.м. противоречат закону (ст.ст.4,5, закона ФЗ N 214-ФЗ, ст.ст.5,424 ГК РФ) соответственно являются ничтожными и не подлежат применению при разрешении спора.

Исходя из чего, требования истца в данной части подлежат удовлетворению в размере 37406 руб. 64 коп. из расчёта: 2 7070 060 руб.(стоимость объекта долевого участия/ 68,75 кв.м.(площадь по объекта долевого участия по договору *0,95 кв.м.(заявлено истцом).

С учетом вышеизложенного требования Зорина Д.В. подлежат частичному удовлетворению.

Согласно ч.6 ст.13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В судебном заседании установлено, что требования потребителя ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены, поступившая 22 февраля 2011 года в адрес ОАО «Интеграл» претензия истца о выплате неустойки и соразмерном уменьшении цены договора ответчиком оставлена без удовлетворения.

Цена удовлетворенных в судебном заседании исковых требований Зорина Д.В. составила 237406 руб. 64 коп. (200000 руб. +37406,64 руб.).

Таким образом, сумма штрафа, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета составит 118703 руб. 32 коп. (237406,64 руб./2).

В силу ст.100 ГПК РФ, с учетом обстоятельств дела, требований разумности, учитывая участие представителя истца в подготовке иска и в судебных заседаниях, частичное удовлетворение исковых требований истца, суд считает необходимым удовлетворить требования Зорина Д.В. о возмещении расходов на оплату помощи представителя в сумме 8000 руб.

Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 5574 руб. 70 коп.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Зорина Д.В. к ОАО «Интеграл» о взыскании неустойки, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия удовлетворить частично.

Взыскать с ОАО «Интеграл» в пользу Зорина Д.В. в качестве неустойки 200000 руб., в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия 37406 руб. 64 коп., в счёт возмещения расходов по оплате помощи представителя 8000 руб., а всего взыскать 245406 руб. 64 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО «Интеграл» в доход местного бюджета штраф в размере 118703 руб. 32 коп.

Взыскать с ОАО «Интеграл» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5574 руб. 70 коп.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июня 2011 года

Председательствующий судья А.Н. Плеханов