Дело № 2-1203/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 13 июля2011года г.Ижевск Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе: председательствующего судьи Плеханова А.Н., при секретаре Ложкине А.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» к Келейникову А.А., Келейниковой Е.С. об обращении взыскания на заложенное имущество, Установил: ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» (далее ОАО «ИКУР», истец) обратилось в суд с иском к Келейникову А.А. Келейниковой Е.С. о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскании на заложенное имущество. Исковое заявление мотивировано тем, что 26 июля 2007 года между истцом и ответчиком Келейниковым А.А. заключен договор займа, по условиям которого Общество предоставило последнему денежные средства в размере 1500000 руб. Способом исполнения обязательств по договору займа является залог квартиры, находящейся в собственности ответчиков по ? доли у каждого. В связи с нарушением ответчиком Келейниковым А.А. обязательств по возврату денежных средств истец просил суд: взыскать с ответчика Келейникова А.А. задолженность по договору займа в размере 2 346 910,32 руб., в том числе: задолженность по основному долгу в размере 1 445 216,01 руб., задолженность по процентам за пользование займом в размере 164 508,69 руб., пени в размере 737 185,62 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, принадлежащую Келейникову А.А., Келейниковой Е.С., и расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, назначив первоначальную продажную цену 3945000 рублей. Определением Октябрьского районного суда г.Ижевска от 03 декабря 2010 года исковые требования ОАО «ИКУР» к Келейникову А.А., Келейниковой Е.С. об обращении взыскания на заложенное имущество выделены в отдельное производство. Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 03 декабря 2011 г. исковые требования ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» к Келейникову А.А. о взыскании задолженности по договору займа удовлетворены частично: взыскано в пользу ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики»: задолженность по договору займа (основному долгу) в размере 1431931 руб. 18 коп.; сумму пени в размере в размере 12118 руб. 11 коп.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 15420 руб. 25 коп.. В судебном заседании представитель истца Снегирева Н.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении, дополнительно пояснила, что задолженность по договору займа ответчиком Келейниковым А.А. не погашена. В судебном заседании ответчики Келейников А.А., Келейникова Е.С., их представитель Марченко Д.О., действующий на основании доверенности, исковые требования не признали, суду пояснили, что задолженность по договору займа не погашена, рыночная стоимость квартиры, определенная ООО «ЭКСО-Ижевск» занижена. Просили предоставить отсрочку по реализации заложенной квартиры на основании статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, сроком на 1 год, мотивируя её тем, что за этот период времени предпринимательская деятельность ответчиков восстановит обороты, наладится производство, появляться денежные средства на погашение задолженности. Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков, Ижболдин Д.А., уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, дело в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в его отсутствие. Исследовав материалы гражданского дела, выслушав объяснения представителя истца, ответчиков и их представителя, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение по делу. Ответчики Келейникова Е.С. и Келейников А.А. являются собственниками жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. 26 июля 2007 года между ОАО «ИКУР» и ответчиком Келейниковым А.А. (далее – заемщик) был заключен договор займа <номер> (далее –договор займа) по которому истец предоставил заемщику кредит в размере 1500 000 руб. сроком на 144 месяца. Обязательства ОАО «ИКУР» исполнены в полном объеме. Исполнение обязательств ответчика по договору займа обеспечено ипотекой квартиры расположенной по адресу: <адрес>, по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) от 26 июля 2007 года <номер> заключенным между истцом и ответчиками. Договор ипотеки от 26 июля 2007 года <номер> зарегистрирован в установленном порядке. Права истца удостоверены закладной, зарегистрированной в установленном порядке, находящейся у ОАО «ИКУР» на момент рассмотрения дела. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по возврату суммы займа, уплате процентов истец обратился в суд с иском к ответчику Келейникову А.А. о взыскании задолженности по договору займа, к ответчикам Келейниковой Е.С. и Келейникову А.А. – об обращении взыскания на заложенное имущество. Определением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 03 декабря 2010 года исковые требования ОАО «ИКУР» к Келейниковой Е.С. и Келейникову А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество выделены в отдельное производство. Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 03 декабря 2010 года требования истца удовлетворены частично, с Келейникова А.А. взыскана в пользу ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» задолженность по договору займа (основному долгу) в размере 1431931 руб. 18 коп., сумма пени в размере в размере 12118 руб. 11 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15420 руб. 25 коп., а всего – 1459469 руб. 54 коп. Обязательства по договору займа Келейниковым А.А. перед ОАО «ИКУР» на день рассмотрения дела не исполнены. В указанном жилом помещении помимо ответчиков зарегистрирован Ижболдин Д.А. Указанные обстоятельства установлены в судебном заседании представленными и исследованными в суде доказательствами, сторонами по делу не оспариваются. Требования истца законны, обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Учитывая, что правоотношения сторон возникли с момента заключения указанного договора, к правовому регулированию вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит применению гражданское законодательство, действовавшее на момент возникновения правоотношения. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Согласно ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции ФЗ №216-ФЗ от 30 декабря 2004 года, действовавшей на момент заключения договора залога (ипотеки), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В судебном заседании установлено, что ответчиком Келейниковым А.А. нарушены принятые на себя обязательства по договору займа от 26 июля 2007 года, при этом исполнение обязательств ответчика по кредитному договору обеспечено ипотекой квартиры по договору залога недвижимости от 26 июля 2007 года, принадлежащей ответчикам Келейникову А.А. и Келейниковой Е.С. на праве собственности. Согласно ч. 1, 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Согласно ч.1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. Судом установлено, что со стороны ответчика Келейникова А.А. имеет место систематическое нарушение сроков внесения платежей по кредитному договору, при этом нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества (сумма неисполненного обязательства превышает пять процентов от размера оценки предмета залога, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, превышает три месяца). Поскольку в судебном заседании установлено, что заложенное ответчиками имущество является предметом ипотеки, то в силу прямого указания закона на него может быть обращено взыскание. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных законом об ипотеке и подлежащих применению к правоотношениям сторон, возникшим по кредитному договору от 26 июля 2007 года, договору залога недвижимости от 26 июля 2007 года, по делу судом не установлено. Исходя из изложенного, обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованно и подлежит удовлетворению. Судом установлено, что предметом ипотеки является квартира, находящаяся по адресу: <адрес>, состоящая из двух комнат, кадастровый номер объекта: <номер>. Согласно п.4 ч.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. В силу статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки проведение оценки объектов ипотеки является обязательным. Определением Октябрьского районного суда г. Ижевска от 13 октября 2010 года по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «И». В связи с возникшими у суда сомнениями в правильности и обоснованности заключения ООО «И» вызванными неполным исследованием экспертом предмета оценки, не выполнением экспертом требований ст. 85 ГПК РФ, судом по ходатайству представителя ответчика Марченко Д.О. заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «В». Согласно отчету ООО «В» о проведении судебной экспертизы <номер> от <дата> рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 3975000 рублей. Указанный отчет соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которой установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Сведений об ином размере рыночной стоимости заложенного имущества стороной ответчиков не представлено, доводы ответчиков о занижении экспертом рыночной стоимости квартиры документально либо иными доказательствами не подтверждены в связи с чем судом отклоняются. В связи с указанным, при определении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации суд руководствуется отчетом о проведении судебной экспертизы ООО «В» <номер> от <дата>, в соответствии с которым рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 3975000 рублей. Таким образом, суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 3975000 рублей. Установление начальной продажной цены квартиры в соответствии с ее рыночной стоимостью соответствует принципу защиты имущественных прав, как залогодержателя (взыскателя), так и залогодателя (должника) при обращении взыскания на заложенное имущество в процессе исполнительного производства. Суд определяет способ реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов. Разрешая заявление ответчиков о предоставлении отсрочки по реализации заложенной квартиры, суд исходит из следующего. Согласно п. 3 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Из правового смысла указанной нормы Закона следует, что целью предоставления отсрочки реализации заложенного имущества является предоставление возможности должнику в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворить требование кредитора, обеспеченного ипотекой, в том объеме, который имеет место к моменту удовлетворения данного требования. В таком случае отпадает необходимость в реализации заложенного имущества, и по заявлению залогодателя суд отменяет решение об обращении взыскания. Между тем, как следует из объяснений Келейникова А.А. и Келейниковой Е.С., их представителя в судебном заседании, материалов дела в целом, каких-либо доводов и доказательств, свидетельствующих о возможном погашении образовавшейся задолженности по договору займа перед истцом в течение указанного срока, продолжительностью в один год, ответчиками не представлено. Не представлено ответчиками и достаточных доказательств наличия обстоятельств, затрудняющих исполнение решения суда. Осуществление ответчиками предпринимательской деятельности, финансовый кризис, необходимость восстановления производства, выполнения обязательств перед работниками по выплате заработной плате сами по себе не являются безусловным основанием для предоставления отсрочки исполнения решения суда. С учетом изложенного, суд полагает, что оснований для предоставления отсрочки сроком на один год по исполнению решения по обращению взыскания на заложенное имущество не имеется. Поскольку требования истца удовлетворены, суд считает необходимым в силу ст. 98 ГПК РФ взыскать с ответчиков в качестве возврата истцу уплаченной государственной пошлины денежную сумму в размере 4000 руб. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд Решил: Исковые требования ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» к Келейникову А.А., Келейниковой Е.С. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Келейникову А.А., Келейниковой Е.С., расположенную по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установив первоначальную стоимость, с которой начинаются торги в размере 3 975000 руб. В удовлетворении заявления Келейникова А.А., Келейниковой Е.С. о предоставлении отсрочки по реализации квартиры, расположенной по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> на срок один год отказать. Взыскать с Келейникова А.А., Келейниковой Е.С. в пользу ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики» в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины по 2000 рублей с каждого. Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Удмуртской Республики в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме через районный суд. Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим судьей на компьютере 18 июля 2011 года. Председательствующий судья А.Н.Плеханов