Дело 2-2058/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 23 июня 2011 г. Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Плеханова А.Н., при секретаре Кашицыной А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корепанова Ю.Г. к ОАО «Интеграл» о взыскании неустойки, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, У с т а н о в и л: Корепанов Ю.Г. обратился в суд с иском к ОАО «Интеграл» о взыскании неустойки в размере 696911,12 рублей, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в размере 99960 руб., возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 2500 руб. Требования мотивированы следующим. В соответствии с договором уступки прав от 19 июня 2008 года истцу переданы права по договору участия в долевом строительстве <номер> от 24 января 2008 года, заключенному с ОАО «Интеграл». В соответствии с данным договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома ответчик принял на себя обязательство сдать дом в эксплуатацию в 4 квартале 2008 г., в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства. Вместе с тем в нарушение условий договора ответчик своевременно не передал истцу объект долевого участия. Изложенное является основанием для взыскания с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия за период с 01 января 2009 года по 24 декабря 2010 года. Кроме того истцом произведена оплата за объект долевого участия площадью с учетом лоджии 44,98 кв.м., а переданный истцу объект долевого участия имеет площадь (с учетом лоджии) 42,6 кв.м. Соглашение в связи с изменением площади объекта между сторонами не заключено, проект соглашения направленный истцом ответчиком оставлен без внимания. Изложенное является основанием для взыскании с ответчика в счёт соразмерного уменьшения цены сумму в размере 99960 руб. В судебное заседание истец Корепанов Ю.Г., будучи извещен о месте и времени рассмотрения дела не явился, причины неявки не сообщил, с ходатайством об отложении дела не обратился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. Дело рассмотрено по существу в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ. В судебном заседании представитель истца Филимонова Е.В. действующая на основании доверенности доводы и требования изложенные в иске поддержала, уменьшила исковые требования о взыскании неустойки до суммы 638347,16 руб., уточнила, что в связи с передачей истцу объекта долевого участия площадью 42,6 кв.м ( с учетом лоджии с коэффициентом 0,5). Общая площадь переданного истцу объекта долевого участия меньше 2,38 кв.м., в связи с чем с ответчика в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия подлежит взысканию сумма в размере 99960 руб. Кроме того, просила взыскать с ответчика в пользу истца в счёт возмещения расходов по оплате услуг представителя 4000 руб., в счёт возмещения расходов по оформлению доверенности представителю 500 руб. Представитель ответчика Закирова А.Р., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, привела доводы о несоразмерности предъявленных истцом требований о взыскании неустойки, просила уменьшить размер взыскиваемой суммы на основании ст.333 ГК РФ, пояснила, что переданная истцу квартира действительно на 0,38 кв.м. меньше чем было предусмотрено договором. Сумма подлежащая взысканию в пользу истца составляет 15960 руб. Претензия от истца получена ответчиком в феврале 2011 года, ответ дан 24 мая 2011 года, требования истца не были удовлетворены. Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему. 24 января 2008 года между ОАО «Интеграл» и З.А.В. заключен договор на участие в долевом строительстве шестнадцатиэтажного жилого дома в <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Объектом долевого участия по договору определена однокомнатная квартира с проектным номером <данные изъяты> общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджий 44,98 кв.м., общей проектной площадью без учета дополнительных помещений 42,99 кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже секции <данные изъяты> в строящемся шестнадцатиэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями обслуживания населения в <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1889160 рублей, исходя из общей площади объекта с учетом дополнительных помещений и лоджий (пункт 3.1 договора долевого участия). Оплата за квартиру произведена в полном объеме. 19 июня 2008 года между З.А.В. и Корепановым Ю.Г. заключен договор уступки права, объектом уступки права определена однокомнатная квартира с проектным номером <данные изъяты> общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджий 44,98 кв.м., общей проектной площадью без учета дополнительных помещений 42,99 кв.м., расположенная на <данные изъяты> этаже секции <данные изъяты> в строящемся шестнадцатиэтажном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями обслуживания населения в <адрес>. Оплата по договору уступки права произведена истцом в полном объеме. Договор уступки права зарегистрирован в установленном законом порядке. 26 ноября 2010 года ответчиком получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно передаточному акту квартира передана истцу 24 декабря 2010 года. Из кадастрового паспорта вышеуказанного жилого помещения следует, что общая площадь квартиры с учетом лоджии составляет 42,6 кв.м. 04 февраля 2011 года Корепанов Ю.Г. обратился в ОАО «Интеграл» с претензией (требованием) о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия. ОАО «Интеграл» требования истца в добровольном порядке не удовлетворены. В связи с обращением в суд истцом понесены расходы по оплате услуг представителя в размере 4 000 руб., по оформлению доверенности представителю в размере 500 руб. Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами и сторонами по делу не оспариваются. Определяя материальный закон, которым следует руководствоваться при рассмотрении настоящего дела, суд исходит из нижеследующего. Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона. Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости. Указанный Федеральный закон вступил в силу со дня его официального опубликования. Текст Федерального закона опубликован в "Российской газете" от 20 июля 2006г. N156, в "Парламентской газете" от 27 июля 2006 г. N 122, в Собрании законодательства Российской Федерации от 24 июля 2006 г. N 30 ст. 3287. Разрешение на строительство многоквартирного дома, где находится квартира истца, получено застройщиком в 2007 г., следовательно, положения вышеуказанного Федерального закона распространяются на возникшие между сторонами отношения. В соответствии с пунктом 1.4 договора долевого участия ответчик принял на себя обязательство окончанию строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию в четвертом квартале 2008 г., то есть до 31 декабря 2008 года. В соответствии с пунктом 4.1. договора долевого участия ответчик обязался передать объект долевого участия не позднее двух месяцев со дня получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что начало исчисления двухмесячного срока передачи квартиры истцу следует исчислять с даты сдачи дома в эксплуатацию, определенной сторонами в договоре, с 01 января 2009 г. Следовательно, с учетом установленных договором сроков квартира подлежала передаче истцу не позднее 01 марта 2009 г. Вместе с тем ответчик обязательств по своевременной передаче квартиры не выполнил, в установленные договором сроки квартира истцу не была передана. Согласно части 2 статьи 6 ФЗ N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Таким образом, требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого участия основаны на законе и подлежат удовлетворению. Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период с 01 марта 2009 года по 24 декабря 2010 года. При расчете размера неустойки истцом, неверно определено количество дней, за которую подлежит взысканию неустойка (654), неверно применена ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 7,75% вместо подлежащей применению действовавшей на 01 марта 2009 года ставка рефинансирования ЦБ РФ в размере 13% годовых. Исходя из чего, заявленного истцом периода просрочки исполнения обязательства, расчет неустойки будет выглядеть следующим образом: 1889160 руб.х13/150/100 х 664 дня = 1087148 руб. 60 коп. Вместе с тем истцом заявлены требования о взыскании неустойки в размере 638347 руб. 16 коп. При решении вопроса о размере неустойки, которая подлежит взысканию с ответчика, суд, учитывая стоимость объекта долевого участия, длительность нарушения обязательств ответчиком, окончание строительства ответчиком в условиях общемирового финансового кризиса, фактическую передачу истцу объекта долевого участия, приходит к выводу о том, что подлежащая уплате ОАО «Интеграл» неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон, в связи с чем и в силу статьи 333 ГК РФ считает необходимым уменьшить неустойку до суммы в размере 250000 рублей. Подлежат частичному удовлетворению и требования истца о взыскании с ОАО «Интеграл» суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия. Согласно статье 7 ФЗ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Из изложенного следует, что несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов является с отступлением от условий договора приведшими к ухудшению качества, что предоставляет истцу право требовать соразмерного уменьшения цены договора. Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истца на получение в собственность однокомнатной квартиры общей проектной площадью с учетом дополнительных помещений и лоджий 44, 98 кв.м. Порядок определения общей проектной площади в договоре участия в долевом строительстве не определен. Исследовав выкопировку из проекта в части площади квартиры, переданной истцу, суд приходит к выводу о том, что общая проектная площадь его квартиры определялась с учетом площади всех помещений и лоджии, к которой был применен понижающий коэффициент 0, 5. Так, если суммировать площадь всех помещений квартиры, включая лоджию, общая площадь жилого помещения по проекту составляет 46, 97 кв.м., без лоджии – 42, 9 кв.м., в то время как договором общая проектная площадь определена в размере 44, 98 кв.м. С учетом применения понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии общая площадь квартиры истца будет равна 44, 98 кв.м. (23, 17 + 4, 03 + 7, 3 + 8, 49 + (3, 98 х 0,5). Такой порядок определения размера общей площади квартиры определен Правилами подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежития, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. № 78 (далее по тексту Правила), приведенных в качестве обязательного приложения (Приложение №2) к СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (далее по тексту СНиП). Согласно СНиП настоящие нормы и правила распространяются на проектирование жилых зданий высотой до 25 этажей включительно. В соответствии с пунктом 2 Правил общую площадь квартир следует определять как сумму всех площадей этих помещений, а также лоджий, подсчитываемых с коэффициентом 0, 5. Следовательно, истцу подлежала передаче квартира общей площадью 44, 98 кв.м. (23, 17 + 4, 03 + 7, 30 + 8, 49 +(3, 98 х 0,5). Договором участия в долевом строительстве не предусматривалось право застройщика отступать от проекта в части общей площади квартиры истца. Соглашение о возможности передачи истцу жилого помещения меньшей площадью, чем та, которая указана в договоре, между сторонами не достигнуто. Напротив, пунктом 3.7 договора предусмотрено подписание сторонами дополнительного соглашения, в котором уточнялись бы характеристики объекта, в том числе его площадь, а также цена договора с учетом ее перерасчета по результатам обмеров БТИ. Вместе с тем дополнительное соглашение об уменьшении цены договора между сторонами не заключено. В связи с этим и в соответствии со статьей 309 ГК РФ истцу подлежала передаче квартира общей площадью, определенной договором – 44, 98 кв.м., которая соответствовала проектной и фактически оплачена истцом. Предоставление истцу квартиры меньшей площадью, не является надлежащим исполнением обязательства и свидетельствует о нарушении его прав и отступлении застройщиком от условий договора. Данное обстоятельство в силу части 2 статьи 7 ФЗ№214-ФЗ дает истцу право требовать уменьшения цены договора, в размере разницы между стоимостью квартиры, которая фактически подлежала предоставлению истцу, и общей площади жилого помещения, переданного ему ответчиком. Согласно выписке из технического паспорта в площадь квартиры истца (40, 1 кв.м.) не включена площадь лоджии – 4 кв.м. Следовательно, общая площадь указанного жилого помещения с учетом лоджии составляет 42,6 кв.м. (23,4 + 4 + 5,0 + 8, 2 + (4 х 0,5). Данный вывод суда основан, в том числе на положениях Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37) (с изменениями и дополнениями). Так, в соответствии с пунктом 3.4 Инструкции по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. Согласно пункту 3.35 Инструкции жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0.5, для балконов и террас - 0.3, для веранд и холодных кладовых - 1.0. (пункты 3.36 и 3.37 Инструкции). Исходя из вышеприведенных положений Правил СНиП 2.08.01-89 и Инструкции площадь квартиры и общая площадь квартиры являются неравнозначными понятиями, а также отличаются методикой подсчета. При этом общая проектная площадь и общая площадь квартиры согласно вышеуказанных Правил и Инструкции определяются по одинаковой методике. Следовательно, общая проектная площадь квартиры должна соответствовать ее общей площади. Вместе с тем в рассматриваемом случае указанное соответствие ответчиком не соблюдено, разница между общей проектной площадью квартиры и общей фактической равна 2, 38 кв.м. (44, 98 – 42,6). Согласно пункту 3.7 договора участия в долевом строительстве расчеты между сторонами за лишние квадратные метры при уменьшении площади объекта по результатам обмеров БТИ производятся по цене действовавшей на момент заключения договора за один квадратный метр (42000 руб.) Таким образом, в пользу истца в данной части подлежит взысканию сумма 99960 руб. (2, 36 х 42000 руб.). Согласно ч.6 ст.13 Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В судебном заседании установлено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия ответчиком в добровольном порядке не были удовлетворены, поступившая 11 февраля 2011 года в адрес ОАО «Интеграл» претензия истца о соразмерном уменьшении цены договора ответчиком оставлена без удовлетворения. Цена данного удовлетворенного в судебном заседании искового требования Корепанова Ю.Г. составила 99960 руб. Таким образом, сумма штрафа, подлежащая взысканию с ответчика в доход местного бюджета составит 49980 руб. (99960 руб./2). На основании ст.94,98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, а именно издержки понесенные истом в связи с рассмотрением дела (по оформлению 18 марта 2011 года нотариальной доверенности представителю) в размере 500 руб. В силу ст.100 ГПК РФ, с учетом обстоятельств дела, требований разумности, учитывая участие представителя истца в подготовке иска и в судебных заседаниях, удовлетворение исковых требований истца, суд считает необходимым удовлетворить требования Корепанова Ю.Г. о возмещении расходов на оплату помощи представителя в сумме 4000 руб. Согласно части 1 статьи 103 ГПК РФ с ответчика в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 6699 руб. 60 коп. Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд Р е ш и л: Исковые требования Корепанова Ю.Г. к ОАО «Интеграл» о взыскании неустойки, взыскании суммы в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия удовлетворить частично. Взыскать с ОАО «Интеграл» в пользу Корепанова Ю.Г. в качестве неустойки 250000 руб., в счёт соразмерного уменьшения цены договора долевого участия 99960 руб., в счёт возмещения расходов по оплате помощи представителя 4000 руб., в счёт возмещения издержек связанных с оформлением доверенности представителю 500 руб., а всего взыскать 354460 руб. В удовлетворении остальной части иска отказать. Взыскать с ОАО «Интеграл» в доход местного бюджета штраф в размере 49980 руб. Взыскать с ОАО «Интеграл» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6699 руб. 60 коп. Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд. Решение в окончательной форме изготовлено 08 июля 2011 года Председательствующий судья А.Н. Плеханов