Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

4 июля 2011 г.

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Долгополовой Ю.В.,

при секретаре Трефиловой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ломаева Е.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом" о возложении обязанности по выполнению работ, взысканию неустойки и компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

Ломаев Е.М. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом" о возложении обязанности по выполнению работ, взысканию неустойки в размере 2635838 рублей 40 коп. и компенсации морального вреда в размере 50000 рублей Требования мотивированы следующим.

28 апреля 2009 г. между сторонами во исполнение предварительного договора заключен договор купли-продажи, на основании которого истец приобрел в собственность одноквартирный жилой дом в жилом микрорайоне малоэтажной застройки <данные изъяты> общей площадью 162 кв.м. К данному договору сторонами был составлен передаточный акт, в котором ответчик указал на наличие у него перед истцом обязательств по выполнению ряда работ, в том числе, по устройству ограждения по периметру микрорайона, устройству твердого покрытия дорог и общего дренажа. Указанные работы ответчик должен был осуществить до окончания 2-го полугодия. Ограждение по периметру микрорайона, твердое покрытие дорог и тротуаров внутри микрорайона и общий дренаж являются элементами проданного товара и составляют его стоимость согласно приложению №1 к предварительному договору. Учитывая, что ответчик нарушил срок выполнения работ, на него подлежит возложению обязанность по их выполнению. Кроме того, за перечисленные нарушения истец имеет право на взыскание с ответчика неустойки и компенсации морального вреда.

Истец в судебное заседание, назначенное на 1 июля 2011 г., будучи извещенным о его дате и времени, не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. В соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца. Ранее в судебном заседании 18 апреля 2011 г. истец отказался от иска в части возложения на ответчика обязанности по проведению работ по устройству общего дренажа. Отказ от иска принят судом, производство по делу в данной части прекращено. В оставшейся части истец доводы и требования, изложенные в иске, поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель истца Перевощикова Е.Ю., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Поляков А.В., действующий на основании доверенности, иск не признал, просил оставить его без удовлетворения в связи с необоснованностью.

Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

11 мая 2006 г. ООО «ССМП 228» (продавец) и Ломаев Е.М. (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял на себя обязательство в течение 2-го полугодия 2008 г. заключить с покупателем основной договор купли-продажи одноквартирного жилого дома общей площадью 147, 41 кв.м., по адресу: <адрес>.

10 апреля 2007 г. между ООО «ССМП 228» и ООО «Уютный дом» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по вышеуказанному договору, в соответствии с которым последнее приняло на себя все права и обязанности продавца по предварительному договору.

Данное соглашение согласовано с Ломаевым Е.М.

2 марта 2009 г. ООО «Уютный дом» и Ломаев Е.М. заключили дополнительное соглашение №2 к предварительному договору, согласно которому стороны договорились о заключении договора купли-продажи одноквартирного жилого дома общей площадью 162 кв.м. (вместо определенной ранее 147, 41 кв.м.), расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в срок до 1 июня 2009 г.

28 апреля 2009 г. между ООО «Уютный дом» и Ломаевым Е.М. заключен договор купли-продажи одноквартирного жилого дома общей площадью 162 кв.м. по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанный жилой дом осуществлена 25 мая 2009 г.

28 апреля 2009 г. сторонами составлен передаточный акт, в соответствии с которым ответчик обязался в течение 2-го полугодия 2010 г. выполнить работы по устройству ограждения по периметру микрорайона и устройству твердого покрытия дорог.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 9 сентября 2009 г. истец приобрел в собственность земельный участок общей площадью 1079 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Государственная регистрация права собственности истца на земельный участок осуществлена 7 октября 2009 г.

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

Судом установлено, что ООО «Уютный дом» является застройщиком жилого микрорайона малоэтажной застройки <данные изъяты> в <адрес>.

На основании приказа генерального директора ООО «Уютный дом» №03 от 25.10.2006 г. утверждена очередность строительства вышеуказанного микрорайона.

Согласно данному приказу приобретенный истцом одноквартирный жилой дом общей площадью 162 кв.м., расположенный на земельном участке общей площадью 1079 кв.м. по адресу: <адрес>, вошел в первую очередь строительства.

Как указано выше, одноквартирный жилой дом приобретен истцом на основании заключенного с ответчиком договора купли-продажи. Указанный объект недвижимости истцом оплачен, передан ему ответчиком на основании передаточного акта от 28 апреля 2009 г. вместе с кадастровым и техническим паспортами на данный объект. Таким образом, договор купли-продажи сторонами исполнен.

Утверждая о наличии недостатков проданного ему товара, истец заявил требования о возложении на ответчика обязанности по выполнению устройства ограждения по периметру микрорайона, твердого покрытия дорог и тротуаров внутри микрорайона, которые он основывает на предварительном договоре купли-продажи жилого <адрес> «МЧ» от 11 августа 2006 г., заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «ССМП 228» и передаточном акте к договору купли продажи от 28 апреля 2009 г.

Оценивая доводы истца, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с условиями предварительного договора продавец - ООО «ССМП 228» приняло на себя обязательство заключить с истцом в течение 2-го полугодия 2008 г. договор купли-продажи одноквартирного жилого дома общей площадью 147, 41 кв.м. (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.3 предварительного договора стороны в течение 3 дней со дня возникновения у продавца права собственности на объект обязались заключить основной договор купли-продажи.

Из толкования вышеприведенных условий договора в их взаимосвязи друг с другом, следует, что срок, в течение которого должен был быть заключен основной договор купли-продажи, определен сторонами предварительного договора 2-ым полугодием 2008 г., и ограничен тремя днями с даты оформления продавцом права собственности на дом.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как указано выше, стороны предварительного договора определили, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен в течение 2-го полугодия 2008 г., то есть до 31 декабря 2008 г.

Вместе с тем в указанный срок основной договор купли-продажи не был заключен, следовательно, с учетом положений пункта 6 статьи 429 ГК РФ его обязательства прекратились.

В этой связи утверждение истца о продолжении действия предварительного договора суд находит несостоятельным.

Довод представителя истца о возобновлении действия предварительного договора в связи с заключением сторонами дополнительного соглашения №2 от 2 марта 2009 г. к предварительному договору, в котором истец и ООО «Уютный дом» определили срок заключения основного договора до 1 июня 2009 г., не может быть принят судом во внимание.

Вышеуказанное дополнительное соглашение заключено за рамками действия предварительного договора, поэтому оно не возобновляет и не продляет действие данного договора, а его заключение по истечении действия предварительного договора свидетельствует об отсутствии у него юридической силы. По изложенным выше основаниям ссылка в пункте 1.1. договора купли-продажи о его заключении во исполнение предварительного договора от 11 августа 2006 г. не имеет юридического значения и не подтверждает возобновление действия предварительного договора.

Таким образом, прекращение предварительного договора исключает возможность его применения при рассмотрении настоящего дела.

В то же время и при согласии с доводами стороны истца о необходимости учета условий данного договора, суд приходит к выводу о том, что обязательства по выполнению работ, перечисленных в иске, сторона, заключившая с истцом предварительный договор, не принимала.

В тексте предварительного договора отсутствует описание объекта, подлежавшего передаче в собственность истцу. Как следует из пункта 1.4 договора характеристики дома, его размещение на генплане определены в приложениях №1 и №2, являющихся его неотъемлемыми частями.

Приложение №1 к договору содержит предварительный перечень конструктивных элементов индивидуального жилого одноквартирного <адрес> в жилом микрорайоне малоэтажной застройки <адрес>. Данный перечень состоит из двух разделов, один из которых определяет стоимость элементов дома, подлежащих оплате покупателем, другой – элементы инженерной инфраструктуры микрорайона. Из содержания приложения №1 следует, что ограждение микрорайона, покрытие дорог и тротуаров внутри микрорайона не составляло цену договора и не входило в стоимость дома, подлежащей оплате при его покупке. Так, из перечня видно, что в стоимость одноквартирного дома входило 19 элементов, перечисленных в первом разделе приложения №1. Второй раздел несет самостоятельную смысловую нагрузку, характеризует и определяет внешние элементы благоустройства микрорайона «Чистопрудный», в том числе твердое покрытие дорог и тротуаров и ограждение по периметру микрорайона, как не входящие в стоимость дома.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что работы по обустройству дорог и тротуаров, ограждению микрорайона не оплачивались истцом, обязательств по выполнению перечисленных работ продавец дома перед покупателем не принимал.

Данный вывод подтверждается и заключенным сторонами договором купли-продажи, в котором также отсутствуют обязательства истца по оплате вышеперечисленных работ и обязанность ответчика по их выполнению.

Предметом договора купли-продажи от 28 апреля 2009 г. являлись отношения сторон по продаже в собственность истца одноквартирного жилого дома в жилом микрорайоне малоэтажной застройки <данные изъяты> общей площадью 162 кв.м. Ссылка в данном пункте договора на подключение объекта (одноквартирного дома) к сетям электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации и газоснабжения, а также на устройство внутренних дорог и проездов не свидетельствует о включении работ по их созданию в предмет договора, а описывает элементы благоустройства микрорайона. При этом суд отмечает, что порядок определения размера стоимости дома договором купли-продажи по сравнению с предварительным договором, на который ссылается истец в обоснование своих требований, не изменен. Более того, стоимость одноквартирного дома истца в договоре купли-продажи на 158560 рублей меньше, чем было установлено предварительным договором. Из объяснений сторон следует, что уменьшение стоимости дома произошло из-за отказа истца от выполнения ряда работ. Таким образом, обязанность по оплате работ, которые, по мнению истца, должны быть выполнены ответчиком, договором купли-продажи на последнего не возлагалась. Более того, исходя из правовой природы договора купли-продажи недвижимости, в его предмет не могут входить обязательства продавца по выполнению работ по благоустройству территории, на которой расположен объект недвижимости. Данные работы могут являться объектом иного гражданско-правового договора, который между сторонами заключен не был.

В обоснование заявленных требований истец просил суд допросить в качестве свидетеля Катаеву Н.Г., проживающую в жилом одноквартирном доме, расположенном в микрорайоне «Чистопрудный», по соседству с домом истца. Из показаний Катаевой Н.Г. следует, что ответчик на основании заключенного с ней договора обязан был выполнить асфальтовое покрытие дорог и проездов на территории микрорайона в 2010 г. Подтверждая показания указанного свидетеля, истец представил в суд инвестиционный договор №32-МЧ от 30 апреля 2009 г., заключенный между ответчиком и Катаевой Н.Г. Из содержания данного договора следует, что работы по покрытию внутрипроселочных дорог и проездов асфальтом входят в стоимость инвестиций и подлежат выполнению ответчиком до 2 полугодия 2010 г.

Вместе с тем наличие в инвестиционном договоре, заключенном со свидетелем, условия о включении вышеперечисленных работ в стоимость инвестиций, подлежащих уплате по данному договору, и о выполнении ответчиком асфальтового покрытия внутрипроселочных дорог и проездов не свидетельствует о возникновении у ответчика такой же обязанности перед истцом и об оплате последним вышеперечисленных работ при заключении договора купли-продажи жилого дома. Как указано выше, между сторонами договор на выполнение указанных работ не заключался, следовательно, наличие у ответчика соответствующего обязательства перед другим лицом не является основанием для удовлетворения иска.

Суд отмечает, что подписанный сторонами передаточный акт к договору купли-продажи также не свидетельствует об обязанности ответчика выполнить перечисленные в иске работы в связи с нижеследующим.

Основания возникновения гражданских прав и обязанностей определены статьей 8 ГК РФ, в соответствии с которой такие права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Вышеприведенная норма перечисляет основания, возникновения гражданских прав и обязанностей, в их числе - договоры и иные сделки, действия, события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, судебные решения и т.д. Данный перечень является исчерпывающим и не содержит в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей передаточный акт к договору.

Основания возникновения обязательства и его понятие, раскрывает статья 307 ГК РФ, в соответствии с которой в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Передаточный акт от 28 апреля 2009 г. не является договором, поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает гражданские права и обязанности, более того, не содержит в себе существенные условия, при которых гражданско-правовой договор считается заключенным.

Поскольку истец указывает на обязанность ответчика выполнить строительные работы, в рассматриваемом случае, по мнению суда, применимы нормы о договоре подряда (строительный подряд).

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Согласно статье 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Статьей 743 ГК РФ определено, что подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ.

При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.

Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

В силу вышеприведенных норм закона следует, что существенными для договора подряда являются условия о цене, содержании и объеме работ, являющихся предметом договора.

Между тем в передаточном акте сторонами не согласованы объем и содержание работ, их цена. В частности, не определен тип твердого покрытия дорог (асфальт или бетон), а также место, где оно должно быть выполнено (у дома истца, у домов первой очереди строительства либо по всему микрорайону), не определен и материал ограждения микрорайона.

Из представленных в материалы дела доказательств невозможно установить данные о видах и объемах работ, подлежащих, по мнению истца, выполнению ответчиком. В связи с этим суд приходит к выводу, что договор подряда между сторонами не заключался.

Суд отмечает, что в соответствии со статьей 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, передаточный акт к договору купли-продажи не относится к гражданско-правовым договорам, не является обязательством по смыслу статьи 307 ГК РФ, а подтверждает исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости.

С учетом вышеизложенного наличие в подписанном сторонами передаточном акте указания на обязанность продавца выполнить работы по устройству ограждения по периметру микрорайона и устройству твердого покрытия дорог не свидетельствует о возникновении у ответчика обязательства по выполнению вышеперечисленных работ. Тем более, что данные работы не имеют отношения к предмету договора купли-продажи.

Кроме того, из обстоятельств дела следует, что ответчиком осуществлено строительство одной из трех очередей микрорайона Чистопрудный, следовательно, обязанность по выполнению твердого покрытия дорог и тротуаров на территории всего микрорайона Чистопрудный, а также ограждения по всему периметру микрорайона, как на то указывает истец в иске, у ответчика отсутствует.

Судом установлено, что ответчиком выполнено ограждение в той части микрорайона, где завершено строительство (первая очередь строительства), в этой же части ответчиком ведутся работы по асфальтированию дорог и тротуаров, что подтверждается как представленными суду доказательствами (договором подряда №27 от 30 июня 2008 г., заключенным ответчиком с ООО «Жилпромстрой»; локально-сметным расчетом на дороги и проезды, техническим заданием на строительство), так и объяснениями сторон. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что отсутствие асфальтового покрытия и ограждения на территории всего микрорайона, прав истца не нарушает.

С учетом изложенного требования истца о возложении на ответчика обязанности по выполнению перечисленных в передаточном акте работ не основано на законе и не подлежит удовлетворению.

В этой связи не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, поскольку они основаны на требовании, в удовлетворении которого судом истцу отказано.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Ломаева Е.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Уютный дом" о возложении обязанности по выполнению работ, взысканию неустойки и компенсации морального вреда оставить без удовлетворения.

Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере 13 июля 2011 г.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение десяти дней через районный суд.

Председательствующий судья Ю.В. Долгополова