Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

12 июля 2011 г.

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Долгополовой Ю.В.,

при секретаре Трефиловой О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Хадимуллина Р.Г. об оспаривании действий Управления Росреестра по Удмуртской Республике,

у с т а н о в и л:

Хадимуллин Р.Г. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра по Удмуртской Республике. Требования мотивированы следующим.

19 октября 2010 г. между ООО "Альянс" и ООО "Арбат" заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная <адрес> <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 6 июня 2011 г. между ООО "Арбат" и заявителем заключен договор уступки прав по вышеуказанному договору долевого участия. 8 июня 2011 г. заявителем в Управление Росреестра представлены все необходимые для регистрации договора документы. Вместе с тем 24 июня 2011 г. заявителю стало известно о приостановлении государственной регистрации договора. Данные действия являются незаконными, поскольку предусмотренных законом оснований для приостановления регистрации договора уступки прав не усматривается. Более того, приостановление регистрации нарушает права заявителя, поскольку он лишается права стать участником долевого строительства и приобрести в собственность жилое помещение.

Заявитель, извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела без его участия. В соответствии с частью 2 статьи 257 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель заявителя Бессмертных А.С., действующий на основании доверенности, требования, изложенные в заявлении, поддержал, просил его удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица Шкляева С.А., действующая на основании доверенности, с требованиями, изложенными в заявлении, не согласилась, просила оставить его без удовлетворения в связи с необоснованностью.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

19 октября 2010 г. между ООО "Альянс" и ООО "Арбат" заключен договор участия в долевом строительстве, предметом которого являлась трехкомнатная <адрес> <адрес>

Государственная регистрация договора осуществлена 22 октября 2010 г.

6 июня 2011 г. ООО "Арбат" и Хадимуллин Р.Г. заключили договор уступки прав по вышеуказанному договору долевого участия.

8 июня 2001 г. стороны договора уступки прав обратились в Управление Росреестра по Удмуртской Республике с заявлением о регистрации договора.

17 июня 2011 г. Управлением Росреестра приостановлена государственная регистрация вышеуказанного договора в связи с несоблюдением застройщиком требований части 6 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.

В силу части 1 статьи 254 ГПК РФ граждане вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии со статьей 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.

Исходя из положений части 1 статьи 256 ГПК РФ срок обращения с заявлением в суд начинает течь с даты, следующей за днем, когда заявителю стало известно о нарушении его прав и свобод, о создании препятствий к осуществлению его прав и свобод, о возложении обязанности или о привлечении к ответственности. Обязанность доказывания этого обстоятельства лежит на заявителе.

Хадимуллин Р.Г. оспаривает действия Росреестра по приостановлению государственного регистрации договора уступки прав, о которых заявитель был извещен уведомлением от 17.06.2011 г. Судом установлено, что данное уведомление получено заявителем 24.06.2011 г., с заявлением о признании действий Росреестра незаконными Хадимуллин Р.Г. обратился в суд 28.06.2011 г., то есть в пределах установленного законом срока.

Рассматривая требования Хадимуллина Р.Г. по существу, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно пункту 1 статьи 19 названного Закона государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Как указано выше, Управлением Росреестра по УР приостановлена государственная регистрация договора уступки прав в связи с несоблюдением застройщиком требований части 6 статьи 13 ФЗ №214 -ФЗ. Оценивая действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации, суд приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пунктом 6 статьи 13 Закона регламентируется порядок и условия привлечения денежных средств участников долевого строительства в случаях передачи в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика имущества, указанного в частях 1-3 данной статьи (земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости).

Так, в силу выше приведенной нормы, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости, были переданы в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем земельного участка и строящегося объекта недвижимости является банк;

2) от банка получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Таким образом, вышеперечисленные требования должны соблюдаться при привлечении застройщиком денежных средств дольщиков и только в том случае, если договор залога земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости заключен застройщиком до заключения первого договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем совокупность вышеперечисленных условий по настоящему делу отсутствует.

Денежные средства на объект долевого участия, являющийся предметом договора уступки прав, застройщиком уже привлечены, что подтверждается договором долевого участия, заключенным между ООО "Альянс" и ООО "Арбат" 19 октября 2010 г. Государственная регистрация указанного договора осуществлена 22 октября 2010 г.

Что касается наличия договора залога между застройщиком и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ, суд отмечает нижеследующее.

Согласно пункту 2 статьи 334 ГК РФ залог земельных участков, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Федерального закона "Об ипотеке" договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Судом установлено, что договор ипотеки земельного участка № 244-3 от 14 октября 2009 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 20 октября 2009 г., следовательно, с этой даты он считается заключенным. Дополнительное соглашение к указанному договору ипотеки от 29 января 2010 г., расширяющее перечень заложенного имущества, зарегистрировано в Росреестре 1 марта 2010 г.

Доказательств того, что первый договор долевого участия был заключен застройщиком после указанных дат, Управлением Росреестра по Удмуртской Республике суду не представлено. В этой связи сделать вывод о том, что договор залога был заключен застройщиком до первого договора долевого участия, не представляется возможным.

В то же время, исходя из обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела и бремени их доказывания, обязанность по представлению доказательств, подтверждающих законность действий связанных с приостановлением государственной регистрации договора уступки прав, возложена судом на Управление Росреестра. Отсутствие таких доказательств является основанием для удовлетворения заявления.

Кроме того, суд отмечает, что застройщик (ООО "Альянс") не является стороной договора уступки прав, в связи с чем приостановление государственной регистрации данного договора из-за действий (бездействия) застройщика не основано на законе, поскольку обстоятельства, на основании которых Росреестр приостановил государственную регистрацию, не зависят от усмотрения сторон договора долевого участия.

С учетом того, что договор уступки прав совершен в надлежащей форме, подлежит государственной регистрации, оснований для приостановления его регистрации не усматривается.

Оспариваемые заявителем действия Росреестра, нарушают его права и свободы, так как создают препятствия к участию заявителя в долевом строительстве и как следствие к получению в собственность жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В связи с изложенным действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации договора уступки прав являются незаконными, а на Росреестр подлежит возложению обязанность по осуществлению такой регистрации.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Заявление Хадимуллина Р.Г. об оспаривании действий Управления Росреестра по Удмуртской Республике удовлетворить.

Признать незаконным действие Управления Росреестра по Удмуртской Республике по приостановлению 17 июня 2011 г. государственной регистрации договора уступки прав от 06.06.2011 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «АРБАТ» и Хадимуллиным Р.Г..

Возложить на Управление Росреестра по Удмуртской Республике обязанность осуществить государственную регистрацию договора уступки прав от 6 июня 2011 г., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «АРБАТ» и Хадимуллиным Р.Г..

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд УР через районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере 18 июля 2011 г.

Председательствующий судья Ю.В. Долгополова